論“兇宅”貶值糾紛的損害賠償

李雅豐

（華南理工大學法學院，廣東 廣州 510006）

一、問題的提出

在我國實務中，因“兇宅”衍生的民事責任問題，案件類型多且復雜。早期主要以“兇宅”買賣關系為主，此類糾紛一般牽涉“兇宅”的認定、欺詐的判定、物之瑕疵擔保責任的構造等難題。近年來才出現了一種新型、有別于“兇宅”買賣爭議的訴訟，即“房屋因他人行為成為‘兇宅’致生損害”的案件類型?，F行司法審判實踐中對該類案件的處理各不相同，有一半左右被法官判決敗訴，其中既有理由認為房屋未發生物理改變不存在損害[1]；也有理由認為房屋尚未實際出售，房屋價值貶損尚未確定發生，故損失不存在[2]；另外，即使在一些勝訴判決中，也存在法官對房屋貶值的本質避而不談，僅根據公平責任原則由雙方各承擔一半責任[3]等問題。歸根到底，這些都是因為對“兇宅”引發的房屋價值貶損認識不一、針對該類案件的法律適用和裁判思路未得到系統梳理所導致的。鑒于此，筆者試圖結合實際司法案例對“兇宅”貶值損害賠償型案例進行討論，根據不同請求權基礎為房屋所有權人提供法律上的救濟途徑。

二、“兇宅”貶值損害賠償型糾紛的實證剖析

（一）“兇宅”貶值損害賠償型糾紛的數據來源與樣本分布

為了保證樣本數據的準確性，截止2019年11月13日筆者在中國裁判文書網、無訟網等網站分別輸入“兇宅”、“損害賠償”、“侵權”、“租賃”等關鍵詞加以檢索，經逐一核對，獲取“兇宅”貶值損害賠償型糾紛的有效樣本32份。

從時間上看，此類案件的記錄最早可追溯到2011年，當年案件數量非常少只有2件，且在2012年和2013年出現斷檔，直到2014年才重新出現并呈上升趨勢（2014：1件、2015：6件、2016：4件、2017：8件、2018：8件、2019：3件）。

從類型上看，“兇宅”貶值損害賠償型糾紛的類型主要有財產損害賠償糾紛、房屋租賃合同糾紛、工程承攬合同糾紛、房屋借用合同糾紛以及委托合同糾紛。其中，房屋租賃合同糾紛最多，有18件占比58%；財產損害賠償糾紛次之，有8件占比26%；工程承攬合同與委托合同糾紛基本持平，分別是3件和2件占比7%、6%；房屋借用合同糾紛最少，有1件占3%。可見，“兇宅”貶值損害賠償型糾紛多發生于租賃合同關系中，承租人或承租人的同居人、雇傭人在出租屋內自殺導致房屋成為“兇宅”從而貶值。該類情形在請求權基礎上往往既包含侵權之訴也包含違約之訴。

在“兇宅”貶值損害賠償型糾紛中，受害者以什么為依據向侵害者主張損害賠償即為他們的請求權基礎。從請求權基礎的分布看，受害者提起訴訟的請求權基礎主要有侵權之訴以及違約之訴。從案件數量來看，主張侵權之訴的更多，有25件占比78%；違約之訴有7件占比22%。

從裁判結果看，勝訴案件17件略多于敗訴案件15件，勝訴率為53.1%。從審級上看，一審勝訴率37.5%高于二審15.6%?？梢?，實務中法院傾向于將“兇宅”納入法律調整的范圍內，注重對房屋所有權人的保護。

（二）“兇宅”貶值糾紛的爭議焦點與成因分析

1.“兇宅”貶值是否構成實際損害之爭

事實上，在大部分的“兇宅”案例中，非正常死亡事件的發生都不會對房屋的物理構造產生影響，僅是讓一般人對標的房屋產生厭惡、恐懼等排斥心理，從而使得標的房屋在市場上的接受度下降，產生經濟價值貶損的現象。因此部分法官就此認為由于房屋的結構、設施及使用功能未受損，所以房屋也未產生實際的損害，當事人的主張缺乏事實依據[4]；除此之外還有法官提到即使承認標的房屋因為該心理的影響遭遇了經濟價值貶損，但在房屋未實際出售前，這僅是一種可能性，這種可能性應屬于市場風險[5]。可以看出，有關“兇宅”貶值是否構成實際損害主要涉及兩個爭議點：第一，房屋遭受的非物理損害是否可算作損害；第二，房屋遭受損害是否以實際出租或出售為條件。筆者將在后文對爭議焦點做出詳細論述。

2.侵權行為人主觀過錯之爭

在“兇宅”內發生的非正常死亡事件，無論出于自殺還是他殺，行為人最初始的目的都是結束生命。對于造成標的房屋成為“兇宅”以及由此產生的經濟價值貶損，行為人的主觀不得而知。實務中，以侵權之訴為請求權基礎的糾紛類型主要有兩種，一種是財產損害賠償類糾紛，一種是房屋租賃合同類糾紛。在搜集的樣本判決當中，前項糾紛類型全部被法官以無事實依據認定實際損失存在為由判決敗訴[6]，所以對行為人后續的主觀狀態也自然沒有相關論述。但筆者認為雖然實務中缺少相關經驗，但不代表理論上對自殺行為人的主觀心態不無討論空間。

3.承租人是否違反保管義務之爭

在“兇宅”貶值糾紛類型中占比最高的是房屋租賃合同類糾紛，此類糾紛的發生情形通常為承租人的同居人、雇傭人在出租屋內自殺[7]或是轉租人在出租屋內自殺[8]，導致房屋成為“兇宅”產生貶值，出租人向承租人主張損害賠償。這種情況下由于出租人與承租人之間有租賃關系的存在，所以出租人既可向承租人主張侵權損害賠償也可向其主張違約損害賠償。在違約之訴中，爭議焦點主要集中在“承租人按照合同所應承擔的損害賠償范圍是否包括房屋經濟價值貶損的結果”來討論。

三、“兇宅”貶值在侵權責任法上的請求權基礎

（一）“兇宅”貶值損害結果的認定

1.“兇宅”貶值是對所有權侵害的損害事實

根據本文對案例的實證分析，筆者發現“兇宅”所有權人主張損害的依據一般有兩個：一個是因為房屋內發生非正常死亡事件，導致房屋所有權人有所顧忌不愿繼續居住或無法安心居住，從而影響了對房屋的使用；另一個是房屋的市場價格因為變成“兇宅”而下跌。從所有權的角度看，前者是對房屋使用價值的侵害，后者是對房屋交換價值的侵害，所以筆者試圖從這兩個方面來分別探討構成對房屋所有權侵害的可能性。

（1）房屋的使用目的受到妨礙。在我國，民眾對于發生過非正常死亡事件的房屋大多有所忌諱，該忌諱有來自自身的也有來自他人的。對于“兇宅”所有權人而言，當其房屋因他人行為成為“兇宅”后，他們或因擔心自殺身亡者有怨氣招來噩運，或因擔心自殺身亡者靈魂滯留屋內而心神不寧；也有的“兇宅”所有權人本身其實并不介意，但因周圍輿論壓力而“不敢”繼續居住。這些壓力都嚴重影響了“兇宅”所有權人的生活質量?？剂康酱祟惒焕娼Y果，可以認為房屋成為“兇宅”已經構成了房屋所有權人就房屋使用目的的妨礙，是對所有權權能行使自由的鉗制。

（2）房屋的收益、處分權能受到損害。事實上，具體分析“兇宅”的經濟價值貶損形態可發現，除了交易價格的降低，該貶損形態還包括房屋未來出租難度增加、租金收益低于正常行情等情形；更有甚者，當所有權人想要以“兇宅”進行融資擔保時，往往還會遭遇債權人因擔心標的物日后無法順利拍賣而拒絕設定抵押權，或是降低該房屋擔保數額的情形。這些貶損形態都或多或少地涵蓋了對房屋所有權收益或處分權能的限制。所以從這個角度看，可以認為房屋所有權的收益、處分權能也被妨礙。

2.“兇宅”貶值是客觀且既存的損害事實

首先，“兇宅”貶值是一種客觀的損害事實，并不因不發生物理性改變而否認該損害的存在。在我國特殊的民俗文化信仰下，社會大眾普遍排斥將“兇宅”作為交易標的，“兇宅”因為市場接受度低而存在經濟價值貶損已不再是個人出于喜好選擇的個案現象，而是事實上可客觀驗證的結果。換言之，“兇宅”的經濟價值貶損雖然源于心理因素，但就實際結果而言，已經由單純的主觀不利益走向了客觀損害的層次。其次，“兇宅”貶值是一種既存的損害事實，不因暫未出租或出售而否認該損害的存在。理由在于：交易性貶值是一種客觀財產價值，其內容應根據市場基準加以估算。若要求必須以實際出售價額作為差額計算基準，等同于強迫被害人在出售或保有所有權之間進行選擇，對其保護不夠周全[9]{P156-157}。另外，由于房屋經濟價值貶損并不以交換價值減損作為唯一形態，還有擔保價值需要考慮，房屋在成為“兇宅”后，其擔保價值已經有所減損，而該減損也并不以房屋實際出售為必要條件。

（二）侵權行為人主觀可責性的認定

1.自殺行為人主觀過失之探討

我國通說認為判斷行為人是否違反注意義務應當采取客觀標準，即以具有良知、理性且謹慎的客觀第三人在具體個案情況下應盡的注意義務為準[10]（P333）。在此標準下，行為人主觀上注意能力是否欠缺在所不問。也就是說，即使行為人主觀上患有精神疾病，也無法因此免其過失，除非其主觀注意能力已低至完全無法辨識行為后果而欠缺責任能力的程度。具體而言，依照“兇宅”在我國社會文化中具有的特殊意象，若有人在他人房屋內自殺身亡，勢必會影響房屋所有權人的居住安寧以及該房屋在市場交易中的價格，其造成的不是純粹經濟損失，而是侵害到該房屋的所有權。相對而言，如果自殺行為不是非為不可，且防范損害發生并不需要負擔過高成本，則一般具有理性與良知且謹慎的客觀第三人都是可以預見且避免損害結果的發生。所以自殺行為人因其行為造成他人房屋所有權受損，應認定違反了善良管理人的注意義務，存在過失。

2.自殺行為人主觀故意之探討

目前實務對于侵害所有權的方式仍存在傳統限縮的見解，即認為所有權的侵害僅限于物理上的損害，所以在“兇宅”損害賠償型糾紛中，房屋所有權人極大可能因為房屋被認定未侵害所有權，而難以依據《侵權責任法》第6條請求過失侵權行為的損害賠償。在這種情形下，房屋所有權人可能轉而主張純粹經濟損失，但我國實務關于純粹經濟損失保護的適用條件極為嚴格，除非有法條明確規定，一般情況下僅在故意以背于善良風俗致損的情況下，方能受到保護。[11]（P22）因此，即使筆者認為使他人房屋成為“兇宅”是構成對房屋所有權的侵害，背于善良風俗之故意侵權責任是否成立，仍有討論的必要。

在自殺行為所致的損害中，根據侵害客體的不同可區分為行為人自身的生命權以及“兇宅”所有權人的財產法益。關于前者，自殺行為人明知其行為將對自己的生命權造成極端侵害后果，仍基于結束自己生命的目的故意為之，在主觀上可認定具有自殺的故意。關于后者，行為人是否具有以自殺行為侵害所有權人財產法益的故意，筆者認為雖然自殺故意與致房屋經濟價值貶損的故意，內容上有所不同，無法憑前者當然推及后者，但故意要件除了包括直接故意還包括間接故意。發生過非正常死亡事件的房屋經濟價值會有所貶損，此為社會上眾所周知的事情，行為人通常為具有一般智識的人，對于房屋價值貶損的損害也不會完全沒有認知，即使行為人當下沒有積極的使其實現之意，但至少抱有“一死了之、并不在意”的心態，即實現不違背其本意。從這個角度看，行為人至少具有以自殺行為侵害所有權人財產法益的間接故意。

四、“兇宅”貶值在合同法上的請求權基礎

（一）“兇宅”貶值屬于合同法第222條“毀損”的范疇

1.物之毀損的固有理解

“毀損”一詞一般情況下是指物的實體侵害，論述時通常會與物質變形、物理改造等事實處分行為并列論述。[12]（P237）例如《合同法》第303條“在運輸過程中旅客自帶物品毀損、滅失，承運人有過錯的，應當承擔損害賠償責任”。相對而言在表示物的機能降低或價值減少等非物理性損害時，則通常使用“降低”、“減少”等詞。但筆者認為隨著實務問題的不斷豐富，毀損一詞也可以包含價值減損的損害內容。

2.“兇宅”貶值可納入物之毀損的范疇

有關“兇宅”產生的經濟價損能否被涵蓋于合同法第222條“毀損”的范疇，筆者認為回歸法條的本旨看，該法條是確立租賃物保管義務以及違反該義務法律效果的規范，其目的在于維護租賃物的使用價值與交換價值。在租賃關系存續期間，承租人應當盡善良管理人的注意義務，維持租賃物處于使用收益的狀態，并保持其在市場上應有的交換價值。租賃物的使用價值或交換價值但凡因非正常使用收益而受影響，均應認定為保管義務的違反，并無區別租賃物是受物理毀損還是經濟價值貶損的必要。更何況“兇宅”事故的發生對于房屋的使用、收益、處分權能都有侵害，已經造成其使用價值與交換價值的貶損。所以將租賃房屋成為“兇宅”引發經濟價值貶損的結果解釋進租賃物“毀損”的內涵中，才更符合該條文的規范目的。

（二）“兇宅”貶值是否屬于承租人違反保管義務之探討

在討論承租人是否違反保管義務時，可以分兩種情形來觀察：一是承租人本身為“兇宅”事故行為人，此時討論的重點為承租人積極自殺的行為是否違反保管義務；二是“兇宅”事故行為人是承租人之外的人，此時討論的重點為承租人本身未防范“兇宅”事故發生的不作為行為是否違反保管義務。

關于第一種情形，鑒于“兇宅”貶值是社會大眾所固有的認知，承租人本著善良管理人的注意義務，自然應當避免自身行為導致租賃房屋成為“兇宅”。所以承租人若基于自主意思在租賃房屋內自殺，即屬于對租賃物保管義務的違反，出租人得以類推適用《合同法》第222條，請求承租人就房屋經濟價值貶損承擔賠償責任。關于第二種情形，即第三人在房屋內自殺或意外死亡導致租賃房屋成為“兇宅”，若單純以承租人客觀上未能防范第三人在房屋內自殺或意外死亡就認定承租人違反保管義務，未免有失偏頗，應當分情況討論。首先，就善良管理人的注意程度來看，除非客觀上有可知的征兆，否則很難要求承租人預先了解第三人的自殺意圖而加以預防或改變，意外死亡事件就更無從得知。所以如果承租人對第三人的日常起居以及使用房屋情形有注意或關心，即可認定其已盡善良管理人的注意義務。其次，還應考慮第三人接近使用房屋的行為與房屋成為“兇宅”的因果關系，若第三人得以接近租賃房屋的機會并非承租人所賦予或承租人在事故發生時并不在場而未能及時阻止，此種情形也不應認定為保管義務的違反。

注釋：

①內蒙古自治區興和縣人民法院民事判決書（2015）興民初字第139號.

②安徽省阜陽市中級人民法院民事判決書（2018）皖12民終1468號.

③上海市嘉定區人民法院民事判決書（2018）滬0114民初1641號.

④內蒙古自治區興和縣人民法院民事判決書（2015）興民初字第139號.

⑤上海市閔行區人民法院民事判決書（2017）滬0112民初13944號.

⑥山東省濟南市中級人民法院民事判決書（2019）魯01民終2381號、安徽省阜陽市中級人民法院民事判決書（2018）皖12民終1468號、重慶市第一中級人民法院民事判決書(2017)渝01民終2361號等.

⑦安徽省阜陽市潁州區人民法院民事判決書（2018）皖1202民初5960號.

⑧沈陽市蘇家屯區人民法院民事判決書（2015）蘇民二初字第00527號.

⑨王澤鑒.民法物權[M].北京：北京大學出版社，2009.

⑩王澤鑒.侵權行為法[M].北京：北京大學出版社，2015.

?葛云松.純粹經濟損失的賠償與一般侵權行為條款[J].中外法學，2009（5）

?王澤鑒.法律思維與民法實例[M].北京：中國政法大學出版社，2009：237.