物業管理企業內部控制的探究

張春香

摘 要：在市場經濟條件下，內部控制是企業管理的核心，是推動企業健康發展的動力，是企業自身的免疫系統和修復系統，是保證企業經營中規避和化解風險，實現企業戰略目標的重要措施和保障。加強和完善企業內部控制是物業管理企業可持續發展的保證。基于此，本文將主要分析物業管理企業內部控制中存在的問題以及相關的策略。

關鍵詞：物業管理;企業內部控制;問題策略

1相關概念闡述

1.1物業管理

物業是物業管理活動的物質載體，也是物業管理相關法律主體間聯結的介質，只有先有物業才會有物業管理。狹義的“物業”是指具有特定價值和使用價值的建筑物及其附屬設施設備和場地。物業管理，是業主選聘物業服務企業，物業服務企業按照物業服務合同約定，維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序，并對房屋及配套設施設備和相關場地進行維修、養護和管理的活動。實際上物業管理是房地產業派生出來的，是延續與完善房地產業的綜合開發，是其產業鏈中的消費環節，是生活服務業。

1.2內部控制

所謂內部控制是為了提高財務信息質量，保護企業資產的安全和完整性，同時確保相關法律法規的執行，在企業內部制定和實施的一系列控制方法和措施。在企業中為了進一步完善法人治理結構和公司治理而建立了內部控制。內部控制具有四方面的意義，內部流程管理和職能管理的強化，企業行為和企業規章制度的整合，風險減少、支持企業戰略和發展。

2物業管理公司內部控制存在的問題

2.1內部控制制度建設薄弱

物業管理企業的內部控制制度通常都是遵守決策、執行、監督相互分離、相互制衡的要求，科學設置管理層級、崗位職責權限、權力運行運行規程。因為企業管理者缺乏現代資本運營的理念，缺乏長遠的內部控制觀念，在企業的經營管理上存在著短視行為，不能對企業的不相容職務相互分離、授權審批、會計系統、資產保

2.2物業管理公司內部控制意識不足

目前，我國的物業管理行業還尚且處在起步階段，因此，大部分物業管理公司的內部控制意識都明顯不足，沒有認識到內部控制和企業財務管理的實際聯系，更沒有認識到內部控制對實現企業財務和企業經營目標的意義，從而就導致很多企業的管理者沒有形成內部控制意識，只是單純地把內部控制看作財務問題的處理過程，也沒有將其上升到企業的戰略高度，對財務內部控制沒有給出應有的政策和支持，不能給內部控制提供穩定和有利的外部環境。此外，企業的財務人員也沒有清楚認識到內部控制的作用，使得內部控制理念難以在企業內部所有工作的開展過程中得到落實，然后就使得各種財務內部控制手段浮于表面，內部控制的實際作用也就難以得到最大化地發揮。這種對于財務內部控制在意識上的認識不足，長期以來會導致行為上的疏漏，從而就會對企業財務內部控制產生嚴重的不利影響。

2.3企業內部缺乏有效的監督

很多物業管理企業對內部審計的意識不強，沒有建立起科學有效的監督機制;有開展內部控制的企業，也通常將所有的關注點放在建章立制上，對于建立內部監督評價機制的重視度很低。內部控制體系的建立不但可以對物資的采購、驗收環節、工作流程環節、人事環節的相關風險點進行科學有效地監督和制約，還能及時反饋存在的問題，發現和糾正不合理合規做法。

3完善物業管理企業財務內部控制的策

3.1改善內部控制環境

3.1.1注重企業文化建設

企業的核心價值觀是改善內部控制環境的首要因素，因此A物業管理公司要確立明確的核心價值觀，同時還要在企業內部樹立先進模范人物并加強企業文化儀式。

3.1.2加強高層管理內部控制

在A物業管理公司的管理層中要轉變原來求穩、保守運作的管理方式，形成內部控制的管理理念，不能只被動地等待集團的項目，還要主動尋求商機，不斷開拓更廣闊的市場，并嚴格實施和執行己設立的內部控制管理體系，不斷提高自身的服務質量，力求打造品牌效應。

3.1.3安排專門審計人員

設置內部審計人員，在日常工作中強化內部控制、改善風險管理，審計部門有助于公司完善組織治理結構和促進組織目標實現。

3.2優化風險評估機制

3.2.1強化新員工風險評估

A物業管理公司在招聘人才方面應及時做好風險評估，提前充實企業人才庫，做好人力資源引進與開發計劃準備。公司還可以與各大高校簽訂就業合作協議，給畢業生提供實習基地，對于優秀的學生可以提前儲備進人才庫。同時通過內部選拔、公開招聘等多種方式進行招聘。選聘人員要經過試用期和崗前培訓，在落實崗位時要嚴格實行崗位回避制，以確保公司經營活動的合規、有效進行。

3.2.2強化安全生產風險評估

A物業管理公司要進行定期和不定期檢查，做到定期評估安全生產風險，做到防患于未然，形成有序的安全生產管理體系，規范各項操作細節，準備多種應急預案，切實建立并實施安全生產的責任追究制度，及時追加存在安全隱患項目負責人的責任。

3.2.3注重新信息系統應用風險

A物業管理公司應該對ERP新信息系統進行全面的風險評估，評估人員應為專業機構的工作人員，同時指定專業機構做歸口管理。前期要加強跟蹤管理，主動溝通和協調工作，積極檢查驗收系統軟件，組織有效運行工作。后期驗收，要單獨安排另外的機構做驗收測試，確保驗收結果的真實性。同時培訓相關人員，為上線做好工作準備。在使用中，建立相關制度，保證系統工作安全有序。

3.3提升內部控制執行力

3.3.1加強資金管控力度

A物業管理公司在資金管控方面要加強管理，嚴禁資金使用散亂，總公司還要加強監控分公司及各項目的現金流出。公司通過購買專業的物業管理軟件，來加強對所有項目的監管，各項目的收費員要利用好該軟件進行物業費的收繳，同時做好物業費臺賬的登記工作。

3.3.2完善固定資產管理

A物業管理公司要對固定資產加強管理，制作詳盡的固定資產目錄和固定資產卡片，財務人員要定期核對記錄的固定資產臺賬和綜合管理部的固定資產臺賬，以便及時發現問題，查出原因，盡快解決。

3.3.3確保不相容職務分離

A物業管理公司必須要堅決做到不相容職務的分離，保證出納人員只負責貨幣資金的收付及保管，不可再讓其負責總分類賬的登記工作和非貨幣資金賬戶的記賬工作等。

3.4加強信息溝通與交流

公司內的溝通在內部控制管理中顯得至關重要，在日常工作中要做到全方位深入地溝通，因此A物業管理公司要把信息傳遞與溝通作為常態化工作去開展，建立定期的信息溝通制度;公司還要增加召開電話視頻會議的次數，這樣可以達到“群策群力”橫向溝通的效果，在公司內部逐漸形成面對面平等交流與溝通的文化，而不再是盲目服從安排，每位員工都能積極主動地投入到工作中。

3.5加大內部監督力度

A物業管理公司要設置內部審計機構以加大內部監督力度，設置有獨立性的專門內部審計人員。審計人員要站在客觀公正的立場上，發現問題不遮掩不修飾，及時上報且督促整改。內部審計人員要從業務入手，發現公司物業管理工作是否存在問題，做到防患于未然。

結束語

總之，作為新興的行業，物業管理企業的發展前景一片大好。但依目前物業管理企業財務管理現狀，仍需要較長的時間進行改進和完善。物業管理企業作為勞動密集型和管理密集型企業，只有重視財務內部控制，才能實現內部控制的現實意義，完善法人治理結構和公司治理，不斷對企業行為和企業規章制度進行整合，減少風險，支持企業戰略，促進企業發展。

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