執行程序中租賃權的審查與處理

劉鵬舉

執行程序中對被執行人名下財產進行評估、拍賣時，承租人常常以其租賃權未得到保護為由向執行法院提出執行異議。因其異議請求不同，是否屬于執行異議審查范圍，適用何種審查程序，能否進行實體審查，各地法院理解不一，處理結果大相徑庭，亟需統一裁判尺度。本文就執行中租賃權的審查問題進行探討，以期有益于司法實踐。

一、執行程序中租賃權的權利屬性

租賃權本質上是一種債權，主要權能是在租賃期限內對租賃物的占有使用，但為提高不動產的使用效率同時更好地保護弱勢承租人的利益，民事立法上賦予了租賃權某些物權的特性，出現了所謂“租賃權物權化”現象?！吨腥A人民共和國合同法》第229條、230條即分別規定了承租人享有“買賣不破租賃”和“優先購買權”兩項權利，《中華人民共和國民法典》（以下簡稱《民法典》）第725條、726條、405條承繼了合同法的此項規定。

租賃權物權化最重要的表征就是租賃權的對抗力。而物權的對抗力來自于物權公示產生的公信力，租賃權需經公示才能產生對抗第三人的效力，這是學界共識，也是立法要求。租賃權公示最重要的是對于解決執行程序中虛假租賃泛濫的問題提供了路徑。執行實踐中，被執行人為了規避執行，往往與案外人串通偽造租賃合同，并由案外人提出執行異議或執行異議之訴阻卻執行。如果沒有租賃權公示，案外人僅憑一紙租賃合同就能阻卻執行，不僅危及當事人的利益，也嚴重影響司法權威和司法公信力。

司法實踐中，將“占有”作為執行程序中認定租賃權的公示標準已基本成為共識?！百I賣不破租賃”制度正是源自保護弱勢承租人的“占有”而產生的，沒有租賃物的占有使用，該制度就失去存在的意義。另外，實踐中有些異議人以登記主張租賃權，登記是否可以作為租賃權成立的標準？我國住建部頒布的《商品房屋租賃管理辦法》第14條規定了房屋租賃登記備案制度，但是該規定屬于部門規章，目的主要是便于行政管理?，F實情況是，租賃合同登記備案的比例非常低，備案的絕大多數是商鋪租賃，住宅租賃的寥寥無幾。這種備案是否使租賃權對外具備對抗力呢？我們認為，不動產物權登記具有很強的公示公信力及對抗力，但是租賃權不是物權，如果只有登記而無占有，則不符合租賃權的權利屬性，也起不到公示的作用。而且，與審判程序的價值取向不同，執行程序偏重的是效率兼顧弱勢群體的保護。故執行程序中對于租賃權的認定，無論租賃是否備案登記，都應當以占有而且是持續占有作為租賃權的公示標準。

二、執行程序中租賃權的認定標準

根據《民法典》第405條及相關司法解釋規定，在法院查封前以及抵押權設立前成立的租賃權，應當適用“買賣不破租賃”原則，不動產應當“帶租拍賣”，買受人競得不動產后在租賃期內仍要承受租賃權。反之，在查封后租賃或者抵押后租賃的情形下，租賃權對于查封拍賣、抵押權均沒有對抗力，租賃權不能影響到已查封財產的處置及順位在先抵押權的實現。執行程序中是否認定租賃權，需要審查租賃合同是否真實有效、租賃權是否優先順位以及承租人是否在租賃期內持續占有租賃物等事實。這不僅應當從證據層面還要從日常邏輯的角度進行綜合審查判斷。

首先，證據層面上，執行異議的審查重點應當是合同簽訂日期、租金支付、交接不動產憑證等。租賃合同是雙方租賃關系成立的基礎，不僅能夠證明租賃權的成立，也能夠證明租賃物何時交付使用的事實，應當予以重點審查。但是實踐中廣泛存在當事人倒簽租賃合同日期、虛構租賃事實等情況，故租賃合同不能必然成為證明租賃權成立的證據，需要輔助不動產交接憑證以及租賃費、水電費、物業費的繳納起點、繳納期限等證據進行綜合審查。如果證據不齊全或者證據之間出現矛盾，則不予認定。

其次，邏輯層面上，需要運用經驗法則綜合判斷承租人是否實際占有使用租賃物。實踐中很多案件都存在10-20年的長期租約，大多為住宅或者辦公場所，租期內租金標準不變，租賃雙方有的還是親屬關系，這種租賃即使租金交付、水電費交納等證據齊全，但明顯不符合常理的，執行審查程序不能輕易認定，以導入訴訟程序進行實體審理為宜。執行實務中還有些相當多的案件屬于租賃式擔保，承租人主張以租抵債，這類案件也需要通過欠款抵頂、租賃物占有等證據審查并輔之以邏輯推理進行整體判斷。

三、承租人執行異議的審查程序

（一）審查程序的選擇

為保障執行案件當事人以及案外人的合法權益免受侵害，我國《中華人民共和國民事訴訟法》（以下簡稱《民訴法》）分別在第225條和第227條設置了執行行為異議和案外人執行標的異議兩種救濟制度，也是法院的兩種不同的審查程序。執行行為異議，旨在審查執行行為是否違反法律規定，側重于程序權益的救濟，當事人不服可以提起執行復議；案外人異議，旨在審查案外人對執行標的是否享有足以排除強制執行的實體權益，審查結果是否應當中止對執行標的的執行，側重于實體權益的救濟，當事人不服可以提起案外人執行異議之訴。

執行拍賣程序中，案外人提出執行異議后，法院應當首先確定該異議是執行行為異議還是執行標的異議，從而選擇適用相應的審查程序。實踐中有的法院并沒有仔細分析當事人的請求從而沒有正確適用審查程序。承租人異議請求可歸為兩大類：一是請求保護優先購買權；二是請求阻止交付租賃物保護合法租賃權。承租人這兩項異議請求實質上具有不同的權利屬性，指向不同，救濟途徑不同，應當分別適用《民訴法》第225條和第227條進行審查。

關于主張優先購買權的執行異議，《異議復議規定》第5條規定：“有下列情形之一的，當事人以外的公民、法人和其他組織，可以作為利害關系人提出執行行為異議：……（三）認為人民法院的拍賣、變賣或者以物抵債措施違法，侵害其對執行標的的優先購買權的……”根據該規定，承租人認為執行行為違法侵害了其優先購買權的，可以作為利害關系人提出執行異議，執行法院應當按照民訴法第225條進行審查。

關于請求排除將租賃物交付買受人以保護其在租賃合同期限內繼續租賃的權利提出的執行異議，應當作為案外人異議進行審查，并通過導入執行異議之訴進行實體審查。如果承租人既提出阻止交付租賃物的異議又提出執行行為侵害其優先購買權的異議，因其基于的是實體權利，應當按照《異議復議規定》第8條規定適用民訴法第227條審查處理。

上述兩類異議之外，很多異議請求并非屬于執行異議的范疇。實踐中，有的承租人僅請求確認租賃合同的效力，該異議明顯不屬于執行審查范圍，應另循法律途徑解決；還有的承租人請求中止執行、中止拍賣租賃物，承租人異議目的在于保護租賃權，并非阻卻執行法院對租賃物的處分，處分行為并不當然損害承租權，因此無論其是否享有租賃權，其請求均于法無據，應當依法裁定駁回。

（二）承租人執行異議的提出時點

執行異議的提出必須針對法院具體的執行行為。實務中有觀點認為，“案外人在執行法院查封后即主張租賃權的，可以告知其在執行法院裁定拍賣后再提起案外人異議”。很多此類案件均以承租人異議所針對的執行行為尚未發生為由裁定駁回異議請求。而按照《異議復議規定》第6條規定，案外人應當在異議指向的執行標的執行終結前提出。

綜上，執行程序中對于承租人執行異議審查應當正確理解適用法律，運用邏輯推理，區分具體案件情況進行處理，在權利競合時應當兼顧平衡各方合法權益，既保護合法承租人又確保執行程序高效順利地進行。