試論營改增對房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)核算和納稅的影響

鐘曉君

【摘? 要】當(dāng)前，社會正在飛速地發(fā)展，各行各業(yè)都實(shí)現(xiàn)了巨大的進(jìn)步。為了有效降低行業(yè)稅負(fù)，國家提出了營改增的政策，這對于房地產(chǎn)企業(yè)來說起到了十分關(guān)鍵的作用。論文主要對營改增這一政策進(jìn)行概述，分析其對房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)核算和納稅的積極與消極影響，提出了企業(yè)的相關(guān)應(yīng)對措施。

【Abstract】At present， the society is developing rapidly and all walks of life have made great progress. In order to effectively reduce the tax burden of various industries， China put forward the policy of replacing the business tax with a value-added tax， which plays a very important role for real estate enterprises. This paper mainly summarizes the policy of replacing the business tax with a value-added tax， analyzes its positive and negative influence on the accounting and tax payment of real estate enterprises， and puts forward relevant countermeasures for enterprises.

【關(guān)鍵詞】營改增;房地產(chǎn)企業(yè);會計(jì)核算;納稅;影響

【Keywords】replacing the business tax with a value-added tax; real estate enterprises; accounting; tax payment; influence

【中圖分類號】F812.42? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?【文獻(xiàn)標(biāo)志碼】A? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?【文章編號】1673-1069（2020）11-0065-02

1 引言

當(dāng)前，國家愈發(fā)重視對各種經(jīng)濟(jì)制度的建立，營改增政策就是其中的一個產(chǎn)物。營改增主要指的是以前繳納營業(yè)稅的應(yīng)稅項(xiàng)目改成繳納增值稅，表現(xiàn)出來的特點(diǎn)是減少稅負(fù)重復(fù)征收，幫助企業(yè)降低稅收負(fù)擔(dān)。在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的過程中，會計(jì)核算和稅費(fèi)繳納是其中的重要環(huán)節(jié)，對房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生直接影響。通過將營改增的政策融入房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展中，為企業(yè)帶來了機(jī)遇與挑戰(zhàn)。對此，應(yīng)當(dāng)清楚地認(rèn)識營改增這一政策，探究其對房地產(chǎn)企業(yè)的影響。通常情況下，房地產(chǎn)企業(yè)指的是地產(chǎn)與房產(chǎn)企業(yè)，即不動產(chǎn)。它在法律范圍內(nèi)屬于財(cái)產(chǎn)權(quán)，主要包括租賃權(quán)、使用權(quán)和所有權(quán)。這一政策會對房地產(chǎn)企業(yè)帶來積極和消極的影響，需要對其進(jìn)行進(jìn)一步探索。

2 營改增的概述

國家所制定的營改增政策，其主要內(nèi)容包括確保免稅以及減稅的合理性、健全相應(yīng)的留抵稅額退稅體系、擴(kuò)大增值稅中的征稅范疇、實(shí)現(xiàn)增值稅率的整體性調(diào)整等。在我國社會不斷發(fā)展的過程中，我國的增值稅經(jīng)歷了三次調(diào)整。最新一次變革就是營改增政策的出臺，這也是這三次中較為深入的一次。此前，我國主要將銷售額作為營業(yè)稅征收的基礎(chǔ)，其中存在著很多收費(fèi)問題，這些問題也促進(jìn)著營改增這一政策的推進(jìn)，并將其運(yùn)用到全國范圍中。這一政策的提出能夠避免多次征稅問題的出現(xiàn)。房地產(chǎn)企業(yè)在運(yùn)作過程中涉及較多的附屬項(xiàng)目以及資金運(yùn)作環(huán)節(jié)，在收稅過程中容易出現(xiàn)重復(fù)收稅的問題。營改增政策的提出能夠有效緩解這一現(xiàn)象，減輕繳納稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，防止房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品價格大幅度提升，降低市場中的準(zhǔn)入性標(biāo)準(zhǔn)要求，從而推動整個房地產(chǎn)行業(yè)的健康持續(xù)發(fā)展。

3 營改增對房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)核算和納稅的影響

3.1 積極影響

3.1.1 增強(qiáng)企業(yè)納稅意識

我國的市場經(jīng)濟(jì)體制正在不斷地變革，推動著營改增政策在各個行業(yè)中的貫徹實(shí)施，這能夠促進(jìn)行業(yè)的良性化發(fā)展。這一作用在房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)行發(fā)展的過程中較為明顯，其能夠提高財(cái)務(wù)部門審核的嚴(yán)格性，幫助企業(yè)建立合適的稅收標(biāo)準(zhǔn)和稅費(fèi)繳納機(jī)制。此外，企業(yè)在管理的過程中會尤其注重財(cái)務(wù)人員對稅務(wù)政策的學(xué)習(xí)和運(yùn)用，他們需要充分掌握我國最新的稅收標(biāo)準(zhǔn)以及相應(yīng)的優(yōu)惠政策，提高工作人員的稅費(fèi)繳納意識，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的全面發(fā)展。

3.1.2 推動企業(yè)業(yè)務(wù)整合

當(dāng)前，我國的房地產(chǎn)企業(yè)在運(yùn)行的過程中會受到營業(yè)稅征收的影響。在管理相關(guān)稅款票據(jù)時，通常由財(cái)務(wù)部門負(fù)責(zé)，需要對票據(jù)進(jìn)行分類、存儲、審核，對相應(yīng)的票據(jù)進(jìn)行報(bào)銷，這在一定程度上增加了財(cái)務(wù)部門的工作量，同時，其中存在著一定的風(fēng)險[1]。我國出臺營改增政策之后，要求只有增值稅的發(fā)票才能抵扣，這就需要財(cái)務(wù)人員能夠依照具體的發(fā)票種類，將其分為增值稅專用以及增值稅普通兩種發(fā)票，并進(jìn)行進(jìn)一步的歸類審核，以此不斷提高企業(yè)財(cái)務(wù)部門的管理能力，增強(qiáng)各個業(yè)務(wù)活動之間的整合性。

3.1.3 防止重復(fù)征稅

在房地產(chǎn)行業(yè)中，經(jīng)常會遇到重復(fù)性征稅的問題。在企業(yè)征稅時需要根據(jù)實(shí)際的銷售額開展征稅工作。當(dāng)前，房地產(chǎn)行業(yè)的成本主要在于材料以及土地。對此，房地產(chǎn)企業(yè)需要承擔(dān)納稅義務(wù)，但是在征稅時需要根據(jù)施工材料以及安裝費(fèi)用來開展。在實(shí)行營改增政策之后，需要根據(jù)實(shí)際的增值稅征標(biāo)準(zhǔn)收來繳納相應(yīng)的稅款，這在很大程度上減輕了企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。

3.2 消極影響

3.2.1 影響財(cái)務(wù)報(bào)表

在營改增政策實(shí)施之前，針對房地產(chǎn)企業(yè)所購置的不動產(chǎn)，會作為固定資產(chǎn)納入計(jì)算。在實(shí)施之后，企業(yè)的增值稅就是價外稅，不需要與不動產(chǎn)購置的價稅分離，其購置金額需要作為進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣，這樣一來會降低資產(chǎn)入賬價值，提高企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率，對融資活動帶來一定的影響，加大了稅務(wù)風(fēng)險。此外，在政策實(shí)施之后，企業(yè)的利潤表也發(fā)生了改變。在計(jì)算收入時會減去增值稅，這樣收入會減少。對于房地產(chǎn)工程來說，在前期需要有大量資金的投入。但是，增值稅只能在工期結(jié)束后計(jì)算，一定程度上加大了企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險，從而影響現(xiàn)金流量。

3.2.2 影響財(cái)務(wù)核算

在企業(yè)實(shí)施營改增政策之后會影響到房地產(chǎn)行業(yè)的收入，但是行業(yè)的整體收入沒有發(fā)生變化，所以會明顯降低房地產(chǎn)企業(yè)的營業(yè)收入。因此，針對房地產(chǎn)企業(yè)的成本支出，若沒有發(fā)生明顯的變化，在營改增政策實(shí)施之后會有效降低成本支出，嚴(yán)重影響到具體資產(chǎn)，進(jìn)一步對行業(yè)的業(yè)績產(chǎn)生影響，也會影響到后續(xù)的會計(jì)核算工作。

3.2.3 影響企業(yè)稅負(fù)

對企業(yè)來說，增值稅和營業(yè)稅是兩種不同的稅種。房地產(chǎn)企業(yè)在繳納相應(yīng)的營業(yè)稅時，稅率為5%。而在營改增政策實(shí)施之后，需要繳納9%的增值稅，這就對企業(yè)的稅負(fù)產(chǎn)生影響[2]。政策實(shí)施之前，營業(yè)稅屬于價內(nèi)稅。政策實(shí)施之后，不會在稅前扣除，只會增加稅額的繳納。在繳納的過程中不會扣除工程建設(shè)過程中所涉及的機(jī)器設(shè)備購買時的增值稅，這樣一來會進(jìn)一步增加企業(yè)成本。此外，進(jìn)項(xiàng)和銷項(xiàng)可以相互抵扣，這就需要企業(yè)在合作過程中選擇納稅人的企業(yè)，這在一定程度上阻礙了企業(yè)的發(fā)展。

4 企業(yè)針對營改增政策的對策

4.1 完善財(cái)務(wù)管理制度

在營改增政策實(shí)施的背景之下，要想從根本上提高房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)核算和納稅的效率，就應(yīng)當(dāng)完善財(cái)務(wù)管理制度。首先，企業(yè)需要對營改增的政策進(jìn)行分析把握，根據(jù)相關(guān)政策來制定合適的財(cái)務(wù)管理體系。在管理的過程中，財(cái)務(wù)部門需要根據(jù)企業(yè)運(yùn)行的實(shí)際情況，將資金預(yù)算分配到具體的部門，以此確保資金的合理運(yùn)轉(zhuǎn)。其次，財(cái)務(wù)部門可以利用開放管理的方式，加強(qiáng)對各項(xiàng)資金的管理，其中包括日常工作以及政府資金輸出等，以此來提高管理質(zhì)量。

4.2 統(tǒng)一管理票據(jù)

在增值稅計(jì)算的過程中需要以票據(jù)作為依據(jù)，包括銷項(xiàng)稅發(fā)票、進(jìn)項(xiàng)稅發(fā)票。對此，企業(yè)需要對各種票據(jù)進(jìn)行嚴(yán)格的管理。實(shí)際運(yùn)行的過程中需要結(jié)合工程材料和設(shè)備的價格和質(zhì)量，選擇與一般納稅人的企業(yè)合作，這樣可以獲得增值稅專用發(fā)票，與進(jìn)項(xiàng)稅進(jìn)行抵扣。在財(cái)務(wù)人員管理發(fā)票的過程中需要注意票據(jù)申報(bào)期限，防止出現(xiàn)資金風(fēng)險問題。企業(yè)也需要加強(qiáng)對票據(jù)管理人員的培訓(xùn)工作，防止出現(xiàn)漏稅、逃稅問題。此外，由于房地產(chǎn)企業(yè)在建設(shè)的過程中所消耗的資金成本較大，對此應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對于國家新政策的了解，及時學(xué)習(xí)相關(guān)的稅務(wù)優(yōu)惠政策。

4.3 加強(qiáng)納稅籌劃工作

當(dāng)前，在營改增的背景之下，企業(yè)可以將實(shí)際的經(jīng)營情況與政府的各項(xiàng)稅收優(yōu)惠政策相結(jié)合，從而制定出最佳的計(jì)算方式。例如，在選擇上游供應(yīng)商時，需要針對他們的信用資質(zhì)、產(chǎn)品質(zhì)量、價格等進(jìn)行調(diào)查。確定完畢之后，可以與他們建立長期合作關(guān)系，將提供增值稅發(fā)票作為合同中的一部分，預(yù)先安置。

5 結(jié)語

綜上所述，在當(dāng)前營改增政策落實(shí)之后，對房地產(chǎn)企業(yè)帶來了十分重要的影響，其主要在于會計(jì)核算以及納稅過程。對此，需要明確認(rèn)識到這一政策對企業(yè)的積極和消極影響，并針對性地制定相應(yīng)的對策，通過完善財(cái)務(wù)管理制度、統(tǒng)一管理票據(jù)、加強(qiáng)納稅籌劃工作等，讓房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展更好地適應(yīng)營改增政策，減輕稅務(wù)負(fù)擔(dān)，為企業(yè)創(chuàng)造更大的經(jīng)濟(jì)以及社會效益。

【參考文獻(xiàn)】

【1】張興敏.營改增對房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)核算和納稅的影響研究[J].行政事業(yè)資產(chǎn)與財(cái)務(wù)，2020（12）：31-32.

【2】王秀梅.試析營改增對房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)核算和納稅的重要影響[J].經(jīng)營者，2018，32（24）：123.