房地產企業資金管理中存在的問題及其對策分析

蔡松青

（廈門立龍集團有限公司，福建 廈門 361009）

一、加強房地產企業資金管理的重要性

資金管理是指對資金來源、使用等進行有計劃的控制、監督、考核等各項工作的總稱。房地產企業是資金密集型企業，其資金占用周期長，有些長達10年以上，且大部分資金都是通過融資渠道籌集而來，長時間地占用必然帶來巨大的資金成本，將嚴重影響房地產企業的資金周轉流暢，對資金的把控稍有不慎將招致資金鏈的斷裂。近年來，資金鏈斷裂的房地產企業比比皆是。例如，泰*集團是一家著名的房地產企業上市公司，其對資金就是沒有一個全局性的把控，導致目前所有項目已基本停工，其資產負債率嚴重超過70%的警界紅線接近90%，無序擴張和高資金成本高融資是導致其資金鏈斷裂的兩大因素，從中可以看出其肯定沒有執行一個高效安全的資金管理制度，股價從2018年1月43.69元一路逛跌到2021年2月的2.51元，縮水近千億市值，股價暴跌，巨額虧損將造成其融資或者引進戰略投資者都更加困難，嚴重將導致其退市破產清算，由此可見執行有效的資金管理是房地產企業的重中之重。

二、房地產企業資金管理中存在的問題

1.資金籌措困難

現階段，房地產企業屬于國家重點調控企業，“房住不炒”是中央2016以來對房地產企業的宏觀定調。在宏觀調控下，國有銀行基本已停止向包括土地抵押在內的所有房地產開發貸款，資本證券市場融資門檻高，中小型企業想依靠上市進行資本融資基本不現實，一是上市條件苛刻，二是上市周期長。所以，現階段房地產企業只有依靠本身資源，即原始資本積累或通過外部融資取得，外部融資主要又以信托為主，自身資本積累的資金非常有限，信托融資費用又高昂，抵押限制條款也多。

2.資金使用存在風險

首先，現階段房地產企業資金籌措本身就渠道較單一，較難籌集，但是有些房地產企業特別是中小企業的資金使用沒有制度可言，很多是憑老板的情緒意愿使用，對籌集而來的資金沒有專款專用、沒有經過可行性研究與風險評估任意將資金投資于房地產項目或者房地產項目之外的其他項目，造成損失，導致項目需要使用資金時資金鏈銜接不上，嚴重時將導致其項目停工甚至破產。

其次，還有某些房地產企業不只是任意使用籌集而來的資金，對于購房預付款也是隨意挪用，拆東墻補西墻。在房地產企業存在的主要問題當中，商品房預售資金使用不規范排在首位，當整個資金鏈出問題時，受害的不只是企業，還有整個社會及購房者。

3.資金管理制度不完善

房地產企業一般投資周期長，資金使用規模及關聯企業間資金往來金額巨大，涉及投資資本金、工程進度款、保證金、銷售款回籠及賬戶結余資金等多種巨額資金如何合理使用，這必須有一套完善的資金管理制度。許多房地產企業在日常資金使用中監管形同虛設，缺乏風險意識，沒有對資金結構進行有效合理分析，資金沒有用到點子上，資金使用效率低或者任意無序擴張，使資金存在巨大風險，對冗余資金也缺乏有效管理產生不必要的資金沉沒成本。

4.全面預算管理的缺失

全面預算管理在當今的很多房產地企業還是流于形式。往往只是在年末和年初，上上下下忙來忙去編制完成預算工作就完成了事，沒有把預算執行到位，后續沒有考核預算執行結果。各部門包括領導隨意使用資金，沒有資金成本概念，沒有風險防范意思，同時資金審批沒有實地考察資金的實際使用效率，下面報上來多少就批多少，有些管理層在當今土地稀缺情況下沒有經過市場調研、沒有可行性研究報告、沒根據企業自身實際情況隨意拿地，很多存在預算管理的嚴重缺失或執行不到位。

三、加強房地產企業資金管理的措施

1.拓展融資渠道，獲得多元化融資方式

針對房地產企業融資渠道困難，一般企業想短期通過證券市場進行股權融資或者發行債券進行負債融資的渠道肯定是行不通，只有通過挖掘企業本身資源進行多種渠道融資，才能保證企業資金周轉通暢。

一是通過權益資金融資。對項目做好可行性研究，做好項目詳細預算，完善企業資金管理制度等一切企業管理制度，吸收資本投資。二是推進項目進度盡早獲得銷售許可證，通過銷售回款。企業應提前蓄積客戶做好營銷，并提前與按揭貸款銀行做好工作銜接，通過銷售盡快回籠資金。三是通過外部融資，現階段房地產項目以項目貸款的形式已基本無法向國有銀行融到資金，企業應通過其他多渠道進行組合融資，通過應收賬款債權抵押及企業其他資產抵押，提升本企業信譽獲得信用貸款及集團整體授信等與各種商業銀行或者信托企業進行多方洽談，以獲得較低成本且較高額度的授信額度貸款。

總之，現階段的房地產企業應完善自己的企業內部管理制度體系，改進和完善房地產融資渠道，向著多元化的融資渠道發展，構建科學合理的融資方案，以解決現階段房地產企業的資金需求。

2.做好資金專款專用，保障資金有的放矢

首先，為防范房地產資金使用風險，企業應落實全面預算管理體系，完善內部控制和風險管控，做到資金專款專用，避免領導拍腦袋式的亂投資，應該確實做到制度管理公司而不是某個人在管理公司、決策公司。在現階段中央定調“房住不炒”的宏觀政策背景下，企業及領導層不能再停留在以前的高成本融資快速拿地圈地、開發、銷售回款的模式了，這極易造成企業現金流斷裂風險。現階段，房地產企業不只是向國有銀行用項目抵押進行融資困難，連購房者的購房資金來源都是監控對象。中國銀保監會辦公廳、住房和城鄉建設部辦公廳、中國人民銀行辦公廳2021年3月26日剛聯合發文關于防止經營用途貸款違規流入房地產領域的通知，就是針對最近一、二線城市房價出現上漲，原因之一就是最近有很多企業和個人違規套用較低利率的經營貸款投各房地產領域，影響了房地產調控政策效果，進而出臺的一次對房地產“房住不炒”定位的針對性調控。在此背景下，房地產企業應該根據資金能力慎重拿地，特別是在三、四線市，因為三、四線市銷售情況基本比較不理想，在資金預算允許的情況下最好是在熱點一、二線城市拿地開發，一般銷售業績比較有保證。房地產企業應該提高項目品質，做大做強企業口碑，提前營銷蓄客，加速資金回籠，減輕資金壓力，切忌不能盲目囤地，否則容易引起資金鏈緊張甚至斷裂，嚴重時導致企業破產清算。

其次，地方政府應協調各方關系，督促金融監管機構牽頭嚴格執行2010年住房和城鄉建設部發文要求各地要完善預售資金監管機制的要求，由監管機構、監管銀行、房地產企業簽訂預售資金監管協議，由購房者將商品房預售資金全部轉入監管賬戶，以確保商品房預售資金用于商品住房項目工程建設，不被挪用，不能讓預付監管成為“一紙空文”，以此減少項目爛尾危機，保護購房者利益，維護社保穩定。

3.完善資金使用和管理

由于房地產企業資金需求巨大，房地產企業應制定一套科學合理的資金管理制度，指引企業科學合理安排資金的使用。對財務人員應加強專業知識的培訓輔導，在資金充盈的時候，房地產企業在做好資金預算合理安排使用的同時，在保證資金安全的前提下，應充分利用這部分資金，否則巨額資金沉淀在賬戶的同時也會占用資金成本：

首先，歸還可以隨借隨還的短期貸款。可以先償還這部分貸款，需要使用資金時再支取，能夠減少資金占用成本。其次，提前歸還高資金成本的信托等融資債務。高資金成本將擠占企業利潤，提前歸還高資金成本債務可提高企業利潤。最后，可以進行保本理財，只要有高于銀行活期利率的保本理財即可購買，在降低資金使用成本的同時，又可靈活使用資金。

4.建立健全房地產企業全面預算管理制度

房地產企業市場經濟形成二三十年來，整個管理體系發生了很大變化，整體財務管理制度已基本完善，但對全面預算管理制度很多房地產企業還基本上沒落實到位，因為高效安全的資金運轉離不開全面預算管理的實施。房地產企業應成立全面預算管理委員會辦公室，全面負責預算的編制、審核、控制、調整、分析、考核等工作。各預算執行機構應根據集團層面下達的預算總體目標、要點等要求，結合本部門戰略、經營特點及內外因素等情況編制年度預算草案上報全面預算管理委員會辦公室，全面預算管理委員會辦公室應對上報的草案結合集團總體戰略規劃、集團整體項目進度、銷售情況、融資情況、日常經營管理情況進行審查和平衡，審查平衡后匯總編制出集團層面年度預算方案，報預算管理委員會、董事會審議，最終經股東大會審議批準執行。全面預算管理委員會辦公室應嚴格考核各預算工作是否執行到位并進行獎罰，以確保各預算指標的執行到位，不能讓預算流于形式。大額資金在年度預算外的運轉需重新經過可行性研究、預算調整、董事會審議、股東大會審批之后才能投用，以保證資金的安全高效運轉。

四、結語

房地產企業的健康、穩定發展，離不開領導層的正確決策，更離不開一個高效安全的資金管理制度。企業應制定一套科學合理的資金管理制度，高效、科學地合理的資金管理制度可以為企業決策保駕護航，指引企業進行投融資決策，提升企業資金管理水平，促使企業融資多元化、提高資金使用效率及控制資金使用風險。