城市綜合運營商的業(yè)務領域及發(fā)展?jié)摿μ接?/h1>
2021-01-02 05:28:21武寧
企業(yè)改革與管理 2021年19期
武 寧
（西安灃東建設開發(fā)有限公司，陜西 西安 710000）
一、前言
隨著我國城鎮(zhèn)化進程邁入新發(fā)展階段，地產開發(fā)企業(yè)、建筑施工企業(yè)在產業(yè)轉型升級中不斷探索行業(yè)突圍方向，打破經營天花板，通過定位城市綜合運營商的發(fā)展目標，在城鎮(zhèn)化建設進程中以市場為導向統(tǒng)籌資源，重塑核心競爭力，關注市場主體在城市發(fā)展升級中的作用，抓住社會文化繁榮、居住環(huán)境改善、空間布局優(yōu)化等新需求變化，結合產業(yè)資源優(yōu)勢和整合運營，制定企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃及業(yè)務領域范圍，不斷挖掘企業(yè)內部發(fā)展新動能，為新城市建設創(chuàng)造社會價值。
二、城市綜合運營商的定位與服務領域
1.什么是城市綜合運營商
城市綜合運營商圍繞城市發(fā)展目標和愿景，調動市場資源、運用市場化運作機制創(chuàng)造區(qū)域產業(yè)優(yōu)勢和資源價值，結合城市經濟發(fā)展定位與居民文化生活提升迫切需求，重塑城市產業(yè)布局、生態(tài)布局和城市形象。城市綜合運營商以實現(xiàn)經濟效益價值為導向，兼顧社會效益價值創(chuàng)造來提供服務，開發(fā)運營的項目以滿足城市發(fā)展、居民生活、生態(tài)平衡的社會化需求為出發(fā)點。相較傳統(tǒng)地產開發(fā)企業(yè)、建筑施工企業(yè)，城市綜合運營商在業(yè)務領域和功能定位上更具時代性和創(chuàng)新性，緊密結合城市區(qū)域產業(yè)布局和經濟引領。
2.發(fā)展定位
城市運營商關注地方經濟導向、產業(yè)發(fā)展布局，在城市綜合運營上具有戰(zhàn)略眼光。從項目開發(fā)運作上兼顧短期效益與長期效益之間的平衡，在城市中長期戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃中尋求自身的服務空間和業(yè)務領域。在功能定位上，城市運營商通過以某一能力為核心不斷外延服務內容和范圍，緊密結合城市發(fā)展布局調整自身資源和定位，以市場化手段和運作方式創(chuàng)造自身的社會效益，將企業(yè)發(fā)展目標與社會公共服務目標相融合，在城市戰(zhàn)略規(guī)劃的格局下為城市發(fā)展提供基礎性平臺，并承擔一定的社會責任。城市綜合運營商在基礎設施建設及地產開發(fā)上關注政府區(qū)域整體規(guī)劃和產業(yè)戰(zhàn)略指引，在項目運營和操作上能夠實現(xiàn)企業(yè)效益目標與政府公共基礎設施建設目標的相互銜接、合作共贏。
3.服務內容
目前，市場上的城市綜合運營商業(yè)務服務領域日益豐富，轉型城市綜合運營商的企業(yè)原型主要包括房地產開發(fā)企業(yè)、物業(yè)以及附加配套服務企業(yè)、數(shù)字信息產業(yè)企業(yè)、政府參與開發(fā)的城建企業(yè)。這類企業(yè)業(yè)務領域從提供水電氣暖到搭建數(shù)字化智慧平臺、智能社區(qū)等服務，業(yè)務外延十分廣泛。其服務對象主要是圍繞不動產和數(shù)據(jù)資源價值挖掘開展相關的市場化運營，就專業(yè)性較強的服務內容，城市運營商仍需要引入專業(yè)團隊賦能平臺，進一步拓展自身的業(yè)務領域和發(fā)展?jié)撃堋?/p>
三、城市綜合運營商的核心能力及其構建
從價值鏈創(chuàng)造的角度分析，城市運營商業(yè)務領域涉及諸多服務內容，其中，創(chuàng)造核心價值的部分將是城市運營商在市場競爭中獲勝的關鍵；從價值鏈剖析結果來看，土地獲取、項目策劃、工程招標、資本運作以及項目招商等為城市綜合運營商價值創(chuàng)造的核心能力，而項目規(guī)劃設計、建設開發(fā)、配套物業(yè)等經營活動為非核心能力，在明確核心能力和關鍵環(huán)節(jié)基礎上，城市綜合運營商可以將非核心業(yè)務環(huán)節(jié)交予第三方專業(yè)團隊，共同搭建運營平臺提高更高價值鏈上的競爭力。在市場競爭中不斷積累項目實踐經驗，通過整合市場資源和調整市場策略，持續(xù)夯實競爭優(yōu)勢，攻堅自身核心業(yè)務領域和能力提升。
1.核心能力體系
（1）公關關系建設能力
準確把握目標城市的宏觀政策調控方向和戰(zhàn)略規(guī)劃布局，在土地控制和資本注入兩個方面，城市運營商要深入了解相關政策并確認公共關系建立的關鍵責任人，充分調動和了解政府資源、市場資源，及時把握國家宏觀政策導向和市場需求變化。
（2）項目資本注入
城市綜合運營商在具體的項目運作上需要大量的現(xiàn)金流，為此，要培育良好的企業(yè)信用和融資能力，在銀行信貸、外部金融機構、社會資本融合上強化融資運作能力。
（3）招商策劃能力
在具體的項目運營籌劃階段，運營商要充分做好市場營銷和招商計劃，在區(qū)域市場上有節(jié)奏、分階段地推廣項目產品，結合市場營銷策劃和招商步驟加強產品宣傳，利用數(shù)字化資源加大對產品的精準營銷和價格制定，樹立綜合運營商的專業(yè)品牌形象。
（4）資源統(tǒng)籌能力
資源整合與統(tǒng)籌能力是城市運營商核心能力的關鍵環(huán)節(jié)，綜合性項目的運營需要在土地、資金、技術、營銷、環(huán)保、社會人文等方面充分協(xié)調和調動資源，最大限度地發(fā)揮和創(chuàng)造市場價值。
2.核心能力的構建
（1）能力識別與應用
企業(yè)搭建自身的核心能力體系，首先，要對企業(yè)的核心競爭力及優(yōu)勢資源有充分的了解和認識，明確這些優(yōu)勢和資源如何轉化為創(chuàng)收經營的源動力。企業(yè)在充分認識自身核心能力后，根據(jù)城市運營商的發(fā)展定位制定業(yè)務領域和服務產品，梳理商業(yè)模式實施路徑并創(chuàng)造商機。企業(yè)具備何種核心能力，在一定程度上決定了企業(yè)的業(yè)務領域和發(fā)展方向，企業(yè)需要結合核心能力優(yōu)勢設計服務內容和實施路徑，為政府、社會、服務對象創(chuàng)造預期效益。
（2）能力培育與維系
企業(yè)的核心能力也需要經過長期的經營發(fā)展不斷夯實鞏固，特別是通過項目實踐經驗的積累和市場化運作磨煉，使企業(yè)通過內部管理和外部經營夯實核心能力框架體系，在經營決策制定上更加科學、敏捷、合理。在搭建核心能力體系后，企業(yè)要定期對核心能力的表現(xiàn)情況、競爭對手業(yè)績、能力等方面進行橫向對比，有針對性地制定解決辦法或提高競爭優(yōu)勢，減少競爭對手的同質化效仿機會，在運營、資本、品牌、技術等方面加強人才和資源的投入，構建并維系多維度的競爭優(yōu)勢。
（3）能力體系構建
核心能力體系的構建需要企業(yè)結合自身發(fā)展定位衡量企業(yè)具備的能力可創(chuàng)造價值，結合定位對需補充的能力資源及時引入并在價值鏈創(chuàng)造過程中發(fā)揮作用。通常來看，這種資源的缺口可以通過專業(yè)團隊或專業(yè)人才的引進加以解決，實現(xiàn)人力資源的優(yōu)化配置并提高企業(yè)外部商機的匹配。
四、城市綜合運營商的發(fā)展?jié)摿μ轿?/h2>1.延伸業(yè)務前沿并優(yōu)化組織架構
作為城市綜合運營商在城建開發(fā)中要時刻保持業(yè)務前沿方向的掌控，以技術創(chuàng)新、服務創(chuàng)新為引領開拓業(yè)務領域和服務范圍，聚焦目標市場、客戶和項目，提供一站式全鏈條的項目方案設計和產業(yè)咨詢，優(yōu)化綜合運營的價值鏈創(chuàng)造過程，為開發(fā)項目技術革新和市場開拓提供前沿性的指導和激發(fā)。對標行業(yè)標桿企業(yè)的組織架構，建立反應敏捷、快速響應市場需求的扁平化組織并建立與之相匹配的運作機制，及時掌控市場需求特征并描繪客戶畫像。在組織架構設計中要考慮設置專門的政策研究與經濟研究的部門或人員，加強對核心資源、信息的掌控力度。
2.依托項目資本運作提升融資能力
運營商在獲取土地上仍需要綜合考慮多方面的因素和影響，關注土地增值、土地規(guī)劃、土地儲備及中長期政府土地供給、績效考核等政策制度，在土地集約化運作的前提下考慮項目綜合效益最優(yōu)并測算項目開發(fā)運作的綜合成本。城市綜合運營商在項目運作過程中需要大量的資金流入，為此，項目資本運作是運營商開發(fā)運營過程中的重要一環(huán)。城市基礎配套設施開發(fā)項目具有資金需求大、投資周期長等特點，從土地獲取招拍掛準備到項目持有運營需要經歷多個階段并控制各環(huán)節(jié)風險，這不僅對運營商的資金實力、融資能力提出較高的要求，對企業(yè)內部風控管理等方式方法也形成巨大的挑戰(zhàn)，運營商在面對錯綜復雜的內外部環(huán)境時要全面統(tǒng)籌資源、控制風險，推動項目運作穩(wěn)步發(fā)展。
3.強化內部資源配置及運作經驗積累
結合自身的服務領域和業(yè)務內在邏輯，城市運營商需配置全方位的專業(yè)團隊，明晰目標客戶的需求及需要解決的關鍵問題，在項目開發(fā)運作中關注政策、規(guī)劃、設計及后期運營中的變化，始終與行業(yè)市場保持高度互動和信息互通。重視關鍵人才的培養(yǎng)和引進，針對運營商商業(yè)定位和業(yè)務領域在各業(yè)務模塊上搭建專業(yè)團隊或尋找合作伙伴，各業(yè)務團隊相輔相成、協(xié)同配合，共同推動項目從籌劃、開發(fā)、建設、運營等各階段的工作協(xié)調，建立多項目、多團隊的協(xié)作工作機制和項目管理辦法，不斷在項目實踐中積累運作經驗。
五、結語
城市綜合運營商在國家城鎮(zhèn)化發(fā)展進程中得到自我發(fā)展并創(chuàng)造社會價值，但在市場化運作機制中也暴露出管理不足、目光短淺、核心能力尚待提升等諸多問題。企業(yè)要在日益變化發(fā)展的行業(yè)市場中開拓創(chuàng)新，滿足不同階段的政府和社會公眾的內在需求，同時，企業(yè)要具有主動求變、與時俱進的管理理念和經營方式，結合城市人文文化、生態(tài)環(huán)境、經濟產業(yè)結構資源等特點，攜手政府共同研究和解決城市發(fā)展問題，不斷激活自身發(fā)展?jié)撃堋?/p>
猜你喜歡
消防安全四個能力發(fā)明與創(chuàng)新(2022年30期)2022-10-03 08:40:56 企業(yè)當代水產(2022年5期)2022-06-05 07:55:06 企業(yè)當代水產(2022年3期)2022-04-26 14:27:04 企業(yè)當代水產(2022年2期)2022-04-26 14:25:10 基礎教育資源展示吉林廣播電視大學學報(2021年4期)2022-01-14 02:35:48 敢為人先的企業(yè)——超惠投不動產云南畫報(2020年9期)2020-10-27 02:03:26 一樣的資源，不一樣的收獲作文成功之路·小學版(2020年5期)2020-06-11 12:48:26 資源回收小天使·一年級語數(shù)英綜合(2018年11期)2018-11-23 09:47:26 大興學習之風 提升履職能力人大建設(2018年6期)2018-08-16 07:23:10 你的換位思考能力如何文理導航·科普童話(2017年5期)2018-02-10 19:42:14
武 寧
（西安灃東建設開發(fā)有限公司，陜西 西安 710000）
一、前言
隨著我國城鎮(zhèn)化進程邁入新發(fā)展階段，地產開發(fā)企業(yè)、建筑施工企業(yè)在產業(yè)轉型升級中不斷探索行業(yè)突圍方向，打破經營天花板，通過定位城市綜合運營商的發(fā)展目標，在城鎮(zhèn)化建設進程中以市場為導向統(tǒng)籌資源，重塑核心競爭力，關注市場主體在城市發(fā)展升級中的作用，抓住社會文化繁榮、居住環(huán)境改善、空間布局優(yōu)化等新需求變化，結合產業(yè)資源優(yōu)勢和整合運營，制定企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃及業(yè)務領域范圍，不斷挖掘企業(yè)內部發(fā)展新動能，為新城市建設創(chuàng)造社會價值。
二、城市綜合運營商的定位與服務領域
1.什么是城市綜合運營商
城市綜合運營商圍繞城市發(fā)展目標和愿景，調動市場資源、運用市場化運作機制創(chuàng)造區(qū)域產業(yè)優(yōu)勢和資源價值，結合城市經濟發(fā)展定位與居民文化生活提升迫切需求，重塑城市產業(yè)布局、生態(tài)布局和城市形象。城市綜合運營商以實現(xiàn)經濟效益價值為導向，兼顧社會效益價值創(chuàng)造來提供服務，開發(fā)運營的項目以滿足城市發(fā)展、居民生活、生態(tài)平衡的社會化需求為出發(fā)點。相較傳統(tǒng)地產開發(fā)企業(yè)、建筑施工企業(yè)，城市綜合運營商在業(yè)務領域和功能定位上更具時代性和創(chuàng)新性，緊密結合城市區(qū)域產業(yè)布局和經濟引領。
2.發(fā)展定位
城市運營商關注地方經濟導向、產業(yè)發(fā)展布局，在城市綜合運營上具有戰(zhàn)略眼光。從項目開發(fā)運作上兼顧短期效益與長期效益之間的平衡，在城市中長期戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃中尋求自身的服務空間和業(yè)務領域。在功能定位上，城市運營商通過以某一能力為核心不斷外延服務內容和范圍，緊密結合城市發(fā)展布局調整自身資源和定位，以市場化手段和運作方式創(chuàng)造自身的社會效益，將企業(yè)發(fā)展目標與社會公共服務目標相融合，在城市戰(zhàn)略規(guī)劃的格局下為城市發(fā)展提供基礎性平臺，并承擔一定的社會責任。城市綜合運營商在基礎設施建設及地產開發(fā)上關注政府區(qū)域整體規(guī)劃和產業(yè)戰(zhàn)略指引，在項目運營和操作上能夠實現(xiàn)企業(yè)效益目標與政府公共基礎設施建設目標的相互銜接、合作共贏。
3.服務內容
目前，市場上的城市綜合運營商業(yè)務服務領域日益豐富，轉型城市綜合運營商的企業(yè)原型主要包括房地產開發(fā)企業(yè)、物業(yè)以及附加配套服務企業(yè)、數(shù)字信息產業(yè)企業(yè)、政府參與開發(fā)的城建企業(yè)。這類企業(yè)業(yè)務領域從提供水電氣暖到搭建數(shù)字化智慧平臺、智能社區(qū)等服務，業(yè)務外延十分廣泛。其服務對象主要是圍繞不動產和數(shù)據(jù)資源價值挖掘開展相關的市場化運營，就專業(yè)性較強的服務內容，城市運營商仍需要引入專業(yè)團隊賦能平臺，進一步拓展自身的業(yè)務領域和發(fā)展?jié)撃堋?/p>
三、城市綜合運營商的核心能力及其構建
從價值鏈創(chuàng)造的角度分析，城市運營商業(yè)務領域涉及諸多服務內容，其中，創(chuàng)造核心價值的部分將是城市運營商在市場競爭中獲勝的關鍵；從價值鏈剖析結果來看，土地獲取、項目策劃、工程招標、資本運作以及項目招商等為城市綜合運營商價值創(chuàng)造的核心能力，而項目規(guī)劃設計、建設開發(fā)、配套物業(yè)等經營活動為非核心能力，在明確核心能力和關鍵環(huán)節(jié)基礎上，城市綜合運營商可以將非核心業(yè)務環(huán)節(jié)交予第三方專業(yè)團隊，共同搭建運營平臺提高更高價值鏈上的競爭力。在市場競爭中不斷積累項目實踐經驗，通過整合市場資源和調整市場策略，持續(xù)夯實競爭優(yōu)勢，攻堅自身核心業(yè)務領域和能力提升。
1.核心能力體系
（1）公關關系建設能力
準確把握目標城市的宏觀政策調控方向和戰(zhàn)略規(guī)劃布局，在土地控制和資本注入兩個方面，城市運營商要深入了解相關政策并確認公共關系建立的關鍵責任人，充分調動和了解政府資源、市場資源，及時把握國家宏觀政策導向和市場需求變化。
（2）項目資本注入
城市綜合運營商在具體的項目運作上需要大量的現(xiàn)金流，為此，要培育良好的企業(yè)信用和融資能力，在銀行信貸、外部金融機構、社會資本融合上強化融資運作能力。
（3）招商策劃能力
在具體的項目運營籌劃階段，運營商要充分做好市場營銷和招商計劃，在區(qū)域市場上有節(jié)奏、分階段地推廣項目產品，結合市場營銷策劃和招商步驟加強產品宣傳，利用數(shù)字化資源加大對產品的精準營銷和價格制定，樹立綜合運營商的專業(yè)品牌形象。
（4）資源統(tǒng)籌能力
資源整合與統(tǒng)籌能力是城市運營商核心能力的關鍵環(huán)節(jié)，綜合性項目的運營需要在土地、資金、技術、營銷、環(huán)保、社會人文等方面充分協(xié)調和調動資源，最大限度地發(fā)揮和創(chuàng)造市場價值。
2.核心能力的構建
（1）能力識別與應用
企業(yè)搭建自身的核心能力體系，首先，要對企業(yè)的核心競爭力及優(yōu)勢資源有充分的了解和認識，明確這些優(yōu)勢和資源如何轉化為創(chuàng)收經營的源動力。企業(yè)在充分認識自身核心能力后，根據(jù)城市運營商的發(fā)展定位制定業(yè)務領域和服務產品，梳理商業(yè)模式實施路徑并創(chuàng)造商機。企業(yè)具備何種核心能力，在一定程度上決定了企業(yè)的業(yè)務領域和發(fā)展方向，企業(yè)需要結合核心能力優(yōu)勢設計服務內容和實施路徑，為政府、社會、服務對象創(chuàng)造預期效益。
（2）能力培育與維系
企業(yè)的核心能力也需要經過長期的經營發(fā)展不斷夯實鞏固，特別是通過項目實踐經驗的積累和市場化運作磨煉，使企業(yè)通過內部管理和外部經營夯實核心能力框架體系，在經營決策制定上更加科學、敏捷、合理。在搭建核心能力體系后，企業(yè)要定期對核心能力的表現(xiàn)情況、競爭對手業(yè)績、能力等方面進行橫向對比，有針對性地制定解決辦法或提高競爭優(yōu)勢，減少競爭對手的同質化效仿機會，在運營、資本、品牌、技術等方面加強人才和資源的投入，構建并維系多維度的競爭優(yōu)勢。
（3）能力體系構建
核心能力體系的構建需要企業(yè)結合自身發(fā)展定位衡量企業(yè)具備的能力可創(chuàng)造價值，結合定位對需補充的能力資源及時引入并在價值鏈創(chuàng)造過程中發(fā)揮作用。通常來看，這種資源的缺口可以通過專業(yè)團隊或專業(yè)人才的引進加以解決，實現(xiàn)人力資源的優(yōu)化配置并提高企業(yè)外部商機的匹配。
四、城市綜合運營商的發(fā)展?jié)摿μ轿?/h2>1.延伸業(yè)務前沿并優(yōu)化組織架構
作為城市綜合運營商在城建開發(fā)中要時刻保持業(yè)務前沿方向的掌控，以技術創(chuàng)新、服務創(chuàng)新為引領開拓業(yè)務領域和服務范圍，聚焦目標市場、客戶和項目，提供一站式全鏈條的項目方案設計和產業(yè)咨詢，優(yōu)化綜合運營的價值鏈創(chuàng)造過程，為開發(fā)項目技術革新和市場開拓提供前沿性的指導和激發(fā)。對標行業(yè)標桿企業(yè)的組織架構，建立反應敏捷、快速響應市場需求的扁平化組織并建立與之相匹配的運作機制，及時掌控市場需求特征并描繪客戶畫像。在組織架構設計中要考慮設置專門的政策研究與經濟研究的部門或人員，加強對核心資源、信息的掌控力度。
2.依托項目資本運作提升融資能力
運營商在獲取土地上仍需要綜合考慮多方面的因素和影響，關注土地增值、土地規(guī)劃、土地儲備及中長期政府土地供給、績效考核等政策制度，在土地集約化運作的前提下考慮項目綜合效益最優(yōu)并測算項目開發(fā)運作的綜合成本。城市綜合運營商在項目運作過程中需要大量的資金流入，為此，項目資本運作是運營商開發(fā)運營過程中的重要一環(huán)。城市基礎配套設施開發(fā)項目具有資金需求大、投資周期長等特點，從土地獲取招拍掛準備到項目持有運營需要經歷多個階段并控制各環(huán)節(jié)風險，這不僅對運營商的資金實力、融資能力提出較高的要求，對企業(yè)內部風控管理等方式方法也形成巨大的挑戰(zhàn)，運營商在面對錯綜復雜的內外部環(huán)境時要全面統(tǒng)籌資源、控制風險，推動項目運作穩(wěn)步發(fā)展。
3.強化內部資源配置及運作經驗積累
結合自身的服務領域和業(yè)務內在邏輯，城市運營商需配置全方位的專業(yè)團隊，明晰目標客戶的需求及需要解決的關鍵問題，在項目開發(fā)運作中關注政策、規(guī)劃、設計及后期運營中的變化，始終與行業(yè)市場保持高度互動和信息互通。重視關鍵人才的培養(yǎng)和引進，針對運營商商業(yè)定位和業(yè)務領域在各業(yè)務模塊上搭建專業(yè)團隊或尋找合作伙伴，各業(yè)務團隊相輔相成、協(xié)同配合，共同推動項目從籌劃、開發(fā)、建設、運營等各階段的工作協(xié)調，建立多項目、多團隊的協(xié)作工作機制和項目管理辦法，不斷在項目實踐中積累運作經驗。
五、結語
城市綜合運營商在國家城鎮(zhèn)化發(fā)展進程中得到自我發(fā)展并創(chuàng)造社會價值，但在市場化運作機制中也暴露出管理不足、目光短淺、核心能力尚待提升等諸多問題。企業(yè)要在日益變化發(fā)展的行業(yè)市場中開拓創(chuàng)新，滿足不同階段的政府和社會公眾的內在需求，同時，企業(yè)要具有主動求變、與時俱進的管理理念和經營方式，結合城市人文文化、生態(tài)環(huán)境、經濟產業(yè)結構資源等特點，攜手政府共同研究和解決城市發(fā)展問題，不斷激活自身發(fā)展?jié)撃堋?/p>
猜你喜歡
發(fā)明與創(chuàng)新(2022年30期)2022-10-03 08:40:56
當代水產(2022年5期)2022-06-05 07:55:06
當代水產(2022年3期)2022-04-26 14:27:04
當代水產(2022年2期)2022-04-26 14:25:10
吉林廣播電視大學學報(2021年4期)2022-01-14 02:35:48
云南畫報(2020年9期)2020-10-27 02:03:26
作文成功之路·小學版(2020年5期)2020-06-11 12:48:26
小天使·一年級語數(shù)英綜合(2018年11期)2018-11-23 09:47:26
人大建設(2018年6期)2018-08-16 07:23:10
文理導航·科普童話(2017年5期)2018-02-10 19:42:14
