民法典中居住權的相關理解

劉春松

（山東九齊律師事務所，山東 煙臺 264000）

2020 年5 月28 日全國人大通過的《民法典》將于2021 年1 月1 日正式實施，在《民法典》中，對于傳統的法條做了適應社會發展性的概念重構和交叉應用，創新的依據法治社會與時俱進的發展產生了相對多的新的法律條文和新的法律概念。民法典的物權編，居住權作為一種新興的用益物權首次在民法典中提出，同時也標志著我們國家涉及物權的法律體系進一步的創新完善。

一、居住權的概念理解

居住權作為《民法典》物權編中首次提出的法律概念，確認了居住權首先歸屬于物權，是用益物權，居住權具有物權的所有特性。居住權的字面理解就是居住權人有權利按照雙務或者多務的居住權合同的約定，對于相對人的住宅享有占有并使用的用益物權，居住權設立的目的是滿足生活居住的基本需要。按照立法者的態度，居住權的提出首先是對于公租房和以房養老的老年人的合法居住權益的保護，同時，對于涉及居住權的其他民事主體的住房進行了法律保障，居住權的最終目的是保護特定人群的居住需求。

二、居住權法律維度的理解

居住權從所有權中分離，從屬于物權，具有物權的所有特性。居住權是用益物權，居住權具有絕對性、排他性以及對世性，居住權是一種新型的他物權和用益物權。

民法典第二編物權第三分編用益物權第四章居住權對于居住權做了相對全面的詮釋，居住權涵蓋了民法典的第366 條到第371 條總計六條法律規定。

居住權的法條理解就是居住權人對于他人所有的房屋或者住宅全部或者部分享有的占有并使用的法定權利。

居住權設立的目的是將房屋所有權在房屋所有人和居住人之間進行居住權利的重新分配，從而滿足社會發展的多維度居住需求。

居住權的設立，在保障所有權人所有權的基礎上，強化租賃權法律地位的同時，伴隨著社會發展，在所有權和租賃權之間填補了“人有所居即居者有其屋”的住房需求矛盾，是創新發展的法律保護社會發展的體現。

三、居住權和租賃權的法律差異性理解

居住權是物權，是完全獨立的他物權和用益物權，居住權享有物權的所有特性，居住權具有對世性、排他性和絕對性。居住權在民法典的第366 條到第371 條有成體系的從概念到應用落地的詮釋，居住權的法律地位是物權法定，具有絕對性和排他性。

租賃權是債權，租賃權本身具有相對性，租賃權人的權利和義務受制于雙務或者多務合同的預先設立或者設定，租賃權的外部對抗性也只能是特定的相對人。租賃權體現在民法典第725 條的“買賣不破租賃”、第726、727、728 條的“優先購買權”以及第734 條的“優先承租權”等法律規定中。相關法律規定強化了租賃權的效力，同時也明示了租賃權的相對性，表明了租賃權對抗其他相對人的效力。

四、居住權和租賃權的實務差異性理解

（一）居住權和租賃權的有效性之間的差異

居住權作為物權的一種，物權自身的對世性和排他性，從法律層面規定居住權的設立必須依法設立，居住權的生效必須經過有權機關的登記公示才能設立。也就是說，居住權的生效以在有權機關的登記設立為生效要件，沒有經過登記的居住權，不發生民法典中居住權的效力，不能夠稱之為居住權。民法典第368 條規定說，居住權的設立，應當向登記機構申請居住權登記，居住權自登記時設立。法律規定也進一步表明居住權的設立的有效性是公示登記。

租賃權是基于合同法規定的債權，債權有與生俱來的相對性。民法典第706 條對于租賃權有詮釋，租賃合同雙方當事人沒有依照法律和行政法規規定辦理租賃合同登記備案手續的，不影響合同的效力。從這個法條規定來理解，租賃權是相對的，租賃權的生效基于合同雙方當事人的合意達成，租賃合同是否登記不會影響相對人之間的租賃關系，也就是說，租賃權的有效性是合同相對人之間的合意。

（二）居住權和租賃權的有償無償性之間的差異

居住權作為一種用益物權，民法典設立的初衷是無償的。居住權代表著立法者對于“人者有其居”的愿望，立法者意圖從法律的維度解決當下的住宅供給制度不平衡的難題，通過多主體住房供給制度、多渠道住房保障制度以及租賃和購買并舉的住房制度打破當下住房制度面臨的難題。因此，無償性雖然在民法典中特別明確的法律條文強硬體現，但是立法者的意圖卻通過居住權的物權屬性做了間接的潛在的意圖表示。民法典第368 條規定，居住權原則上是無償的。居住權的原則上的無償性也是居住權的標桿屬性。

租賃權又名為使用收益權，租賃權的法律源屬于合同法，租賃合同的雙務或者多務相對人基于租賃合同，承租人在取得租賃物后，對租賃物享有的以使用收益為合同目的的必要的占有權。租賃權的合同屬性，體現了出租人的讓渡使用權和承租人的使用收益權，既然存在合同的相對方，同時租賃權的債權屬性，也進一步的表明有償性是租賃權的根本特性。在合同的相對方，權利和義務是對等的，同樣有償性也是合同的目的。租賃權來源于合同，有償性是租賃權固有屬性。

（三）居住權和租賃權之間的時效性差異

居住權是物權，物權本身的屬性是對世權和絕對權，所以，居住權設定的期限是沒有限制的。民法典第370 條規定說，居住權期限屆滿或者居住權人死亡的，居住權消滅。理解民法典的條文，可以感受到，立法者對于居住權的期限沒有過多的干預，所以居住權的期限可以基于設立登記，短期性、長期性以及持續終生都是可行的。居住權的期限法律沒有過多的限制。

租賃權的期限最長不超過20年，民法典第705條規定說，租賃期限不得超過20年；超過20 年的，超過部分無效。租賃期限屆滿的，當事人可以續訂租賃合同，重新約定的租賃合同自續訂之日起不超過20 年。這個法條進一步的闡述了租賃協議的極限20 年的時效性。

居住權和租賃權在時效性質的差異，表明了立法者對于債權和物權的分階層認識，同時也進一步體現了居住權無償性和租賃權有償性之間的差異。立法者意圖是從根本上體現居住權在保障居住人居住權益功能的強大。

五、居住權規定的未盡事宜

（一）居住權和租賃權在實務當中出現了沖突怎么辦

租賃權出現在居住權登記設立之前，租賃權基于法律規定可以對抗所有權變更，租賃權是否也可以對抗居住權的登記設立？居住權登記設立生效之后，是否可以基于居住權依法滌除住宅的原居住人的租賃權？在居住權的實施過程當中，出現了上述的沖突怎么辦？立法者將矛盾扔給了司法者，初期的基于司法者的依法自由裁量的原則進行處理，未來期待相關的司法解釋能夠一一解決。

（二）居住權和擔保物權在失望當中出現了沖突怎么辦

擔保物權上設立有居住權，當擔保物權需要實現的時候，由于居住權的物權排他屬性，會對于擔保物權的實現出現法律障礙。新的物權人即使獲得了所有權，但是，所有權對抗不了居住權，新的物權人獲得的物權將會是有瑕疵的，出現這種擔保物權和居住權的沖突應該怎么解決？同樣的問題也是扔給了司法者，初期的基于司法者的依法自由裁量的原則進行處理，未來期待相關的司法解釋能夠一一解決。

（三）居住權人的居住權限有多少

居住權人是否可以依據居住權的絕對性和排他性允許其他非權利人進行居住？居住權人是否享有住宅的租賃權？居住權是否可以依法繼承？居住權和所有權的分立屬性，對于原所有權人擁有的就近入學權益、落戶權益等衍生權益歸屬哪一方？居住權是否可以分割？一個物權單位是否可以設立登記多個居住權？這些問題未來在實務當中都會面臨，同樣的問題也是扔給了司法者，初期的基于司法者的依法自由裁量的原則進行處理，未來期待相關的司法解釋能夠一一解決。

六、居住權法治社會創新發展的展望

居住權是立法者圍繞“人有所居”的立法初衷，推動社會公平的體現。居住權填補了所有權和租賃權之間的法律空白，推動了所有權的進一步細化，是法治社會的法治進步。

居住權的實施，也交叉的出現了一些彼此相悖離的實務沖突。司法者通過交叉的法律規定、深度理解立法者立法意圖以及司法者自身法律素養的自由裁量權，從實務中為圍繞居住權的司法糾紛解決貢獻多維度的力量。居住權的實務應用，需要更詳細的司法解釋進行支持。

居住權的創新發展，是法治社會的進步，更是法治創新的進步。