借名買房之法律問題探究

（西華師范大學法學院，四川 南充 637002）

隨著我國經濟的不斷發展以及購房需要的突增，“借名買房”已經不再是一件新鮮事。登記房屋所有權人與實際出資人之間的因房屋所有權的問題而“大打出手”的現象也屢見不鮮。就借名買房的合同糾紛以及物權變動等法律問題引發了理論界與實務界一陣討論熱潮，面對法律關系錯綜復雜的借名買房糾紛問題該如何應對？

一、借名買房行為的基本理論概況

（一）借名買房行為的法律界定

借名買房行為主要是指，基于國家政策、其他特殊原因無法購買房屋或因自身原因不愿意以自己的名義購買房屋的一方通過與他人協商一致后達成協議，以愿意“出借”名義一方為需要“借名”的一方購買房屋并辦理房屋登記的行為。對于借名買房行為的界定，應從兩個方面入手：首先，看是否存在房屋買賣合同，即一是“出借方”以自己的名義與出賣人簽訂的房屋買賣合同，二是“借名方”以“出借方”的名義與出賣人簽訂的房屋買賣合同；其次，看當事人雙方之間是否存在借名買房合同，即“出借方”與“借名方”經過協商一致后達成以“出借方”的名字購買房屋并進行房屋登記的協議。準確地界定借名買房行為對于認定借名買房糾紛中的各類法律問題具有綱舉目張的重大意義。

（二）借名買房行為的性質初探

基于上述對借名買房行為的界定，就其外部行為即“出借方”以自己的名義與出賣人簽訂的房屋買賣合同或“借名方”以“出借方”的名義與出賣人簽訂的房屋買賣合同而言，其性質上都應屬于買賣合同；就其內部行為即“借名方”與“出借方”達成的內部協議的性質具有較大的爭議，主要有間接代理說、無名合同說、行紀合同說以及委托合同說等多種學說，綜合對各學說的理論推定以及結合《合同法》第124 條對于無名合同規定的理解認識，筆者認為該內部協議的性質界定更適用于無名合同說。

二、借名買房合同的效力判定

（一）是否遵循意思自治原則

無論是《民法總則》第五條的規定，還是《合同法》第四條的規定都可以看出，合同雙方當事人應按照自己的意愿簽訂合同，合同的雙方當事人應就所達成的協議充分遵循當事人意思自治原則，所形成的合同合法有效且不違反法律強制性規則。在借名買房合同中，雙當事人真實的意思表示即為借名人通過借用出名人的名義購買房屋，出名人自愿借用其名義為幫助借名人購得房屋。因此，合同的雙方當事人都應當遵循合同約定，享受權利的同時還應當切實履行合同所約定的義務，秉持了民法所強調的意思自治原則。

（二）是否存在合同無效情形

判定合同的效力，最重要的一點還應當判斷合同是否存在《合同法》第五十二條所規定的“合同無效情形”。首先，若當行為人存在“欺詐、脅迫”等手段且該行為達到“損害國家利益”的程度時，合同無效。在借名買房糾紛中，一般情況下，借名買房行為中的“出借方”基本都是“借名方”的親屬或是較為信賴的朋友，而“借名方”基本都會將其借名目的和原因據以告知，因此存在“欺詐、脅迫”等手動的概率相對較低。并且，對于“國家利益”這一問題的理解和認識，在借名買房行為中，由于目的比較明確且通常不是為了損害國家利益且也基本不會產生損害國家利益的后果。因此，可以看出借名買房合同基本不存在欺、脅迫手段并達到損害國家利益的條件。

其次，根據《合同法》的規定可知，若借名買房合同的當事人雙方存在“惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益的”，則合同無效。通常情況下，單純的借名買房合同中借名人和出借人是不具有損害國家、集體利益的惡意，但是在某些離婚糾紛訴訟中，如有一方為獲取較多利益而與他人達成借名買房的協議以逃避債務轉移財產為目的而達成的借名買房協議，確實給第三人利益造成損害的，則應當認定該合同無效。但是，這種情況比較特殊，不同于大多數的借名買房行為。

綜上所述，在借名買房合同中，如果借名人和出名人都單純的出自一個借名買房的目的且排除存在任何其他目的，簽訂合同時系當事人雙方真實意思表示的情況下，那么該份借名買房合同應當是合法有效的。

三、借名買房中的房屋物權歸屬

（一）借名買房合同不涉及第三人時的房屋所有權歸屬

根據我國《物權法》第19 條的規定可知，設立不動產更正登記制度與異議登記制度的目的就在于維護真正的房屋權利人的合法權益。并且根據《房屋登記辦法》第76 條規定可知，在不涉及第三人利益的借名買房合同中，真實的房屋出資人的利益應當受到法律保護。并且，基于意思自治原則，借名人也應當可以根據雙方簽訂的內部協議即借名買房合同請求變更登記房屋所有權。

（二）借名買房合同涉及第三人時的房屋所有權歸屬

如果在借名買房合同中涉及到了第三人時，這將會使得借名買房合同的法律關系變得更為復雜。因為如若涉及到第三人，則在判斷房屋所有權歸屬時就會涉及到物權變動中的第三人善意取得的問題。因此，如果借名買房合同涉及到的第三人滿足《物權法》中所規定的善意取得制度中第三人的要求，即“主觀上善意”、“不動產已經登記”以及“已支付合理對價”，則法益所保護的對象將優先選擇善意的第三人，繼而認定善意第三人將取得房屋所有權。

結語

通過對借名買房行為的界定、合同效力的判定以及房屋所有權歸屬等法律問題的探究，對“借名買房”這一現象有了更加深入地認識。盡管現在對于“借名買房”的相關法律規定還不夠完善，但是隨著我國法律體系的不斷規制和完善，相信，對于借名買房糾紛的法律難題也會隨之減少，期待我國經濟社會市場的發展在法律規定的不斷完善下越來越好。