解決分散登記歷史遺留的問題對策

張秀梅 青海省海東市互助土族自治縣自然資源局

2016年，我國推行了不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，負(fù)責(zé)不動(dòng)產(chǎn)登記的各個(gè)部門職責(zé)相互交叉，權(quán)利主體與登記范圍都有所不同，在這種情況下，落實(shí)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的時(shí)候，之前分散登記歷史遺留問題就會(huì)逐漸的顯露出來。相關(guān)部門還應(yīng)該更加重視不動(dòng)產(chǎn)分散登記歷史遺留問題，結(jié)合當(dāng)前頒布的不動(dòng)產(chǎn)登記相關(guān)法律法規(guī)，實(shí)現(xiàn)分散登記到統(tǒng)一登記的轉(zhuǎn)變，同時(shí)不斷的提升公眾產(chǎn)權(quán)意識，找到分散登記與統(tǒng)一登記的共同之處，在采取相應(yīng)的對策落實(shí)不動(dòng)產(chǎn)登記，更好的解決分散登記的歷史遺留問題，從而完成統(tǒng)一登記。

一、分散登記歷史遺留問題

在傳統(tǒng)的不動(dòng)產(chǎn)登記制度中，分散登記屬于常見的登記方式，但是在推行統(tǒng)一登記制度之后，分散登記的歷史遺留問題也逐漸顯露出來，想要更好的落實(shí)統(tǒng)一登記，就需要及時(shí)解決分散登記歷史遺留問題，以下針對分散登記具體的歷史遺留問題進(jìn)行分析：

1）缺乏必要的審批手續(xù)或者建設(shè)工程手續(xù)。不動(dòng)產(chǎn)中，房屋建筑屬于主要的不動(dòng)產(chǎn)類型，而房屋建筑工程從招投標(biāo)到具體的施工竣工投入使用，都需要具備完善的手續(xù)或者許可證，這些必要的手續(xù)也是不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的重要憑據(jù)，但是當(dāng)前很多不動(dòng)產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目并沒有嚴(yán)格按照相關(guān)規(guī)章制度去申請必要程序和手續(xù)，在這種情況下，進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記的時(shí)候，就會(huì)存在缺少必要的審批手續(xù)或者建設(shè)工程手續(xù)的情況，導(dǎo)致建設(shè)工程不規(guī)范，不動(dòng)產(chǎn)登記的相關(guān)法定材料也很難準(zhǔn)備齊全，不動(dòng)產(chǎn)登記工作的落實(shí)出現(xiàn)一定的問題。2）拆遷安置時(shí)安置房屋產(chǎn)權(quán)歸屬不明確。由于城市建設(shè)規(guī)劃的限制性，在不動(dòng)產(chǎn)建設(shè)過程中，需要建設(shè)一定的安置房來安置拆遷戶，而當(dāng)前很多拆遷安置房的產(chǎn)權(quán)不明確，拆遷安置的對方與源文件存在很大的不符之處，在這種情況下，落實(shí)安置房的產(chǎn)權(quán)問題手續(xù)相對不完善，所以不動(dòng)產(chǎn)證書辦理流程也會(huì)不完善，不利于不動(dòng)產(chǎn)的統(tǒng)一登記。同時(shí)，部分安置房并沒有按照房屋建筑的相關(guān)流程來辦理手續(xù)，所以在進(jìn)行安置房產(chǎn)權(quán)登記的時(shí)候，很容易出現(xiàn)產(chǎn)權(quán)不明確的問題，尤其是在辦理轉(zhuǎn)移手續(xù)的時(shí)候，問題就會(huì)更加明顯，甚至部分安置房拆遷的時(shí)候，很難直接辦理房屋所有權(quán)登記。3）企業(yè)改制的時(shí)候沒有能夠及時(shí)完善產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。企業(yè)在進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記的時(shí)候，需要及時(shí)辦理相應(yīng)的不動(dòng)產(chǎn)登記手續(xù)，尤其是企業(yè)改制時(shí)，更需要及時(shí)完善企業(yè)的不動(dòng)產(chǎn)登記手續(xù)，通常企業(yè)改制的類型包括兼并、分立、合并、重組，而當(dāng)前很多企業(yè)并沒有及時(shí)辦理土地變更登記、產(chǎn)權(quán)登記等手續(xù)，在企業(yè)改制的時(shí)候，也沒有及時(shí)完善土地出讓手續(xù)，所以在進(jìn)行統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)登記的時(shí)候，出現(xiàn)了土地證、房屋產(chǎn)權(quán)證權(quán)利人不一致的情況，影響不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的落實(shí)。除此之外，部門沒有列入企業(yè)改制內(nèi)的不動(dòng)產(chǎn)，由于企業(yè)改制的時(shí)候沒有列入其中，也就導(dǎo)致不能及時(shí)進(jìn)行工作銜接，房屋登記與土地登記也不能及時(shí)同步，轉(zhuǎn)移手續(xù)登記辦理同樣會(huì)出現(xiàn)一定的問題。4）民事糾紛問題。不動(dòng)產(chǎn)登記涉及權(quán)財(cái)分配，所以當(dāng)事人在辦理登記手續(xù)的時(shí)候，可能會(huì)出現(xiàn)雙方不配合的情況，在這種情況下，不動(dòng)產(chǎn)難以及時(shí)申請房屋所有權(quán)登記，隨著時(shí)間的推移，不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證書的辦理也會(huì)由于民事糾紛受到一定的影響。5）部分法定的稅費(fèi)未繳納。不動(dòng)產(chǎn)在出售或者自用的時(shí)候，根據(jù)國家的相關(guān)法律法規(guī)，需要及時(shí)繳納一定的稅費(fèi)，這些費(fèi)用主要是用于獲得土地使用權(quán)的，所以不動(dòng)產(chǎn)登記中，要求擁有者根據(jù)法定程度來繳納稅費(fèi)。但是當(dāng)前很多企業(yè)在繳納稅費(fèi)的時(shí)候，容易出現(xiàn)遺漏法定稅費(fèi)不繳納的情況，從而導(dǎo)致相關(guān)程序不完全，很難真正落實(shí)不動(dòng)產(chǎn)的登記與管理。6）分開登記的時(shí)候需要觀察房產(chǎn)和地產(chǎn)的登記要素不一致。在統(tǒng)一登記的時(shí)候，需要房產(chǎn)證和土地證一致，尤其是在辦理多次登記不動(dòng)產(chǎn)登記的時(shí)候，會(huì)有更大的優(yōu)勢，但是在分散登記的時(shí)候，往往會(huì)出現(xiàn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記不統(tǒng)一的情況，所以在多次轉(zhuǎn)移登記的時(shí)候，很容易出現(xiàn)兩證登記權(quán)利人不一致的情況，不利于不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利證書的登記。

二、分散登記歷史遺留問題的解決對策

不動(dòng)產(chǎn)的分散登記與統(tǒng)一登記存在很大的不同之處，在落實(shí)統(tǒng)一登記的時(shí)候，分散登記的歷史遺留問題會(huì)影響統(tǒng)一登記落實(shí)的效果，所以相關(guān)部門還需要及時(shí)解決分散登記歷史遺留問題，以下針對分散登記歷史遺留問題的解決對策進(jìn)行分析：

1）注意完善建設(shè)工程審批手續(xù)。在不動(dòng)產(chǎn)登記的時(shí)候，完善建設(shè)工程審批手續(xù)非常重要，而建設(shè)工程規(guī)劃和施工過程中，涉及的環(huán)節(jié)非常多，包括工程規(guī)劃環(huán)節(jié)、施工環(huán)節(jié)、竣工驗(yàn)收環(huán)節(jié)等，各個(gè)環(huán)節(jié)都需要辦理相關(guān)的審批手續(xù)，而不同環(huán)節(jié)的審批手續(xù)需要不同部門負(fù)責(zé)，所以在解決分散登記遺留問題的時(shí)候，還需要讓負(fù)責(zé)不動(dòng)產(chǎn)登記的相關(guān)部門之間各司其職，通力協(xié)作，從而更好的完善建設(shè)工程審批手續(xù)，同時(shí)在辦理相關(guān)許可證的時(shí)候，如果有遺漏問題，還需要及時(shí)進(jìn)行補(bǔ)辦，保證建設(shè)工程審批行政許可證完善。例如，對于已經(jīng)建成的房屋，用地規(guī)劃許可證、工程規(guī)劃許可證、規(guī)劃核實(shí)確認(rèn)書（核實(shí)合格書）等證書規(guī)劃部門是無法補(bǔ)辦的，質(zhì)量監(jiān)理部門無法完成工程質(zhì)量竣工驗(yàn)收備案等，所以針對這種情況，還需要結(jié)合企業(yè)需求和現(xiàn)狀，制定符合規(guī)劃的制度，幫助更好的補(bǔ)辦的需要的審核材料，或者在經(jīng)過相關(guān)部門同意之后，利用安全鑒定報(bào)告來代替相關(guān)的審批手續(xù)，從而更好的辦理不動(dòng)產(chǎn)手續(xù)。2）明確拆遷安置情況。在分散登記歷史遺留問題的時(shí)候，安置房產(chǎn)權(quán)歸屬問題屬于主要問題之一，所以在解決分散登記歷史遺留問題的時(shí)候，還需要更加重視明確拆遷安置情況，通過追根溯源的方式，明確房屋拆遷安置房的產(chǎn)權(quán)類型、權(quán)利與歸屬，同時(shí)在辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書的時(shí)候，也需要經(jīng)過拆遷安置對象同意之后，再進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)手續(xù)辦理，更好的解決拆遷安置房的歸屬問題。例如，想要取得拆遷安置房的所有權(quán)，還需要結(jié)合房屋改革的相關(guān)法律法規(guī)，取得房屋，然后再根據(jù)房屋改革審批資料與相關(guān)流程和制度，辦理相應(yīng)的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書，來更好的解決拆遷安置房的產(chǎn)權(quán)歸屬。3）明確權(quán)力部門并完善出讓手續(xù)。在辦理不動(dòng)產(chǎn)登記的時(shí)候，權(quán)利繼承部門的確定是非常關(guān)鍵的，只有明確了權(quán)利繼承部門，才能更好的完成不動(dòng)產(chǎn)登記，并且確定是否將不動(dòng)產(chǎn)列入到改制資產(chǎn)當(dāng)中。如果不動(dòng)產(chǎn)已經(jīng)列入到改制資產(chǎn)當(dāng)中，則需要結(jié)合沒有進(jìn)行房改之前的不動(dòng)產(chǎn)情況，與相關(guān)部門積極配合，申請土地改制用地的相關(guān)手續(xù)，然后補(bǔ)交相應(yīng)的出讓金或者其他稅費(fèi)，完成資產(chǎn)改制和轉(zhuǎn)讓，并且申請相應(yīng)的不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證書。如果沒有列入到改制資產(chǎn)當(dāng)中，則需要原有的企業(yè)和經(jīng)手單位明確沒有列入改制資產(chǎn)的不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)繼承部門以及產(chǎn)權(quán)的歸屬，以免出現(xiàn)產(chǎn)權(quán)歸屬不清楚的情況，在明確了產(chǎn)權(quán)歸屬之后，再申請不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證書。4）多種途徑解決民事糾紛問題。在影響不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記落實(shí)的因素當(dāng)中，民事糾紛屬于非常重要的因素之一，所以進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記的相關(guān)部門還需要更加重視民事糾紛的解決。在解決民事糾紛的時(shí)候，可以將司法途徑與協(xié)商解決途徑充分結(jié)合起來，首先主動(dòng)去了解產(chǎn)生民事糾紛的原因，然后將民事糾紛中涉及的當(dāng)事人集中到一起，所有當(dāng)事人進(jìn)行自行協(xié)商，如果協(xié)商一致的時(shí)候，可以按照正常程序解決相關(guān)糾紛。當(dāng)民事糾紛雙方協(xié)商不一致的時(shí)候，則可以根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)，引入司法途徑來解決民事糾紛，然后根據(jù)法院的判決完成不動(dòng)產(chǎn)證書的申領(lǐng)。5）補(bǔ)辦用地手續(xù)并及時(shí)繳納稅費(fèi)。在不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記策略當(dāng)中，通常需要房產(chǎn)證、土地證權(quán)利人統(tǒng)一，而實(shí)施分散登記的時(shí)候，往往很多不動(dòng)產(chǎn)登記是沒有完成稅費(fèi)繳納的，在這種情況下，當(dāng)事人想要辦理不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證書，相關(guān)部門就需要向當(dāng)事人解釋該情況，然后結(jié)合土地出讓合同或者房屋轉(zhuǎn)讓合同上的相關(guān)條款，完善相應(yīng)的手續(xù)，再要求當(dāng)事人補(bǔ)辦用地手續(xù)并及時(shí)繳納稅費(fèi)，完成后才能申請不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證書。

三、結(jié)語

綜上所述，在當(dāng)前社會(huì)形勢下，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記已經(jīng)成為未來發(fā)展的趨勢，因此為了更好的落實(shí)不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記，相關(guān)部門還應(yīng)該更加重視分散登記歷史遺留問題，認(rèn)真分析歷史遺留問題出現(xiàn)的原因，然后針對不同的問題，采取不同的解決措施，從而更好的解決不動(dòng)產(chǎn)登記的歷史遺留問題，推動(dòng)統(tǒng)一登記發(fā)展與落實(shí)。