廣西養(yǎng)老地產(chǎn)SWOT分析

摘? ? ? ? ? 要：當(dāng)前，我國(guó)人口老齡化趨勢(shì)日益加深，在全面建設(shè)小康社會(huì)的時(shí)代背景下，養(yǎng)老地產(chǎn)作為養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的有機(jī)組成部分，充分體現(xiàn)了養(yǎng)老制度的創(chuàng)新。廣西是中國(guó)長(zhǎng)壽之鄉(xiāng)，隨著老年人口數(shù)量的逐年增加，養(yǎng)老地產(chǎn)受到人們的廣泛關(guān)注。本文運(yùn)用 SWOT 分析法，對(duì)廣西養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行分析，找出其優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)，解讀其面臨的機(jī)遇和面對(duì)的威脅。

關(guān)鍵詞：養(yǎng)老地產(chǎn);優(yōu)勢(shì)與劣勢(shì);機(jī)會(huì)與威脅

基金項(xiàng)目：2018年度廣西高校中青年教師基礎(chǔ)能力提升項(xiàng)目：廣西旅游養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展對(duì)策研究（編號(hào)：2018KY1275）;2019年廣西教育廳首批“廣西高等學(xué)校千名中青年骨干教師培育計(jì)劃”科研項(xiàng)目：福利多元主義視角下廣西養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展對(duì)策研究（編號(hào)：桂教人〔2018〕48號(hào)）

近年來(lái)，隨著人口老齡化進(jìn)程的明顯加快、人均收入的不斷提高、居民生活水平的逐步改善，一些老年人越來(lái)越重視自己的生活質(zhì)量，不再滿足于原有的生活環(huán)境。但現(xiàn)在廣西壯族自治區(qū)大部分養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)服務(wù)質(zhì)量低、設(shè)施落伍的狀況看起來(lái)已經(jīng)沒(méi)有辦法勝任老年人日益增長(zhǎng)的高標(biāo)準(zhǔn)養(yǎng)老需求，眼下十分需要開發(fā)建設(shè)具有鮮明特色和完備功能的新型養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目。

一、廣西養(yǎng)老地產(chǎn)的優(yōu)勢(shì)（strengths）

1.區(qū)位優(yōu)勢(shì)得天獨(dú)厚。廣西有非常豐富的長(zhǎng)壽文化和養(yǎng)生資源，具備區(qū)位、生態(tài)、長(zhǎng)壽品牌和旅游資源各項(xiàng)優(yōu)勢(shì)，這些優(yōu)勢(shì)給特色養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的發(fā)展提供了良好的條件。廣西在近年來(lái)充分利用獨(dú)具特色的自然生態(tài)資源優(yōu)勢(shì)，積極創(chuàng)建養(yǎng)老服務(wù)業(yè)綜合改革試驗(yàn)區(qū)，做到定位科學(xué)、規(guī)劃合理，推動(dòng)健康長(zhǎng)壽產(chǎn)業(yè)、特色老年產(chǎn)品、民族保健醫(yī)療、休閑養(yǎng)生旅游等為代表的特色養(yǎng)老服務(wù)、休閑養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)，致力發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)、健康養(yǎng)生業(yè)等戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)，助推地方經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，讓健康養(yǎng)生養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)極具鮮明的廣西特色，呈現(xiàn)出生機(jī)勃勃的發(fā)展態(tài)勢(shì)。把北部灣國(guó)際旅游度假區(qū)、桂林國(guó)際旅游勝地、邊關(guān)風(fēng)情旅游帶、巴馬長(zhǎng)壽養(yǎng)生國(guó)際旅游區(qū)等重點(diǎn)旅游風(fēng)景區(qū)域打造成一批集養(yǎng)老養(yǎng)生、休閑旅游和醫(yī)療保健功能為一體的基地。開始實(shí)施規(guī)劃建設(shè)北部灣國(guó)際濱海養(yǎng)生健康服務(wù)基地、玉林國(guó)際健康城、賀州市生態(tài)健康產(chǎn)業(yè)示范區(qū)、梧州市嶺南生態(tài)養(yǎng)生城、巴馬國(guó)際長(zhǎng)壽養(yǎng)生養(yǎng)老服務(wù)集聚區(qū)等30多個(gè)各具特色的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)園區(qū)，廣西養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)園和旅游度假區(qū)得到眾多國(guó)內(nèi)外老年人的關(guān)注。這些先天的區(qū)位優(yōu)勢(shì)讓廣西的養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展風(fēng)生水起，市場(chǎng)前景不可估量。

2.地產(chǎn)開發(fā)商青睞有加。對(duì)于廣西養(yǎng)老地產(chǎn)這塊蛋糕，任何商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都不可能不想?yún)⑴c分享，一些房地產(chǎn)開發(fā)商也以實(shí)際行動(dòng)表明雄心，在開發(fā)資金相對(duì)緊張的情況下，找準(zhǔn)時(shí)機(jī)，嘗試從這一新興行業(yè)領(lǐng)域中分得一定的利潤(rùn)，紛紛加入到廣西養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)中來(lái)。華潤(rùn)置地廣西分公司重點(diǎn)布局健康養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，其中華潤(rùn)置地悅年華項(xiàng)目地塊位于南寧良慶區(qū)玉洞大道以南、新良路以西，由三宗地組成，總面積約為145畝。此地塊為社會(huì)福利及養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，這是南寧市首次公開出讓的集住宅、養(yǎng)老、醫(yī)療為一體的建設(shè)用地。其中頤養(yǎng)社區(qū)占地34畝，建筑面積9.6萬(wàn)平方米，建設(shè)有五棟活力長(zhǎng)者公寓，一棟高齡養(yǎng)護(hù)公寓，一個(gè)健康館。在公司的精心策劃下，打造頗具華潤(rùn)企業(yè)文化特色的廣西養(yǎng)老地產(chǎn)新模式。伴隨著以南寧為代表的城市開發(fā)住宅養(yǎng)老之新型養(yǎng)老模式的推出，推動(dòng)了廣西社會(huì)發(fā)展產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程，帶動(dòng)了地方經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，推進(jìn)廣西老年住宅、老年社區(qū)的建設(shè)，這也為廣西養(yǎng)成地產(chǎn)的發(fā)展增添了無(wú)限的源動(dòng)力。

3.投資資金來(lái)源較為豐富。根據(jù)相關(guān)了解得知，目前廣西的健康養(yǎng)老服務(wù)行業(yè)，市場(chǎng)前景十分廣闊，市場(chǎng)需求相當(dāng)龐大，一些開發(fā)商和投資商紛紛加入養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)，這其中包括保險(xiǎn)公司、地產(chǎn)商、房地產(chǎn)基金等。目前，泰康人壽、華潤(rùn)置地等多家實(shí)力雄厚的企業(yè)紛紛進(jìn)軍廣西，試水廣西的養(yǎng)老市場(chǎng)，投身養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，大量的資金在這些金融地產(chǎn)企業(yè)的引領(lǐng)下，流入到廣西區(qū)內(nèi)的養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)。據(jù)悉，泰康人壽公司把開發(fā)投資養(yǎng)老市場(chǎng)作為公司的發(fā)展戰(zhàn)略，精心打造健康養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)——泰康之家。由泰康人壽公司投資的泰康之家·桂園養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目是泰康之家在全國(guó)開工建設(shè)的第13個(gè)項(xiàng)目;同時(shí)該公司計(jì)劃向廣西北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)部分城市擴(kuò)張發(fā)展，進(jìn)一步布局養(yǎng)老社區(qū)。保險(xiǎn)行業(yè)的投資讓廣西養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)為之振奮，以泰康人壽保險(xiǎn)為龍頭的投資基金為激活廣西養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)注入了新鮮血液，同時(shí)極大地拓展了廣西養(yǎng)老地產(chǎn)的投資資金來(lái)源。

4.養(yǎng)老住宅規(guī)劃做到以人為本。廣西的養(yǎng)老地產(chǎn)從布局上結(jié)合老年人的需求，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行因地制宜規(guī)劃，力求更加合理、切合實(shí)際。第一，從項(xiàng)目周邊的自然環(huán)境、交通基礎(chǔ)設(shè)施狀況以及居住便利性等方面，通盤考慮選址的問(wèn)題，盡可能體現(xiàn)出區(qū)位條件方面的優(yōu)勢(shì);第二，深入調(diào)查研究，從老年人的立場(chǎng)出發(fā)，從特殊客戶的日常生活需求方面考慮，在住宅內(nèi)設(shè)置無(wú)障礙設(shè)計(jì)、緊急呼叫系統(tǒng)、明確的標(biāo)志等，小區(qū)內(nèi)還引進(jìn)醫(yī)療保健中心，這在住宅規(guī)劃設(shè)計(jì)方面充分做到以人為本;第三，養(yǎng)老地產(chǎn)結(jié)合老年人對(duì)生活方便、休閑養(yǎng)化、養(yǎng)老保健、居住環(huán)境優(yōu)美的需要，并且按照生活親情化、服務(wù)個(gè)性化的需求，對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行開發(fā)。對(duì)比一般商業(yè)住宅，必須考慮配套設(shè)施和生活便利，確保老年人能夠在住宅附近“一站式”解決各項(xiàng)需求。

二、廣西養(yǎng)老地產(chǎn)的劣勢(shì)（weaknesses）

廣西養(yǎng)老地產(chǎn)雖有良好的發(fā)展空間和遠(yuǎn)大的發(fā)展前景，但直到近幾年才得到房地產(chǎn)開發(fā)商和其他投資公司的關(guān)注。通過(guò)近幾年廣西養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展歷程和廣西養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀來(lái)看，相比較而言，遜色于其他商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)以及其他養(yǎng)老服務(wù)。相對(duì)而言，廣西養(yǎng)老地產(chǎn)在開發(fā)運(yùn)營(yíng)環(huán)節(jié)中還存在一些劣勢(shì)。

1.拿地成本普遍不低。目前，當(dāng)?shù)卣谕恋爻鲎寖r(jià)格的設(shè)定上普遍偏高，這是因?yàn)檎ＷC財(cái)政收入，必須使地方財(cái)政得到平衡，并且根據(jù)地方經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，土地財(cái)政也應(yīng)給出自己的貢獻(xiàn)。開發(fā)周期較長(zhǎng)是養(yǎng)老地產(chǎn)的突出特點(diǎn)，由此需要承擔(dān)長(zhǎng)期開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)，為了減小開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)，養(yǎng)老地產(chǎn)的拿地成本必須嚴(yán)格控制，要求低于商業(yè)地產(chǎn)的地價(jià)。眾所周知，普通商業(yè)住宅的開發(fā)周期較短，取得預(yù)售資格之后，通過(guò)一定規(guī)模的銷售利潤(rùn)，能夠較快實(shí)現(xiàn)贏利。相對(duì)高額的養(yǎng)老地產(chǎn)拿地成本可能使許多開發(fā)商望而卻步，有心拿地，但無(wú)力承擔(dān)開發(fā)周期較長(zhǎng)的風(fēng)險(xiǎn)。正因?yàn)槿绱耍恍╅_發(fā)商通過(guò)招拍掛等方式從政府手里獲得取了土地，卻不大愿意開發(fā)投資期長(zhǎng)、投資回報(bào)低的養(yǎng)老住宅產(chǎn)品。

2.缺乏明確的開發(fā)定位。目前，在廣西養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)，有些房地產(chǎn)商為了獲取政府在土地及稅收上的優(yōu)惠，不惜打著開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)的旗號(hào)，但在獲取這些優(yōu)惠后就變著法子去開發(fā)營(yíng)利性較高的商業(yè)地產(chǎn)，使得項(xiàng)目開發(fā)缺乏清晰明確的定位，既不像養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目也不敢稱商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，因?yàn)槊徽圆豁槪簿褪钦f(shuō)部分養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)存在著“掛羊頭，賣狗肉”的現(xiàn)象。養(yǎng)老住宅的開發(fā)比較費(fèi)心，亦比普通住宅更為復(fù)雜。普通地產(chǎn)領(lǐng)域很少將住宅銷售與物業(yè)服務(wù)放在同等重要的地位，但養(yǎng)老地產(chǎn)必須堅(jiān)持做好住宅銷售與物業(yè)服務(wù)，兩者一個(gè)都不能少。同時(shí)，養(yǎng)老地產(chǎn)需要將房地產(chǎn)產(chǎn)品與針對(duì)老年人的社會(huì)福利緊密結(jié)合。結(jié)合養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)具有復(fù)雜性的因素，要求開發(fā)商必須明確自己的開發(fā)定位，做到不忘初心，保持養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目始終如一。

3.規(guī)劃不夠科學(xué)。廣西區(qū)內(nèi)一些地產(chǎn)開發(fā)商由于沒(méi)有深入調(diào)研就盲目上馬工程，不了解老年人對(duì)住宅的需求，所以開發(fā)的養(yǎng)老住宅不能迎合和滿足老年人的實(shí)際需要。養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)前缺乏對(duì)老年住宅的科學(xué)規(guī)劃和合理設(shè)計(jì)，由于開發(fā)前期成本投入較大，項(xiàng)目到了中后期就可能因?yàn)殚_發(fā)上的困難和阻礙，放棄規(guī)劃老年住宅的建設(shè)理念，造成項(xiàng)目建成后將之作為普通住宅進(jìn)行銷售，亦是對(duì)前期投入的巨大浪費(fèi)。一般而言，老年人對(duì)于社區(qū)的公共服務(wù)設(shè)施更加關(guān)注，這是因?yàn)樗ダ系纳頃?huì)帶來(lái)心理上的變化和差異，進(jìn)而使老年人對(duì)于住宅的設(shè)計(jì)需要特別的關(guān)懷。例如，懷舊是諸多老年人的特征，對(duì)于家中舊的物品可能不忍心丟棄，需要開發(fā)商做到人性化設(shè)計(jì)，在老年住宅內(nèi)設(shè)計(jì)一些面積較大的儲(chǔ)藏室，以滿足老年人念舊的心理需求。

4.配套設(shè)施不夠健全。城市中心區(qū)域高昂的地價(jià)這一現(xiàn)狀迫使部分養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)商改變策略，審時(shí)度勢(shì)，到城市郊區(qū)或城區(qū)的邊緣地帶開發(fā)建造養(yǎng)老住宅，有效降低拿地成本，不利的一面是周邊設(shè)施不健全，會(huì)給老年人的生活帶來(lái)不便。一些養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)沒(méi)有深入調(diào)研，不了解老年人生活需求與一般年齡段不一樣的特點(diǎn)，配備的管理服務(wù)人員不夠用，管理人員的專業(yè)性跟不上，雖然名義上稱為老年公寓，但給老年人提供的養(yǎng)老服務(wù)卻缺少針對(duì)性。老年人進(jìn)駐養(yǎng)老公寓后，由于公寓內(nèi)的設(shè)施不完善，也無(wú)法得到滿意的養(yǎng)老服務(wù)。

三、廣西養(yǎng)老地產(chǎn)帶來(lái)的機(jī)遇（opportunities）

1.養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展得到政府的大力支持。近年來(lái)，廣西壯族自治區(qū)黨委、政府認(rèn)真貫徹落實(shí)習(xí)近平總書記關(guān)于加強(qiáng)養(yǎng)老服務(wù)工作的系列重要指示精神，先后出臺(tái)了《關(guān)于建設(shè)養(yǎng)老服務(wù)業(yè)綜合改革試驗(yàn)區(qū)的意見》《廣西養(yǎng)老服務(wù)業(yè)綜合改革試驗(yàn)區(qū)規(guī)劃（2016-2020年》等政策文件，在自治區(qū)層面，建立了由發(fā)改委和民政廳牽頭，26個(gè)政府部門組成的養(yǎng)老服務(wù)業(yè)綜合改革試驗(yàn)區(qū)聯(lián)席會(huì)議制度，分別在財(cái)政、金融、用地、醫(yī)療、稅費(fèi)、保險(xiǎn)、人才等方面制定出臺(tái)了20項(xiàng)扶持政策文件，自治區(qū)民政廳、自治區(qū)發(fā)改委聯(lián)合印發(fā)了《廣西健康養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展專項(xiàng)行動(dòng)計(jì)劃（2019-2021年）》，明確了未來(lái)3年廣西健康養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展目標(biāo)，進(jìn)一步推進(jìn)健康養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展，將其培育成為全區(qū)新興產(chǎn)業(yè)。各地政府努力肩負(fù)起養(yǎng)老服務(wù)的社會(huì)責(zé)任，把傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老模式轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)代的社會(huì)養(yǎng)老模式。由于得到政府的大力支持，有了官方政策的保駕護(hù)航，帶來(lái)的是前所未有的機(jī)遇，廣西養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展將在稅收費(fèi)用、資金的供給、土地的成本等方面得到很多的優(yōu)惠，有了政策的扶持，必將進(jìn)一步規(guī)范和完善養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)管理。

2.社會(huì)總體需求相當(dāng)龐大。就中國(guó)而言，自古以來(lái)，占據(jù)主導(dǎo)地位的養(yǎng)老模式屬于傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老，但由于20世紀(jì)80年代初期實(shí)行的計(jì)劃生育政策造成如今“421”（即四位老人一對(duì)夫妻一個(gè)孩子）家庭結(jié)構(gòu)的普遍化;同時(shí)，空巢老人現(xiàn)象的也非常常見，大幅度增加了老年人對(duì)機(jī)構(gòu)養(yǎng)老服務(wù)的需求，家庭養(yǎng)老模式大有被社會(huì)養(yǎng)老模式所代替的趨勢(shì)。廣西人口老齡化在我國(guó)各省（市）而言，屬于比例相對(duì)較高的自治區(qū)。根據(jù)調(diào)查得知，到2019年底，廣西60周歲以上老年人口接近800萬(wàn)，老年人口占全區(qū)常住人口的15%左右，80歲以上的老年人口基數(shù)較大，有100萬(wàn)之眾，100歲以上的高壽老人占到我國(guó)百歲老人總?cè)藬?shù)的10%，達(dá)到6000余人。全國(guó)有76個(gè)“長(zhǎng)壽之鄉(xiāng)”，其中廣西有25個(gè)，在排名上高居榜首，廣西作為全國(guó)“長(zhǎng)壽之鄉(xiāng)”實(shí)至名歸，這么龐大的養(yǎng)老需求，給廣西的養(yǎng)老地產(chǎn)帶來(lái)重大的發(fā)展機(jī)遇。

3.可觀的高端養(yǎng)老需求。在廣西，盛行孝道文化，強(qiáng)調(diào)子女要為父母養(yǎng)老送終，大部分老年人不愿意到養(yǎng)老機(jī)構(gòu)養(yǎng)老，子女更不愿意將老人送到養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，在他們眼里這樣做是有違孝道的，因此普通養(yǎng)老機(jī)構(gòu)閑置和空缺了大量床位，造成社會(huì)資源的極大浪費(fèi)。廣西現(xiàn)階段養(yǎng)老設(shè)施不夠先進(jìn)，老年公寓、敬老院、養(yǎng)老院作為主要的社會(huì)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，服務(wù)質(zhì)量不高，經(jīng)營(yíng)規(guī)模不大，被視為養(yǎng)老設(shè)施和機(jī)構(gòu)的發(fā)展速度相對(duì)有限和緩慢的原因。與此同時(shí)，人們收入、生活水平的不斷提高，社會(huì)老齡化進(jìn)程的不斷加快，老齡人口數(shù)量迅猛增長(zhǎng)，老年人對(duì)生活質(zhì)量的要求也不斷提高。事實(shí)告訴我們，現(xiàn)實(shí)中部分養(yǎng)老機(jī)構(gòu)跟不上形勢(shì)的需要，質(zhì)量低下的服務(wù)、落后的環(huán)境設(shè)施，這已經(jīng)無(wú)法滿足老年人日益增長(zhǎng)的更高層次養(yǎng)老需求，因此，目前亟待社會(huì)上的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)與時(shí)俱進(jìn)，努力為老年人打造特色鮮明和功能完備的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目。

4.多樣化的服務(wù)需求。老人年的觀念伴隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的快速發(fā)展而不斷改變，時(shí)下許多的老年人不再愿意與子女住在一起，他們向往獨(dú)立自立、生活自理的養(yǎng)老生活，這部分老年人群觀念開放，十分愿意接受養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目。時(shí)代在變，老年人的養(yǎng)老觀念也與時(shí)俱進(jìn)，現(xiàn)在社會(huì)上老年人對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的服務(wù)需求空間較大，這與是時(shí)代發(fā)展的趨勢(shì)。對(duì)于養(yǎng)老地項(xiàng)目的開發(fā)和建設(shè)，應(yīng)充分進(jìn)行市場(chǎng)定位，從老年人心理因素、老年人消費(fèi)習(xí)慣、老年人生活形態(tài)、購(gòu)買產(chǎn)品形態(tài)等方面進(jìn)行分析，使地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)老年人進(jìn)行充分了解，選擇構(gòu)建合理的運(yùn)營(yíng)模式，以滿足消費(fèi)者個(gè)性化、專業(yè)化、精細(xì)化的需求。

四、廣西養(yǎng)老地產(chǎn)面臨的威脅（threats）

1.養(yǎng)老地產(chǎn)的質(zhì)量發(fā)展存在難題。伴隨著廣西人口老齡化速度的不斷加快，急需養(yǎng)老地產(chǎn)在數(shù)量上增長(zhǎng)和質(zhì)量上發(fā)展齊頭并進(jìn)。但現(xiàn)實(shí)卻有些艱難，目前我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)還未發(fā)展為成熟產(chǎn)業(yè)鏈，更何況經(jīng)濟(jì)不算發(fā)達(dá)的廣西。房地產(chǎn)市場(chǎng)上以養(yǎng)老地產(chǎn)為噱頭的項(xiàng)目確實(shí)不少，但真正能夠滿足老年人生活需求的養(yǎng)老住宅卻很難找到。從全國(guó)情況來(lái)看，能真正打好養(yǎng)老地產(chǎn)牌也僅僅是萬(wàn)科、碧桂園等實(shí)力超群的房企，泰康保險(xiǎn)、中國(guó)人壽等諸多保險(xiǎn)企業(yè)也僅將養(yǎng)老地產(chǎn)作為社會(huì)保障的一部分。就廣西樓市而言，也只有南寧近兩年才上馬華潤(rùn)、泰康的高端養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，廣西其他各地市大型純養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目幾乎為零。

2.沒(méi)有受到金融界的青睞。養(yǎng)老地產(chǎn)屬于長(zhǎng)期型的投資，投資大、收益慢，需要金融機(jī)構(gòu)在資金上的支持，但是依現(xiàn)有的銀行業(yè)務(wù)來(lái)看，還沒(méi)有制定專門的政策扶持養(yǎng)老地產(chǎn);同時(shí)，按照需求的角度而言，老年人的購(gòu)房支出是大額開支，迫切需要有針對(duì)老年人的購(gòu)房貸款，銀行卻對(duì)貸款買房人群設(shè)定了年齡條件的限制，一般規(guī)定為按揭貸款的年齡必須在60歲以下;此外，缺乏相應(yīng)的保險(xiǎn)產(chǎn)品和服務(wù)也是養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)和運(yùn)營(yíng)面臨的一大難題，眾所周知老年人屬于弱勢(shì)群體，在生活中發(fā)生意外的可能性相對(duì)較高，保險(xiǎn)公司如果能適時(shí)推出防止老年人日常起居意外的保險(xiǎn)產(chǎn)品，則能較好為養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)商規(guī)避后期運(yùn)營(yíng)中承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)。

3.高端養(yǎng)老客戶群嚴(yán)重不足。廣西中高端養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)對(duì)于目標(biāo)客戶群體的經(jīng)濟(jì)實(shí)力有著很高的要求，相對(duì)昂貴的購(gòu)房支出讓普通家庭負(fù)擔(dān)沉重。目前，社會(huì)上對(duì)于中高端的養(yǎng)老市場(chǎng)需求旺盛，不過(guò)這些客戶往往存在著購(gòu)買力不夠和支付能力不足的種種問(wèn)題，造成中高端養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目打造出來(lái)之后，很難迅速賣出并回籠資金。總之，由于以上因素的存在，或多或少地會(huì)影響到養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的投資回報(bào)率，這將成為目前阻礙社會(huì)資本投資養(yǎng)老地產(chǎn)的攔路虎，這一問(wèn)題值得我們深思。

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作者簡(jiǎn)介：

吳志送（1978.12-? ），男，壯族，廣西陽(yáng)朔人，研究生，講師，研究方向：城市管理與社會(huì)治理。