關(guān)于房產(chǎn)測量的若干問題探討

劉東升

【摘要】房產(chǎn)關(guān)乎廣大民眾的切身利益，本文針對房產(chǎn)測量中房產(chǎn)面積計算中的問題，結(jié)合相關(guān)國家標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)規(guī)范進(jìn)行深入的探討，對其中遇到的問題提出解決方式。

【關(guān)鍵詞】房產(chǎn)測量;面積測算;公共分?jǐn)偯娣e

1、引言

隨著社會經(jīng)濟(jì)水平發(fā)展，城鎮(zhèn)快速拓展，城鎮(zhèn)化水平越來越高，越來越多的人選擇在城市居住生活，要在城市居住生活必然帶來房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展。房子作為不動產(chǎn)是城市居民主要的財富，房產(chǎn)面積的測算就涉及廣大購房者關(guān)注的問題。國家在2000年頒布的《房產(chǎn)測量規(guī)范》作為不動產(chǎn)測量的主要標(biāo)準(zhǔn)，由于其頒布的時間比較早，對于現(xiàn)在日益發(fā)展的房地產(chǎn)市場，一些測繪單位在進(jìn)行不動產(chǎn)業(yè)務(wù)的測量工作中，會遇到對某些規(guī)范條款不甚理解、或理解偏差的情況。這里我們主要探討在房產(chǎn)測量中遇到的問題及解決方法。

2、房產(chǎn)測量

房產(chǎn)測量包括房產(chǎn)平面控制測量、房產(chǎn)調(diào)查、房產(chǎn)要素測量、房產(chǎn)圖繪制、房產(chǎn)面積測算、變更測量、成果資料的檢查驗收等。在相對應(yīng)的情況下由于房產(chǎn)的總價是以房產(chǎn)面積來決定，因此房產(chǎn)面積是廣大群眾最關(guān)注、最重視的問題，實(shí)際面積是否與銷售面積相符，房產(chǎn)的分?jǐn)偯娣e是否合理，房產(chǎn)面積測算是否按照房產(chǎn)測量規(guī)范條款等直接關(guān)系廣大群眾的權(quán)益。

3、房產(chǎn)測量的問題探討

3.1 房產(chǎn)銷售面積與實(shí)際房產(chǎn)面積的差異問題

包含預(yù)售測量和實(shí)際測量。預(yù)售測量是根據(jù)建筑設(shè)計圖紙的尺寸，依據(jù)《房產(chǎn)測量規(guī)范》及參考相關(guān)的說明來計算尚未竣工的房屋面積，預(yù)售測量面積作為開發(fā)建設(shè)單位進(jìn)行前期項目宣傳，并辦理預(yù)售許可的依據(jù)。實(shí)際測量是在建筑竣工驗收后，依據(jù)《房產(chǎn)測量規(guī)范》對現(xiàn)狀房屋進(jìn)行測量、計算。房產(chǎn)面積是登記在不動產(chǎn)權(quán)屬登記的面積。

雖然預(yù)售測量和實(shí)際測量的依據(jù)一樣，但實(shí)際結(jié)果是有差異的。預(yù)售測量主要是以設(shè)計圖紙的尺寸為依據(jù)來進(jìn)行面積計算，而實(shí)際測量是在建筑竣工后對實(shí)物的測量計算，實(shí)際建筑的房屋與設(shè)計圖紙的尺寸必然存在施工誤差，而且房屋的實(shí)際測量計算也會有測量誤差的存在，但兩者的誤差必需在規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)的允許范圍內(nèi)。為盡可能的減小測量誤差，測量人員應(yīng)熟悉規(guī)范要求，現(xiàn)場測量應(yīng)規(guī)范，對外業(yè)測量采集的各類邊長數(shù)據(jù)現(xiàn)場核查。

3.2 房產(chǎn)的公共分?jǐn)偯娣e計算問題

首先要明確房產(chǎn)面積中計算建筑面積的規(guī)定和原則，根據(jù)國家頒布的《房產(chǎn)測量規(guī)范》的要求，計算建筑面積的房屋應(yīng)具體以下條件：①、應(yīng)有上蓋物;②、應(yīng)有圍護(hù)物;③、結(jié)構(gòu)牢固，屬永久性的建筑物;④、層高在2.2米或2.2米以上;⑤、可作為人民生產(chǎn)或生活的場所。現(xiàn)在銷售的商品房屋的建筑面積包括房屋套內(nèi)建筑面積和房屋公共分?jǐn)偯娣e。參與公共分?jǐn)偟墓裁娣e包括建筑外墻水平投影面積的一半、共同使用的門廳、通道、梯間、配電房、設(shè)備用房、管理用房、值班警衛(wèi)室、建筑物內(nèi)的垃圾房以及空出屋面有圍護(hù)電梯機(jī)房、水箱間等，但不應(yīng)該包含作為人防工程的建筑面積、獨(dú)立使用的地下室、車庫、車棚、為多幢服務(wù)的值班室、設(shè)備用房、管理用房、公共用的亭、公共走廊、綠化建筑及用作公共事業(yè)的市政建設(shè)的建筑物。如不明確哪些作為公共分?jǐn)偯娣e，把不應(yīng)該分?jǐn)偟慕ㄖ娣e作為公共分?jǐn)偯娣e分?jǐn)偨o了業(yè)主，這就增加了各房產(chǎn)的分?jǐn)偯娣e，也相應(yīng)增加業(yè)主的購房成本，這是對業(yè)主利益的侵害，對業(yè)主是極不公平的。

上圖紅色圓圈部分是一處電房，次電房位于小區(qū)中某一幢建筑物的首層。此電房雖說是屬于某一幢的建筑面積里，但其服務(wù)于整個小區(qū)，其作為小區(qū)的公共配套設(shè)施是不計入公共面積分?jǐn)偟模虼穗姺棵娣e是不能作為公共分?jǐn)偯娣e分?jǐn)偨o各業(yè)主。應(yīng)分?jǐn)偟墓妹娣e的計算，需要從事房產(chǎn)測繪的專業(yè)技術(shù)人員嚴(yán)格按照國家規(guī)范及地方相關(guān)規(guī)定去測量、計算來確定。

3.3 房產(chǎn)測量中誤差問題

測量中會在多個方面產(chǎn)生誤差：①，測量儀器：一方面是由于每種儀器只具有一定限度的準(zhǔn)確度;二是儀器本身的系統(tǒng)誤差;②，觀測者：由于觀測者感覺器官的鑒別能力有限，所以在儀器的安置、照準(zhǔn)、讀數(shù)等方面都會產(chǎn)生誤差。同時，觀測者的技術(shù)水平和工作態(tài)度，也是對觀測數(shù)據(jù)質(zhì)量有直接影響的重要因素;③，外界條件：觀測時所處的外界條件，如溫度、濕度、風(fēng)力、大氣折光等因素和變化都會對觀測數(shù)據(jù)直接產(chǎn)生影響。

測量前應(yīng)對測量儀器進(jìn)行檢查，包括全站儀的軸系常規(guī)檢查，測定儀器加常數(shù)、乘常數(shù)檢查。由于房產(chǎn)測量精度要求高，主要采用內(nèi)外業(yè)一體化數(shù)字房產(chǎn)測量來開展房產(chǎn)測量工作，對房角碎部點(diǎn)的采集應(yīng)偏心測量，對房屋邊長和采集的房角邊長采用經(jīng)檢定合格的測距儀或鋼卷尺復(fù)核。內(nèi)業(yè)分兩次獨(dú)立計算，兩次計算的面積差應(yīng)該在規(guī)范規(guī)定誤差范圍內(nèi)，再經(jīng)復(fù)核者復(fù)核無誤才作為房產(chǎn)面積的計算數(shù)據(jù)。

結(jié)語：

房產(chǎn)測繪是涉及廣大人民的民生大事，也事關(guān)廣大人民群眾的財產(chǎn)權(quán)益。為維護(hù)市場經(jīng)濟(jì)秩序，進(jìn)一步規(guī)范房產(chǎn)銷售行為，提高房產(chǎn)面積的準(zhǔn)確性，減少房產(chǎn)買賣雙方的糾紛，切實(shí)維護(hù)廣大消費(fèi)者的權(quán)益，應(yīng)積極推進(jìn)規(guī)范房產(chǎn)測繪工作的售前測繪及施工中的測繪監(jiān)理工作，以保證房產(chǎn)的銷售面積及竣工面積不縮水。廣大從事房產(chǎn)測繪的專業(yè)技術(shù)人員應(yīng)加強(qiáng)提高業(yè)務(wù)水平與素養(yǎng)，加強(qiáng)與技術(shù)監(jiān)督管理部門之間的協(xié)調(diào)合作，統(tǒng)一認(rèn)識，更有效的解決房產(chǎn)測量中存在的問題，更有效的規(guī)范房產(chǎn)交易市場。

參考文獻(xiàn)：

[1]《房產(chǎn)測量規(guī)范》GB/T17986.1-2000

[2]房產(chǎn)測量規(guī)范與房產(chǎn)測量技術(shù)-房產(chǎn)測量規(guī)范有關(guān)技術(shù)說明

[3]叢文獻(xiàn)，董崇波.商品房面積測量中的問題及對策[J].中國測繪.2000