公共產品供給與房地產市場調控分析及政策建議

摘要：我國經濟持續穩定發展，房地產市場調控不斷深化，公共產品供給所發揮的作用是不可替代的。房地產市場存在特殊性，其在運行的過程中會受到各種因素的影響，諸如資本因素、土地因素、政策因素等。由于不同的地區房地產發展存在差異，房地產市場調控的效果也各有不同。重視公共產品供給與房地產市場之間所存在的關系，做好調控分析工作，房地產發展步伐不斷加快。根據經濟發展需求對于房地產市場做好調控工作，公共產品合理供給，并落實相關政策，以推進房地產業更好更快地發展。著重于研究公共產品供給與房地產市場調控分析與政策建議。

關鍵詞：公共產品;供給;房地產市場;調控;政策建議

中圖分類號：F293

文獻標識碼：A

文章編號：1001-9138-（2020）11-0028-32

收稿日期：2020-10-11

1引言

我國的買房熱已經持續了多年，雖然國家出臺了一些政策以控制炒房行為，但直到現在，買房熱依然沒有降溫。房價連年上漲，購房者依然沒有放棄買房的欲望。房產價格是人們所關心的話題，經過多年的觀察也總結了一些價格波動規律。我們都知道，學區房的價格是比較高的，主要是我國人民重視孩子教育，希望用購買學區房的方式讓孩子接受良好的教育，于是學區房熱度越來越高，家長們也踴躍購買，甚至出現了供不應求的局面。房價與地段也存在相關性，地段好，房價必然會很高，特別是交通便利的地段，通常房產的價格是比較高的。良好的交通環境會吸引很多購房者的注意，甚至將周邊區域的房價帶動起來，就會導致房價居高不下。但是，如果認真觀察就會發現，這個區域的房價上升了，其他區域的房價就會相應地下降，這就是房地產市場競爭的一種現象。我們都會發現一種現象，在交通條件良好的區域，交通沿線的房產價格上升，而周邊很大一片區域的房價會呈現出下降的趨勢。需要注意的是，在經濟快速發展環境中，房價上升是一種必然現象，也是市場健康運行的結果。從政府角度而言，增加公共產品供給，比如交通設施不斷完善，對房價的增長可以起到抑制作用，同時還可以促進經濟快速發展。

2當前房地產市場調控思路

面對房價居高不下的局面，當前所采取的調控房地產市場思路是供給“經濟適用房”，并適當的增加數量，使得房價得到有效控制。采用這種方式比較有效，但是也會面臨一些問題。主要是有關政府部門對于購買經濟適用房的人的經濟收入很難準確核對，一些經濟收入比較高的居民采用隱瞞收入的方法購買低價的經濟適用房，這樣就會導致政府出臺的政策不能很好地發揮房地產市場調控作用，不能為中低收入階層提供很好的服務。

一些經濟收入比較高的居民開始關注并購買經濟適用房，主要的目的是為了獲取差價，于是，二手經濟適用房變得異常搶手。經濟收入比較低的居民在城市各個區域分布，而經濟適用房的樓盤所在區域非常有限，且多處于比較偏僻的位置，這必然會導致低收入購房者購買了經濟適用房之后，交通非常不便。比如，北京市的經濟適用房社區規劃建筑面積已經達到幾百萬平方米，這么大的規模已經相當于小型城鎮了。社區上下班時段的交通流量猛增，交通擁堵導致居民早晨出門難，晚上下班堵在路上，很晚才能到家。這樣的交通狀況很難讓社區長遠發展。國家出臺經濟適用房政策，主要的目的是為了抑制房價，但是，政府出面干涉，很明顯與市場決定價格的原則不符合，就會導致一定的經濟損失。

對于房地產市場過熱的現象，政府還采用了增加“炒房”成本的方式，對房地產投機行為予以抑制。可是，對房地產是否具有消費需求、是否為投機行為，是很難嚴格區分的。運用這種政策抑制炒房的方式，使得房地產市場不能按照市場規律正常運轉，就會導致負面效應。比如，購買房產需要貸款，采用增加房地產抵押貸款利率的方式，可以使得炒房的資金成本增加，但是，自住型購房者需要支出的利息也增加，這就使得人們對房地產的消費需求降低。此外，采用提高二手房交易所得稅的方式，可以將炒房獲得的利潤空間縮小，但是必然會影響房地產市場的正常運行，同時還會影響交易行為，對合理配置資源非常不利，同時會降低房地產市場的運轉效率。

對于房地產投機行為予以抑制，當出現房地產市場泡沫現象而且非常嚴重的時候能夠獲得明顯效果。但是這種政策不能長期執行，否則會影響房地產行業的正常發展。

3公共產品供給

3.1公共產品的界定

公共產品是相對于私人產品而言的，在對產品的消費資金使用上不存在競爭性，在產品的受益上也不具有排他性。公共產品就是我們所熟知的“公共財貨”，即“公共物品”，多數人可以共同消費，也可以共同享用。比如，國防方面以及公安司法方面的財物以及勞務是可以共享的，包括義務教育以及公共福利事業等也屬于公共產品范疇。公共產品所具備的特點是，對公共產品的消費不會對另一些人對其消費造成影響，這就是公共產品不具有競爭性的體現。一些人利用這些產品，對其他人利用這些產品不會產生排斥感，所以不具有排他性。公共產品通常是政府提供，或者是社會團體提供。

但是，也有一些準公共產品，在其性質上與私人產品非常接近，也會向社會提供。為了將獲益者的負擔與非獲益者的負擔平衡，將資源的使用效益提高，政府供應這些公共產品的時候，與市場產品的供應方式非常類似，就是按照某種價格標準，以收費的方式向消費者供應。比如，一些醫療產品就是采用政府供給的方式，也可以采用個人付費的方式，另外，自來水、電、煤氣等的供給都采用了收費的方式。公共產品與私人產品的不同之處在于，由于其為公共提供，公共產品生產的費用是由政府承擔，也就是財政撥款為公眾提供公共產品。

3.2公共產品供給者的特征

公共產品供給者具有規模特征，同時也具有風險特征。企業在籌集資金的時候采用公共產品供給的方法，需要企業有一定的規模，有雄厚的經濟實力，才能在供給公共產品的時候交易支付一定的成本，比如，合同成本、執行成本以及簽約成本等等。企業的規模對公共產品供給的規模起到了決定性的作用，通常大型企業公共產品供給比較容易。如果是中型企業或者小型企業，規模小，缺乏經濟實力，交易成本比較高。如果采用發行股票的方法，公共產品供給方式不夠。從交易方式角度而言，大型企業與中小企業在公共產品供給方式上存在不同，信息不對稱是其中的一個重要因素。所以，中小企業選擇供給公共產品方式的時候，以中小銀行為主。

公共產品供給者具有風險特征，在進行產品創新的時候存在風險、技術創新的時候也會存在風險，主要體現為新產品投入市場之后能否受到歡迎是很難確定的。產品需要技術創新，一些新出臺的管理決策與企業戰略發展要求不適合，就會有風險存在。

4房地產市場調控中公共產品供給所發揮的作用

4.1合理控制房價

按照傳統的房價控制理論，房地產企業在確定房價的時候，需要對各種因素充分考慮，這些要素都會不同程度地影響房價，對于房地產企業本身而言，這些要素對資金配置也具有一定的影響。

當前科學技術成果不斷涌現，在企業的發展中不斷引進先進的科學技術成果，企業在生產運營中充分發揮科技優勢，可以根據需要轉變要素權重，主要體現為要素競爭內容發生變化，要素競爭形式也有所變化，其中的有形資源就變得越來越重要，而且這些有形資源在企業中所作出的貢獻是非常顯著的。政府在研究房地產市場的時候，主要是從要素的分布情況出發，對不同國家以及不同地區的房價影響因素進行分析，也就是針對可利用的公共產品供給情況分析影響因素對房價的影響，明確房價決定于各種要素的綜合效應。

對于房地產業而言，公共產品供給存在差異，房價也會受到不同程度的影響。通過對這方面的問題進行分析可以了解一個國家的房地產企業發展狀況良好，能夠獲得較高的利潤，其中公共產品供給不可忽視，房價在一定程度上對公共產品供給存在依賴性，良好的公共產品供給對于房地產業而言是良好的機遇，能夠讓房價無形中上漲很多，利潤也不斷創新高。如果公共產品供給方面比較弱，房價就不會很高。所以，房地產業要獲得良性發展，就要優化公共產品供給，其經濟意義非常大。

4.2發揮公共產品供給的優勢

發揮公共產品供給的優勢，就是聚集社會上的各種公共資源，可謂是一種變相的區域范圍內公共設施建設工程。各種公共產品被集中在小區附近，其就成為了資本，再轉變為投資。公共產品供給的效率能夠影響房價，當前房地產市場運行的速度加快，采用多種方式公共產品供給，通過各個渠道將公共產品聚集起來，提高利用率，使得公共產品更好地為居民服務。從某種意義上來講，房地產市場所具備的發展前景以及經濟情況都會對企業所生產的公共產品存在一定的影響，使得公共產品供給過程中，產品的使用效率提高了，也決定了房價。當居民購買房子的時候，不僅投資房子，同時也投資公共產品供給，所以，整個購買房子的過程看似簡單，事實上內涵豐富。無論當前的市場經濟運行狀況如何，倘若將公共產品供給量進行設置，使其成為規定的數值，就可以基于此實施資金投入，公共產品供給的數量對經濟社會所產生的影響是不可小覷的，對企業的生產要素必然會造成影響。如果公共產品供給的數量不足，房價很難提高，甚至出現下降的趨勢。企業公共產品供給也存在一定的風險，需要采取相應的風險規避措施，確保企業的各項工作順利展開。

5公共產品供給對房地產市場調控的影響

20世紀90年代，各種新型的公共產品涌現出來，公共產品所具備的優勢更加明顯，甚至對房價有一定的決定作用一比如，實驗學校在樓盤建立了分校，很多與教育相關的產品就會涌現出來，在本區域范圍內占有較高的市場份額，使得房地產企業獲得更高的利潤，同時將學校周圍的經濟帶動起來。在學校這種公共產品的帶動下，相關產品的技術含量越來越高，質量也有所提高，產品不斷更新，相應的技術發展步伐也不斷加快，使得房地產市場經濟呈現出高級化的趨勢。教育公共產品的供給，為優化房地產結構創造了良好的條件。房地產業的發展，使得不同企業的經濟關系更加緊密，各個企業之間在產品和經營方面不再是獨立運行的，而是相互滲透，建立了合作關系，企業受到高科技產品的影響越來越大，經濟總量也逐漸增多。

通常而言，產業進行升級的初級階段以及發生轉移的初始階段，對房地產市場也會存在一定的影響。當公共產品升級，就會進入到創造階段，其對房地產市場的影響是決定性的，而且這種影響的產生依賴于人力資本的投入以及實物投資。從房地產方面來看，技術不斷創新。技術水平要有所提高，就需要做好開發工作，還要對技術不斷創新，以創造更多的利潤。對于上面的工作，房地產企業可以為公共產品的生產和供應提供資金支持，對有關的科學研究和科學開發也可以起到一定的支撐作用。經過研究開發所獲得的科研成果不斷擴大影響范圍，轉化為生產力的進程也不斷加快。由此可見，技術上要實現創新，資金支持是必不可少的。有了政府的支持，技術創新才能得以實現。

房地產對提高企業的公共產品生產技術水平會產生積極的影響。當前，房地產發展速度不斷加快，所獲得的科技成果會擴大影響范圍，雖然其會遭到阻礙，但是并不會產生很大的影響。根據有關統計數據顯示，1979年至1993年期間，我國的房地產經濟發展速度是最快的，呈現出快速上升的局面，而且上升的速度等同于經濟發達國家生產率提高的速度，基于此可以明確，要推進房地產化程度的快速提升，可以將科技成果快速轉變為生產力，對于提高生產效率起到一定的促進作用。

6政策建議

6.1對公共產品供給服務體系予以完善

中國當前正處于新時期，要將房地產市場與公共產品所具備的優勢充分發揮出來，就要對企業的公共產品供給情況進行分析，對成本采取有效控制措施，減少資金投入量。從政策角度出發對公共產品供給服務體系予以完善，需要從企業實際需求出發將公共產品供給服務體系建立起來，使得房地產市場運行的過程中，資金周轉效率更高，市場信息的敏感度也逐步提升。通過優化公共產品，使其更好地為房地產發展服務，其優勢得以充分發揮出來，可以讓企業獲得更多的資金支持。

6.2對房地產市場予以完善

對房地產市場予以完善，為房地產發展與公共產品優勢的充分發揮創造良好條件，而且有助于風險監督管理的進一步加強。處于新的經濟發展時期，越來越多的房地產市場主體涌現出來，房地產結構也多種多樣，房地產發展環境也逐漸復雜化，這就需要發揮政府的指導作用完善房地產市場，對于多元化房地產市場中所存在的風險因素予以分析，強化監督管理工作，對于風險監管機制不斷完善，還要完善標準。做好這些工作的同時，公共產品供給渠道還需要進一步擴展。

6.3對城市交通環境予以改善

對公共產品供給與房地產市場調控進行分析，認識到改善交通環境的重要性，特別是大型樓盤之間的交通環境良好、便利，讓居民在購房的時候沒有后顧之憂。改善了交通，就意味著房價也需要作出相應的調整。城區和郊區的放射型交通干線連接起來，使得城區與郊區樓盤之間不再競爭。通過設計放射型交通干線，同時也增加了可供建造住宅的土地，對房價的提升起到重要的促進作用。

7結束語

通過上面的研究可以明確，從我國當前的社會經濟發展情況來看，由于優化了房地產市場，房地產市場經濟發展步伐不斷加快，但從當前房地產經濟情況來看，依然存在不足之處，還需要進一步提升。我國重視市場經濟發展，房價調控需要重點考慮公共產品供給方面的問題，推進房地產市場的快速發展。要明確公共產品供給與房地產市場之間所存在的關系，還要明確市場經濟發展狀態，判斷房地產市場與公共產品供給是否保持步調一致，根據市場經濟的發展實際情況以及房地產經濟體制，根據房地產市場變化情況調整房價，推進房地產經濟快速發展。

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作者簡介：夏禹槳，華中科技大學，博士研究生。