調控政策下的房地產企業財務預警研究

杜瑩

【摘 要】由于中國經濟的快速增長，房地產行業的迅速發展，但房地產的發展帶來了大量的金融風險，繼而影響企業的發展。根據中國的監管政策，過熱的房地產價格已經逐步抑制，但房地產開發有限，很多房地產企業也面臨著金融風險。本文根據房地產公司情況分析了財務預警調控政策，并采取行動來解決這些問題。

【關鍵詞】調控政策；房地產企業；財務預警

隨著房地產行業的不斷發展，從而帶來許多金融風險，不利于房地產行業的可持續發展。然而，最近的房地產過熱的開發，對于當下社會發展帶來了負面影響，有關部門一定要對房地產行業進行有效的調控政策。因此，為保障房地產公司的資金安全，預警必須采取積極的政策，防止發生金融風險。

一、房地產企業在調控政策下的發展和意義

房地產公司的監管政策，對我們的日常生活影響很大。在這種情況下，房地產企業也存在很多問題。房地產公司有許多金融隱患，首要原因是，房地產企業一定要在發展的早期階段，如征地和拆遷補償，建筑安裝工程費投入巨資。房地產作為一個整體呈周期性發展的行業。其金融發展情況與國民經濟的進步密切相關。因此，房地產企業的開發對人們的社會生活會帶來巨大的改變。根據各類政策的調控，稅收情況，金融發展以及城市的規劃情況，都會對會房地產業的整體發展帶來影響。目前的調控政策，房地產開發非常容易出現金融風險。企業需要根據實際情況提出解決這類問題的措施。

二、房地產風險預警的意義

（一）房地產業的經濟地位

房地產行業，作為我國經濟的中流砥柱，對國民整體經濟的穩步發展具有重要的意義。許多與房地產相關的行業，例如：銀行，建筑，鋼鐵，化工，木材加工，建材，玻璃，水泥，電力和塑料制品。假如房地產行業出現嚴重的金融風險，那么會給所有與其相關的行業帶來威脅，導致整個社會經濟的發展停滯。

（二）房地產業發展會受到多方面風險因素的影響

內部包括：項目風險，投資風險，預算管理風險以及成本管理風險，項目質量風險，施工安全風險，債務和資金鏈中斷風險等等。以此同時，房地產行業更容易被政府機構所影響。如房地產宏觀調控等等。

（三 ）降低企業成本，提高企業競爭力，保護關系人的利益

房地產企業通過在日常工作中。采用的財務分析以及風險預警，以降低運營成本和各種支付危機，從而能夠很好地控制資金。不但能夠提升房地產企業的發展以及國家經濟的整體進步，也是為了更好的保護債權人，投資者，客戶的相關利益，增強企業的格斗力。

三、調控政策下引發房地產企業財務風險隱患的原因

在監管政策下，房地產行業的金融風險主要有兩方面：內部和外部。內部原因主要在于房地產的財務管理系統，公司結構，發展，業務戰略以及財務人員的能力與素質。外部原因在于整體金融市場，土地、稅收的政策，國家宏觀調控等，但無論是哪種原因，都會直接給房地產企業帶來金融風險。并且在當前的政策下，其金融風險極有可能是源于政策，從而帶來資產負債率的增加，或是融資風險、投資回報的風險、利率風險等。

四、房地產公司財務預警措施

為了做好當代調控政策下房地產企業財務的預警工作，必須要從多方面進行控制：

（一） 進一步完善融資方案

融資是整個公司發展過程中的主要問題。為了籌集資金，公司已經積累了不少的債務。而且融資可能會降低資金的收益，從而導致虧損。為了盡可能的確保融資過程的順利的發展，必須要有一個科學合理的融資財務規劃，以有效的應對融資所帶來的高概率風險。

資金使用和需求計劃的擬定，必須根據房地產公司自身情況而定，同時，要保障在制定計劃的過程中，不會出現各種閑置資金。在融資決策中應盡可能考慮債務融資和股權融資等因素，以確保融資決策盡可能有效。資金投入必須嚴格控制資金，關注其資金的流動，以防資金流失。同時，降低公司債務比率可以最大程度地降低再融資風險。這將有助于房地產公司的發展，在將來再次進行融資的工作。

房地產公司還可以發展為多種金融渠道，例如使用債券融資。這不僅使房地產能夠方便地完成金融業務，而且在某種程度上吸引了其他公司。房地產公司融資還可以使房地產公司的資本結構有所改善并防止財務風險。

（二） 加強預防決策風險

房地產公司具有規模大、和資金占用大的特征，所以，房地產公司相比于其他行業，決策更有難度。并且，其決策與公司未來的發展有著直接關系，甚至影響公司的存亡。因此，房地產公司在決策過程中應注意風險的發生。在做出決定之前要充分調查區位環境，預測和調查與人們的日常生活有關的各種因素，例如未來的發展和教育，醫療保健、交通、項目區域和周圍環境的運輸以及各種各類型因素，認真考慮各種因素，使項目對人們的生活帶來方便。同時，還需要將房地產的結構和類型與消費者的需求相結合，并將其與市場整合，以進行有針對性的投資。為了減少稅率變動風險的影響，必須盡快了解當地的稅收政策。投資時，選擇組合投資，以分散風險。將房地產公司的財務風險降至最低。在做出投資決定之前，為參考圖表發布詳細的可行性研究計劃。

（三） 房地產行業合理制定發展規劃

在監管政策的現狀下，房地產公司存有潛在的金融風險，對其發展帶來很多阻礙。因此，需要制定一系列發展計劃。讓企業擁有一定的財務風險應對力。例如：公司面對通貨膨脹或者利率變動等風險的時候可以有效應對。

在規劃房地產公司時，第一步是改進銷售計劃，這可以有效防止投資回收帶來的風險。銷售鏈接在房地產公司中非常重要，企業利潤的提高與銷售環節密切相關。必須要建立起更高質量的銷售團隊，提高廣告和宣傳的有效性，并根據市場環境的變化及時調整銷售策略和銷售價格。不同階段的銷售策略和銷售價格不同。另外，如何安排高效的銷售開盤節奏，都是銷售方案中應該考量的。

在房地產公司制定發展計劃的過程中，完備的應收賬款制度非常重要，是企業流動資金的安全保障，如何安排專人催收在途資金、如何把控銀行個貸按揭的放款時間、如何保障資金快速回籠，都是這一部分需要考慮的。

房地產公司在制定發展計劃時，要重視人力資源管理的發展與考核，防止人才的流失，人才是企業的重要脈絡，是發展的根基，對公司的未來競爭有重要作用。

（四）增強過程管控

有必要在房地產項目開發過程中加強財務管理和控制，參與項目銷售定價方案，分析動態成本，討論住房交付方案，敦促小業主申請生產證書以減輕公司分階段的擔保責任等，并實時了解企業的項目運營狀況，發現問題、提出問題、解決問題，動態掌握項目收入，成本和利潤狀況，并及時向企業提供反饋，以從財務角度詮釋公司的運營。

（五）建設財務風險預警管理系統

預警管理系統是根據研究對象的特點，收集相關的資料信息，監控風險因素的變動趨勢，向決策層發出預警信號并提前采取預控對策的系統。房地產企業的預警管理系統可以整理企業財務的報表數據，對其異常的財務指標跟蹤標記，進而構建出數據模型，科學預警公司潛在的金融風險。但與國外相比，我國房地產企業在建設財務風險預警管理系統的時間相對較晚，同時還缺乏許多的經驗，企業管理者在建立預警系統時，可以借鑒其他國家在這方面的先進經驗，以此讓房地產企業更好地建立預警的系統。

四、結語

綜上所述，在目前的調控政策下，房地產企業潛在的財務風險還有很多。為有效的避免財務風險，穩定企業的長期發展，制定財務預警計劃，并加強財務預警管理能夠大力提升財務安全。本文分析了房地產企業在調控政策下的狀況，及財務風險出現的問題，提出相對的解決辦法，愿在未來房地產企業發展的財務預警中起到參考作用。能夠促進房地產公司的發展，并在未來人們的社會生活中發揮積極作用。

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