淺談如何做好社區老舊小區管理服務工作
——以伊寧市薩依布依街道吾斯塘布依社區為例

趙興盛

（中共伊寧市委黨校，新疆 伊寧 835100）

一、基本情況

吾斯塘布依社區處于伊寧市繁華都市圈、中心城區，商業輻射功能強勁，占地面積約0.8 平方公里，商超、酒店、企業、餐飲娛樂等各類商業網點達1000 余家，地理交通極為便利快捷。轄區共有39 個單位家屬院，只有4 個有物業管理，其余35 個都是非物業老舊小區。老舊小區中，產權單位自管5 個，業主自管小區5 個，社區托管25 個，實際上只配備了非專職保安兼保潔1 人。

多年來，吾斯塘布依社區非物業小區僅僅實現了大門有人值守、衛生保潔有人清掃等，管理與服務差強人意。小區仍然存在環境衛生、治安秩序、車輛管理、綠地美化、道路硬化、下水管網維護等諸多問題；還有19 個建于上世紀80、90 年代的老舊小區，至今未安裝天然氣，部分小區沒有水電分戶改造和外立面保溫、電線線路老化嚴重（鋁線內芯），嚴重影響著居民生活品質。

二、存在問題

（一）基礎設施薄弱，維修養護難

這些老舊小區均建在上個世紀80——90 年代，當時主要是滿足群眾的住房難問題，目標是做到“住有所居”，小區原來的規劃設計標準不高。一是小區建設起初的消防通道、園區綠化、道路硬化等配套設施不全，樓多道窄，冬天產生狹管效應，很冷。缺乏康養設施，機動車停車位極少，整體布局差強人意。二是部分小區沒有安裝天然氣，水電分戶改造也不到位，甚至外立面沒有保溫，居民怨言大。三是上下水管網、供暖管網嚴重老化，冬季時有凍管爆管現象，窨井管護責任不清，下水道和供暖管經常擁堵，居民苦不堪言。四是綠化面積極小，沒有草坪，沒有滴灌設施，只有居民自栽的老榆樹、楊樹、蔬菜等，參差不齊，談不上園林設計；小區道路缺乏養護，路面碎石揚塵，路面、地下室沉降嚴重。五是沒有物業和業委會，管理無序，雜物隨意堆放，生活垃圾處理不及時，環境衛生狀況讓人擔憂，院內由原產權單位建造的車庫、雜物間等 “兩違”建筑多。六是居民體育健身和文化活動空間較小或者沒有。七是電線線路老化，住宅墻內電線內芯是鋁線，無法承受大功率電器，埋下火災隱患。八是小區原本是各單位家屬院，采取單門獨院封閉式管理，一個小院配備1 個非專職保安兼保潔，或根本沒有封閉，社會面維穩安保和疫情防控出現很多短板漏洞，居民安全指數、幸福指數不高。

近年來，市政府圍繞“絲路花城·彩色伊寧”的城市發展定位，致力于打造平安暢通美麗智慧健康幸福城市，建設民族團結、民生改善示范先行區等“六個區”，老舊城區大規模改造惠民政策相繼落地生根，水暖電分戶改造、管線維護、外立面保溫等項目迅速推進，小區環境得到了較大改善。但由于長期缺乏物業管理服務，35 個非物業小區居民幾乎沒有選舉出業委會，長期只能由社區代管，雖然居民辦理房產證時也繳納了房屋維修基金，但出現上下樓漏水、下水道擁堵、道路損壞、單元樓道臟污、線路老化等問題后，給排水、電力等市政管理部門只負責管養區域，小區內問題只能由社區向居民收費解決，部分居民只投訴不繳費，原建設責任單位以產權交給居民為由不愿意承擔日常維護疏通等費用，問題得不到及時解決。

（二）各項管理費收取難，物業服務保障難

老舊小區原建設單位逐漸退出單位家屬院的管理服務，原單位職工因基礎設施老化大多另購新居，產權歸外來購房居民個人所有。業主對物業服務的期望值高，而購買服務意識又欠缺。部分業主以保安保潔服務不到位等各種理由，長期拒繳物業費、水費。此外，出于社會面安保維穩和疫情防控需要，由以前社區放養式代管變為拆墻透院集中引入物業高標準管理服務，哪怕是按伊犁州直物業第三檔服務標準（0.57元·平米每月），居民接受度也不高，物業管理收費困難，多年來計劃經濟體制下形成的居民住房福利制度，使很多居民還存在無償享受服務的傳統觀念，小區只是由社區代聘保安兼保潔維持日常生活秩序。所以無物業管理的老舊小區管理存在惡性循環：收取物業費較低（戶均30 元），管理人員有限（只有非專職保安兼保潔1 人），服務質量跟不上，造成了部分業主拒繳物業費，物業便以降低服務標準來維持現狀，服務管理狀況越來越差，從而使小區物業管理步入惡性循環。

（三）維穩安保、疫情防控隱患大成本高

吾斯塘布依社區處于商業繁華區域，老舊小區雖然大多實行了封閉管理，但出租房屋多，群租房多，人員流動性大，小區只設置了非專職保安兼保潔1 名，責任心不強，落實流動人員管理“369”工作機制有難度。小區大門原本設有門禁安檢系統、監控設備、庭院照明燈，但是大多被早出晚歸打工的租戶損壞，起不到應有的作用，治安狀況令人擔憂。大多家屬院采取了封閉式管理，獨門獨戶。有的兩個單位家屬院僅一墻之隔，卻各有出入口，各設有保安、門禁安檢系統、監控設備，推高了治安成本的投入，物業公司也不愿意接管服務。

三、對策建議

（一）政府主導、居民廣泛參與，打造伊犁州直地區民生改善示范區

2015 年12 月，中央城市工作會議首次提出加快老舊小區改造后，伊寧市就加大資金投入使老舊小區改造不斷按下“快進鍵”。近年來，新疆維吾爾自治區政府專門制定印發了《自治區城鎮老舊小區改造試點工作方案》，把伊寧市列入全疆5 個城市試點范圍，從統籌協調、政府和居民共擔改造資金、社會力量參與、資源整合利用、完善長效管理機制等方面進行試點探索，根據居民意愿，推進“訂單式”改造，以滿足居民最關心、最迫切的實際需要。伊寧市委政府宜順應時勢、高屋建瓴，站在做好“六穩”工作、落實“六保”任務的高度，積極推進老舊小區節能提升改造，打造民生改造示范先行區。針對群眾反映強烈的公共服務缺失、居住環境差、存在安全隱患、管理不到位等問題，按照輕重緩急的原則，對供排水、供熱、道路硬化、綠化、亮化、外墻保溫、屋面防水等方面進行提升改造，既順應群眾對“住有宜居”的美好生活的向往，又進一步提升群眾的獲得感、幸福感、安全感。同時，著眼于社會面安保維穩和疫情防控長遠，引進紅色物業充分提升居民居住生活品質。

可針對35 家非物業管理老舊小區的分布情況，打通原有的獨門獨院格局，拆除各個家屬院的隔離墻，合為一體，規范小區大門設置，形成相對封閉獨立的大的小區單元。同時，對此類小區進行全面節能提升改造，重點維修小區道路和老化管道、拆除“兩違”建筑、天然氣入戶、水電分戶改造、科學設置垃圾箱、更換路燈、修建隔離柵欄，再引進物業，實施市場化物業管理服務。

（二）按照新疆維吾爾自治區物業管理條例，逐步規范老舊小區物業化管理服務

隨著時代發展、群眾生活品質要求的提高，居民越來越講究“住有宜居”。一是充分尊重居民意愿，自主選擇管理模式（單位主管、社區代管、物業主管、居民業委員自管），促進老舊小區管理的良性循環。二是街道、社區在自治區老舊小區改造方案和伊寧市住建局物業科具體指導下，實施紅色物業計劃，推動物業服務融入社區治理。節能提升改造后的小區作為實施物業化管理的試點，制定優惠政策，通過補貼方式吸引物業公司參與老舊小區管理，因地制宜，讓居民根據需求以及經濟能力自主選擇物業服務標準，明白“花不同的錢就享受不同的服務”的道理，待試點成功后逐步推開，使老舊小區逐步走上物業化管理服務的軌道。三是在條件成熟的老舊小區，通過拆墻并院、節能改造，按照自治區伊犁州、伊寧市有關老舊小區全面納入物業管理服務的有關指導精神，小區普遍公選業委會成員，召開小區業主大會，與市住建局物業科推薦的有服務資質的多家物業公司充分商討、雙向選擇，公開選聘物業公司，明確收費及服務清單，實施規范服務管理，高標準做好社會面安保維穩、疫情防控及環境衛生工作。四是對合并條件不成熟的小區，暫時由業主自治或社區托管進行管理。五是解決物業收費難問題。應規定：房屋出售必須有物業公司或社區居委會出具的物業費繳納證明，否則房屋不得出售并加倍收取滯納金，納入金融誠信系統。同時，為彌補經費不足，可在小區內增加小型超市，以備疫情防控期間儲備物資之需，同時劃分停車泊位，收取停車占道費用。

（三）發揮“維穩雙聯戶”作用，堵塞安全漏洞

以網格化管理為抓手，以“聯戶平安穩定、聯戶團結和諧”為重點，充分發揮“維穩雙聯戶”“穩定隱患聯查聯控、宗教極端聯防聯治、重點人員聯管聯教、矛盾問題聯排聯調、民族團結聯創聯建、群眾活動聯促聯享”作用，網格員通過聯戶長每天掌握聯戶單位矛盾糾紛、安全隱患、人口變動、民生問題、困難訴求、各類社會問題等內容，社區黨支部每月開展聯戶代表議事會，搞好群防群治，聽取民意訴求，決策重大事務，落實就業、住房、社保、醫療衛生等惠民政策，促進聯戶單元各家各戶之間利益共享、責任共擔，最大限度激發居民自我管理、自我教育、自我服務的積極性、主動性和參與性，暢通居民訴求表達渠道，拓寬居民參與社會治理途徑。