關于我國住房反向抵押養老保險的思考

（上海工程技術大學 管理學院，上海 201620）

一、引言

我國2019 年全國65 歲人口已達17 603 萬人，占全國總人口12.57%，人口老齡化不斷加深，養老問題日益成為政策和輿論關注的焦點，“以房養老”是在探討養老問題時研發出的一種新型保險金融產品。住房反向抵押養老保險即“以房養老”，是指老人將自己完全所有的房屋在抵押給保險公司后，保險公司向老人提供貸款，老人繼續享有居住權并負責維修，身故后保險公司將擁有房屋所有權，進行償還貸款[1]。老人將房產變現，用于解決目前的現金困境，又不會居無定所，對于一些擁有房產卻沒有充足收入養老的老年人來說，是一種不錯的養老選擇。

住房反向抵押養老保險首次出現在2013 年國務院印發的《關于加快發展養老服務業的若干意見》，2014—2018 年間在北京、上海、廣州等地推廣，但是反響并不熱烈，推行效果不佳[2]。2018 年中國銀保監會發布《關于擴大老年人住房反向抵押養老保險開展范圍的通知》，以房養老再次進入大眾視野。

二、以房養老的現實需求

我國在計劃生育政策實施后，現在“4-2-1”家庭占比逐漸增大，伴隨人口遷徙，越來越多的青年人上大學、工作都不在父母所在地，我國的傳統家庭養老模式遭到沖擊，對于日益年邁的父母和正在成長的兒童，青年人的壓力越來越大，我國的住房自有率在世界排名靠前，父母一代基本都有自己的住房，有參保基礎，這也是對我國社會保險三支柱有效補充，填補了一、二支柱的不足，在生命周期中削峰填谷的保險模式是對每個人跨入老年后的有力經濟支持。

我國養老保險日益收支不抵，撫養比逐漸增大，想要單純依靠養老金生活可以保障基本生活水平，但是較難提高老年生活質量，所以將年輕時的資產投資于老年生活，這種新型的養老模式，在青年人中逐步被接受[3]。隨著社會的發展，不婚主義和丁克家庭越來越多，這無疑更加是一種資產與養老的完美結合，對于未來的發展趨勢較為光明。

三、以房養老實施困境

以房養老符合現在的老齡化趨勢的國情，但并未受到多數人的推崇，原因主要在于傳統觀念影響、房屋產權等法律問題以及配套措施的缺失。我國自古就有養兒防老等傳統家庭觀念，對于新式的養老思想需要時間消化，一套房子可能是一代人奮斗得來的，按照中國國情，一般都是要代代相傳，除非是無子女或者子女移居等特殊原因[4]，很少有人傾向于將房子反向抵押用于養老貸款，另外我國養老金制度的不斷完善，部分老年人有基本生活費用，也不會考慮將房屋抵押提高老年生活質量。而對于房屋的70 年產權、房產稅和遺產稅等法律原因也影響了以房養老的推進和實施。并且會受到長壽風險、利率風險等影響，供需雙方都對抵押房產有顧慮，政府缺少職能部門做好中介和監管，因此配套措施的缺失影響了以房養老的推行。

以房養老還滋生出一種新的騙局，騙老人抵押房產給第三方，進行估值貸款，并進行公證，前幾個月騙子支付老人養老金并為其償還利息，之后突然消失，老人無法償還貸款只能用房子還債[5]。這個騙局主要利用老人消息閉塞，無子女咨詢，編造政策文件，片面告訴老人收益高，只讓老人簽字，最后騙子將房子騙到手。這說明政府的監管和準入非常重要，如何審查保險公司資質，如何估值都需要一系列精細的計算，保障老人和保險公司利益都不受損[6]，這樣才能將政策逐步推行。

結合河南、江蘇部分城市的實際情況和文獻資料來看，影響因素大致相同，但隨著地區不同，各地又有各自的獨特的風土人情，河南是農業大省，除省會鄭州發展成為超一線城市之外，大部分都是二、三線城市，再加上村鎮，整體來說，河南的農業人口基數大，思想上更難改變傳統的房產繼承方式。江蘇由于經濟發展良好，造成了各個城市都有獨特的城市發展較難統一，江蘇的房價和GDP 也遠超河南，這樣的省市差異就需要有更加靈活的政策，不能一刀切。根據國家統計局的數據，江蘇省2018 年居民人均可支配收入是38 095.79 元，河南省2018 年是21 963.54 元，我國房產價格逐年上漲的趨勢會導致在保險公司收回房屋處置權時，不免會有老人的后代對房屋增值提出異議，這些要考慮的因素也造成以房養老的推行困難。

四、以房養老的路徑選擇

（一）基于AHP 的反向住房養老保險路徑構成分析

從研究的基本情況來看，我國住房反向抵押養老保險面臨問題眾多，這是因為我國養老保險制度本身建立時間短，很多制度都還在研究完善中，而隨著我國老齡化程度的加深出現的新型養老模式也正處于普及的階段。

1.建立層次結構分析模型。本文將分析的以房養老困境分為思想觀念、法律法規和配套措施三種，分別針對這三個困境分析相應的解決途徑，將這三種分類作為三個層次，因此，層次結構分析模型可用圖1 表示。

圖1 以房養老措施評價層次結構分析圖

2.構造判斷矩陣。層次分析法中最基礎的就是要建立判斷矩陣，矩陣中的元素值可以反映人們對各元素相對重要性的認識，也會直接影響決策的效果。

（1）相對于解決措施，考慮各種漸層因素的相對重要性比較（判斷矩陣A-B）：

矩陣中的數值為兩個準則相對于總目標重要性的數值判斷。

（2）相對于思想觀念，其層次內的各因素的重要性比較（判斷矩陣B1-C）：

（3）相對于法律法規，其層次內的各元素的重要性比較（判斷矩陣B2-C）：

（4）相對于配套措施，其層次內的各元素重要性比較（判斷矩陣B3-C）：

3.層次單排序并進行一致性檢驗。為保證可信性需要對判斷矩陣進行一致性檢驗，經計算得出判斷矩陣A-B 的權重W，最大特征根λmax及CR 分別如表1 所示。

表1

判斷矩陣B1-C 的權重W，最大特征根λmax及CR 分別如表2 所示。

表2

判斷矩陣B2-C 的權重W，最大特征根λmax及CR 分別如表3 所示。

表3

判斷矩陣B3-C 的權重W，最大特征根λmax及CR 分別如表4 所示。

表4

4.層次總排序。計算同一層次所有因素對于最上層相對重要性的排序權重，成為層次總排序。在分析以房養老解決措施的過程中，各影響因素對于解決措施的層次總排序計算如表5 所示。

表5

5.層次總排序的一致性檢驗。C 層總排序的一致性比率為：，當CR＜0.1時，認為層次總排序通過一致性檢驗，否則需要重新調整判斷矩陣的元素取值。

因此，通過計算CR=0.0918＜0.1，因此結果是可信的。

通過計算結果可以看出，金融風險、知識欠缺和養兒防老的排名非常靠前，房產對于多是人來說是非常重要的財產，其中涉及的風險是大眾所關注的重要方面，正是因為老年人對相關知識的欠缺和對科技掌握的不熟練，使很多老年人不敢輕易嘗試新型養老模式，而傳統的養老模式是最為保險的。所以在之后的推行中，可以著重考慮這些序號靠前的因素。

（二）反向住房養老保險的應對策略

加強政策宣傳，提供政府咨詢，可以借鑒美國經驗，老年人在參加住房反向抵押養老保險之前必須參加政府部門組織開展的講座課堂，之后才有資格投保，這樣可以防止老人被騙，給不法分子機會。利用社區工作優化輿論環境，使老人理解以房養老的優勢，引導老人的觀念轉變。

完善政府的制度設計，如投保后的產權期限，將農村房屋歸入保險范疇，建立嚴格公正的資產評估制度，使雙方利益都受到保護。借鑒國外經驗，高額遺產稅可以助推以房養老的實施，國家可以使用宏觀政策穩控房地產，遏制炒房等投機行為[7]。完善監管措施，聯合多部門對以房養老的過程進行監管，嚴厲打擊詐騙行為，保護老年人知情權和選擇權。

金融機構可以采取擔保的形式參與保險，由政府牽頭，市場多部門分擔風險，不至于只有老年人和保險公司承擔，金融機構可以專業地對房地產行業和金融形勢做出綜合研判，對于長壽風險造成的房屋價值增減做出預估，使得整個緩解更加科學可預判，并且可以采取多種房屋擔保形式，可以由子女償還貸款后贖回[8]。

出臺法律條文規范參與住房反向抵押養老保險的各個行業行為，使各個機構在每個環節依法做事，參保人有法可依，能夠在利益受到侵害時依法提出訴訟。法律法規的出臺能夠加速以房養老邁向市場大眾化[9]，我國養老保險立法時間晚，但是近幾年城鎮參加養老保險人數已經從2010 年25 707.3 萬人增至2019 年43 482.0 萬人，由此可見，住房反向抵押養老保險雖然一時遇冷，但是符合養老保險多支柱發展的總體戰略。