未來房價會怎么走

甄愛軍

信號一：購房杠桿率水平不高

全國居民購房杠桿率水平不高，居民大規(guī)模加杠桿推動房價大漲的情況在短期內(nèi)難以再現(xiàn)，這有利于房價保持平穩(wěn)。

對比歷史數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，目前全國居民購房杠桿率水平并不是很高。根據(jù)易居研究院測算，2020年三季度，全國居民購房杠桿率為31.6%，環(huán)比下降0.5個百分點，同比上升0.3個百分點。

觀察歷史數(shù)據(jù)，從2015年三季度開始，居民購房杠桿率水平快速上升，2016年四季度達到2010年以來最高位，為44.6%。2017年一季度，該指標小幅回落至44.4%，此后7個季度連續(xù)下行。2019年以來，居民購房杠桿率一直處于小幅震蕩中，基本在31%～32%的區(qū)間穩(wěn)定下來。

比較全國居民購房杠桿率與百城房價指數(shù)季度環(huán)比漲幅走勢發(fā)現(xiàn)，房價漲幅與居民杠桿率總體呈現(xiàn)正相關關系。2015年一季度開始，居民購房杠桿率和房價指數(shù)同時出現(xiàn)大幅攀升態(tài)勢，房價指數(shù)季度環(huán)比漲幅在2017年二季度見頂，居民購房杠桿率在2016年四季度見頂。

易居研究院研究員沈昕表示，在政策環(huán)境不發(fā)生大變化的情況下，居民購房杠桿率大概率將穩(wěn)定在目前位置，不會再出現(xiàn)類似2016年時居民大規(guī)模加杠桿推動房價大漲的情況。考慮到2016年以來全國多數(shù)城市房價已大幅上漲，目前仍處于高位，在限購限貸等需求端政策不放松的情況下，房價短期內(nèi)也不存在大漲的基礎，預計四季度百城房價環(huán)比漲幅將小幅收窄。

信號二：房貸利率水平穩(wěn)定

利率水平結束此前連續(xù)9個月的下滑走勢，保持平穩(wěn)，這也對穩(wěn)定房價走勢極為有利。

融360大數(shù)據(jù)研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2020年10月（數(shù)據(jù)監(jiān)測期為2020年9月20日～10月18日），全國首套房貸款平均利率為5.24%，與9月持平。值得關注的是，10月份全國首套房貸利率未能延續(xù)下降態(tài)勢，終結了今年以來房貸利率九連降的趨勢。

因為房貸利率不僅與市場利率有關，同時也受到房地產(chǎn)調(diào)控政策影響，近兩年的整體調(diào)控基調(diào)總體偏緊，不少地區(qū)通過上浮房貸利率方式，來抑制市場投機需求，因此自2018年底以來房貸利率下降幅度遠低于市場利率下降幅度。可以預見，如果5年期LPR不再向下調(diào)整，房貸利率的主要下行階段已經(jīng)基本結束了。

經(jīng)過與全國商品房銷售數(shù)據(jù)比較，發(fā)現(xiàn)全國首套房貸平均利率和全國商品房年初累計銷售面積同比增速走勢的相關性比較明顯，且兩者基本呈反向走勢。當然，全國首套房貸平均利率走勢變化略領先于全國商品房年初累計銷售面積同比增速走勢。也就是說，當全國首套房貸平均利率出現(xiàn)低點之后，必然會導致全國商品房年初累計銷售面積同比增速階段性高點出現(xiàn)，只不過兩者出現(xiàn)的時點不會同步，存在間隔期。

根據(jù)易居研究院提供的歷史數(shù)據(jù)顯示，2011年至今，首套房貸平均利率共有3個階段高點，分別領先全國商品房年初累計銷售面積同比增速階段低點2個月、8個月和15個月。2011年至今，首套房貸平均利率共有2個階段低點，與全國商品房年初累計銷售面積同比增速階段高點的關系分別為領先5個月和滯后3個月。

此外，本輪2018年末以來的房貸利率下降幅度明顯不及2012年和2014～2015年，因此對居民貸款購房的刺激力度也明顯不及前兩次。由此可以初步預計，今年四季度商品房銷售面積同比降幅還將繼續(xù)收窄，全年商品房銷售面積預計與去年基本持平。在需求不會出現(xiàn)明顯增加的前提下，房價顯然也不存在明顯上漲的基礎。

信號三：金融環(huán)境指數(shù)正常

房地產(chǎn)業(yè)金融環(huán)境指數(shù)處于正常區(qū)間，這也不利于房價上漲。

根據(jù)易居研究院持續(xù)跟蹤監(jiān)測結果顯示，今年第三季度，中國房地產(chǎn)業(yè)金融環(huán)境指數(shù)為0.2，較上季度下降0.1，比去年同期上升0.29。通過進一步觀察發(fā)現(xiàn)，雖然2020年三季度房地產(chǎn)業(yè)外部金融處于偏松區(qū)間，但房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部金融環(huán)境仍處在正常區(qū)間。

將中國房地產(chǎn)業(yè)金融環(huán)境指數(shù)和百城房價指數(shù)同比漲幅進行對比后的數(shù)據(jù)顯示，2011年金融環(huán)境由寬松進入緊張區(qū)間，百城房價指數(shù)同比漲幅持續(xù)收窄;2012年金融環(huán)境由緊張逐漸寬松，住宅價格同比漲幅也開始筑底上行，略滯后于金融環(huán)境指數(shù);2013年二季度金融環(huán)境開始由寬松逐漸緊張，房價同比漲幅滯后3個季度開始收窄;當2015年一季度金融環(huán)境指數(shù)再次開始改善時，房價同比漲幅也滯后兩個季度開始出現(xiàn)反彈;2016年一季度金融環(huán)境指數(shù)觸頂，下行趨勢延續(xù)至2018年一季度，2018年在偏緊區(qū)間的中部位置小幅震蕩，2019年小幅上行至正常區(qū)間的偏下位置;百城房價同比漲幅于2017年二季度觸頂，此后持續(xù)震蕩下行至2019年三季度，四季度至今小幅震蕩。

經(jīng)過幾次漲跌周期的驗證，發(fā)現(xiàn)二者走向基本一致，并且中國房地產(chǎn)業(yè)金融環(huán)境指數(shù)具有一定的領先性，房價同比漲幅表現(xiàn)出明顯的“貨幣”效應。根據(jù)歷史房價走勢趨勢發(fā)現(xiàn)，2012年金融環(huán)境由緊張逐漸寬松，住宅價格同比漲幅也開始筑底上行;當2015年一季度金融環(huán)境指數(shù)再次開始改善時，房價同比漲幅也滯后兩個季度開始出現(xiàn)反彈。而在2013年二季度金融環(huán)境開始由寬松逐漸緊張，房價同比漲幅滯后3個季度開始收窄。

如果按照以往經(jīng)驗來判斷，2019年金融環(huán)境趨松后幾個季度，百城房價指數(shù)同比漲幅應該也因此進入上行通道。但是，當前房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部金融環(huán)境與宏觀金融環(huán)境的關系更像2011年四季度至2012年間，雖然宏觀金融環(huán)境轉為寬松，但是房地產(chǎn)調(diào)控未放松，參考2012～2013年走勢，未來一兩年內(nèi)房價不會全國普漲，只有局部小行情。