淺談城市規(guī)劃和土地整理儲備之間相關(guān)性

徐曉丹

煙臺市土地儲備中心 山東煙臺 264003

由于我國體制原因，使得城市規(guī)劃和土地整理儲備兩個部門之間互相獨立，缺乏必要的溝通和有效的聯(lián)系，特別是在無償使用制度以及計劃經(jīng)濟體制環(huán)境下，自然資源部門在進行土地規(guī)劃的過程中直接根據(jù)個人或單位的申請完成相關(guān)審批任務(wù)。導(dǎo)致管理工作按部就班，不注重細節(jié)，各個部門之間缺乏必要的溝通，城市土地利用效果、布局結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)出了明顯的不合理現(xiàn)象。因此必須對城市規(guī)劃以及土地整理儲備之間具有的相關(guān)性進行理性分析，對當前管理體制存在的問題明確指出，詳細分析導(dǎo)致城市規(guī)劃和土地整理儲備之間無法進行有效互動的原因。在此基礎(chǔ)上，采取對應(yīng)的有效措施，將存在的問題妥善解決，對土地整理儲備計劃與規(guī)劃的編制進行有效完善，從而進一步促進社會可持續(xù)發(fā)展目標在城市規(guī)劃和土地整理儲備良好的互動環(huán)境下順利實現(xiàn)。

1 土地整理儲備促進城市布局、結(jié)構(gòu)趨于合理化

對于土地整理儲備而言，對城市空間結(jié)構(gòu)造成的影響主要體現(xiàn)在以下兩個方面，第一，對已建成區(qū)域內(nèi)部空間結(jié)構(gòu)重新建造成影響，第二，對新城市的擴張具有的影響。在我國國有土地使用制度不斷改革的前提下，城市土地資產(chǎn)具有的作用和價值越來越高，受到了人們重點關(guān)注，地租理論在市場經(jīng)濟條件下得到了全面驗證，城市中最好地理位置被能夠支付起昂貴租金的零售企業(yè)所占據(jù)，將第二好的位置預(yù)留給居住用建筑目的項建立，將地理位置較差的區(qū)域分配給工業(yè)生產(chǎn)使用。通過這樣的調(diào)整，位于城市中心區(qū)域的工廠和普通住宅就會轉(zhuǎn)變成高級住宅和商務(wù)用地，還要對原有擁擠狹窄的馬路進行拓寬，并栽種綠植。與此同時，還應(yīng)該對位于郊區(qū)的農(nóng)業(yè)用地進行大面積征收，將其中與城市相鄰的地區(qū)變成居住用地。通過對上述內(nèi)生需求的滿足，必然會導(dǎo)致城市空間結(jié)構(gòu)發(fā)生巨大變化，而保證這一需求能夠真正轉(zhuǎn)化為實際的重要因素，就是土地整理儲備。通過對土地整理儲備征收、收購、收回的相關(guān)措施的有效利用，在將土地原有使用權(quán)收回的同時，還能在一定程度上對土地進行拆遷整理，從而使土地以凈地方式呈現(xiàn)，并被公開推銷到市場進行出售[1]。

在實施土地整理儲備的過程中，能夠使城市功能區(qū)域的劃分、布局形態(tài)的調(diào)整、用地結(jié)構(gòu)的設(shè)置等內(nèi)容具有的合理性逐步提高，從而使城市空間結(jié)構(gòu)在各類功能使用方面的布局規(guī)劃能夠充分滿足社會發(fā)展的需求，使各個領(lǐng)域都能夠獲得對自身發(fā)展具有積極促進作用的最佳區(qū)域和位置，從而對我國城市整體規(guī)劃水平的提高提供積極的幫助。

2 土地整理儲備促進城市更新、拓展規(guī)劃的實施

對于城市發(fā)展而言，在具體規(guī)劃過程中，面臨的主要問題有以下兩個方面，第一是對舊城區(qū)的改造與更新，第二是對新城區(qū)的建設(shè)與發(fā)展。

2.1 舊城區(qū)的改造與更新

在對舊城區(qū)改造與更新的過程中，經(jīng)常會受到規(guī)劃指標難以滿足市場需求以及拆遷難度較大等問題的困擾，很多改造計劃與更新措施無法順利實行。為了解決這一問題，將土地整理儲備運用其中，不僅能夠與市場建立親密的合作關(guān)系，對市場中具有較高意向的受讓方進行搜索，而且還能與城市規(guī)劃部門進行及時、有效的溝通，通過互相協(xié)調(diào)，建立能夠滿足市場發(fā)展需求的合理規(guī)劃。與此同時，通過對資金的及時籌集，使老城區(qū)土地出讓與拆遷工作順利開展，使舊城區(qū)功能分區(qū)以及布局結(jié)構(gòu)整體設(shè)計更加完善，從而有效推動相關(guān)規(guī)劃的順利實施[2]。

2.2 新城區(qū)的建設(shè)與發(fā)展

對于城市發(fā)展而言，加大新城區(qū)的開辟力度，是提高城市拓展效果的有效措施之一。在對新程序進行建設(shè)和發(fā)展的過程中，通過對城市規(guī)劃指導(dǎo)的積極配合，由土地管理儲備進行前期介入，在對新區(qū)基礎(chǔ)配套設(shè)施設(shè)計的過程中，由政府先對大量土地進行儲備，開展征地、拆遷、規(guī)劃、配套、出讓統(tǒng)一執(zhí)行的戰(zhàn)略計劃。在進行新區(qū)建設(shè)發(fā)展的過程中，土地管理儲備不僅可以結(jié)合具體規(guī)劃的意圖，對市場管理手段進行靈活運用，這樣可以將進行直接開發(fā)的土地提供給開發(fā)商，使新區(qū)建設(shè)工作的開展具有較高的效率。而且土地整理儲備還能為城市建設(shè)發(fā)展相關(guān)工作提供必要的資金支持，為政府不斷完善相關(guān)配套設(shè)施提供方便。通過對土地管理儲備相關(guān)措施的靈活運用，能夠使城市新區(qū)環(huán)境更加優(yōu)美，具有較高的人性化特點，使城市的整體形象得到有效提高，同時還能對城市可持續(xù)發(fā)展目標的實現(xiàn)以及人們享受高品質(zhì)生活服務(wù)目標的實現(xiàn)提供積極的幫助[3-4]。

3 結(jié)語

雖然目前我國對城市規(guī)劃和土地整理儲備之間互動機制的框架進行了建立，然而在實際開展相關(guān)工作的過程中，還需要不斷的磨合，直到二者的互動體系具有較高完善性和有效性，才能使二者具有的作用和價值充分發(fā)揮到促進社會發(fā)展相關(guān)工作中。在此基礎(chǔ)上，采取多元化的措施和先進的理念，不僅能夠使高速公路、軌道交通等沿線地區(qū)土地的利用率和城市的規(guī)劃效果有效提高，而且還能使土地資產(chǎn)運營策略得到不斷完善，效果得到進一步強化，使我國城市建設(shè)資金得到良性循環(huán)的同時，為城市健康有序發(fā)展提供積極的動力。