老舊建筑重新改造研究
——以滿洲里盛世花園為例

馬 婧

（大連財經大學 管理學院，遼寧 大連 116000）

1 老舊小區現狀

隨著經濟的不斷發展，人們將城市的適居程度和市民的幸福程度作為城市建設的關鍵指標，而老舊小區改造是提升住房水平的重要渠道。本文所說的老舊小區建成于20 年前且公共設施和小區環境相對較差，對小區居民生活造成不良影響。2019 年，我國相關部門發布了關于老舊小區、老舊建筑實施改造的通知。根據住建部相關統計數據顯示，符合老舊小區條件的小區近16 萬個，超過4 200 萬戶人口，所占面積約40 億平方米。因老舊小區幾乎都在市中心，受歷史條件和成本限制的影響，拆遷重建難度較大，因此，對老舊小區重新改造成為最佳選擇。

2 改造的原因

老舊小區改造項目在飛速發展的二十一世紀具有重要意義與深遠影響，對個人與國家都具有積極意義。第一，將老舊小區在基礎、完善、提升等方面進行改造是一項使百姓受惠受益、利于社會民生的基本工程，老舊小區改造對保障人民群眾的財產安全和人身安全都有著重要意義，可以顯著提高居民的歸屬感與幸福感。第二，因為年久失修的房屋無法適應和配套正在快速發展的現代化基礎設施，老舊小區在城市的發展進程中顯得格格不入，并且影響著城市的形象。第三，老舊小區改造可以推動國家城市化建設進程，助力國家現代化、科技化、智慧化城市的發展，為國家的崛起與民族的復興打下堅實基礎。

3 老舊小區的不足之處

城鎮內的老舊小區普遍存在影響居民基本生活的情況，以滿洲里盛世花園小區為例，主要存在管道破舊老化、電線在外懸掛、上下水不通暢、缺少煤氣天然氣專業管道、通信設施缺少或網線老化等缺陷。同時，老舊小區普遍存在建筑時間久遠、維護不善、建筑設計不夠完善、樓梯臺階較高、沒有電梯老年人出行不便等情況。不僅沒有方便老年人、嬰幼兒、殘疾人等特殊人群相關的公共服務，而且電動車、自行車與機動車的存放也存在問題。物業管理方面工作不足，維修不及時。存在公共環境較差、居民隨意破壞小區公共綠化、小區內道路被破壞維修不及時、小區內違規搭建、墻體墻面開裂污損等情況。

4 老舊小區的改造措施

政府應關注老舊小區實施改造的各方面問題并根據居民的合理需求進行改造，最大限度地滿足居民生活需要。改造要根據現有條件進行增刪設計，重點提升與優化小區功能。以下是老舊小區重點改造的幾個方面。

4.1 墻體改造

滿洲里盛世花園小區由于建筑時間長，無論樓內墻面還是外墻面都存在許多問題，基本都存在滲漏現象，影響居民的基本生活。所以，老舊小區改造一是重做屋頂防水與外墻飾面層，以及對墻體的防水保護。二是重新粉刷老舊小區樓道與外墻貼有廣告的墻體。三是改造房屋墻體，使空間布局更加符合現代人的生活需求。

另外，從增強房間功能性與藝術性考慮，改造舊墻體能夠沖破空間原有的視覺隔斷，擴大居所的視覺范圍。老舊小區因為建筑時間久遠，墻體之間采用框架結構，隔音效果普遍不好。可以采用與原來材質一樣的水泥板墻或石膏板等輕體墻結構，并選擇隔音性能更好或性價比更高的材料來進行墻體改造，重建新墻。墻體包括承重墻與非承重墻，承重墻在所有的房屋結構中承擔著承載與支撐的功能作用。如果拆除這些承重部分，會改變墻的受力情況。雖然短期內看上去沒有什么危害，但實際是降低了房屋的抗震性能，埋下安全隱患。滿洲里處于中國北方邊境城市，冬季嚴寒風大不利于居住，已經建造多年的老舊小區無論在保溫還是防凍方面都存在缺陷，應統一改造樓房的保溫層，將小區玻璃統一更換為雙層或者三層玻璃。

4.2 水、電、氣、暖、通信改造

老舊小區普遍存在水、電、氣、暖、通信等方面問題，包括水電管網老化、電壓不穩、用水困難、頻繁停水、小區水電線路安排不合理等。國家對老舊建筑進行改造就是要將上下水不通暢、通信網絡線路接通不便、常年水壓不足、管網等基礎設施老化、沒有設置煤氣與天然氣專用通道和消防給水消防設施、暖氣年久熱力不足、小區內變壓器功率小等缺陷逐個解決。

盛世花園小區的電線以往都懸掛在電線桿子上沒有保護，直接曬在陽光下，尤其是夏天，用電負荷稍微增大就會造成跳閘，相互纏繞錯雜的線路，在冬季與夏季的用電高峰期，容易引發火災事故，因老舊小區的道路窄，一旦發生火災等安全事故，救援車輛難以第一時間到達事故現場，嚴重威脅附近居民的人身安全與財產安全。

老舊小區改造將電網線路埋在地下，改變老舊小區的供電方式，重新規劃小區內的配電網絡、改造供電為一戶一表，徹底解決居民用電、繳費等問題。

老舊小區改造需要重新挖掘管道，鋪設溝渠，小區內整個環狀的主管與每排、每棟之間的支管和立管以及住戶家里的地管、立管、水表等進行改造。改造后將保障小區所有家庭的用水。

老舊小區暖氣管道彎曲過大、管道走線不合理、暖氣不熱等問題在零下三四十度的北方嚴重影響居民生活質量。全面改造小區供暖系統，可以解決暖氣管道彎曲過大導致供暖系統不能正常運行、暖氣不熱以及容易爆裂等問題。

通信線路的改造，采取通信線路“三網合一”的建設方案，與聯通、移動、電信三大運營商進行協調，拆除所有架空線路，新建地下管道，通過新建管道將現有的架空線纜進行廣覆蓋后放進地下。共建與共享通信網絡不僅效率高，還能節約改造成本。在樓道設置線槽與光纖箱等共享通信設施，可以實現一管到底、一線到戶，改善居民生活水平。

4.3 基礎設施改造

近年，隨著經濟快速發展，人們生活水平不斷提升，買車的人越來越多，盛世花園小區對機動車與非機動車的停放沒有合理規劃，小區車輛停放場地不足。要解決停車問題需要重新規劃小區空間，劃分出專屬停車區域以建造停車場，引進停車場專業管理系統以便于小區內車輛停放。

基礎設施方面改造包括重修單元門、恢復樓道照明、安裝門禁系統、粉刷單元墻壁、維修樓梯扶手、修整樓梯踏步等。重新鋪修小區內破損嚴重的水泥路，不便雨天、冬天出行的瓷磚應換成防滑磚。針對小區內許多居民隨意搭建車庫等違規建筑，應重新規劃小區的布局，拆除居民私自建造的違規建筑，并通過規范約束居民行為，消除居民在小區綠化帶隨意種植蔬菜的情況。

為方便居民出行，提升生活水平，舊房改造可在樓外加裝電梯。改造小區公共衛生間，方便老年人與孕婦使用。建設無障礙坡道與無障礙扶手，方便老人和不便于行走的人出行。小區的基礎設施改造還應該包括服務于嬰幼兒的設施，建成后可以使家長有一個更安全、舒適的環境照顧孩子們。此外，應維修小區圍欄、圍墻，在小區各個門口安裝車輛識別系統，自動識別與記錄進出小區的車輛，保證小區住戶的安全。

4.4 建立改造后長效管理機制

老舊小區改造不可能一次改造就徹底解決問題，如果沒有長期維護與運營管理的措施，難以維護改造的成果。老舊小區改造一部分要依靠重建，但更重要的是管理，只有重建與管理相結合，才能真正惠民利民。在后續管理方面，目前主要存在以下問題：一是沒有專業的物業公司對小區進行統一管理與服務。老舊小區居民多數沒有花錢購買服務的意識，因此，很難推進后續的管理服務，小區重建后很快又會重回改造前的混亂局面。二是缺乏小區居民管理條例。小區居民居住行為不受約束，如亂倒垃圾、違規搭建、車輛亂停、破壞植被綠化帶等，沒有規章制度很難解決實質性問題。三是缺乏業主委員會。住戶間意見難以統一，后續維護工作進展緩慢。所以，老舊小區改造最關鍵的是要建立長效管理機制，形成共商、共建、共治、共享的小區管理模式。

5 改造建議

改造老舊小區既能改善大家的居住環境，又能提升城市形象，改變房地產市場住房資源不足的情況。老舊小區重新改造相比重建一個現代化設施齊備的新小區更節約資源，能夠給未來的房地產行業帶來一個新的方向。對老舊小區實行改造需要政府積極宣傳，改造對于百姓的好處，對于國家經濟發展的重要性，打消百姓顧慮。老舊小區改造要從群眾的需求出發，根據地理、地域、文化與需求的不同，有針對性地設計改造，比如：對于處于板塊之間、地震帶地區的老舊小區改造需要進行加固與抗震設計，對于北方樓房需要進行防凍與保溫設計等，從根本上滿足居民的需求，讓居民參與小區的改造，擁有知情權、參與權與監督權，發揮大家的積極性與主動性，使改造不僅飽含政府與施工企業的心血，也有群眾的智慧。同時，政府應完善舊房改造的相關制度與政策，讓改造有法可依、有法可循，做到嚴格規范施工、認真監督、監管舊房改造。老舊小區改造勢不可擋，要走的路還很長，這期間政府的引導和支持至關重要。不斷發現和創新老舊小區改造的內容，從人民的實際需求出發，將改造落在實處，真正提高城市居民住房的幸福指數。