淺談不動(dòng)產(chǎn)押品存在的風(fēng)險(xiǎn)及管理對(duì)策

劉青青

摘要：近年來(lái)，隨著銀行業(yè)信貸業(yè)務(wù)不斷發(fā)展及風(fēng)險(xiǎn)防控意識(shí)不斷增強(qiáng)，不動(dòng)產(chǎn)押品信貸業(yè)務(wù)重要的組成部分，在貸款總金額中所占的比例較大。特別是日漸暴露的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)將成為制約管理發(fā)展的“瓶頸”，當(dāng)押品管理存在管理體系不完善、管理流程不規(guī)范、風(fēng)險(xiǎn)管理不到位等現(xiàn)象，其風(fēng)險(xiǎn)緩釋能力并沒(méi)有得到充分發(fā)揮。如何有效的防范和化解信用風(fēng)險(xiǎn)，重視押品在緩釋信用風(fēng)險(xiǎn)中的功能，本文就不動(dòng)產(chǎn)押品存在的風(fēng)險(xiǎn)隱患進(jìn)行問(wèn)題梳理和淺析，提出相應(yīng)的防范措施和建議，以提高不動(dòng)產(chǎn)押品擔(dān)保物的有效性和安全性。

關(guān)鍵詞：不動(dòng)產(chǎn)押品;風(fēng)險(xiǎn)管理;風(fēng)險(xiǎn)防控

1.引言

在金融業(yè)開(kāi)放模式不斷加強(qiáng)的情況下，押品的質(zhì)量和風(fēng)險(xiǎn)管理已經(jīng)成為了頭等大事。作為一種信貸服務(wù)，不動(dòng)產(chǎn)押品抵押貸款在降低信用風(fēng)險(xiǎn)方面發(fā)揮著越來(lái)越重要的作用，因?yàn)樗哂泄潭ǖ膱?chǎng)所、高價(jià)值、良好的價(jià)值保存和審計(jì)特性。雖然主觀客觀的理由各種各樣，但是商業(yè)在不動(dòng)產(chǎn)押品貸款業(yè)務(wù)中還存在相應(yīng)的問(wèn)題。眾所周知，中國(guó)現(xiàn)代金融業(yè)的發(fā)展歷史還很短。當(dāng)前的信用風(fēng)險(xiǎn)管理體系，部分是借鑒國(guó)外先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，部分是結(jié)合自身經(jīng)驗(yàn)和自身現(xiàn)實(shí)，部分是遵循計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代的信用管理方法。對(duì)此，目前針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)押品的風(fēng)險(xiǎn)管理還需要進(jìn)一步完善和改進(jìn)。由于房地產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)是兩個(gè)密切相關(guān)的概念，房地產(chǎn)不會(huì)因移動(dòng)而改變其固有性質(zhì)，因此房地產(chǎn)屬于不動(dòng)產(chǎn)范疇。本文針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)押品進(jìn)行研究，因此本文所提到的不動(dòng)產(chǎn)均指代為房地產(chǎn)。

2.押品風(fēng)險(xiǎn)簡(jiǎn)述

據(jù)了解不動(dòng)產(chǎn)押品目前存在以下幾種風(fēng)險(xiǎn)，一是欺詐風(fēng)險(xiǎn)，主要為存在虛假抵押和虛假質(zhì)押兩類(lèi)問(wèn)題。前者是指利用無(wú)效抵押物，如虛假產(chǎn)權(quán)證明、虛假登記或重復(fù)抵押騙取銀行融資。后者是指?jìng)卧齑婵钯|(zhì)押保證合同等，作虛假質(zhì)押。二是操作風(fēng)險(xiǎn)，抵押權(quán)人或共有財(cái)產(chǎn)權(quán)人對(duì)抵質(zhì)押不知情、抵質(zhì)押合同簽訂不規(guī)范等不合規(guī)情況下進(jìn)行抵押操作，最終導(dǎo)致押品出現(xiàn)無(wú)效力或效力不足、權(quán)屬糾紛等問(wèn)題;三是不足值風(fēng)險(xiǎn)，主要包括超值抵押和重復(fù)抵押，前者是抵押物價(jià)值低于擔(dān)保的價(jià)值，后者是財(cái)產(chǎn)的價(jià)值大于擔(dān)保的余額部分。四是管理職能較為分散，押品的管理分散在信貸部、業(yè)務(wù)部等各個(gè)部門(mén)，因而押品擔(dān)保的管理職就較為分散，甚至出現(xiàn)職能部分重疊或鏤空管理等。

3.不動(dòng)產(chǎn)押品風(fēng)險(xiǎn)防控對(duì)策措施

為了有效防范押品變化帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)影響，應(yīng)從夯實(shí)押品管理基礎(chǔ)、加強(qiáng)押品價(jià)值評(píng)估管理、規(guī)范流程操作等手段，進(jìn)一步加強(qiáng)不動(dòng)產(chǎn)押品信貸業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)緩釋管理，提升銀行風(fēng)險(xiǎn)抵御能力。

（1）豐富押品信息庫(kù)建立押可視化監(jiān)測(cè)系統(tǒng)

建設(shè)不同維度、不同范圍的數(shù)據(jù)庫(kù)，采集房屋信息，包括交易價(jià)格、銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)、重置價(jià)格、房屋租賃價(jià)格、征地拆遷等信息，進(jìn)行信息歸類(lèi)，可以按照區(qū)域、樓盤(pán)兩個(gè)維度進(jìn)行，建立可視化動(dòng)態(tài)信息庫(kù)，從而奠定數(shù)據(jù)基礎(chǔ)并實(shí)現(xiàn)價(jià)值過(guò)高、過(guò)低或數(shù)據(jù)異常時(shí)的預(yù)警監(jiān)測(cè)提示或推送至相關(guān)責(zé)任人。建立押品基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫(kù)和有效的可視化監(jiān)控系統(tǒng)功能，及時(shí)掌握押品數(shù)量、押品金額、押品分布位置，監(jiān)控抵押物動(dòng)態(tài)，實(shí)時(shí)掌控押品風(fēng)險(xiǎn)隱患。

對(duì)抵押品進(jìn)行全過(guò)程的、動(dòng)態(tài)的、連續(xù)的監(jiān)管，當(dāng)押品價(jià)值出現(xiàn)較大波動(dòng)時(shí)，信貸人員、內(nèi)部評(píng)估人員應(yīng)充分利用押品系統(tǒng)中的各類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)提示工具，對(duì)押品不足值等情況及時(shí)處理，并按照押品重估提示要求，及時(shí)進(jìn)行重估，確保銀行押品有效、足值;對(duì)相關(guān)基礎(chǔ)信息進(jìn)行聯(lián)網(wǎng)，實(shí)現(xiàn)信息共享，通過(guò)對(duì)接數(shù)據(jù)，將抵押品信息及時(shí)反饋，通過(guò)預(yù)警系統(tǒng)，使市場(chǎng)價(jià)值與貸款本息余額之比低于處置線。

（2）規(guī)范流程操作

對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)押品在辦理抵押登記程序之前，業(yè)務(wù)人員應(yīng)提前掌握抵押權(quán)人剩余可抵押物的價(jià)值，并確認(rèn)用于該抵押的土地使用權(quán)利證書(shū)和產(chǎn)權(quán)證原件真實(shí)性。在辦理抵押貸款過(guò)程中，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格貫徹“雙重檢查”的原則，即辦理時(shí)指派兩名指派及以上工作人員與抵押人協(xié)商有關(guān)情況，同時(shí)到登記機(jī)構(gòu)辦理抵押手續(xù)。作業(yè)監(jiān)督和檢查人員通過(guò)產(chǎn)權(quán)證書(shū)、登記證明與轄內(nèi)以往辦理的業(yè)務(wù)進(jìn)行比對(duì)，鑒別真?zhèn)巍?/p>

（3）開(kāi)展評(píng)估質(zhì)量專(zhuān)項(xiàng)檢查

做到及時(shí)核查反饋，確定質(zhì)押的內(nèi)部評(píng)價(jià)依據(jù)是否充分、評(píng)估方法是否恰當(dāng)評(píng)價(jià)等?？梢詮囊韵聨c(diǎn)出發(fā)，（1）判斷評(píng)估價(jià)值是否明顯高估或者低估;（2）重評(píng)時(shí)說(shuō)明價(jià)值變化的原因;（3）是否實(shí)地考察抵押物的重估，是否考慮預(yù)期收益的變化;（4）短期內(nèi)同抵押人是否申請(qǐng)多筆同類(lèi)抵押等異常行為等其他內(nèi)容。

（4）明確管理職能、加強(qiáng)員工培訓(xùn)

將每一件押品落實(shí)到部門(mén)，明確到個(gè)人。加大對(duì)押品管理、業(yè)務(wù)人員的培訓(xùn)力度，從相關(guān)法律法規(guī)到信貸政策流程要求、操作實(shí)務(wù)以及風(fēng)險(xiǎn)案例等方面知識(shí)技能的培訓(xùn)。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，內(nèi)部迫切的需要培養(yǎng)一個(gè)具有專(zhuān)業(yè)評(píng)估能力的押品價(jià)值評(píng)估團(tuán)隊(duì)，獨(dú)立完成押品價(jià)值評(píng)估或?qū)ν庠u(píng)結(jié)果進(jìn)行審核。

4.總結(jié)

目前，不動(dòng)產(chǎn)押品擔(dān)保仍是最重要的貸款擔(dān)保方式，在信貸決策風(fēng)險(xiǎn)管理中具有一定的作用。但由于評(píng)估機(jī)構(gòu)市場(chǎng)混亂、登記流程錯(cuò)綜復(fù)雜、職能管理混亂、內(nèi)部數(shù)據(jù)庫(kù)資料欠缺，給不動(dòng)產(chǎn)押品抵押貸款業(yè)務(wù)在貸前、貸中、貸后均造成了風(fēng)險(xiǎn)隱患。本文通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)押品管理中可能存在的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行梳理，針對(duì)目前押品管理中存在的問(wèn)題分析風(fēng)險(xiǎn)成因，提出相應(yīng)的防范措施，以期提高不動(dòng)產(chǎn)押品信貸業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)管理能力、提升經(jīng)營(yíng)管理績(jī)效有著積極的作用。

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