保利公寓構筑強大綜合實力

摘要：保利公寓前端融資能力強大，中端產品塑造、運營、增值服務能力不俗，后端服務維護能力更是強勁，疊加企業過硬的品牌能力，最終構筑起企業穿越周期的能力和強大的綜合實力。

關鍵詞：融資實力;N+服務;品牌運營

中圖分類號：F293

文獻標識碼：B

文章編號：1001- 9138-（2020）11-0063-65

收稿日期：2020-10-12

繼2018年長租公寓集中爆雷后，近來長租公寓市場又事件頻出。截至目前，包括杭州、上海、成都、合肥、武漢等多地出現長租公寓爆雷事件。通過分析，此次爆雷的長租公寓公司多數是小企業，成立時間短，受疫情影響及融資環境趨緊，遭遇“滑鐵盧”。盡管多數企業在多個城市有子公司，但品牌知名度不高，品牌輸血能力不強，受宏觀環境影響大，抗風險能力弱。因此，強有力的品牌也是衡量企業綜合實力的重要指標之一，租戶在選取長租公寓項目時，品牌是非常重要的考量指標。

1背靠央企保利集團，賦予項目高的品牌實力

保利公寓管理有限公司正式成立于2018年。保利發展是國務院國有資產監督管理委員會管理的大型中央企業、業務遍布全球100余個國家、連續三年榮登財富世界500強企業——中國保利集團控股的大型中央企業。保利發展目前已實現全球布局，覆蓋海內外100余城，2020年福布斯世界500強第172位。央企賦能，賦予保利公寓強有力的品牌保障。

2財務穩健，租客端、合作方資金有保障

當前的市場現狀暴露出行業的一些弊端，包括“高收低租”“長收短付”，導致市場呈現“龐氏騙局”局面。而導致這一問題的根本原因則是企業融資端的匱乏，資金端的不足，缺乏穩健的盈利模式。因此，企業的資金運營能力、造血能力非常重要。

目前業內對房企進駐長租公寓市場有些負面印象，比如認為房企進駐長租公寓市場是為地產輸血，通過發行住房租賃ABS，籌錢買地?；蛟S業內有此情形出現，但是對保利發展而言，絕不存在這種情況。近期，監管部門為房地產企業財務指標劃定“三道紅線”，根據“三道紅線”觸線情況不同，用以確定企業有息貸款的增幅。保利發展剔除預收款資產負債率僅66.05%，低于70%;現金短債比1.96，高于1.0，處于綠檔，保利發展自身資金結構安全有保障，疊加央企屬性，并沒有這方面的動機。

企業擁有強大的資產運作能力，能夠確保保利公寓的穩健運營，財務健康。企業已將開發、運營與投資集為一體，保利集團是開發商也是運營機構，同時又是投資管理人，打通投資建設、運營管理與投資退出整條產業鏈，形成了以地產金融平臺為動力的全產業鏈核心構架，融資能力突出。2017年10月23日，國內首單央企租賃住房REITs、首單儲架發行REITs-“中聯前海開源-保利地產租賃住房一號資產支持專項計劃”獲得上海證券交易所審議通過，開創了租賃住房資產證券化新篇章，對于加快推進租賃住房市場建設具有非常積極的示范效應，展現企業強大融資能力，能夠確保租客端、合作方的資金安全。

3項目執行嚴格篩選標準，各環節高效低成本運作

基于保利發展豐富的地產、酒店運營能力，保利公寓在項目獲取時執行嚴格的篩選標準。企業在通過招拍掛、城市更新、收購經營不善商業物業等渠道獲取項目時，會嚴格執行標準流程，進行項目可行性分析，只有能符合企業盈利目標的項目才會納入旗下，嚴格的項曰篩選標準極高地提升了企業的風險邊界。

此外，保利公寓采用精細化的運營管理、標準化服務流程、高效的人員運作均有效降低了運營成本，提升了盈利空間。采購成本控制方面，保利公寓通過多年經營五星級酒店中央集采平臺，用專業進行成本控制;標準化流程方面，結合酒店經營，使公寓每個運營標準化、流程化，利于建店復制，有效降低維護成本;人員管理方面，通過嚴格控制人房比，有效節省人工成本。

4逆市搶占市場先機，致力長遠發展

截至2019年，保利公寓實現兩年15城34店的布局格局;在營房源10000間，儲備房源15000間，營收連續3年增長100%，管理資產總值累計200億，企業成交迅速，發展穩健。

2020年以來，盡管遭受疫情利空因素影響，保利公寓仍實現逆市發展，拓展步伐加快。近期成功簽約上海保利N+四川北路項目、南京保利張府園N+公寓項目等。上海保利N+金橋青年社區、上海保利N+四川北路青年社區、合肥保利熙悅瑜璟閣酒店、成都保利N+拉菲公館青年社區4個門店也在金秋迎來開業。從企業的逆勢拓展舉措也可以看出，企業看好行業未來發展前景，逆勢搶占市場先機，為未來謀篇布局，致力長遠發展。

5酒店與公寓融合管理，加強協同打造“保利大住宿”事業

近年來跨界與融合是高頻詞，通過跨界與融合，企業之間可以實現協同效應，最終實現對抗風險，擴寬業務、客戶邊界，實現企業穩健發展。2020年9月，保利酒店與保利公寓宣布進行合并，共同組成全新保利酒店管理有限公司，為公眾提供更加立體的綜合性住宿服務。

保利酒店管理有限公司是保利發展控股集團旗下的酒店管理專業運作平臺。截至2019年底，保利酒店覆蓋13個城市，管理運營著17家酒店及1家會議中心，籌建面積超過220萬平方米，遍布全國33個城市，擁有25個國際品牌特許經營權，4大自主酒店品牌及擁有達沃斯、世界軍運村等大型會議及賽事的運營經驗。通過與酒店業務整合，有利于雙方優勢互補，相互促進，在越發注重精細化運營的存量時代，發揮更大協同效應。

6緊抓客戶訴求，讓客戶遇見N個更好的自己

租客帶來的需求是長租公寓發展的根基，長租公寓未來的盈利模式應該是以用戶為核心的粘性增值服務，讓租客獲得滿足感，才能促使企業提升知名度和美譽度，獲得長足的發展。

首先保利公寓為客戶提供了N種精彩生活的可能。保利公寓的品牌主張是遇見N個更好的自己，全方位構建“從安全到安心再到安穩”的品牌價值，讓客戶找到歸屬，心生安定，發掘N種精彩生活方式。結合客戶需求，保利公寓將27年人居設計、14年國際連鎖酒店運營的豐富經驗注入其中，將旗下公寓業態進行整合，長短租結合，細分成瑜璟閣商務公寓、諾雅服務式公寓、N+青年公寓、度假公寓等品牌線。客戶可結合需求時長、服務品質等訴求自由選擇。

產品個性方面，針對客戶需求，打造極致生活體驗保利公寓從細節、安住、有趣、標準4大方面嚴格要求，以精益的產品和服務設計，給到客戶驚喜，致力讓項目成為客戶有趣靈魂的集合地，實現精彩生活。僅從一個細節就可以看出保利公寓的細致、對客戶的關懷。為使年輕人睡的更好，保利公寓和kingcoil聯手研發出第一張長租公寓的專用床墊，具有23.8厘米的厚度，符合年輕人的人體工學和長租用戶特點。除了床墊23.8厘米的講究，保利公寓在開發產品中追求各種極致。細節方面實現干濕分離、閱讀區、娛樂區、個人時光、睡眠區等分區明確;安全方面采用智能門鎖，密碼系統保障、空氣新風系統、健康無甲醛建材、全方位監控攝像24小時防衛等;公益活動、職影牌、行業沙龍、專業體驗等活動豐富多彩，讓志同道合的人一起，實現心靈的綻放。保利公寓的用心、極致不勝枚舉，而其最終的出發點就是讓客戶在安全的情況下，實現有尊嚴、極致的生活，增強客戶粘性，實現與客戶的共贏。

7保利公寓與建行強強聯合，開創銀企合作典范，共繪美好租住新藍圖

兩大央企強強聯合，實現1+1>2的聯合效應。早在2019年12月19日，保利公寓與建融住房服務（重慶）有限責任公司舉行簽約儀式秉承相互促進、長期合作、互利互贏的原則，正式開展戰略合作，共同助力重慶住房租賃市場的深耕和發展，開創了公寓銀企的行業合作典范。雙方首度合作率先打造運營的第一個長租公寓項目——重慶保利N+翠云小院，在3個月完成了爬坡達到出租率90%，穩定期出租率平均94%的佳績，處于重慶行業長租公寓項目領先水平。目前雙方合作的第二個項目——重慶大坪N+公寓目前也正緊鑼密鼓地進行建設中。

繼重慶成功合作后，如今雙方繼續在廣州開展住房租賃試點，未來在項目的規范標準、運行機制、資源價值、需求匹配等方面將發揮強大作用，進一步為行業發展助力。2020年5月9日上午，“中國建設銀行支持發展政策性租賃住房簽約儀式活動”在廣州舉辦，廣東省住房城鄉建設廳及教育廳，廣州市人民政府及市住房城鄉建設局，建行廣東及廣州分行，以及保利公寓等企業代表等，出席并簽署了《支持發展政策性租賃住房戰略合作協議》。相信保利公寓與建設銀行的再度攜手合作，將推動廣州住房租賃市場健康發展帶來無限想象空間。可以說，保利公寓前端融資能力強大，中端產品塑造、運營、增值服務能力不俗，后端服務維護能力更是強勁，疊加企業過硬的品牌能力，最終構筑起企業穿越周期的能力和強大的綜合實力。

文章來源：本文由中指研究院供稿。