廣州市住房銷售型空置的空間格局與特征

岳曉麗 王洋 趙亞博

摘要：住房空置是衡量城市房地產市場健康程度的重要方面，但目前少有對銷售型空置的研究。以廣州市2015 - 2018年在售的290個樓盤（376100）套住房）為基本數據，分析住房銷售型空置的空間格局、特征及子市場差異。結果表明，廣州市住房銷售型空置率呈現城區最高、近郊區最低的空間差異格局，不同用地性質住房的銷售型空置率分布特征存在差異。

關鍵詞：住房空置;銷售型空置;空置率;空置格局;廣州

中圖分類號：F293

文獻標識碼：A

文章編號：1001-9138-（2020） 11-0033-37

收稿日期：2020-10-25

1引言

住房空置情況是衡量房地產市場是否健康發展的重要方面。近些年來，“空城”一詞走進大眾視野，其形成原因便是由空置住房數量過多引發的。過高的住房空置率造成嚴重的資源浪費，且不利于房地產業的發展。衡量住房空置程度的重要指標，是空置率的高低，過高的住房空置率是對社會資源和土地資源的極大浪費，而過低的住房空置率則反映出房地產市場的供給不足，致使難以滿足人們的居住需求，降低居民的幸福感。因而，住房空置率過高或過低都是不健康和不合理的表現，只有合理的空置率才能保證房地產市場的健康有序發展，厘清一個城市的住房空置格局和特征是當地政府科學管理和調控房地產市場的重要前提。

從發達國家的經驗來看，住房空置率的定義有明確的標準，其統計的技術方法也是完全可以實現的（陳杰，2010）。已有相關研究表明，在難以獲取準確的住房普查數據時，可通過其他方式推算出空置率（趙奉軍、王先柱，2011）。例如，以居民用電量數據為基礎對住宅空置情況進行挖掘分析（胡洋，2016），利用NPP-VIIRS夜間燈光合成數據、地理國情監測數據（GNCMD）和常住人口分布數據提出住房空置率估算的實用模型（Niu，2018）、通過查錄水電費資料并結合物業公司人員深度訪談的方法，推算商品住宅空置率（王幼松等.2012）以及借助于實際調查和GIS技術從10個因素分析住宅空置特征和空置率（朱佳敏、葉艷妹，2011）。此外，鞠方等（2013）分析了空置率與房價的關系，探討住房空置對房價波動的影響;謝璞澤（2012）探討了住房空置的現狀、形成原因、影響因素和解決路徑。上述研究主要圍繞住房的實際居住空置情況展開，而目前學術界對銷售型空置的研究較少。作為住房空置的另外一種重要表現形式，銷售型空置是體現住房去化程度和房地產市場供需關系的重要指標，因此也需要開展城市內部銷售型空置的相關實證研究。

鑒于此，本文以廣州市為例，以2015-2018年在售的290個樓盤（376100套住房）為基本數據，聚焦于住房的銷售型空置，研究其空間分布格局和主要特征。進一步剖析了不同圈層地域、不同用地性質樓盤的銷售型空置特點，進而為科學判斷廣州房地產市場的區域供需情況差異特征，指導住房建設的科學布局和空間資源合理配置提供決策參考和支撐。

2研究方法與數據

2.1研究方法

本文對銷售型空置率的定義為未售住房數量與住房總數量的比值。當前國際上對于住房空置率的計算一般有兩種方式，一種以住房面積為準，另一種以住房套數為統計口徑進行計算。居民在購買住房時，通常以套數為基本交易單位，而非住房面積。孫嶠等（2005）也建議采用以套為單位計算空置率。本文以住房套數計算廣州市的住房銷售型空置率，每個樓盤的空置率可采用如下表達式：

V= （N-S）/N*100%（1）

式（1）中，V表示單個樓盤的住房銷售型空置率，N代表該樓盤可供銷售住房的總套數，S表示該樓盤中已售出的住房套數。當計算包括多個樓盤在內的區域空置率時，同樣基于此表達式。

2.2研究區域與數據說明

本文以整個廣州市的行政區域為研究區，根據廣州市城市建設與發展的實際情況，將該區域由中心向外圍方向劃分為核心區、城區、近郊區和遠郊區4個地域功能類別（王洋等，2017）。選取的樣本樓盤地域分布情況為：核心區16個、城區45個、近郊區47個、遠郊區182個，如圖1所示。

用于計算空置率的樓盤及其所屬住房銷售數據來源于網易數據中心（廣州）在售住宅數據（http：//data.house.163.com/gz/housing/xxl/ALL/all/l/alIDistrict/todayflat/desc/ALL/l.html）;考慮到我國商品房的銷售周期一般在2-5年便會售罄，因此本文選取2015-2018年廣州市開盤的樓盤數據，對每個樓盤的已售住房套數和總套數進行統計。根據該數據庫統計，2015-2018年，廣州市在售樓盤數量總計為290個，住房樣本總數量為376100套，已售套數為333475套。住房類型按照國家《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》中對住房產權年限的劃分，分為兩類：一類是70年產權的住房（普通住宅、別墅），另一類是40/50年產權的住房（商住公寓和寫字樓）。

3廣州市住房銷售型空置的空間格局與特征

3.1住房銷售型空置的總體特征

廣州市2015-2018年開盤樓盤的總體銷售型空置率為11.33%。將空置率劃分為6個等級，分隔閾值分別設為2%、5%、10%、20%、50%，依次定義為極低、低、中低、中高、高、極高空置率。不同空置率等級的樓盤數量如圖2所示。圖2中表明，近三分之一的樓盤（100個）的空置率低于2%，占比最高。而高空置率和極高空置率也分別達到了63和21個，二者總計84個，占全市樣本樓盤總數的28.97%。由此可見，廣州市樓盤的銷售型空置率差異較大。

3.2住房銷售型空置的空間格局與差異特征

但不同區域、不同樓盤的銷售型空置率必然存在差異。根據2015-2018年廣州市290個在售樓盤的空間分布以及各小區的空置率情況，根據前述等級劃分方式，利用ArcCIS軟件制作廣州市住房銷售型空置的空間格局圖。如圖3所示，高和極高空置率樓盤主要分布在城區和遠郊區。其中，由于遠郊區的樣本樓盤數量最多，因此高和極高空置率樓盤的數量也較多。但遠較區的低和極低空置率樓盤也分布最多。可見，廣州市的住房銷售型空置的空間分布格局較為復雜。

進一步計算得出4個功能地域的總體空置率，如表1所示。可見，廣州市4個功能地域的住房銷售型空置率分布差異較大，城區銷售型空置率最高，達到了20.38%，核心區次之，為14.57%，遠郊區住房銷售型空置率為10.18%，近郊區（7.93%）最低。其中，近郊區和遠郊區銷售型空置率都低于廣州市整體住房銷售型空置率，而城區和核心區都高于廣州市住房銷售型空置率，尤其以城區最高，其銷售型空置率水平遠高于廣州市總體水平。由此可見，與城區和核心區相比，近郊區和遠郊區的住房去化程度更高，銷售情況更好。

核心區的平均房價水平最高，因此去化相對困難，導致其空置率高于全市平均水平。但由于核心區作為廣州市中心區域，擁有最優越的區位條件，這體現在其基礎設施和公共服務設施完善，交通便利，這種優勢也吸引了較高收入的購房者購買。這使得核心區空置率遠低于城區（盡管核心區房價高于城區）;城區位于核心區外圍，但房價也處于較高水平，但其區位條件與核心區相比差距很大（王洋等，2017），這使其住房銷售比較優勢較低，即，城區住房的區位條件和價格方面都不具太大吸引力，使其銷售型空置率最高;在近郊區，由于住房售價相對較低，且到核心區的通勤時間優于遠郊區，因此，銷售型空置率最低;而在遠郊區，盡管住房售價最低，具有價格優勢，但區位條件同樣也是最差，距核心區通勤時間過長，使其銷售型空置率高于近郊區。

3.3廣州市不同用地性質住房的銷售型空置率特征差異

具有居住功能的房屋具有不同的土地使用性質及其產權年限。根據國家對房屋產權年限的劃定，將房屋產權劃分為兩類，一類為擁有70年產權的普通住宅，另一類為40/50年產權的商住公寓、辦公公寓。按此標準，住房可劃分為兩類子市場。因此，本文分別對二者的空置率格局和特征進行分析。從廣州全市看，普通住宅的空置率（11.78%）高于商住/辦公公寓（9.50%），其可能的原因有兩點，一是普通住宅受“限購”政策影響（增城區、從化區不“限購”），二是普通住宅的總價和單價普遍高于商住/辦公公寓。在此基礎上，分別分析不同用地性質住房在不同功能地域的空置率差異，如圖4所示。圖4表明，普通住宅和商住/辦公公寓的銷售型空置率格局有所差異。在核心區，普通住宅的空置率較高（16.36%），但商住/辦公公寓的空置率最低，僅1.61%。這表明，在購買力一定的前提下，購房者更青睞在核心區購買商住/辦公公寓，體現出核心區的區位優勢吸引力;在城區，普通住宅和商住/辦公公寓的空置率分別達到21.54%和12.64%，在4個區域中都是最高的，再次表明城區的住房去化壓力較大;在近郊區普通住宅的空置率降至10.81%，而商住/辦公公寓同樣受到購房者青睞，銷售型空置率僅為3.29%，處于較低水平，體現出近郊區對購房者較高的吸引力;在遠郊區，普通住宅的空置率最低（10.18%），但商住/辦公公寓的空置率高達12.07%。原因在于，由于遠郊區住房價格相對較低，更多購房者傾向于購買（能夠負擔得起）普通住宅，因而商住/辦公公寓在遠郊區的市場吸引力較低。

4結論與討論

廣州市2015-2018年開盤樓盤的住房銷售型空置率具有較強的空間分布差異，城區最高，近郊區最低。與傳統認知不同，銷售型空置率較高的區域并不是遠離市中心的近郊區與遠郊區，而是處于優越地理位置的城區和核心區，這兩個區域的空置率都高于廣州市平均水平，該結論也為住房相關管理部門進行區域差異化調控和住房規劃提供了依據。廣州市不同用地性質住房的銷售型空置率特征存在較大差異。普通住宅的銷售型空置率由內圈層向外圈層呈現“中→高→低→低”的格局，而商住/辦公公寓則呈現“低→高→低→高”的“～”格局。核心區和近郊區的商住/辦公公寓的銷售型空置率低，銷售情況好，尤其是核心區，比起普通住宅，此區域的商住/辦公公寓產品的市場表現更佳。近郊區和遠郊區雖然遠離市中心，但普通住宅的銷售型空置率低于全市平均水平，住宅銷售情況樂觀，去化能力強，體現出價格優勢對住房銷售的影響。無論從整體還是從細分類別看，城區的住房銷售型空置率都過高，這表明該區域住房銷售難度較大：今后幾年，廣州城區將有大量城中村改造，必然帶來更多住房供應。由于拆遷的剛性成本，預計未來城區新增樓盤的售價仍然保持高位，這可能進一步增加城區的銷售型空置率。這值得相關管理部門和房地產開發商警惕和關注。

鑒于目前學術界仍缺乏對城市內部住房銷售型空置的實證研究，本文以廣州市為案例的研究將為學術界和相關管理部門提供參考和借鑒。由于住房投資/投機的作用，銷售型空置和實際居住空置情況可能存在一定差距，未來可進一步比較銷售型空置和實際居住型空置的差異，進而更全面地了解和判斷城市住房空置情況。

參考文獻：

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10.王洋 吳康敏 張虹鷗等.城市住房區位優勢度的空間評價.中國房地產.2017.27

作者簡介：岳曉麗，廣東工業大學建筑與城市規劃學院;廣東省科學院廣州地理研究所，碩士研究生

王洋（通訊作者），廣東省科學院廣州地理研究所，博士，副研究員，碩士生導師。

趙亞博，廣東工業大學建筑與城市規劃學院，博士，講師，碩士生導師。

基金項目：國家自然科學基金項目（41871150）資助。