基于Hedonic模型的城市住宅價(jià)格影響因素探析

鄭家慶 韓明越 張志強(qiáng)

【摘要】應(yīng)用Hedonic模型對(duì)選定城市（濟(jì)南市）住宅價(jià)格影響因素如位置、軌道交通、物業(yè)管理費(fèi)、容積率、教育配套、公交線路、裝修程度、建筑面積等進(jìn)行分析，尋求影響程度量化排名，嘗試分析影響城市住宅價(jià)格因素以便于為科學(xué)決策提供參考。

【關(guān)鍵詞】住宅價(jià)格;Hedonic模型;因素排名

確定城市住宅價(jià)格要考慮到自然、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、行政等許多因素的影響。由于影響住宅價(jià)格的因素眾多，通常需要判斷主導(dǎo)因素并進(jìn)行排列賦值。檢索發(fā)現(xiàn)，利用Hedonic模型進(jìn)行住宅價(jià)格影響因素分析的成果已經(jīng)很多，說(shuō)明該種方式正日趨成熟。

1、Hedonic模型設(shè)定

Hedonic模型法的基本思路是：商品具有不同的特征或品質(zhì)（如房地產(chǎn)商品的面積、樓層、朝向和安全服務(wù)等等），商品價(jià)格是所有這些特征的綜合反映和表現(xiàn)，當(dāng)一種商品的某一方面的特性發(fā)生變化時(shí)，該商品的價(jià)格也會(huì)發(fā)生變化。因此，將住宅的價(jià)格分解，在保持其特性的前提下，分解其價(jià)格變動(dòng)的特性因素，特性發(fā)生變化時(shí)，價(jià)格也會(huì)隨之變化。計(jì)算函數(shù)的各特性變量的一部分微分，可以得到各特征變化對(duì)價(jià)格的影響范圍，并假定影響關(guān)系在一定時(shí)期內(nèi)是固定的。由于各特征的數(shù)量及組合方式不同，使得價(jià)格產(chǎn)生差異。如果對(duì)影響住宅價(jià)格的因素進(jìn)行分解，找出每個(gè)因素所隱含的價(jià)格，當(dāng)其特征數(shù)量被控制在一定時(shí)，可以將價(jià)格變化的質(zhì)量因素分離出來(lái)，以反映純價(jià)格的變化。如此，在沒(méi)有同質(zhì)住宅的情況下，也可以在基準(zhǔn)期和報(bào)告期內(nèi)利用非同質(zhì)住宅，在總價(jià)格變動(dòng)中去除對(duì)產(chǎn)品功能變更的影響。余下的價(jià)格構(gòu)成則完全是由供求關(guān)系引起的。

Hedonic住宅價(jià)格模型認(rèn)為不同的住宅屬性決定了住宅的價(jià)格。而影響住宅價(jià)格P的屬性有：區(qū)位L、建筑結(jié)構(gòu)S、鄰里環(huán)境N，即P=f（L，S，N），一般表達(dá)式有三種：線性形式公式：

P代表住宅價(jià)格，C代表影響價(jià)格變化的常量，βn代表待估計(jì)的特征變量的參數(shù)，Xn代表住宅樣本所包含的第n個(gè)特征變量，∈代表隨機(jī)誤差項(xiàng)。

根據(jù)經(jīng)驗(yàn)，住宅價(jià)格與屬性價(jià)格的關(guān)系不是簡(jiǎn)單的線性關(guān)系，因此常用半對(duì)數(shù)模型或?qū)?shù)模型。由于濟(jì)南市的房地產(chǎn)交易數(shù)據(jù)沒(méi)有特定特點(diǎn)，只有住宅、層、面積、總建筑面積、總層、層面積比率、財(cái)產(chǎn)管理手續(xù)費(fèi)、裝飾、結(jié)構(gòu)、鐵路運(yùn)輸特殊造景等屬性，為了比較以上三種型號(hào)的適合度（90%信賴度），選擇對(duì)樣本數(shù)據(jù)進(jìn)行的各項(xiàng)假設(shè)檢驗(yàn)通過(guò)使用SPSS統(tǒng)計(jì)軟件進(jìn)行回歸分析，對(duì)標(biāo)本數(shù)據(jù)進(jìn)行各種各樣的回歸測(cè)試（表1）。表1表明，對(duì)數(shù)形式的Hedonic模型可以更好地?cái)M合銷售價(jià)格同住宅屬性之間的關(guān)系，因此在修正價(jià)格時(shí)采用對(duì)數(shù)形式Hedonic模型。

2、變量選擇

構(gòu)建Hedonic模型首先要獲取影響住宅價(jià)格的因子，將影響價(jià)格的3類因素鄰里特征、區(qū)位特征、建筑特征分為定量變量的量化和定性變量的量化來(lái)處理。

定量變量的量化，直接采用住宅特征變量的實(shí)際值，或?qū)υ贾颠M(jìn)行簡(jiǎn)單變換，采用能較客觀地反映四個(gè)變量：容積率、綠化率、停車率和物業(yè)管理成本。

在建筑特性上，屬性費(fèi)用和建筑面積比率是重要的影響因素，單位面積和車輛使用條件不包括在計(jì)算模型中。住宅價(jià)格和地面面積的比率成反比。因?yàn)椋胀ㄗ≌拿娣e比率越高，居住地區(qū)的綠化比率越低，而生活環(huán)境越惡劣，相關(guān)價(jià)格就越低。財(cái)產(chǎn)回扣和住宅價(jià)格有著積極的關(guān)系。房地產(chǎn)服務(wù)的質(zhì)量除了位置外，還成為影響社區(qū)住房?jī)r(jià)格的重要因素。提供優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)服務(wù)的社區(qū)價(jià)值保值，創(chuàng)造價(jià)值的可能性高，業(yè)主可以獲得最佳服務(wù)，而市場(chǎng)價(jià)格有利于房地產(chǎn)管理。房?jī)r(jià)會(huì)因良好的社區(qū)綠化、衛(wèi)生和公共設(shè)施提供的更好服務(wù)而上漲。

定性變量的量化，采用二元虛擬變量和分等級(jí)賦值變量。屬于二元虛擬變量的有交通條件、景觀條件、配套和環(huán)境污染;屬于分等級(jí)賦值的變量有所處環(huán)線位置和教育條件。具體如下：

交通條件：在大城市因?yàn)榻煌〒矶氯藗儾粫?huì)選擇買車而會(huì)選擇公共交通方便的住宅，尤以居住區(qū)周邊軌道交通對(duì)房?jī)r(jià)的影響更為明顯，因此選擇監(jiān)測(cè)點(diǎn)與最近地鐵站的距離進(jìn)行量化。

景觀條件：中高收入階層、中老年群體對(duì)自然環(huán)境提供的生活環(huán)境舒適度要求較高，景觀條件成為房?jī)r(jià)的重要因素。

裝修條件：住宅裝飾是物業(yè)價(jià)值的重要組成部分。一般來(lái)說(shuō)，毛坯，簡(jiǎn)單裝飾，基本裝飾，高檔裝飾和高級(jí)裝修中等級(jí)越高，房?jī)r(jià)越高。

周邊配套條件：包括教育資源配套和生活配套。附近是否有教育配套已經(jīng)成為就學(xué)需求家庭買房的必要條件;菜市場(chǎng)、超市、物流配送等生活設(shè)施越齊全，社區(qū)附加使用價(jià)值越大，房?jī)r(jià)也越高。

3、變量處理與房?jī)r(jià)影響因素作用分析

選取濟(jì)南市只有高層住宅的某一小區(qū)做數(shù)據(jù)采集樣本，根據(jù)hedonIc模型中的對(duì)數(shù)形式模型，將住宅價(jià)格取對(duì)數(shù)作為因變量，其余屬性因子作為自變量，運(yùn)用統(tǒng)計(jì)軟件SPSS 17對(duì)所選取的樣本數(shù)據(jù)進(jìn)行回歸分析（表2）。重點(diǎn)分析如下：

（1）通過(guò)回歸結(jié)果標(biāo)準(zhǔn)化的城市中心系數(shù)是所有重要的影響系數(shù)0.279，最大。反映位置越接近市中心，土地價(jià)格越高，而且市中心周邊配套更好，導(dǎo)致市中心的房?jī)r(jià)也就越來(lái)越高。結(jié)果表明，住宅價(jià)格與市中心之間的距離呈負(fù)相關(guān)。

（2）回歸結(jié)果表明，公交車站因子的影響系數(shù)為0.091，地鐵車站（王舍人站）因子的影響系數(shù)為0.095。周邊公共交通和地鐵出行條件較好的居住用地地價(jià)水平較高。與公共交通對(duì)房?jī)r(jià)的影響相比，地鐵的影響更深遠(yuǎn)。為了反映城市交通對(duì)住宅價(jià)格的影響，選擇公交車站和地鐵站兩種影響因素。兩者對(duì)住宅地價(jià)都有顯著的正向影響。也就是說(shuō)，住宅周邊的公共交通路線越多，地鐵越便利則房?jī)r(jià)就越高，地鐵站對(duì)住宅價(jià)格的影響大于公交車站。地面交通擁擠狀況使人們更愿意在地鐵上花時(shí)間和金錢。

（3）中學(xué)因素的影響系數(shù)為0.15，小學(xué)因素的影響系數(shù)是0.17，幼兒園因素不顯著。說(shuō)明房?jī)r(jià)的高低與中小學(xué)因素密切相關(guān)，與幼兒園影響不大，這與社區(qū)都基本有幼兒園是相符合的。因此，與其他住房相比，教育資源是非常稀缺的住宅資源，重點(diǎn)中小學(xué)資源導(dǎo)致地價(jià)上漲，住宅價(jià)格與教育資源的距離成正相關(guān)，離著學(xué)校越近，房?jī)r(jià)越高。

（4）醫(yī)院因素影響系數(shù)為0.15，對(duì)住宅用地價(jià)格有正向影響，即受周邊醫(yī)院影響的住宅用地總分越高，價(jià)格水平越高。

此外，容積率、建筑面積、綠化率、裝修檔次、物業(yè)費(fèi)均與住宅價(jià)格成正相關(guān)。

4、結(jié)論與討論

綜上，根據(jù)濟(jì)南市房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀和所收集到的數(shù)據(jù)，利用15個(gè)特征變量作為此模型的自變量，應(yīng)用Hedonic模型和統(tǒng)計(jì)學(xué)方法分析住宅各個(gè)屬性和房?jī)r(jià)之間的關(guān)系。首先把濟(jì)南市住房市場(chǎng)作為單一市場(chǎng)，依次采用線性模型、對(duì)數(shù)模型、和半對(duì)數(shù)模型分別進(jìn)行回歸分析，最終采用對(duì)數(shù)形式構(gòu)建濟(jì)南市住宅Hedonic模型。結(jié)合反向?qū)嵉卣{(diào)查修正，結(jié)論是：區(qū)域位置是影響住宅價(jià)格水平的最主要因素，萁次是軌道交通、物業(yè)管理費(fèi)、容積率、教育配套、公交線路、裝修程度、建筑面積。該結(jié)論可以為某些科學(xué)決策提供參考。

必須指出，盡管Hedonic模型方法具有采樣簡(jiǎn)單的優(yōu)點(diǎn)，可以非常方便的獲得大量的所需信息，但信息量非常大，也很容易由于數(shù)量大導(dǎo)致的計(jì)算錯(cuò)誤。特別是，容易造成市場(chǎng)供求對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響被掩蓋的假象，需要引起足夠重視。

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作者簡(jiǎn)介：

鄭家慶，臨沂大學(xué)土木工程與建筑學(xué)院教授，研究方向：房地產(chǎn)營(yíng)銷管理;

韓明越，臨沂大學(xué)土木工程與建筑學(xué)院2016級(jí)房地產(chǎn)開發(fā)與管理專業(yè)學(xué)生;

張志強(qiáng)，臨沂大學(xué)土木工程與建筑學(xué)院2015級(jí)房地產(chǎn)開發(fā)與管理專業(yè)學(xué)生。