寫字樓項(xiàng)目各階段的成本管理

陳慶木

廈門信息集團(tuán)建設(shè)開發(fā)有限公司（361000）

0 引言

在寫字樓項(xiàng)目中，通過加強(qiáng)各階段的成本管控力度，能夠顯著提升項(xiàng)目整體效益。為了保證寫字樓項(xiàng)目成本管控水平得到更好提升，文章深入探討寫字樓項(xiàng)目各個(gè)階段的成本管控要點(diǎn)。

1 寫字樓項(xiàng)目的成本管理現(xiàn)狀

由于寫字樓項(xiàng)目的施工規(guī)模較大，項(xiàng)目成本控制工作有序開展的難度也較大，加之建設(shè)單位對(duì)寫字樓項(xiàng)目成本管控缺乏重視，影響了項(xiàng)目的成本控制水平。

2 寫字樓項(xiàng)目各階段的成本管理措施

2.1 設(shè)計(jì)階段的成本管控

工程設(shè)計(jì)是建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行全面規(guī)劃和具體描述實(shí)施意圖的過程，是影響和控制工程造價(jià)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)和重點(diǎn)階段。在項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段，建設(shè)單位需要定期召開圖紙內(nèi)審會(huì)議，比選設(shè)計(jì)方案，在滿足設(shè)計(jì)規(guī)范和使用需求的基礎(chǔ)上優(yōu)化設(shè)計(jì)方案，從而有效地控制項(xiàng)目的建設(shè)成本[1]。

在寫字樓項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段，要求項(xiàng)目成本管理人員與設(shè)計(jì)部門、項(xiàng)目管理部門進(jìn)行協(xié)商，共同重點(diǎn)注意以下問題：

1）土方工程。建設(shè)單位與施工單位共同對(duì)擋土墻與支護(hù)方案進(jìn)行綜合比選，準(zhǔn)確測(cè)算各項(xiàng)施工成本，進(jìn)而選擇最為經(jīng)濟(jì)、合理的施工方案。如廈門軟件園三期F18 地塊工程地塊北側(cè)的基坑與紅線的距離較遠(yuǎn)，有較好的施工條件，于是選擇了自然放坡加土釘墻的支護(hù)方式，相較采用支護(hù)樁的方式節(jié)約造價(jià)近100 萬元。

2）工程地基基礎(chǔ)工程。由于地基基礎(chǔ)形式較多，不同地基基礎(chǔ)形式的建設(shè)費(fèi)用存在較大差異，建設(shè)單位需要遵守經(jīng)濟(jì)性原則，科學(xué)選擇工程地基基礎(chǔ)方案。如廈門軟件園三期A19a 項(xiàng)目的基礎(chǔ)類型在前期設(shè)計(jì)時(shí)有兩個(gè)方案可以選擇（見表1），方案一采用筏板基礎(chǔ)，方案二采用沖（鉆）孔灌注樁基礎(chǔ)。通過對(duì)兩種方案的經(jīng)濟(jì)分析，比較明顯地看出筏板基礎(chǔ)更為經(jīng)濟(jì)。

表1 廈門軟件園三期A19a 地塊基礎(chǔ)方案經(jīng)濟(jì)比較

3）結(jié)構(gòu)工程。在建筑安裝工程費(fèi)用當(dāng)中，結(jié)構(gòu)工程費(fèi)用的占比特別大，也是項(xiàng)目成本管控的核心，建設(shè)單位在滿足規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)要求的基礎(chǔ)上，選擇最為經(jīng)濟(jì)的結(jié)構(gòu)形式。如在廈門軟件園三期F 地塊的項(xiàng)目工程中，高120～130 m 的建筑主樓的平均指標(biāo)是1 976.5 元/m2，高 90～100 m 的建筑主樓的平均指標(biāo)是 1 846.5 元/m2，兩者相差約 130 元/m2。在滿足規(guī)劃等標(biāo)準(zhǔn)要求的基礎(chǔ)上，可以優(yōu)先選用高90～100 m 的建筑。具體造價(jià)指標(biāo)見表2。

根據(jù)F 地塊四個(gè)地塊項(xiàng)目指標(biāo)分析，高120～130 m 的建筑主樓的平均指標(biāo)是1 976.5 元/m2，高90～100 m 的建筑主樓的平均指標(biāo)是 1 846.5 元/m2，兩者相差約130 元/m2。

2.2 招投標(biāo)階段的成本管控

在招投標(biāo)階段，建設(shè)單位管理人員還要根據(jù)寫字樓項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模，結(jié)合工程項(xiàng)目建設(shè)工期及招標(biāo)文件中的內(nèi)容，加強(qiáng)工程預(yù)算，合理確定工程造價(jià)，保證項(xiàng)目招投標(biāo)階段的成本管理更加科學(xué)。

在招投標(biāo)階段，要求項(xiàng)目成本管理人員與招標(biāo)部門、項(xiàng)目管理部門、編制預(yù)算單位進(jìn)行協(xié)商、溝通，重點(diǎn)做好以下兩方面的工作。

1）招標(biāo)文件的審查。招標(biāo)文件中的評(píng)標(biāo)方式及下浮系數(shù)等都與成本有著密切的關(guān)系，有關(guān)條款的約定都對(duì)后期施工過程中的索賠起著關(guān)鍵的作用。累積工程過程中的經(jīng)驗(yàn)、 固化可推廣的招標(biāo)文件，對(duì)項(xiàng)目的成本管理有著積極的作用。

表2 廈門軟件園三期F 地塊造價(jià)指標(biāo)對(duì)比表

2）嚴(yán)控預(yù)算文件的編制質(zhì)量。①可以通過工程量指標(biāo)的復(fù)核來提高預(yù)算的準(zhǔn)確性。如寫字樓項(xiàng)目地下室鋼筋的指標(biāo)在120～130 kg/m2之間，高層主樓的鋼筋在55～60 kg/m2之間，通過檢查工程量指標(biāo)是否合理，可以快速地提高預(yù)算的準(zhǔn)確性；②要仔細(xì)檢查預(yù)算相關(guān)定額選用的合理性。例如地下室外墻橡膠止水帶，選用10109154 施工縫止水帶（外貼式橡膠止水帶 10J 301-6/43），定額綜合單價(jià)為92 元/m；選用10109147 氯丁橡膠片止水帶，綜合單價(jià)為24 元/m。由于該部分工程量較大，所以定額選用的準(zhǔn)確性對(duì)項(xiàng)目的預(yù)算影響較大。

2.3 施工階段的成本管控

建設(shè)單位管理人員還要運(yùn)用先進(jìn)的成本控制方法，快速收集寫字樓項(xiàng)目中的各項(xiàng)數(shù)據(jù)信息，經(jīng)過認(rèn)真分析后，更加深入地了解寫字樓項(xiàng)目成本管控情況，找到項(xiàng)目成本管控中的薄弱環(huán)節(jié)，并加大成本管控力度，對(duì)原有的成本管控方案進(jìn)行改進(jìn)，在降低寫字樓項(xiàng)目建設(shè)成本的同時(shí)，確保企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益[2]。

在施工階段，要求建設(shè)單位管理人員加大工程簽證審核力度，確保工程簽證成本控制的合理性。工程簽證主要分為以下幾種類型：

1）設(shè)計(jì)變更。由工程設(shè)計(jì)引起的變更。

2）現(xiàn)場(chǎng)施工需要。因?yàn)槭┕l件發(fā)生變化，或者施工工作內(nèi)容增加。

3）營(yíng)銷需要。為了配合施工策劃，或者銷售需求，而增加的工作量。

4）零星用工。因?yàn)樘厥庠蚨a(chǎn)生的零工。

2.4 竣工結(jié)算階段的成本管控

寫字樓項(xiàng)目竣工后，建設(shè)單位要求施工單位在規(guī)定時(shí)間內(nèi)提交結(jié)算資料，有關(guān)結(jié)算資料的范本及要求需要建設(shè)單位提前準(zhǔn)備及提供。如果建設(shè)單位有規(guī)范合理的結(jié)算范本，對(duì)項(xiàng)目的結(jié)算推進(jìn)有很大的幫助，可以有效地減少缺件、補(bǔ)件及錯(cuò)件現(xiàn)象，也讓施工單位快速地明白結(jié)算相關(guān)流程，有利于項(xiàng)目結(jié)算工作的完成。

建設(shè)單位要對(duì)施工單位提供的竣工資料進(jìn)行全面審核，一旦發(fā)現(xiàn)錯(cuò)誤的竣工結(jié)算數(shù)據(jù)，要主動(dòng)聯(lián)系有關(guān)單位，確保項(xiàng)目竣工資料的完整性與合理性。

在寫字樓項(xiàng)目工程竣工結(jié)算審核過程中，建設(shè)單位管理人員要重點(diǎn)審核以下內(nèi)容：

1）合同之外增加的費(fèi)用。包括因?yàn)槭┕?chǎng)地原因或者設(shè)計(jì)變更原因增加的項(xiàng)目成本，其費(fèi)用計(jì)算是否準(zhǔn)確；審核中工程量的審核是關(guān)鍵，定額單價(jià)的審核也不容忽視。

2）不錯(cuò)漏負(fù)簽證。由于施工單位不會(huì)主動(dòng)提交負(fù)簽證，所以建設(shè)單位要靠有效的制度做好相關(guān)工作，可以采用簽證月結(jié)、季結(jié)等方式有效地避免負(fù)簽證的錯(cuò)漏。

3 結(jié)語

通過對(duì)寫字樓項(xiàng)目各階段的成本管理措施進(jìn)行多角度的分析，如明確設(shè)計(jì)階段的成本管控要點(diǎn)、招投標(biāo)階段的成本管控要點(diǎn)、施工階段的成本管控要點(diǎn)、竣工結(jié)算階段的成本管控要點(diǎn)等，可以顯著提升寫字樓項(xiàng)目成本管控水平，減少資源的浪費(fèi)，確保寫字樓工程項(xiàng)目的整體建設(shè)質(zhì)量符合合同要求。