房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理的探討

王冰 淄博中德房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

一、全面預(yù)算管理在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展中的重要性

①規(guī)范經(jīng)營管理，提升管理水平。通過全面預(yù)算管理，使企業(yè)各部門及全體員工按照預(yù)算的要求有序開展工作，有利于企業(yè)形成規(guī)范的生產(chǎn)、經(jīng)營環(huán)境。隨著房地產(chǎn)企業(yè)的盈利空間逐步下降，精細(xì)化管理逐步得到房地產(chǎn)企業(yè)的重視。全面預(yù)算管理作為企業(yè)管理的工具，可以統(tǒng)籌企業(yè)經(jīng)營的各個(gè)方面和環(huán)節(jié)，提升企業(yè)管理水平。②提高資金利用效率，防控經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。全面預(yù)算是調(diào)度與分配企業(yè)資源的起點(diǎn)，各項(xiàng)數(shù)據(jù)指標(biāo)直接體現(xiàn)了公司和各部門使用資源的效率及對(duì)各類資源的需求情況。通過全面預(yù)算的編制和評(píng)審，房地產(chǎn)企業(yè)可以對(duì)有限的資源進(jìn)行合理配置，實(shí)現(xiàn)資源的最大化利用，提高資金使用效率。房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營與周期性結(jié)合的非常緊密、資金需求大、產(chǎn)品建造標(biāo)準(zhǔn)高、經(jīng)濟(jì)效益受市場(chǎng)波動(dòng)影響較大，企業(yè)的資金就需要進(jìn)行全面預(yù)算管理，及時(shí)應(yīng)對(duì)市場(chǎng)波動(dòng)帶來的資金風(fēng)險(xiǎn)，以化解企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。③降低成本費(fèi)用，增加利潤流。我國的房地產(chǎn)企業(yè)在粗放型的管理模式下，項(xiàng)目開發(fā)成本、企業(yè)期間費(fèi)用的發(fā)生沒有預(yù)算，成本、費(fèi)用的支出沒有控制，從而企業(yè)的資金流、利潤流沒有保障。通過全面預(yù)算管理，使各級(jí)資金使用者成為管理者，養(yǎng)成精打細(xì)算的習(xí)慣，有效地降低費(fèi)用、成本支出，增加企業(yè)的資金流及利潤流。④提供企業(yè)發(fā)展的有利保障。通過全面預(yù)算管理，促使企業(yè)各級(jí)管理人員形成良好的工作習(xí)慣，主動(dòng)積極了解市場(chǎng)供給及需求狀態(tài)，在編制預(yù)算時(shí)同時(shí)制定出應(yīng)對(duì)措施，以便出現(xiàn)市場(chǎng)變化時(shí)能從容應(yīng)對(duì)，為企業(yè)穩(wěn)步發(fā)展提供有力保障。

二、當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理存在的問題

（一）全面預(yù)算執(zhí)行控制與考核機(jī)制不完善

一是預(yù)算執(zhí)行過程缺乏有效的控制。當(dāng)前，房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算執(zhí)行控制職能大多分配給財(cái)務(wù)部，但是由于財(cái)務(wù)工作的局限性，只能從費(fèi)用額度或者財(cái)務(wù)指標(biāo)層面來控制業(yè)務(wù)支出，很難對(duì)業(yè)務(wù)支出的真實(shí)合理性和必要性做出精準(zhǔn)的判斷，而且這種管理模式僅能控制預(yù)算支出不超限額，但是對(duì)于預(yù)算費(fèi)用不及時(shí)列支的問題無能為力。定期統(tǒng)計(jì)預(yù)算數(shù)據(jù)無法實(shí)現(xiàn)對(duì)預(yù)算執(zhí)行情況實(shí)時(shí)掌控，預(yù)算執(zhí)行反饋不及時(shí)，難以發(fā)現(xiàn)問題或?yàn)闀r(shí)已晚，無法為管理層提供科學(xué)合理的決策依據(jù)。二是預(yù)算執(zhí)行分析流于形式。預(yù)算執(zhí)行情況分析基本由財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)，受專業(yè)知識(shí)限制，財(cái)務(wù)部出具的預(yù)算執(zhí)行分析僅限于統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，主要針對(duì)財(cái)務(wù)指標(biāo)進(jìn)行定量分析，不能全面考慮市場(chǎng)變動(dòng)情況，政策變動(dòng)情況，同行業(yè)競(jìng)爭情況，預(yù)算分析過于片面，不能夠深入徹底的分析預(yù)算執(zhí)行存在的問題和原因。除此之外，還存在只分析無整改措施或者空有整改措施卻不認(rèn)真落實(shí)的情況，導(dǎo)致預(yù)算執(zhí)行控制形同虛設(shè)。三是預(yù)算考核機(jī)制欠缺。目前，很多房地產(chǎn)企業(yè)僅對(duì)預(yù)算執(zhí)行率進(jìn)行總體考核，重視可量化的財(cái)務(wù)指標(biāo)考核，而忽視不可量化的非財(cái)指標(biāo)考核；重視對(duì)預(yù)算執(zhí)行率的考核，而忽視預(yù)算編制是否及時(shí)準(zhǔn)確全面、執(zhí)行分析是否深入徹底和整改措施是否落實(shí)到位的考核；重視對(duì)企業(yè)和部門整體考核，忽視對(duì)員工個(gè)人的考核。這種舊的考核模式對(duì)預(yù)算管理信息利用程度很低，不能將預(yù)算管理與全員利益建立切實(shí)聯(lián)系，導(dǎo)致預(yù)算考核流于形式。

（二）缺少穩(wěn)定的工作環(huán)境

現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部對(duì)全面預(yù)算管理的知識(shí)以及對(duì)企業(yè)的發(fā)展方向的了解，缺乏全員意識(shí)，企業(yè)的管理者把全面預(yù)算管理工作交給財(cái)務(wù)部門進(jìn)行處理，沒有了解到預(yù)算管理的真正內(nèi)涵，認(rèn)為預(yù)算管理是財(cái)務(wù)行為，只要財(cái)務(wù)部門做好本職工作就好。這種思想意識(shí)是片面的，把全面預(yù)算管理的工作職責(zé)狹隘地進(jìn)行了界定。企業(yè)內(nèi)部其他部門受到管理者思想意識(shí)的制約，對(duì)全面預(yù)算管理工作的積極性不高，參與度低，企業(yè)內(nèi)部對(duì)預(yù)算管理的全面發(fā)展缺少工作環(huán)境，其主要作用宣傳力度不夠，大家在進(jìn)行預(yù)算管理工作中缺乏相互配合的默契，沒有可依據(jù)的管理制度，對(duì)于預(yù)算管理工作的開展是十分不利的。

（三）全面預(yù)算管理缺乏績效管理

現(xiàn)階段，多數(shù)房地產(chǎn)行業(yè)全面預(yù)算管理中表露出全面預(yù)算管理工作的執(zhí)行力度不夠的問題，而企業(yè)要想全面預(yù)算管理在企業(yè)內(nèi)部得到切實(shí)的落實(shí)，必須把獎(jiǎng)懲制度與預(yù)算管理相結(jié)合，然而目前房地產(chǎn)企業(yè)的全面預(yù)算管理相關(guān)權(quán)責(zé)并未落實(shí)到具體個(gè)人，也未有科學(xué)的獎(jiǎng)懲機(jī)制。績效考核指標(biāo)與預(yù)算管理脫節(jié)，企業(yè)對(duì)預(yù)算績效管理的評(píng)價(jià)應(yīng)用不足，各崗位權(quán)責(zé)劃分也不夠明確，造成預(yù)算管理在實(shí)施過程中沒有明確的獎(jiǎng)懲制度約束。

三、房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理存在問題的解決對(duì)策

（一）完善全面預(yù)算執(zhí)行和考核機(jī)制

一是加強(qiáng)預(yù)算執(zhí)行過程管控，建立預(yù)算執(zhí)行授權(quán)和監(jiān)督機(jī)制。在預(yù)算執(zhí)行過程中，由業(yè)務(wù)部門負(fù)責(zé)人對(duì)各項(xiàng)支出的真實(shí)性、合理性、必要性進(jìn)行把關(guān)，由財(cái)務(wù)部對(duì)是否超出預(yù)算額度進(jìn)行控制。每月或每季度召開預(yù)算執(zhí)行情況專題匯報(bào)會(huì)，對(duì)預(yù)算指標(biāo)完成情況進(jìn)行跟蹤和監(jiān)督，不僅僅關(guān)注財(cái)務(wù)指標(biāo)預(yù)算的執(zhí)行率，也要關(guān)注報(bào)批報(bào)建情況，工程形象進(jìn)度，稅務(wù)及融資推進(jìn)情況等非量化指標(biāo)的完成情況，并與項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃進(jìn)行對(duì)照。二是認(rèn)真落實(shí)預(yù)算執(zhí)行分析制度，為實(shí)現(xiàn)預(yù)算管理目標(biāo)提供保障。企業(yè)應(yīng)當(dāng)設(shè)置預(yù) 算指標(biāo)歸口部門，由部門定期統(tǒng)計(jì)指標(biāo)，并與預(yù)算數(shù)據(jù)對(duì)比，深入分析差異原因及存在的問題，同時(shí)尋找應(yīng)對(duì)措施并提出下一步工作計(jì)劃，最后由預(yù)算管理辦公室匯總后向管理層進(jìn)行專題匯報(bào)，獲得批準(zhǔn)后再交由各歸口部門落實(shí)。三是完善預(yù)算考核機(jī)制，將預(yù)算管理與績效評(píng)價(jià)實(shí)現(xiàn)融合。不僅要考核預(yù)算執(zhí)行情況，也要考核預(yù)算編制情況和預(yù)算執(zhí)行分析和整改落實(shí)情況。除此之外，制定企業(yè)預(yù)算考核細(xì)則，對(duì)全員進(jìn)行預(yù)算考核，將年度預(yù)算指標(biāo)分解到部門，在由部門落實(shí)到每個(gè)員工，根據(jù)預(yù)算執(zhí)行情況進(jìn)行獎(jiǎng)罰，避免出現(xiàn)“吃大鍋飯”、只獎(jiǎng)不罰或者只罰不獎(jiǎng)的情況發(fā)生，最大限度的激發(fā)全員預(yù)算管理的積極性，也為預(yù)算管理與業(yè)績?cè)u(píng)價(jià)融合提供動(dòng)態(tài)管理支持。

（二）為全面預(yù)算管理工作營造良好的環(huán)境

房地產(chǎn)企業(yè)在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)建設(shè)和發(fā)展中需要面臨更為復(fù)雜的經(jīng)營環(huán)境，對(duì)于全面預(yù)算管理工作中的問題和阻礙要勇于去解決，增強(qiáng)預(yù)算管理的各項(xiàng)意識(shí)，為預(yù)算管理工作的進(jìn)一步深化打好基礎(chǔ)，企業(yè)管理者要有表率作用，對(duì)全面預(yù)算管理的基本內(nèi)涵以及作用要做深入的研究和學(xué)習(xí)，有利于在日常更好地運(yùn)用預(yù)算管理并發(fā)揮其各項(xiàng)職能，企業(yè)要做好全面預(yù)算管理重要性的宣傳，宣傳工作與企業(yè)的文化相結(jié)合，把握好尺度，為全面預(yù)算管理工作營造穩(wěn)定的工作環(huán)境，整體提升全面預(yù)算管理意識(shí)。

（三）完善績效考評(píng)機(jī)制，制定適宜的獎(jiǎng)懲制度

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該將全面預(yù)算體系與獎(jiǎng)懲制度進(jìn)行有機(jī)的結(jié)合，首先，在進(jìn)行績效考評(píng)機(jī)制的完善過程中，綜合分析企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)、管理意圖，調(diào)整績效考核目標(biāo)，在借鑒其他企業(yè)優(yōu)秀考核體系建設(shè)的基礎(chǔ)上，立足于企業(yè)實(shí)際情況，制定出適宜的考核目標(biāo)，挑選科學(xué)的考核辦法。在構(gòu)建中，對(duì)于企業(yè)內(nèi)各個(gè)部門的考核指標(biāo)要統(tǒng)一，在對(duì)部門、人員考核過程中要做到公平、公正、公開。其次，在出現(xiàn)問題時(shí)，應(yīng)從各部門、各崗位實(shí)際工作情況出發(fā)，保證考核結(jié)果的準(zhǔn)確性，同時(shí)公開考核過程和考核結(jié)果。之后，根據(jù)考核結(jié)果，分析問題，并落實(shí)追究問責(zé)，將預(yù)算績效和部門以及個(gè)人績效工資掛鉤，以此來激勵(lì)員工工作積極性。

四、結(jié)語

隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)面臨更為復(fù)雜的經(jīng)營環(huán)境，這就要求企業(yè)重視全面預(yù)算管理的作用，利用完善的全面預(yù)算管理機(jī)制，提高企業(yè)的管理能力，為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展有效的解決資金的問題，并且規(guī)避財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。雖然房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理工作存在一些問題，需要企業(yè)結(jié)合自身的實(shí)際情況，重視尋找問題的解決對(duì)策，構(gòu)建完善的全面預(yù)算管理機(jī)制，發(fā)揮全面預(yù)算管理的作用，提高房地產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭力，滿足企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益最大化的經(jīng)營目標(biāo)，推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。