物業(yè)糾紛引發(fā)尋釁滋事案件的成因及化解

邢敏　紀(jì)辰

摘 要 物業(yè)管理糾紛伴隨著房地產(chǎn)行業(yè)與物業(yè)管理行業(yè)的快速發(fā)展而日益增多，呈現(xiàn)惡性循環(huán)、群體性和暴力性等剛性化趨勢，由于物業(yè)糾紛引發(fā)的刑事案件頻發(fā)，嚴(yán)重影響社會秩序。此類糾紛如果不能妥善解決，容易造成群體性事件或是突發(fā)性事件，繼而引發(fā)的尋釁滋事類案件。在此類糾紛中呈現(xiàn)出的利益訴求及因利益訴求未能滿足引發(fā)的剛性化利益沖突，揭示了完善物業(yè)糾紛解決機(jī)制及構(gòu)建和諧社區(qū)關(guān)系、維護(hù)社會的重要性。

關(guān)鍵詞 物業(yè)管理 尋釁滋事 糾紛解決

作者簡介：邢敏，青島市市南區(qū)人民檢察院專職檢委會委員;紀(jì)辰，青島市市南區(qū)人民檢察院辦公室副主任。

中圖分類號：D920.4 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2020.12.057

一、問題的提出

近年來隨著城鎮(zhèn)化速度加快，物業(yè)行業(yè)實(shí)現(xiàn)了全行業(yè)的高速增長，截止2017年末全國物業(yè)管理面積約為195億平米，2009-2017年復(fù)合年均增長率為6.6%，每年增量約為10億平米。社區(qū)是居民日常生活最基本場所，是城市基層治理的主要載體，理應(yīng)成為社會矛盾消融的“緩沖器”，但是隨著社會轉(zhuǎn)型，許多社區(qū)都成為基層矛盾沖突的爆發(fā)地和集聚地。物業(yè)管理事關(guān)社會穩(wěn)定，然而近年來城市住宅小區(qū)的物業(yè)沖突時間頻發(fā)，甚至出現(xiàn)暴力沖突和群體性事件，引發(fā)刑事案件。2017年，江蘇省某法院受理的訴前調(diào)解的物業(yè)類案件為420件，2018年為588件。物業(yè)糾紛已經(jīng)進(jìn)入高發(fā)期，成為城市基層治理面臨的重大挑戰(zhàn)。根據(jù)中國裁判文書網(wǎng)搜索“物業(yè)+尋釁滋事”關(guān)鍵詞，2019年案件1541件，2018年1382件，2017年883件，2016年624件，案件呈現(xiàn)爆發(fā)式增長。北京地區(qū)的調(diào)查數(shù)據(jù)現(xiàn)實(shí)，有占80%的小區(qū)發(fā)生過業(yè)主與物業(yè)公司發(fā)生過嚴(yán)重糾紛，其中有占37%的糾紛發(fā)生了肢體沖突與暴力沖突。近年青島市某區(qū)檢察院就辦理了兩起由于物業(yè)糾紛引發(fā)的尋釁滋事案件，一起為物業(yè)經(jīng)理與房主矛盾升級爆發(fā)沖突，一起為新舊物業(yè)公司沖突引發(fā)械斗。筆者通過此類案件進(jìn)行分析，發(fā)現(xiàn)目前物業(yè)糾紛已經(jīng)呈現(xiàn)出明顯的剛性化特點(diǎn)，具有可修復(fù)性弱，容易激化引發(fā)暴力沖突，致使物業(yè)關(guān)系的可修復(fù)性、協(xié)調(diào)性差，受到損傷后難以恢復(fù)。意味著糾紛很容易演化為群體性事件和暴力沖突，在糾紛過程中容易觸犯《中華人民共和國刑法》第二百九十三條第一款第（一）項之規(guī)定，構(gòu)成尋釁滋事罪。以往的研究往往著眼于物業(yè)糾紛引起的合同糾紛，忽視對物業(yè)糾紛容易引起尋釁滋事案件的成因的分析。在此基礎(chǔ)上我們通過對此類案件的分析，從打擊刑事犯罪與保護(hù)業(yè)主權(quán)益的角度，探索剛性物業(yè)糾紛的解決機(jī)制。

二、物業(yè)糾紛的類型

具體的物業(yè)糾紛有很多種，涉及民事、行政等各個領(lǐng)域的糾紛。依據(jù)紛主體的身份歸納起來可以大致分為兩種類型，即業(yè)主與物業(yè)公司之間的糾紛和物業(yè)公司與物業(yè)公司之間的糾紛。

（一）業(yè)主與物業(yè)公司之間的糾紛

1.利益分配引發(fā)的糾紛。是指由于業(yè)主基于建筑物區(qū)分所有權(quán)所產(chǎn)生的共有部分享有利益分配的權(quán)利糾紛引發(fā)的糾紛。實(shí)踐中物業(yè)公司常利用物業(yè)管理職能在共有產(chǎn)權(quán)建筑部分收益分配時具有優(yōu)勢，如公共經(jīng)營用房出租、廣告位出租、停車位出租，甚至侵占專項維修基金。此外還可能存在前期物業(yè)公司與開發(fā)商勾結(jié)，利用業(yè)主尚未入住、業(yè)主大會和業(yè)主委員會成立困難的空擋，長期侵犯屬于業(yè)主的共有利益。由于共有部分建筑物利益空間大，收益的穩(wěn)定性較高，不易被業(yè)主發(fā)掘，導(dǎo)致物業(yè)公司侵占業(yè)主利息的事件屢見不鮮。

2.服務(wù)管理引發(fā)的糾紛。是指在物業(yè)公司進(jìn)行常規(guī)管理時，基于基于物業(yè)合同圍繞物業(yè)公司提供的服務(wù)以及物業(yè)管理產(chǎn)生服務(wù)管理產(chǎn)生的糾紛。一類為業(yè)主個人與物業(yè)公司服務(wù)糾紛，即糾紛雙方為單個業(yè)主與物業(yè)公司之間，主要集中在業(yè)主車輛管理、住宅維修、安保等個體服務(wù)方面的糾紛。另一類為公共服務(wù)糾紛。因物業(yè)公司提供的管理服務(wù)在整個小區(qū)內(nèi)具有公共性，負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)公共區(qū)域的保安、保潔、保修、保綠等事關(guān)整體居住環(huán)境，糾紛的雙方為部分業(yè)主與物業(yè)公司。相比于前者，后者經(jīng)常引發(fā)業(yè)主的群體性部門，糾紛易擴(kuò)大。服務(wù)糾紛管理伴隨著物業(yè)的整個過程以及業(yè)主的日常生活，長時間的積累容易產(chǎn)生放大效應(yīng)，矛盾逐漸積累發(fā)展為不可調(diào)和的矛盾。

（二）物業(yè)公司與物業(yè)公司之間的糾紛

物業(yè)公司之間的糾紛多發(fā)生在新舊物業(yè)公司更替時，產(chǎn)生的主要原因是此時原物業(yè)公司不配合不愿退出小區(qū)，新物業(yè)公司無法入駐小區(qū)，抵制與新物業(yè)公司進(jìn)行材料交接與人員更替，糾紛升級甚至引發(fā)暴力性沖突，致使物業(yè)更替難以進(jìn)行。發(fā)生此類糾紛往往是業(yè)主與物業(yè)糾紛惡化的結(jié)果，此時業(yè)主對原物業(yè)公司的不滿達(dá)到必須更換物業(yè)公司的程度，信任新物業(yè)公司能夠?qū)π^(qū)環(huán)境進(jìn)行改變，而原物業(yè)公司不愿意放棄在小區(qū)的經(jīng)營或者因為在經(jīng)營過程中與業(yè)主有尚未結(jié)清的利益糾葛，造成新舊物業(yè)公司的對立。

其中前期物業(yè)公司與業(yè)主委員會選舉產(chǎn)生物業(yè)公司糾紛矛盾更為激烈。前期物業(yè)管理指凡物出售之日起至業(yè)主大會成立之日止，小區(qū)處于前物業(yè)公司的單方面管理之下，容易發(fā)生前物業(yè)公司侵占業(yè)主利益的事件。此時部分業(yè)主尚未入住，物業(yè)大會尚未成立，開發(fā)商或物業(yè)公司的經(jīng)營收益缺乏監(jiān)督。同時，小區(qū)的硬件設(shè)施剛投入使用，經(jīng)營收益最高，但是由于缺少業(yè)主大會，業(yè)主難以維權(quán)。因法律本身沒有對業(yè)主大會設(shè)立強(qiáng)制性規(guī)范，同時業(yè)主也反對業(yè)主大會的認(rèn)識，往往是在物業(yè)公司侵占業(yè)主權(quán)益到了業(yè)主忍無可忍的時候才進(jìn)行業(yè)主大會的籌備。前期物業(yè)公司多由開發(fā)商直接聘請，從進(jìn)入社區(qū)之日起就具有“原罪”，可能會出現(xiàn)物業(yè)服務(wù)質(zhì)價不符或者侵占小區(qū)公共收益。無論是業(yè)主采取前期物業(yè)公司改善服務(wù)還是啟動選聘新物業(yè)公司的策略，都會壓縮前期物業(yè)公司的利潤空間。若是遇到強(qiáng)橫或者無賴成性的物業(yè)公司，業(yè)主選任的新物業(yè)公司可能會面臨長時間的纏斗，小區(qū)變得不安定甚至出現(xiàn)混亂。

三、物業(yè)糾紛引發(fā)尋釁滋事類案件行為類型及成因

（一）物業(yè)糾紛引發(fā)尋釁滋事類案件行為類型

物業(yè)公司日常服務(wù)當(dāng)中常見的暴力化事件有：

1.物業(yè)公司采取如停水停電、損毀業(yè)主財物、恐嚇威逼等手段逼迫業(yè)主繳納停車費(fèi)或物業(yè)費(fèi)。

2.業(yè)主因?qū)ξ飿I(yè)公司的具體管理行為不滿而采取打砸物品、毆打工作人員等暴力對抗行為。

3.采用恐嚇和暴力手段打擊維權(quán)業(yè)主。當(dāng)物業(yè)沖突加劇時，堅決與物業(yè)行為相悖的業(yè)主，某些物業(yè)公司會選擇恐嚇業(yè)主及其家人，甚至利用原有保安或與黑惡勢力勾結(jié)引發(fā)沖突，以達(dá)到拒不執(zhí)行業(yè)委會決定、阻止業(yè)委會成立、阻撓業(yè)主維權(quán)等目的。

4.物業(yè)更替糾紛中，原物業(yè)公司不愿撤出而與新物業(yè)公司爆發(fā)沖突。

（二）物業(yè)糾紛引發(fā)尋釁滋事類案件成因

1.居民與物業(yè)公司信任關(guān)系脆弱。經(jīng)濟(jì)利益的分配和讓渡是物業(yè)公司與業(yè)主之間的矛盾集中的關(guān)鍵點(diǎn)。因為現(xiàn)行法律缺乏對雙方權(quán)責(zé)的明確規(guī)定，雙方責(zé)任與義務(wù)僅靠合同維系。從以往的案例來看，居民對物業(yè)公司信任度普遍不高，不少居民認(rèn)為物業(yè)存在財務(wù)不夠透明、謀取不正當(dāng)利益等侵害業(yè)主利益的行為。這種不信任使得物業(yè)公司收取物業(yè)費(fèi)難度大，上調(diào)物業(yè)費(fèi)的計劃更難以實(shí)現(xiàn)，物業(yè)公司為了應(yīng)對虧損只能采取降低服務(wù)質(zhì)量的方式，形成惡性循環(huán)。一旦發(fā)生糾紛，原本脆弱的信任關(guān)系更加難以修復(fù)，主要體現(xiàn)在業(yè)主對物業(yè)費(fèi)繳納的抵制，而物業(yè)公司可采用的收繳手段有限，對于搭便車業(yè)主難以奏效，只能通過司法途徑。而現(xiàn)實(shí)中司法途徑成本較高，而且目前物業(yè)管理法律制度結(jié)構(gòu)不完善，亟待進(jìn)一步的優(yōu)化，比如《物業(yè)法》中雖然對物業(yè)公司與業(yè)主的權(quán)利和義務(wù)做出了規(guī)定，但是對于一些具體事務(wù)還缺乏具體規(guī)定，還需要出臺專門的配套措施和實(shí)施意見，有些敏感問題比如業(yè)主自治組織的法律地位等還存在著立法空白。而且一旦訴諸司法程序就意味著雙方關(guān)系徹底破裂，在實(shí)踐中，如拖欠物業(yè)費(fèi)等問題上物業(yè)公司更愿意選擇非正式方式解決。在實(shí)踐中，面對拖欠物業(yè)費(fèi)問題時，物業(yè)公司更傾向于與業(yè)主以非正式方式處理。

2.物業(yè)合同雙向約束弱。雙向弱約束是指在物業(yè)合同中業(yè)主與物業(yè)公司雙方彼此的約束能力有限，一方面是由于物業(yè)管理不透明以及前期物業(yè)管理制度等問題的存在，物業(yè)公司居于“自然壟斷”地位。在上海市雅士居花園物業(yè)毆打業(yè)主案中，開發(fā)商自建資管、建管部分，開發(fā)商與物業(yè)公司實(shí)際上是“父子”關(guān)系，帶來物業(yè)公司受命于開放商，當(dāng)開放商與業(yè)主發(fā)生利益沖突時，物業(yè)管理公司必然傾向于維護(hù)開發(fā)商的利益，甚至在物業(yè)管理的日?；顒又星趾I(yè)主的利益，表面看物業(yè)公司是事件的“肇事者”，實(shí)質(zhì)上是物業(yè)公司背后的開發(fā)商。這些物業(yè)公司由于與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有著從屬關(guān)系，并且房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門因為獲取稅收、賣地收入等原因存在著相關(guān)性，在沖突升級前有關(guān)部門對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及其下屬的物業(yè)公司疏于管理?，F(xiàn)實(shí)中，有相當(dāng)一部分物業(yè)公司是從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中產(chǎn)生出來，未經(jīng)任何選聘或者競標(biāo)過程，物業(yè)公司在承接物業(yè)時，由于缺乏與開發(fā)商的物業(yè)的承接驗收手續(xù)，物業(yè)糾紛中反應(yīng)的房屋質(zhì)量缺陷、配套設(shè)施不完善、產(chǎn)權(quán)糾紛等問題，絕大多數(shù)時開發(fā)商建設(shè)遺留的問題。

3. 少數(shù)物業(yè)管理公司具有黑社會化的傾向。黑社會化的傾向是指組織處在向黑社會特征轉(zhuǎn)變的一種過程中，是一種發(fā)展傾向。此時這類組織從法律意義上來看還不具備黑社會組織的全部特征，但已顯示出部門特征并有繼續(xù)發(fā)展的趨勢，處在合法組織與黑社會的中間地帶。具有此種傾向時，極少數(shù)物業(yè)公司會采用暴力來解決與業(yè)主的糾紛，并且由于物業(yè)公司具有擁有準(zhǔn)軍事化武裝——保安，更容易走向暴力。更有物業(yè)公司甚至背后或存在涉黑勢力黑社會性質(zhì)犯罪組織隱蔽性強(qiáng)，以合法方式對組織進(jìn)行包裝和“去黑化”，成立物業(yè)公司掩蓋非法活動。如H市“6.26”黑社會性質(zhì)組織專案中該組織即表面注冊成立“某發(fā)物業(yè)管理公司”，從事垃圾清運(yùn)等正常經(jīng)營活動，將違法行為藏匿于企業(yè)正常的經(jīng)營行為，雇傭社會閑散人員實(shí)施暴力行為。由于物業(yè)公司管理難度小，需要對小區(qū)形成控制，黑社會組織掩選擇成立物業(yè)、建筑公司掩蓋非法活動。此類物業(yè)公司采取非法手段對不滿其物業(yè)公司管理質(zhì)量差而維權(quán)的報復(fù)，對拒交物業(yè)費(fèi)的業(yè)主采取停水、停電等手段進(jìn)行滋擾、報復(fù)，收買賄賂業(yè)主委員會的成員，恐嚇和暴力打擊維權(quán)業(yè)主甚至違法犯罪，嚴(yán)重影響了社會秩序。

4. 缺乏物業(yè)糾紛的協(xié)調(diào)與監(jiān)督機(jī)制。學(xué)界普遍認(rèn)為居委會、業(yè)主委員會和物業(yè)公司構(gòu)成了當(dāng)前基層社區(qū)整合和秩序形成的“三駕馬車”。在這“三駕馬車”中，居委會是國家政權(quán)的代理，盡管是自治組織但卻具有行政色彩。業(yè)主委員會是業(yè)主房屋產(chǎn)權(quán)的代理，是業(yè)主的自組織，具有網(wǎng)狀特征。物業(yè)公司則是市場經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物，是線形結(jié)構(gòu)。三者之間因組織特點(diǎn)、組織目標(biāo)、關(guān)注重點(diǎn)各不相同，因而具有不同的運(yùn)作邏輯且互不隸屬，各自掌握的資源不盡相同，三者相互依賴又相互斗爭，關(guān)系極其復(fù)雜。物業(yè)公司的暴力手段將使公司面臨巨大的法律風(fēng)險和成本風(fēng)險，但是由于物業(yè)公司的監(jiān)管，物業(yè)公司的違法行為得不到有效制裁。業(yè)主委員會作為全體業(yè)主的代表，在物業(yè)管理的區(qū)域內(nèi)實(shí)施物業(yè)自治管理的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，業(yè)主委員會的合法權(quán)益受法律保護(hù)。業(yè)主委員通過及時了解業(yè)主、物業(yè)公司雙方的意見和建議，協(xié)助物業(yè)公司履行物業(yè)合同，監(jiān)督物業(yè)公司的運(yùn)行;審核物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的使用與管理、審核專項維修資金的使用、審核物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)費(fèi)用使用;調(diào)解雙方糾紛等。然而在實(shí)踐中，業(yè)主委員會在多數(shù)小區(qū)中成立困難，及時成立了也難以保證代表著業(yè)主的利息，甚至有些業(yè)主委員會聯(lián)合物業(yè)公司成為物業(yè)公司的利益代言人。業(yè)主的分散以及缺乏對業(yè)委會的重視使得業(yè)委會對物業(yè)公司應(yīng)有的監(jiān)督和制約機(jī)制難以發(fā)揮作用，而法律的不健全，使得業(yè)主難以維權(quán)，面臨無法可依的境地。即是有法可依又無法執(zhí)行，使得物業(yè)管理公司進(jìn)入無人監(jiān)督的程度。為實(shí)現(xiàn)利益最大化，物業(yè)管理公司、業(yè)主、業(yè)委會都試圖通過博弈斗爭利用手中的權(quán)力使物業(yè)關(guān)系朝著有利于自己的方向發(fā)展。

四、剛性物業(yè)糾紛引發(fā)尋釁滋事案件的化解

綜上所述，物業(yè)公司與業(yè)主雙方的社會關(guān)系一旦被破壞難以修復(fù)。依靠物業(yè)合同本身的正規(guī)化渠道難以達(dá)成利益的協(xié)調(diào)，雙方極易發(fā)展成暴力糾紛。

（一）完善相關(guān)法律制度

完善的法律制度可以推動物業(yè)糾紛的化解，法律制度的完善需要彌補(bǔ)現(xiàn)有制度漏洞給物業(yè)公司操作空間，例如改革前期物業(yè)管理制度、明確業(yè)委會的法律地位等。同時管理物業(yè)公司的行政部門應(yīng)該牽頭，聯(lián)合其他部門出臺實(shí)施細(xì)則，彌補(bǔ)現(xiàn)有法律規(guī)定中原則性強(qiáng)、操作性不足、規(guī)范性確實(shí)等問題。通過事前的法制化預(yù)防，構(gòu)建完備的法律法規(guī)體系，明確界定并捍衛(wèi)業(yè)主、物業(yè)公司之間的合法權(quán)利和利益，從未避免群體性的利益沖突和社會矛盾。

（二）構(gòu)建多元化糾紛解決體系

物業(yè)管理具有公共服務(wù)屬性決定了其不能簡單地作為業(yè)主自治行為或市場行為，可以探索構(gòu)建政府主管部門與社區(qū)基層組織的多層次治理結(jié)構(gòu)，政府介入強(qiáng)化對物業(yè)公司與業(yè)主的監(jiān)督管理，利用現(xiàn)代化的基層治理體系化解物業(yè)糾紛。過去解決物業(yè)糾紛都是事后介入，難以在矛盾初期協(xié)調(diào)，以此需要事前和事中的全程參與。政府主管部門對物業(yè)公司起到常規(guī)監(jiān)督的作用，比如監(jiān)督前期物業(yè)公司在共有產(chǎn)權(quán)移交、經(jīng)營收支公開、物業(yè)管理等方面的管理水平，彌補(bǔ)業(yè)主難以獲取信息的難題?；鶎咏M織可以監(jiān)督物業(yè)公司的日常運(yùn)行、業(yè)委會的成立及運(yùn)行，對業(yè)主違約行為進(jìn)行約束與指導(dǎo)，構(gòu)建以社區(qū)居委會為主，物業(yè)公司、業(yè)委會、業(yè)主共同參與的多方協(xié)商機(jī)制，通過構(gòu)建常態(tài)化的溝通機(jī)制，將矛盾化解在糾紛的初期并防止矛盾擴(kuò)大。

（三）加強(qiáng)業(yè)主自治能力建設(shè)

業(yè)主是物業(yè)管理中心最重要的主題，作為小區(qū)的建筑物區(qū)分所有權(quán)人。近年來業(yè)主權(quán)利意識覺醒，業(yè)主自治日益成為物業(yè)管理發(fā)展的趨勢。在業(yè)主自治的趨勢下，從根本上解決物業(yè)糾紛，需要加強(qiáng)業(yè)主自治意識，提高業(yè)主自制能力，更為重要的是發(fā)揮業(yè)委會的自治作用。然而在實(shí)際的運(yùn)行過程當(dāng)中業(yè)委會的運(yùn)行受到監(jiān)督與激勵不足的雙重困擾，如果業(yè)委會難以對業(yè)主行為進(jìn)行約束，業(yè)主委員會將會變成空中樓閣。政府和基層組織的有效監(jiān)督可以強(qiáng)化業(yè)主自治組織的自治能力建設(shè)。居委會組成人員基本上都是政府招聘人員，與小區(qū)沒有直接的利益關(guān)系，地位相對公正。 居委會可以協(xié)助業(yè)主委員會發(fā)現(xiàn)更多合適的業(yè)主委員會人選，優(yōu)化業(yè)委會配置。在規(guī)模較大業(yè)主難以直接監(jiān)督業(yè)委會的小區(qū)，可以豐富業(yè)主自治的層次，將業(yè)委會決議、業(yè)主大會執(zhí)行與業(yè)主代表議事結(jié)合起來，實(shí)現(xiàn)小區(qū)、樓棟、片區(qū)的分類分層的自治層次，增強(qiáng)業(yè)主自治能力，提高業(yè)主自我約束力的提升，改善物業(yè)合同雙向弱約束的情況。