《民法典》對房屋出租做了哪些新規定

王秀玲

《中華人民共和國民法典》（以下簡稱《民法典》）已于2020 年5 月28 日在十三屆全國人大三次會議上表決通過，并將于2021 年1 月1 日施行，標志著房屋租賃所依據的法律《合同法》即將被其取而代之。《民法典》中關于房屋出租的法律規定較《合同法》做了較大的修改，更加有利于保障承租人的居住權益，同時也兼顧了出租人的權益，充分體現了堅持以人民為中心發展理念和堅持“房屋的居住屬性”“住房不炒”及保障承租人的居住權益的政策導向。結合對《民法典》的學習理解對房屋租賃有關問題的新規定分析如下：

一、設立居住權的房屋能不能租？

在2021 年之前，沒有房屋設立居住權的法律規定，但是《民法典》從明年開始實施后，大量的房屋將來可能設置居住權，這樣的房屋將被視為租房的“雷區”“紅線”，最好不要去碰它，因為《民法典》規定設立居住權的房屋不允許對外出租。一旦承租了這樣的房屋，遇到法律糾紛其租賃合同將被認定為無效合同。因此，自2021 年以后，租房人應當要求在房屋租賃合同中寫明：該房屋沒有設立居住權，且在租賃期間也不得新設居住權。否則出租人應承擔法律責任，并在合同中明確出租人要承擔一定數額的違約金。

二、房屋可以隨便被轉租嗎？

現實中有不少人的房屋被轉租過，社會上也有些專門做“二房東”的人，他們將承租下來的房屋再轉租給其他人，自己收取租金差價。原來法律對“二房東”這種轉租行為做出了規定，如果沒有經過出租人同意，這種轉租是不受法律保護的，租賃合同是可以被解除的。這就可能導致房屋的租賃關系處于不穩定狀態，容易出現租賃糾紛。如果所承租的房屋是轉租的，則隨時有可能被人趕出去的風險。所以這次《民法典》新增規定中明確如果出租人明明知道承租人進行了轉租，在6 個月內不提出異議的，就視為出租人同意了轉租的行為。這就從法律上保證了承租人的租住權利。因此，為避免風險和糾紛，切實保障自己的權利，承租人應當要求在房屋租賃合同中寫明：房屋來源屬于出租人所有，不是租賃來的房源，還要查看房屋所有權證明材料；如果知道該房屋是轉租的性質，則要求房屋所有權人出具同意轉租的證明材料。

三、房屋所有權有爭議或被查封的可以退租嗎？

在租賃過程中，如果房屋所有權產生爭議，或者出租人因為訴訟糾紛，房屋被司法機關查封、扣押，影響了承租人的生活穩定，甚至有的還會對承租人的人身和家庭財產安全造成影響，承租人想趕快退房，但是卻因為租賃合同時間不到期，無法解除合同，苦不堪言。這次《民法典》新增了保護承租人的合法權益條款，明確了當房屋被司法機關或者行政機關依法查封、扣押等情況，或者房屋權屬有爭議時，承租人可以退房。承租人一旦發現房屋被司法機關或者行政機關依法查封、扣押，或者房屋權屬發生爭議時，要保留好相關證據，并及時通知出租人要求解除合同。法律規定有下列情形之一，非因承租人原因致使租賃物無法使用的，承租人可以解除合同：（一）租賃物被司法機關或者行政機關依法查封、扣押；（二）租賃物權屬有爭議；（三）租賃物具有違反法律、行政法規關于使用條件的強制性規定情形。

四、租期到了承租人還能享有優先租賃權嗎？

在現實生活中除非是承租人對居住條件、環境特別不滿意或工作地點發生變化等原因，一般情況下承租人都不太愿意搬來搬去，一方面是搬家特別辛苦、特別麻煩，另一方面是搬家還會增加很多成本和費用。承租人最怕碰到被迫搬家的事，尤其是怕房東不打招呼就把房子賣給了別人，或者是遇到了租賃合同到期后，出租人通知承租人要解除合同、不再續租了或已經租給別人了，這時承租人就只好到處去找新的房源。對這方面問題，自2021 年起就要改變了，法律明確規定房屋承租人享有優先承租權。雖然承租人有優先承租權，但是優先承租權是有條件的，即租賃期限屆滿，房屋承租人享有以同等條件優先承租的權利。這里的同等條件主要包括購房的價格、付款的方式等都一樣的情況下。如果雙方對上述條件達不成一致，那么承租人的優先承租權將不再享有。所以承租人要想獲得優先承租權，還要權衡好房屋的性價比，這方面的權利在現實中不太好實現。

五、承租人的優先購買權還能夠體現出來嗎？

之前的《合同法》僅僅規定了出租人在出售房屋時，承租人享有優先購買權。現實中這必然導致一個問題是：如果出租人想將房屋過戶給自己的孩子、父母，卻需要征求承租人的意見，因為法律規定承租人有優先購買的權利。現實生活中將房屋低價賣給自己的兄弟姐妹或親屬的不在少數，雖然法律規定承租人享有同等條件優先購買權，但是由于受世俗等因素影響，優于自己親屬賣給承租人的情況一般不會發生。因此，原來的法律規定和現實情況產生了巨大的反差和沖突。這次《民法典》對此做了重大修改，即出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利；但是，房屋按份共有人行使優先購買權或者出租人將房屋出賣給近親屬的除外；出租人履行通知義務后，承租人在十五日內未明確表示購買的，視為承租人放棄優先購買權。由此可見，新法律規定了近親屬的購買權優先于承租人，承租人的優先購買權利受到較大的限制。當出租人出售房屋時，承租人如果想購買出租人的房屋，必須要及時表達自己想購買的意愿，否則其優先購買權將會喪失。