關于太原市軌道交通沿線物業開發的思考

程藝梅

（太原市軌道交通發展有限公司，山西 太原 030000）

1 背景

太原市人口密集、土地資源緊張、城區交通擁堵，建設城市軌道交通對落實太原市城市總體規劃、支持優先發展公共交通戰略的實施、集約利用土地資源、緩解交通壓力具有重要的意義。太原市遠期規劃8條軌道交通線路，近期建設1、2、3號線，投資規模大，財政負擔重，而軌道交通沿線綜合開發是改善和提高軌道交通與城市融合度，充分發揮軌道交通綜合功能的“反哺”。在建設軌道交通的同時，梳理沿線土地資源，加強站點及周邊土地的交通、產業經濟和城市空間結構的統一規劃及綜合開發，可以充分利用軌道交通建設帶來的發展契機和能級，引導城市產業結構的合理調整與城市空間形態的健康發展，建立良好的土地利用形態，經營好城市土地資產，保持城市社會、經濟、環境的協調發展。

2 主要工作和目標

沿線綜合開發實現的主要目標為：籌集建設資本金；整合、促進、協調沿線城市建設發展；優化車站、線路功能布局和工程設計。可分為兩個層面的工作，一方面應從土地規劃層面制定相關控制要點，優化軌道站點沿線土地利用方案，加強包括地下空間在內的相關規劃控制；另一方面，從近期發展和實施角度出發，結合軌道交通的推進，落實相關綜合開發項目的同步規劃、同步設計、同步建設，通過多元化的投融資模式，切實地將綜合開發收益反哺軌道交通建設與運營。

潛在土地資源梳理是綜合開發重要的基礎性工作，從城市產業發展、空間結構、交通系統等層面研究沿線地區發展方向，進一步細化梳理沿線土地資源利用現狀、權屬及規劃情況，明確各站點周邊綜合開發潛力區域。結合經濟評估，提出綜合開發潛力區域的潛力等級，提出綜合開發重點區域及站點，規劃管理部門可以此為基礎進行全線的用地規劃優化。對于梳理的重點開發用地進行可行性評估，包括開發時序、財務評估、實施策略等，可為軌道公司提供詳細和量化的判斷依據。同時依托于軌道交通站點，對地下空間資源進行合理利用與有效控制，以整合城市地上與地下空間資源，形成立體化的城市空間綜合開發利用體系，也是軌道綜合開發的重要議題；站點周邊地下空間的布局，需要在站點設計初期即加以整合考慮，對站點臨近的重要地下空間建設提出控制引導建議，以提高站點同周邊空間的聯通效率。站位、出入口及風亭等附屬設施應當作為輸入條件納入站點周邊相關用地的規劃設計條件中。

3 思考和探索

近幾年，許多致力于發展軌道交通交通的城市積極探索沿線綜合開發模式的模式，但是，在實際操作中，不可避免地頻頻遇挫，首當其沖的便是土地制度之困，內地土地市場的公開出讓制度（招拍掛制度）成為綜合開發模式的最大障礙。地鐵公司無法保證以相對低廉的價格獲取地鐵上蓋物業及周邊土地，如果地鐵公司得不到周邊物業的開發權，那么地鐵公司與房地產商就變成相對獨立的兩套班底，一體化開發的聯動效應也難以形成。另一方面，物業開發的時序與地鐵建設不同步。地鐵沿線物業開發方案的穩定、落實與地鐵建設不同步，無法做到同步規劃、同步設計、同步建設，錯失時機。

做好城市軌道交通沿線綜合開發規劃工作，有賴于制度的創新，也有賴于相關部門的協同與合作。在全網層面，應開展軌道交通綜合開發配套政策與機制研究，在可研階段開展軌道沿線用地控制規劃、沿線土地綜合開發利用規劃等。 太原市軌道交通充分發揮后發優勢，積極推進軌道交通沿線物業開發工作，通過對軌道交通沿線及場站周邊1公里范圍內的土地資源的梳理，結合站點設置，確定重點的開發地塊，對沿線規劃進行優化，并對重要開發地塊進行概念性規劃設計。以太原市軌道交通2號線“點”的研究以及1、3號線“線”的研究，明確太原的物業開發發展戰略，從實操角度倒推土地資源梳理和管控的方法與程序、探索并建立適合太原物業開發推進的體制機制。