產(chǎn)權(quán)比地段更重要

趙奉軍

在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)界，有一個著名的3L理論，即所謂的Location，Location，Location，翻譯成中文就是耳熟能詳?shù)牡囟巍⒌囟巍⑦€是地段。是的，城市不動產(chǎn)由于其位置不可移動，其價值取決于其所處的地段，某一地段節(jié)省的通勤或運輸成本越多，其價值越高。今天指導(dǎo)無數(shù)人的買房經(jīng)，就是這個3L理論。這個3L理論不僅可以解釋城市內(nèi)部不同地段房價的差異，還可以解釋不同城市間房價的差異。但在本期專欄中，我如果說還有比地段更重要的因素，很多人是不信的。

先講一段歷史吧。鴉片戰(zhàn)爭之后，清政府被迫打開國門五口通商。外國人上了岸總歸要有住的地方，清政府擔(dān)心華夷共處會生事端，于是上海的地方官員宮慕久與英國領(lǐng)事在1845年11月29日簽署了《上海土地章程》，租界由此誕生。租界的出現(xiàn)被很多人認(rèn)為是喪權(quán)辱國的標(biāo)志，包括后來國民政府收回租界都被認(rèn)為是中國人民反殖民斗爭的偉大勝利，這沒有疑問。奇怪的是，人們寧愿住在租界內(nèi)而不愿意住在租界外。上海官員本來是把土地租給老外住的，并沒有想讓清朝的子民也進(jìn)去跟外國人混住。哪知租界一開，很多清朝子民們用腳投票，紛紛跑到租界去住。相對于租界外，租界內(nèi)的生活更安全也更有保障，租界是個講法律的地方，只不過不是大清律令，而是治外法權(quán)。

在租界內(nèi)，生命自由財產(chǎn)受到法律的認(rèn)可和保護(hù)，清朝子民用腳投票，租界自然就不堪重負(fù)，房價就上漲得厲害。魯迅在當(dāng)時的上海應(yīng)該屬于不折不扣的高收入階層，都不敢動在租界買房的念頭，只能租房住。盡管房價很高，人們還是趨之若鶩。上海公共租界包括后來分出去的法租界只占了上海面積的7%，人口卻占了44%。有數(shù)據(jù)表明，1930年上海公共租界的人口密度是華界的11倍，房價是華界的16倍。在威海，甚至有人在晚上偷偷把租界的界樁往后移動。租界內(nèi)的工部局作為市政管理結(jié)構(gòu)，其財政收入主要來自于房地產(chǎn)稅，其支出主要用于各種市政基礎(chǔ)設(shè)施。這些市政基礎(chǔ)設(shè)施又會資本化到房價中導(dǎo)致房價更高。

現(xiàn)在問題來了，究竟是什么造就了當(dāng)年租界內(nèi)外房價的巨大差異？如果秉持傳統(tǒng)的3L理論，會發(fā)現(xiàn)根本無法回答這個問題。我的理解是，租界內(nèi)外房價差異的根本原因是產(chǎn)權(quán)包括交易權(quán)受到法律認(rèn)可和保護(hù)。房產(chǎn)的所有權(quán)、使用權(quán)、交易權(quán)都受到法律保護(hù)，自然會使得房產(chǎn)有價值，也自然使得開發(fā)商愿意投資房地產(chǎn)增加供給。1936年的一項統(tǒng)計表明，外國資本在舊中國全國房地產(chǎn)總投資達(dá)到7.75億美元，而上海一地就有5.95億美元，占全國比重的76.8%。

如今，我們確實在產(chǎn)權(quán)保護(hù)方面取得了巨大的成就。從1988年修改《憲法》和《土地管理法》確認(rèn)土地可交易，到2020年5月通過的《民法典》對小區(qū)車位和廣告牌位收益權(quán)的規(guī)定，都可看出我們關(guān)于產(chǎn)權(quán)的規(guī)定在日益精細(xì)化，但這并不意味著關(guān)于房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)問題已經(jīng)沒有改革的空間。在我看來，仍然存在一些值得關(guān)注的問題。

產(chǎn)權(quán)的第一個問題是在一些城市安全性不夠，這會嚴(yán)重影響房價和投資。比如眾所周知的小產(chǎn)權(quán)房（包括筆者在上期專欄中提到過的城郊農(nóng)戶拆遷安置房），在今天很多城市，有時候一墻或一路之隔，房價差異巨大。細(xì)究原因，原來是某一小區(qū)的住房是無法公開交易的只能私下交易，其合同和產(chǎn)證不受政府承認(rèn)和保護(hù)。購買者明知道不夠安全仍然會購買，因其價格已經(jīng)覆蓋了安全風(fēng)險。一些城市比如深圳小產(chǎn)權(quán)房體量巨大，已經(jīng)不可能簡單一拆了之。充滿諷刺意味的是，這些產(chǎn)權(quán)不夠安全的住房反而真正實現(xiàn)了“房住不炒”。

產(chǎn)權(quán)的第二個問題是不夠明晰。典型的如筆者在前期討論過的宅基地上的住房。盡管有宅基地確權(quán)和房地一體不動產(chǎn)登記頒證，但土地集體所有制本質(zhì)上是一種模糊產(chǎn)權(quán)和殘缺產(chǎn)權(quán)。這種模糊產(chǎn)權(quán)下農(nóng)民會盡量延展產(chǎn)權(quán)模糊給自己帶來的利益空間。既然不允許在集體外買賣但允許自住或出租，人們當(dāng)然會在政策允許的范圍內(nèi)向高處拓展出租空間。寫到這里，我突然意識到中國城市的租金房價比低下其實還有一個重要原因（前期專欄曾經(jīng)討論過為何房價比租金漲得快），那就是由于產(chǎn)權(quán)的限制導(dǎo)致大量住房無法買賣只能出租，從而增加了租賃房的供應(yīng)打壓了房租的增長。這從促進(jìn)租賃市場的發(fā)展和實踐“房住不炒”來說可能被認(rèn)為是件好事，但從產(chǎn)權(quán)明晰的角度，包括近幾年在十多個城市利用集體建設(shè)用地興建租賃房，可能并不是一件好事。集體本身是一個動態(tài)的概念，未來這些集體所有的租賃房可能會平生事端。它們和最近幾年出現(xiàn)的開發(fā)商自持型商品房大不一樣，自持型商品房在產(chǎn)權(quán)的安全性和明晰上都沒有問題，并且政策調(diào)整起來可以隨時突破自持限制。

產(chǎn)權(quán)的第三個問題在于產(chǎn)權(quán)安排過度分散。這又表現(xiàn)在兩個方面，一是從宏觀上講，我們城市的房子產(chǎn)權(quán)類型紛繁復(fù)雜。今天城市住房究竟有多少種產(chǎn)權(quán)類型？坦率地說，我也不知道。有人說大概有數(shù)十種之多。這種紛繁復(fù)雜多樣化的產(chǎn)權(quán)類型增加了交易成本，比如房地產(chǎn)稅如果要推廣到全國，就面臨著對待不同產(chǎn)權(quán)類型的住房該如何處理的問題。二是從微觀上講，即使是看起來產(chǎn)權(quán)安全又足夠明晰的商品房，普遍公寓化的居住方式其產(chǎn)權(quán)仍然是分散的，就導(dǎo)致了所謂的“反公地悲劇”。比如，很多城市多層公寓裝想加裝電梯，即使有政府補(bǔ)貼都不能達(dá)成一致意見，這個問題我們以后還會再討論。

在筆者前期專欄中提到的秘魯經(jīng)濟(jì)學(xué)家德索托（《告老還鄉(xiāng)與宅基地制度改革》，見《中國房地產(chǎn)》2019年第5期），他在《資本的秘密》中寫道：“人類不像露出牙齒保護(hù)領(lǐng)地的老虎和狼，在自然界人類是一個弱勢生物，但人類卻創(chuàng)造了合法的環(huán)境——產(chǎn)權(quán)制度來保護(hù)自己的領(lǐng)地”。諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)獎得主諾斯在《西方世界的興起》中講到資本存量增加、技術(shù)進(jìn)步、結(jié)構(gòu)變革都只是經(jīng)濟(jì)增長的表現(xiàn)，不是經(jīng)濟(jì)增長的原因，唯有建立一套有效率的制度才是經(jīng)濟(jì)增長的關(guān)鍵。這個有效率的制度就是產(chǎn)權(quán)。財產(chǎn)尤其是房產(chǎn)作為人們安身立命之本，財產(chǎn)如果不安全，包括財產(chǎn)的交易受限制，都會損害人們的福利。產(chǎn)權(quán)之于房產(chǎn)，猶如空氣之于生命。有它時我們往往不覺得它有多重要，但失去它時其重要性才會凸顯出來。

在過去的4月和5月，中共中央和國務(wù)院連續(xù)出臺了兩份重要文件，分別是4月份出臺的《關(guān)于構(gòu)建更加完善的要素市場化配置體制機(jī)制的意見》和5月份出臺的《關(guān)于新時代加快完善社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制的意見》。在這兩份推動進(jìn)一步改革的綱領(lǐng)性文件中都強(qiáng)調(diào)要“推進(jìn)土地要素市場化配置”，并要求“全面完善產(chǎn)權(quán)制度，健全歸屬清晰、權(quán)責(zé)明確、保護(hù)嚴(yán)格、流轉(zhuǎn)順暢的現(xiàn)代產(chǎn)權(quán)制度，加強(qiáng)產(chǎn)權(quán)激勵”。以個人愚見結(jié)合本文主旨，對于非農(nóng)地尤其是在城市規(guī)劃范圍內(nèi)，應(yīng)該讓所有的建設(shè)用地和住房都可以交易，不可交易的資產(chǎn)并非資本。這首先得明晰并保護(hù)產(chǎn)權(quán)的安全性，且適度改變產(chǎn)權(quán)的分散狀態(tài)以確保“流轉(zhuǎn)順暢”。

寫作這篇專欄時，筆者正好在浙江臨安天目山避暑，發(fā)現(xiàn)這邊一些農(nóng)民在出售20-30年的度假屋使用權(quán)，典型的房主住在底樓，2樓、3樓出租，4樓、5樓出售。盡管沒有任何到期自動續(xù)期的允諾，但交易非常順利并且存在二手度假房的交易。這有點類似于當(dāng)年汶川地震后一度推行后又被叫停的“聯(lián)建”。現(xiàn)實生活中人們關(guān)于產(chǎn)權(quán)交易的自發(fā)秩序每天都在生成，如果我們能吸收認(rèn)可并持續(xù)推進(jìn)而不是一律叫停，不僅能改變資源配置的低效狀態(tài)，促進(jìn)勞動力在城鄉(xiāng)更大范圍內(nèi)流動，還能有效增加城鄉(xiāng)居民的財產(chǎn)收入，促進(jìn)資本深化并吸收增發(fā)的貨幣（至于房地產(chǎn)究竟是貨幣的蓄水池還是放大器這個有爭議，后續(xù)也會有討論）。