一線城市養老地產盈利模式及頭部企業研究

畢恩浩 薛舒羿 楊奕楠

摘要：我國養老產業發展仍處于起步階段，尤其是在盈利模式方面，盡管一些發展商和投資者已嘗試了多種商業模式，但仍有不少養老項目仍處于賠本賺吆喝的尷尬境地。產業的健康發展需要可持續的盈利模式作為支撐，通過研究行業內頭部企業的發展布局經驗發現，一線城市是當前養老產業頭部企業的聚集地，且相較于分散小額付費的模式，有利于回款的集中大額付費模式也全部集中于一線城市。

關鍵詞：養老地產;城市布局;盈利模式

中圖分類號：F293

文獻標識碼：B

文章編號：1001-9138-（2020）11-0012-15

收稿日期：2020-09-17

1國內養老地產市場發展現狀

2016年12月，國務院辦公廳印發了《關于全面放開養老服務市場提升養老服務質量的若干意見》，提出要全面放開養老服務市場，鼓勵社會力量通過獨資、合資、合作、聯營、參股、租賃等方式，參與公辦養老機構改革。在政策引導下，養老服務業已經成為促進經濟社會發展的新動能。

而對于國內一線城市而言，養老需求的空白也亟待填補。以北上廣為例，這3大城市中65歲以上人口數量顯著高于全國平均水平，已經逼近美國、英國及日本的水平，而且這些城市通常以獨生子女家庭為主，家庭可支配收入以及對醫療護理要求都相對較高。

可以說，政策引導與養老需求雙重因素為一線城市養老地產的優先發展創造了契機。

然而，我國房地產市場的養老細分市場仍處于起步階段。因此，盡管一些發展商和投資者已嘗試了多種商業模式，但對于養老地產開發，尤其是其盈利模式方面，還有待進一步探索。當前，養老地產主流盈利模式主要分為5類，分別為銷售住宅、會員制、逆抵押貸款、轉讓使用權和分散租賃模式，見表1。

本文從當前頭部企業的養老產業布局，以及所采用的盈利模式開始，對一線城市的養老地產開發底層邏輯進行解讀。

2頭部企業養老產業布局

2.1萬科地產

萬科集團2009年開始探索養老業務，重點布局“老人基數高、人均可支配收入高、醫療水平高”的“三高”城市，目前萬科集團在養老業務方面已經布局了16個城市，約170個養老項目。

在2013-2016年期間，萬科旗下養老品牌如雨后春筍般接連推出，共推出了“橡樹匯”“智匯坊”“幸福家”“嘉園”和“隨園之家”5個社區嵌入式養老品牌。由于這些品牌是由萬科各個城市公司自發推出，而非由集團總部統籌規劃，眾多的產品線岡此稍顯繁雜。2016年后，養老業務被萬科集團作為大樹級業務重點發展，其開始梳理之前的多種產品線，并最終輸出三大核心產品：持續照護社區、城市全托中心和社區嵌入中心。表2為萬科地產產業布局情況。

（1）持續照護社區：以萬科隨園系列為代表，此類型產品側重于全生命周期的照護，依據老人不同的身體狀況，還會分別提供相應的服務，即使老人在健康狀況和自理能力有所變化時，也依然可以在相對熟悉的環境里生活。盈利模式主要為使用權轉讓+服務費或租賃+服務費的模式。

（2）城市全托中心：以萬科怡園系列為代表，此類型產品側重高護理等級客戶，且一般位于城市核心地段，通過實行醫療養老結合，提供高標準的專業服務，讓老人即使在繁華城市中也可以獲得自己的養老凈土，同時也能獲得一定程度的健康保障。盈利模式主要為押金+月費模式。

（3）社區嵌入中心：以萬科智匯坊為代表，此類型產品側重于在已有的社區中建立“長者照護之家”，建設嵌入式、多功能、小型化社區養老設施，包括專業人員的上門服務等，最終使得家與養老相聯結，讓老人既能在熟悉的環境獲得養老服務，又能繼續與家人子女親近。盈利模式主要為押金+月費或直接收取服務費模式。

2.2遠洋地產

2012年成立養老業務發展中心，201 3年遠洋旗下首家養老機構——遠洋·椿萱茂（亦莊）老年公寓正式開業，標志著遠洋正式涉足養老產業，目前業務已拓展至10個城市近30個項目。

作為房地產開發企業，初期由于缺乏養老運營經驗，在第一個亦莊項目上與Emeritus和ColumbiaPacific合資設立的凱健國際展開合作，后又與Meridian建立長期的戰略合作伙伴關系，學習美國先進的養老運營體系并打造自己的運營團隊。如今，遠洋養老在北京的5個已開業養老項目均是由自主團隊負責運營服務與管理。

遠洋養老布局老年公寓、長者社區、照料中心三種形態，覆蓋居家養老、社區養老和機構養老三種主流養老模式，其中老年公寓定位機構養老，服務80歲以上獨立、護理、失能老人;長者社區定位復合型養老社區，服務60歲以上活力老人;照料中心定位社區居家養老，服務居家老人，見表3。

2.3泰康之家

泰康之家復制美國成功經驗，結合中國長者身心特征，以國際標準、活力養老、醫養融合、候鳥連鎖為核心，從建筑到服務，從整體到細節，打造國際標準的大規模、全功能、高品質醫養社區。

2009年泰康獲得保監會批準的投資養老社區試點資格，開始在一二線重點城市規劃高端連鎖養老社區泰康之家，目前已在北京、上海、廣州、成都等19個核心城市規劃布局，其中北京燕園、上海申園、廣州粵園、成都蜀園、蘇州吳園、武漢楚園6地社區及配建康復醫院已正式投入運營，見表4。

2.4親和源

親和源集團有限公司是一家專門為老年人提供快樂服務、健康服務以及終身照料服務，從事高端養老住區投資、開發、建設、運營及養老產業發展的社會企業。

親和源以會員制老年社區為依托，融居家養老、社區養老和機構養老為一體的全新模式，打造高品質的老年俱樂部，是養老產業的開拓者。旗艦店位于上海浦東康橋，已發展會員2000余名，近年來不斷壯大，已在海南、遼寧、浙江、山東、江西等地通過控股或參股的形式實現初步擴張，摸索養老連鎖經營模式，見表5。

上海親和源采用會員制盈利模式，并設計了A卡（不記名卡）和B卡（記名卡）兩種形式，購買會員卡的老年夫婦均可選擇大套（120平方米）、中套（72平方米）和小套（58平方米）這三種戶型，主要區別在于：（1）無論選擇何種套型，A卡會員一律售價75萬元，但根據套型的不同需繳付2.98萬-6.98萬元不等的年費;（2）無論選何種套型，B卡會員年費一律為2.38萬元，但根據套型的不同售價分別為45萬元、55萬元和88萬元;（3）A卡會員有效期與房屋土地的使用年限相同，可轉讓，而B卡會員有效期至老人生命終結，但有一個15年的界限，如果未住滿15年多于費用可退，居住超過15年則超過部分免費。

3一線城市養老地產底層邏輯總結

從上述的研究中不難發現，一線城市是當前養老產業頭部企業的聚集地，且相較于分散小額付費的模式，有利于回款的集中大額付費模式也全部集中于一線城市。

究其原因，還是因為養老地產行業的投資回報周期實在太長一一國內第一家養老社區公司親和源運營13年后才實現首次盈利，而萬科推出的養老項目至今仍未實現盈利，行業龍頭泰康集團董事長也曾表示，“一個成熟的養老地產項目做到收支平衡需要6-8年，真正實現盈利要8-10年的時間”。

盈利現狀決定了養老項目投資方將面臨相當長時間的資金壓力，而會員制、使用權租賃、保險費等需客戶集中大額付費模式，能夠讓投資企業在項目運營的前期就收回大部分資金，從而有效緩解資金壓力。

如杭州萬科隨園嘉樹項目，其采用使用權租賃的模式，根據面積不同，租賃價格也不相同，以100平方米戶型為例，客戶一次性支付100萬元即可入住，如果夫妻二人賣掉同等面積的老房子入住萬科隨園嘉樹，以2020年杭州全市二手房29000元/平方米的均價來計算，則還可剩余約190萬元現金，并享受周全的養老服務。事實上，該項目的客戶中確實有不少將杭州市區的房子出售后到此居住的老人。

除了“使用權租賃+服務費”模式，集中大額付費模式還有“產權出售+服務費模式”“會員費+服務費模式”以及“保險費+服務費模式”，其購買邏輯也都比較類似。

綜上所述，以上集中大額付費模式的養老地產在一線城市得以落地，底層邏輯是在一線城市普遍較高房價的背景下，無論是在租金還是售價層面，養老物業與普通住宅物業房價倒掛的價格差，可在“經濟賬”層面支撐養老物業的銷售，從而使得各類養老模式在一線城市得以生存和發展。

作者簡介：畢恩浩、薛舒羿、楊奕楠，大連同策同源機構產業咨詢部。