鄭州市房地產市場對城鎮化的影響研究

周 闊

(河南財經政法大學 河南 鄭州 450016)

一、引言

城鎮化就是當一個地區的生產力蓬勃發展,經濟環境大幅得到優化,該地區就會逐步的從農業文明慢慢的走向城市文明。城鎮化是社會生活進步和向先進社會轉變的非常具有特征的標志，城鎮化的標志性特征為:城市人口占總人口的比重持續上升;勞動力從第一產業向第二、三產業逐漸轉移;越來越多的農村人口進入城市。美國地理學家Northam第一個提出了城市的S型曲線規律,我們可以將各國城鎮化進程所經歷的軌跡,比喻成一條稍被拉平的“S”型曲線[1]。后來的學者在前人的基礎之上又將這種理論進一步升華運用到了城市的發展當中提出了城市發展的三個階段：大城市階段、過渡階段和逆城市化這三個階段。城鎮化進程包括人口職業的轉變、土地及地域面積的變化以及產業結構的轉變等[2]，所以可以從房地產市場在這些方面對城鎮化的影響來進行進一步的研究。

二、房地產市場對城鎮化的影響分析

(一)房地產市場為城鎮化提供大量的就業機會

房地產業是國民經濟的支柱產業,房地產業在國民經濟中屬于先導性產業[3],它的發展可以帶動建材、冶金、機械等50多個物質生產部門以及金融、旅游、商業、服務業的發展,是新一輪經濟啟動的先鋒[4]。同時,房地產業不僅能改善人們的居住和生活條件,又可以改善投資環境,有利于吸引外資,加快改革開放的步伐,帶動相關產業的發展,解決大量的勞動力就業問題,完善社會主義市場經濟體系,促進我國經濟持續、快速、健康發展[4],二者同時也提供了大量的就業機會與崗位。

(二)房地產市場的發展使得城鎮化的質量越來越高

在人口聚集的過程中,必須發展和擴大城市空間規模，與此同時城市需要不斷地提高自身的承載能力和更新能力,這樣不僅城市的機能得到了優化和提高,而且更能為城鎮化提供高質量的供物質基礎。從近幾年的我國城鎮固定資產投資資金來源可以看出,城鎮固定資產投資資金主要來源于自籌和其他資金[5]。鄭州市的城鎮化推進需要難以預估的基礎設施投融資,而如此巨額的基礎設施投融資也為鄭州市完善和構建規范的基礎設施投融資體系提出了迫切的要求。

(三)房地產業為城市第三產業提供了發展的物質基礎

隨著城鎮化的推進和鄭州市的第三產業的發展,鄭州對商業營業用房和和辦公樓的需求增加[3],辦公樓的新開工面積由2013年的208.7萬平方米到2019年的336.29萬平方米,商業營業用房由2013年的267.5萬平方米升到了322.38萬平方米,銷售面積也隨之波動,辦公樓的銷售面積由2013年的176.7萬平方米下降到了123.68萬平方米,商業營業用房由88.3萬平方米增長到了165.43萬平方米,商業營業用房的新開工面積,并不是持續的增長,由此可見鄭州房地產市場為商用房提供的空間已經趨于飽和狀態,從而導致商用營用房需求量的減少,房地產市場從而會有更多的資源留給第三產業的發展,為第三產業提供了場所和堅實的基礎。

三、鄭州市城房地產市場與城鎮化的關系實證分析

(一)鄭州市城鎮化與房地產基本情況概述

1.鄭州市城鎮化概述

根據城鎮化發展的“S”形曲線,當一個國家或地區的城鎮化率低于30%的時候,處于城鎮化初始階段,城鎮化速度相對緩慢;當城鎮化率處于30%-70%的時候,城鎮化高速發展;當城鎮化率超過70%以后,城鎮化的速率有所回落進人平穩發展階段,這一階段是城鎮化的高級階段。依據以上標準,結合世界城鎮化發展的實際歷程,我們將1800年之后的世界城鎮化進程分為三大階段,即城鎮化初步發展階段[6]、城鎮化局部發展階段、城鎮化的普及發展階段。

在農村產業的崛起使得原始村落逐步向社區轉型。農村社區既是國家管理農村社會的基礎單位,又是統籌城鄉一體化發展的基礎平臺,還是農民生產和生活的全新載體,因此,農村社區管理在實質上是國家和社會管理的基層連接點[7]。

鄭州市的人均GDP并不滯后于城鎮化率,城鎮化水平也比較高。截止到2019年,鄭州市的人均GDP為10.94元,與之相對應的城鎮化率為74.46%,從此可以看出鄭州市的人均GDP與較高的城鎮化率是相適應的。

2.鄭州市的房地產發展現狀

鄭州市的房地產發展較快,從鄭州市的統計年鑒可以看出,在1996年鄭州市房地產開發投資總額達到了30.47億元,經過10年的發展,也即到了2006年鄭州市的開發投資總額就達到了229.89億元,其中商品房的銷售額為179.5億元,商品房的銷售面積為800.82萬平方米.到了2018年國家對房地產業施加了嚴格的宏觀調控政策,但鄭州市的房地產開發投資總額仍然居高不下達到了3258.41億元,商品房銷售面積為3712.11萬平方米,商品房銷售額為1675.67億元。

3.城鎮化與房地產市場指標的選取

城市的經濟發展和基礎建設等都是影響城鎮化的因素,根據對比和實踐可以得出經濟發展對城鎮化的影響更加重要。城鎮化中傳統的人口指標存在著不足之處,傳統人口指標指的就是一個地區的人口占總人口的比例,在統計城市人口時是以擁有城市戶籍作為標準,很多在城市定居的人口會出現沒有當地戶籍的情況,并且現在的人口流動率較大,更為精確的統計數據不容易獲得。雖然存在著這些不足之處,但是還是可以從人口方面來分析城鎮化的程度,所以將城鎮化率作為人口城鎮化的指標[3]。

(二)相關指標收集整理

綜上所述,將城鎮化率(Y)作為反映城鎮化水平的指標,將房地產開發投資額(X1)、商品房銷售面積(X2)以及商品房銷售價格(X3)作為房地產市場的指標,用人均GDP(X4)來反映經濟水平。本文采取的是鄭州市2004-2018年的相關數據,各個指標所搜集的數據主要是從鄭州市統計年鑒獲取的。

(三)單位根檢驗與協整檢驗的綜合分析

利用SAS對2004-2018年的相關變量進行原始序列和多階差分的ADF檢驗,經過檢驗，沒有模型能夠顯著拒絕原假設，這12種處理均不能實現殘差序列平穩，我們懷疑城鎮化率和房地產的各指標之間具有內在的平穩機制，為了有效衡量序列之間是否具有長期均衡的關系[8]，下面進行協整分析。

運用SAS對城鎮化率與房地產各指標進行協整分析并建立起城鎮化率與各指標之間的模型，相關圖顯示序列Y在延遲階數為零時與序列X1相關關系最強，具有協整關系因此可以將序列Y與序列X1同期建模。利用最大似然估計法對參數進行估計并對回歸殘差序列進行自相關檢驗可以得出各個參數均顯著且可知延遲6階的殘差自相關性不顯著，可認為該模型的回歸殘差序列短期不相關。

同理，對于以下城鎮化率與各指標的關系依次按照以上的步驟來進行擬合，假設房地產開發投資額(X1)、商品房銷售面積(X2)、商品房銷售價格(X3)和人均GDP(X4)對鄭州市城鎮化率所起的影響效應是可以疊加的且它們的誤差項之間相互獨立，那么我們可以構建出城鎮化率關于這四個指標的總模型，如下：

從該模型中的式(3.1)可以看出φ20=0.0012是最大的系數，緊跟其后的就是φ10=0.001即總體上來看房地產開發投資總額刺激了城鎮化率的總體趨高，隨著房地產投資總額的不斷增加，鄭州對外的商品房銷售面積對城鎮化率逐年增加起到的正面作用達到最大，φ20、φ10從側面反映出了鄭州市房地產業近十幾年的發展對城鎮化進程起到了一定的正面促進作用,其中尤為突出的就是對外商品房面積的增加所起到的帶動作用。所以鄭州市房地產業的不斷發展和商品房的不斷增多為農村戶口的居民、鄉鎮個體戶等提供了更多的進入城市發展和生活的機會。

鄭州市近十幾年人民的生活水平有所改善，但是我們從構建的模型中可以看出人均GDP的權重系數φ40=4.8×10-4在四個指標的權重系數中是最小的，也就說人民生活水平的提高并不是促使城鎮化進程加速的主要原因.按供求關系來說，商品房價格的升高會對城鎮化進程起到負面的作用，但是商品房銷售價格的權重系數φ30=3.6×10-3>φ40=4.8×10-4，非但不小于0，而且還要比人均GDP的升高對城鎮化進程所起的正面作用大。通過上面的闡釋，房地產近幾年的蓬勃發展提供了更多的城市生存空間和城市發展生活的機會，從而帶動了人們盡可能的走進城市。所以總體上來說可以很清楚地得出城鎮化進程的加速主要原因應該歸功于房地產業的改革和發展。

四、結語

本文首先在理論上對城鎮化和房地產市場做了定性的分析,然后又進一步的探討二者之間的關系,城鎮化推動了鄭州房地產的發展,反過來鄭州的房地產市場拉動了城鎮化往高質量的方向發展,其次又經過收集數據建立起模型—ARIMAX模型進一步的展現了鄭州市的房地產市場的發展對于城鎮化進程的意義以及各個房地產指標與城鎮化率的關系,剖析了城鎮化率與房地產各指標之間的內在關系得出城鎮化進程的加速主要原因應該歸功于房地產業的改革和發展[9]。鄭州市的農村城鎮化需要注入新的發展理念,雖然房地產市場對鄭州市的城鎮化進程具有重要的意義，但是如果要保證城鎮化進程的健康可持續地推進也得需要其他領域的正面影響效應。