新時期土地儲備的轉型發展與路徑探析

周芳泉

（馬山縣土地儲備中心，廣西 馬山 530600）

引言

近年來，土地儲備管理要求日益精細化，為高效完成土地儲備轉型任務，勢必要結合新時期發展需要革新土地儲備管理方法，力爭奠定土地儲備轉型發展的良好基礎?？h級土地儲備中心高度重視土地儲備轉型與發展，通過制定并實施可行性發展路徑來優化土地儲備管理效果。足以見之，該論題探究的現實性意義較顯著，具體內容闡述如下。

一、當前土地儲備轉型常見問題

（一）融資阻力較大

政府在土地儲備轉型環節面臨較大的資金壓力，從土地補償款高額支付中能夠看出，農民對土地補償款期的心理期望值與實際收益存在一定差距，導致矛盾在短時間內加劇。用于土地儲備的債券額度固定，現有土地儲備金難以全面滿足應用需求，使政府融資工作被動推進。

（二）錯配現象普遍存在

土地儲備錯配從時間、規模、用途、空間四方面體現，其中時間錯配指土地資源儲備階段用時不定，意味著土地使用時間處于變化當中，簡言之，土地供應與土地使用需求存在出入。規模錯配指土地資源競拍活動大規模開展，這一舉動無形當中抬高了價格，進而增加市場管理難度。用途錯配指公益性用地行為得到的關注度較低，相對來講，經營性土地儲備工作備受重視，一旦不同用途的土地儲備失衡，則土地資源利用率整體偏低?？臻g錯配指人口凈流入城市的土地資源供不應求，這會大大增加土地儲備轉型發展阻力。

（三）法律制度有待完善

當前用于指導土地儲備工作的法律制度缺乏統一性，地區間、行業間在土地征收與儲備環節提出不同規定，導致土地市場規范化運作僅流于形式[1]。長此以往，會增加政府工作阻力，并且土地儲備管理效率居低不高。

（四）管理方法有待創新

現今，我國土地儲備機構數量較多，但管理土地儲備機構的方法缺乏創新性和實用性，這極易為灰色交易行為出現提供機會，使得土地儲備機構間陷入非良性競爭狀態，最終不利于市場經濟的穩健發展。從土地儲備轉型發展角度來看，適時創新管理方法勢在必行。

二、新時期土地儲備轉型發展路徑

新時期下，全面維護社會利益已成為當務之急，城市縣級土地儲備中心應做好土地配置、農民權益合法維護等工作[2]。與此同時，相關負責人制定長期發展戰略，使土地儲備轉型活動順利進行，實現常態管理。然而土地儲備管理工作具有系統性，對于管理主體而言，應針對已有阻力提出針對性發展策略，從整體上提高土地儲備管理水平。

（一）拓寬融資渠道

為進一步緩解政府融資壓力，應適時創新現有融資模式，盡可能拓展融資渠道，以此豐富土地儲備金，確保土地資源深層次開發、高效利用。首先，實施資金配套機制，即債券資金與財政資金有機融合，財政人員適當調節財政資金比例，盡可能提高資金利用率。其次，土地儲備機構與當地財政部門良性溝通，逐步完成國有土地收益基金計提金的調配，為土地儲備轉型提供充足資金，大大提高資金利用率，將計提資金使用價值最大限度發揮。最后，視情況建立土地銀行試點項目，以此調動資金活力，并充實土地儲備基金調用的相關理論，為多元融資渠道拓展提供理論指導。在這一過程中，國有土地資產管理單位從全局角度出發，科學制定市場調控策略，并合理調整土地儲備管理計劃，推動土地儲備轉型活動步入新階段。

（二）堅持合理配置原則

土地儲備配置效果要想達到預期，定要考慮公眾利益和社會利益，盡可能維持供需平衡，這對城鄉經濟一體化發展有促進作用。具體來說，適當增加建設用地，并明確用地供給主體，盡最大可能保證土地儲備時間、空間的一致性，推動集體建設用地市場規范化發展。在合理配置原則指導下，房地產價格趨近合理，減少泡沫經濟現象，使得市場經濟健康發展。最為關鍵的是，精細制定土地儲備計劃，從近期建設、遠期建設妥善安排，進而制定行之有效的管理決策，將土地儲備管理風險降到最低，真正實現土地儲備轉型可持續發展。實際管理期間，總結未來特定時間內擬收儲土地總量、時間、結構，結合現代城市建設要求以及土地市場調控策略，正式啟動土地儲備計劃，使土地儲備管理工作規范化開展。

（三）完善法律法規

沒有規矩不成方圓，在精細管理理念指導下，建立健全法律法規，這能為土地儲備管理提供正確指導，使土地儲備管理問題高效處理。在此期間，完善層級管理體系，確保各地區、各部門土地儲備管理工作有據可依，最終管理實踐與國家利益維護要求相一致。法律法規效益彰顯期間，立法機構、政府部門加強協作，讓土地儲備管理各環節得到可靠的法律法規保障，以此減少違規操作行為，大大提高土地儲備管理效率。法律法規完善階段，為公民提供意見表達機會，以此充實法律法規內容，真正保證法律效益、樹立制度權威性，最終土地儲備管理的法律效益全面彰顯，這對土地儲備管理活動有序進行有積極影響。

（四）創新管理方法

隨著土地儲備管理中心數量的增多，為實現動態管理，應與時俱進完善名錄更新機制，并細化機構評級要求，以此減少灰色交易現象，真正凈化土地用地市場環境。新形勢下，土地儲備轉型易遇到環境污染阻力，這對創新式管理提出新要求，對此要有效建立應急機制，大大加快土地儲備轉型步伐，取得土地生態全面保護的良好效果，最終土地生態環境能夠良性創設，能夠真正深化土地儲備制度改革。

結論：綜上所述，為更好地順應經濟新常態趨勢，土地儲備中心客觀總結當地土地儲備管理現狀，通過拓寬融資渠道、堅持合理配置原則、完善法律法規、創新管理方法等措施加快土地儲備轉型速度，取得土地儲備管理的良好效果。這既能高效利用土地資源，又能促進土地儲備管理工作良性發展，最終為公眾提供優質服務，為新時期和諧社會建設提供推動力。