站在新的起點：住房建設成就與展望

本刊編輯部

中國共產黨第十九屆中央委員會第五次全體會議，于2020年10月26日至29日在北京舉行。全會聽取和討論了習近平受中央政治局委托做的工作報告，審議通過了《中共中央關于制定國民經濟和社會發展第十四個五年規劃和二〇三五年遠景目標的建議》（下稱《建議》）。站在新的起點，回顧“十三五”時期住房和城鄉建設取得的成就，展望“十四五”規劃和2035年遠景目標，對住房制度改革和住房市場發展有特殊的歷史意義。

1回顧與展望

“十三五”時期，我國經濟已從高速增長階段轉向高質量發展階段，2016 - 2019年間，我國GDP增速年均值為6.6%。今年面對百年罕見的新冠肺炎疫情沖擊，經濟全年預計實現2%左右的增長，是世界上唯一實現正增長的主要經濟體，明年經濟有望繼續回升向好。在深刻分析我國發展階段和內外部發展環境變化的基礎上，十九屆五中全會公報提出了未來五年發展目標和未來十五年遠景目標，更加突出在提高質量效益的基礎上釋放增長潛力。綜合多種方法測算，整個“十四五”時期的潛在經濟增速，預計比“十三五”時期略有回落，大體可以保持在5%左右。設定與潛在增長水平相應的發展目標，將更有利于推動經濟發展、改革開放、社會文明、生態文明、民生福祉和國家治理效用等方面建設取得扎實成效。

未來五年的發展目標和未來十五年的遠景目標，是有機銜接的。據測算，到2035年，我國人均GDP預計要達到兩萬美元，即在2019年的基礎上翻一番，才能達到中等發達國家的水平。適當考慮到人民幣匯率對美元升值，未來十五年我國GDP年均還需要增長40/0左右。由于潛在增長水平會隨著發展水平提升而自然回落，分階段看經濟增速會呈現前高后低的特征，這意味著實現“十四五”規劃目標將為實現遠景目標打下堅實基礎，而遠景目標又是“十四五”發展成效的自然延伸。

2“十四五”規劃房地產業的發展方向

雖然黨的十九屆五中全會并未直接提及“房地產”，但其對房地產業未來發展的重要性卻毋庸置疑。全會提出，優先發展農業農村，全面推進鄉村振興。“十四五”期間將圍繞鄉村振興的用地制度等將會有較多的支持，尤其是需要積極關注農地人市所帶來的利好。另外，此次會議也明確，要實現鞏固拓展脫貧攻堅成果同鄉村振興有效銜接，這個提法把脫貧工作和鄉村振興工作進行了有機結合，未來此類脫貧區域的發展應該受到更多關注，并在文旅產業和鄉村居住空間等方面形成更大的投資。另外全會提出，優化國土空間布局，推進區域協調發展和新型城鎮化。構建高質量發展的國土空間布局和支撐體系，推動區域協調發展，推進以人為核心的新型城鎮化。

11月3日，新華社正式發布《建議》。《建議》按照黨的十九大對實現第二個百年奮斗目標作出的分兩個階段推進的戰略安排，綜合考慮未來一個時期國內外發展趨勢和我國發展條件，緊緊抓住我國社會主要矛盾，深入貫徹新發展理念，對“十四五”時期我國發展作出系統謀劃和戰略部署。《建議》同時提出了到2035年基本實現社會主義現代化遠景目標。《建議》明確“房住不炒”的定位和導向，對于“十四五”規劃房地產業的發展有極為重要的指導意義。

一是堅持“房住不炒”的定位。“十四五”期間將繼續落實“房住不炒”的導向。作為一項長期必須堅持的政策，需要各地政府、房企和購房者等積極落實。

二是落實租購并舉的政策。“十四五”期間，房地產領域將繼續堅持租賃市場和購房市場并肩發展的思路。預計各類支持性政策會增加，主要體現在金融、財政、稅收等方面。其中金融政策體現為后續各類租賃金融服務會增加，而財政方面則體現為各類財政補貼會增加，尤其是一些外來人口較多的城市，會享受更多的財政補貼。而在稅收方面，也會采取各類豐富的工具，包括減稅、免稅等，進一步促進此類市場的健康發展。

三是落實因城施策的思路。這里需要注意兩點。第一，各類因城施策的內容，都需要以“房住不炒”為大前提，違背此類前提的政策是不可行的。第二，后續包括合理的住房消費刺激等也依然是有可能的，尤其是在擴大內需的大方向下更是如此。

四是增加保障房供給。在“十四五”期間，此類住房保障的供給，也會在不同的產品線上得到體現。包括已經比較成熟的公租房、這幾年持續推進改革的共有產權住房，以及部分限價房等，都會成為改革的重點內容。包括政策性租賃住房等，也可以成為此類領域的重要補充。

五是改善土地出讓收入分配。這是今年9月份，中共中央辦公廳、國務院辦公廳發布的《關于調整完善土地出讓收入使用范圍優先支持鄉村振興的意見》中首提的，其中明確了對土地出讓收入進行優化的內容。類似政策有助于縮減城鄉差距，使得農村土地出讓收入真正支持農村發展。

六是鼓勵集建地租賃住房建設。此次政策明確，探索支持利用集體建設用地按照規劃建設租賃住房。此次規定客觀上是對農村集建地的解放，一定程度上有助于此類用地的開發。實際上在最近幾年農村土地改革的過程中，一個較大的突破就是此類用地和租賃住房的結合。尤其是隨著新《土地管理法》的實施，此類產品的開發會成為一個重要的亮點。

七是完善長租房政策。從短租到長租的跳躍，需要各類金融等政策的支持。尤其是長租房也需要享受各類同權的保障，包括租房可落戶、租房可入學等，這都是后續租售同權方面值得探索的內容。 八是擴大保障性租賃住房供給。從此類規定可以看出，其強調了租賃住房的政策性改革導向。后續對于租賃住房來說，也會呈現市場化和政策性的兩種產品體系。對于此類政策性租賃住房來說，或形成類似人才公寓、藍領公寓等產品，可以較好地與各地的社會經濟發展情況等結合，并具有積極的作用。