加強房地產開發貸款風險管理的幾點思考

李青 贛州銀行股份有限公司

房地產行業投入大、資金需求量高、資產負債率大，由此帶來的房地產開發貸款風險管理難度也更大。房開貸是指銀行為房地產開發商提供的為開發與建設用于出售的住房、商業用房等地產項目的貸款資金支持。當前，我國資本市場發展緩慢，房地產行業融資渠道單一。從購地、施工到銷售整個過程，房地產項目都離不開銀行貸款支持。相關資料顯示，現階段我國房地產項目開發中至少超過60%的資金來自銀行貸款，使得項目開發的風險被轉移給了銀行，大大增加了商業銀行風險集聚，導致房地產項目貸款風險管理壓力增大。

一、房地產開發貸款風險及成因

（一）存在的主要風險

1.宏觀調控風險。是指國家或地方政府根據需求，適當地調整相關政策、法律規范，導致項目投資與銀行貸款可能造成的損失。國家宏觀經濟政策直接影響著房地產行業發展，如在全國推行的限購令、“住房不炒”等政策，逐步降低了房產作為投資性商品的屬性，而其居高難下的價格，讓剛需者又望而卻步，最終導致樓市不景氣，甚至滯銷，從而造成資金回籠慢，貸款利息支出壓力越來越大，違約風險漸漸顯露。今年以來，在“雙減政策”“去學區房”“租住同權”等政策的引領下，更是弱化了國人住房必買的決心，如今一手房有市無價，二手房周轉率低，再不是像過去一樣價值穩定、變現容易的房產“紅利”期了，許多開發商由于投資過大，資金回籠較慢，導致難以周轉至東拼西湊，計劃還款落實不到位成為普遍現象，甚至有的開始拖欠貸款利息等信用風險逐漸在暴露。

2.行業市場發展風險。其主要指房地產行業市場行情變化使得投資收益與預期收率不相符，可能引起貸款損失。國內落后的資本市場以及行業二級市場緩慢發展，導致房地產行業融資方式簡單，商業銀行貸款是其主要資金來源。客觀上，房地產行業發展有明顯的周期性，經濟快速發展背景下，居民生活水平不斷提高，投資與投機需求持續增加，而市場供求直接關乎到房產價格，需求的增加可能引起房產價格增長，為房地產開發商創造更大利潤，刺激經濟發展，極少發生貸款違約風險。然而，經濟發展進入衰退時期，伴隨居民可支配收入的減少，實際購買力下降，以及政策調控，導致樓市成交量下降，房產有價無市，資金鏈條拉長、甚至斷裂，此種情況下房地產開發貸款風險性加大。

3.項目開發商經營管理方面的風險。其主要指開發上經營管理過程中，受各方面因素影響管理者無法實現預期經營目標，經營管理效果大打折扣。項目開發商通常利用經營活動獲得收益，因房地產經營管理比較特殊，使得其面臨的風險比較高，如開發商自己籌集的資金沒有全部到位、融資不順利、經營管理能力與項目開發需求不相符、投資實際金額脫離預算目標、項目進度脫節或發生爛尾、整體施工質量與國家標準相差甚遠，業主要退房等。

4.借款人違約風險。其主要指貸款到期后，借款人因無法及時還款造成的不確定性違約，其形式包含被迫與理性兩種。其中前者主要是因借款人沒有支付能力按期償還貸款發生違約。后者則是指基于自身利益，經濟理性層面借款人放棄還款責任引起的違約。實際履約中，開發商時常可能出現因自身資金實力不足、樓盤銷售不佳、資金挪用接濟其他產業等，而導致未能正常履約逃避債務。盡管房地產開發貸款放貸時均有抵押物擔保，但現行經濟形式下行情況下，房地產行業一手房銷售存在分級差異，二手房明顯滯銷，抵押擔保物價值不足以覆蓋貸款或存在有價無市等情形，且資本二級市場發展不完善，直接融資業務落后，無法徹底解決抵押物及時足額變現還貸問題，房地產抵押權存在盲區，很大程度上增加了貸款 風險。

（二）風險形成原因

1.房地產項目開發融資方式過于單一。房地產行業是資金密集型行業，項目開發第一要務是資金到位。現階段，縱觀我國房地產金融市場，房地產融資可用金融產品中，直接融資方式如股票或債券等占比不高，手續復雜而且有很多限制條件，而銀行貸款流程簡單，且支持意愿度高，因而是房地產行業項目開發資金的首選方式，由此使得金融機構面臨集中度風險。

2.信息不對稱。針對房地產開發貸，商業銀行在前期可行性調研與搜集信息時，因開發商有意隱瞞，或為商業銀行提供許多修飾性甚至不真實的項目信息，為貸款安全性埋下不確定性隱患，使貸款資金流入支持高風險項目。商業銀行傾向于獲得高額貸款利益，這往往與項目本身的高風險性成正比，而銀行方又無法完全掌握與獲知風險所在。

實際操作中，如果項目可提供抵押物，商業銀行就愿意為其提供貸款資金，因抵押物可作為第二還款來源保障貸款安全，如此部分開發貸款風險轉嫁到了抵押物價值評估中。現階段，針對抵押品估值，我國還未成立專門地官方評估組織或機構，而商業銀行自身評估能力有限，容易發生高估抵押物價值的現象。如果市場出現逆轉，就會縮減抵押物價格。尤其是開發項目發生爛尾、利好政策導向轉變等，抵押物價值貶值或有價無市，將對該項目貸款造成較嚴重損失。而且，抵押物評估過程中，開發商道德風險亦將直接影響著評估是否準確。道德風險是指為了成功獲得貸款申請，開發商向評估機構賄賂并提供虛假、高估價格的抵押物評估報告，由此引起的風險就屬于開發商道德風險。

3.預售房機制。作為一種新型房屋銷售機制，主要指房子還未建成時，開發商根據圖紙將樓宇劃分為不同單位向客戶預售，此時先收取首付款，項目建設過程中再收取其它部分，項目竣工后交付過戶時購房人繳納剩余款項。商品新房預售機制下，開發商向銀行申請開發貸款，將一定房屋預收款作為自有資金納入項目資金預算范疇。期屋預售機制，很大程度上為實力弱的皮包開發商創造了泡沫經濟，便于其更好地進行“空手道”行為，甚至為不法商人創造了機會進入銀行圈錢，加劇了銀行放貸隱患。

二、風險管理措施

（一）對開發商做好貸前調查及信貸審查

1.加強開發商資質審查。首先，所選合作開發商要有雄厚的資金實力、豐富的項目開發經驗與良好社會信譽，品牌優勢突出。其次，合作開發商要有很高的開發資質。目前，房地產企業來講，項目開發包含5個等級的資質，通常合作開發商資質不能低于3級。最后，合作開發商主營業務是房地產項目開發，而且從業時間不少于5年。另外，調查開發商及已開發項目銷售情況也是十分必要的。

2.調查開發商股東背景。現階段，具體項目開發中，開發商通過成立專門公司項目組進行項目運作。針對這些公司，要注意其股東背景，因股東要為項目開發提供資金保障，還會參與項目運作。民營股東背景，或股東沒有開發過房地產項目的，要謹慎選擇。

3.調查開發商財務情況。房地產企業財務穩定性比較差，原因在于開發項目具有一定周期性，這對房地產項目判斷沒有什么意義。銀行應綜合分析房地產企業提供的財務報表真實性，跟蹤開發項目實際銷售狀況，判斷開發商能否合理地承擔債務。

4.審核開發商銀行履約記錄。任何貸款審核過程中必須要注意該要素，如果開發商存在不良信譽記錄，盡可能不與其合作。另外，商業銀行還要對開發的項目具體情況做好調查，在審查開發商過程中，首先要審查是否存在拖欠民工工資、抽屜協議等，以防因民事糾紛有優先受償權，導致貸款償還受到影響。

（二）加強項目開發監管

為了對房地產開發貸款實施全過程管理，對相關人員組織專項業務培訓，確保貸款三查更加扎實，發放流程更加完善嚴謹，督促從業人員嚴格執行規章制度，貫徹落實各項抵押擔保措施。銀行方要積極履行職責，要與開發商、政府部門等簽訂三方監管協議，同時要制訂好還款計劃、貸后監管方案等，貸后對房產項目的有效監管是保障授信資金安全的核心要務，銀行務必營造友好監管環境，有利于貸款發放后對開發商的項目管理、資金往來結算等進行嚴格監控，以防資金挪用、銷售回籠不力、監管失控等情況，在做足以上監管工作的基礎上，一旦發現資金異常、項目推動緩慢，應及時采取應對措施，以防貸款風險蔓延。

（三）加大開發貸款貸后管理執行力度

貸款發放后，商業銀行應建立健全管理制度指導全程跟蹤管理房地產貸款貸后情況，及時預警并處理貸款存在的風險。全面落實貸款跟蹤監管機制，對項目開發、建設及銷售整個環節進行監控，實行項目資金封閉化管理。銀行貸后管理部門，要對房地產項目貸款至少做到每月檢查一次，內容涉及項目自有資金使用、貸款資金流向、項目形象進度、工期與變更規劃、預銷售情況、資金回籠監管、抵押有效與足值性等。如果存在風險隱患，貸后檢查人要及時預警并上報，采取有效措施規避各類風險。

（四）及時掌握房地產貸款政策風險

1.商業銀行應關注國家、地方對房地產行業的態度與指示。國家方針、地方政策直接影響著房地產行業發展。如今，國家明確指出“住房不炒”，要求銀行加強房開貸集中度管理，各地二套房限購令、一手房限價令等，對房地產行業打擊較大。因此，銀行要及時了解整個經濟、行業發展及影響行業發展的政策因素等，有效構建風險預警機制，盡可能減小政策影響帶來的風險，推動商業銀行穩定發展。

2.注意行業價格走向，有效管理抵押物風險。如果房地產企業抵押物公允價值變小，銀行要注意抵押物是否能成功變現。所以，商業銀行與房地產企業簽訂合同時，應明確此類情況解決措施，以免未來房地產行業發展不景氣，商業銀行能夠有效抵御風險盡可能減小損失。而且，商業銀行工作人員也要嚴格把控，對企業抵押物價值做出準確判斷。

（五）建立房地產貸款信息系統

在現代商業銀行風險管理過程中，房地產信息系統的建立是非常有必要的，因此我國不斷加強對風險管理信息系統的建設。銀監會在市場風險管理中指出，商業銀行必須加強對風險的監測、計量以及控制，構建并完善風險管理系統，保證數據信息的準確性與可靠性。商業銀行在風險分析過程中，從定性到定量管理，并越來越偏重于對計量模型的應用。當前，在商業銀行中，如果沒有完善的風險管理信息系統實現風險監測與計量，便無法實現風險管理的目標。在房地產風險管理中，對于信息系統的應用極為重要，在對企業風險控制與分析過程中，放貸風險指標對商業銀行房地產貸款風險管理非常重要。如果沒有信息系統的支持，就無法順利開展放貸風險管理工作。

（六）提高商業銀行從業人員隊伍的整體素質

商業銀行從業人員整體水平有待提升，尤其是在放貸業務中，體現的較為明顯。在放貸業務中，與很多行業都有較強的相關性，增加了房地產貸款管理的難度，相應的對銀行從業人員的素質也提出了更高的要求。因此，應從以下幾個方面，提升房地產信貸業務從業人員的素質。首先，應不斷提升房貸業務從業人員的專業水平。在商業銀行中，應加強對信貸人員進行專業培訓，制定明確的培訓計劃，使得商業銀行從業人員可以掌握專業的知識和技能，可以應對各種問題。主要培訓內容包括：第一，房地產基礎知識，如工程造價、規劃設計、質量控制、市場營銷、房產定價、項目評估等。第二，要掌握與房地產相關的法律法規。如《資產評估法》《建筑法》《土地管理法》《房地產開發企業資質管理辦法》等，還要掌握一些地方性的房產規章制度。第三，政府部門應對房地產、居民住房等方面出臺相應的調控政策，對房地產信貸政策方面提出一系列的相關規定。其次，商業銀行還應不斷吸引優秀人才加入，廣納賢才，聚集更多專業領域的專家，包括市場分析、房產評估、房產投資、風險管理、計算機等領域的專業人才。還應不斷吸收信貸營銷理念，培養營銷、服務、運作等方面的人才，吸納懂知識、懂管理、懂技術的復合型人才，提升商業銀行信貸業務從業人員的整體素質，降低員工操作風險的概率，有效的提升商業銀行的運營能力，提升房地產貸款的安全性，促進房地產金融市場的規范性 發展。

（七）政府部門加強干預力度

政府部門對于房地產市場應加強干預力度，發揮政府部門的職能，使得我國房地產可以有序發展。房地產行業是我國經濟發展的支柱產業，關系著國家經濟的發展和人民生活水平的提升，也關系著社會的穩定和一系列問題，如果房地產貸款風險比較高，容易出現像美國一樣的次貸危機，引發較大的金融風險。盡管當前我國屬于市場經濟，政府對于市場不宜進行過多的干預。但是房地產行業關系重大，需要得到國家的監控和調控，因此政府部門可以從以下幾個方面進行調控，蓋上商業銀行的經營環境。首先，應對我國房地產金融法律法規進行完善，通過法律法規對房地產貸款的規范性進行約束。當前，雖然我國就地產金融等方面制定了相關的法律法規，如《個人住房貸款管理辦法》《個人住房擔保貸款管理試 行辦法》等，但是法律法規不夠詳細，不夠完善，與發達國家相比還存在一定的差距。因此，應在現有房地產金融法規基礎上，不斷進行細化，不斷出臺更多相關法律法規，如《不動產清算程序法》《住房抵押再貸款法》《借貸真相法》等。同時，政府部門還要結合實際情況，出臺一些地方性放貸相關的法律法規，從而提升房地產貸款的安全性，降低金融風險。另外，為了可以更好的促進我國房地產行業的穩定發展，促進國家經濟發展，維護社會穩定，政府部門應不斷進行相關政策調控，促進房地產的穩定發展。其次，還可以借鑒發達國家的經驗，比如可以借鑒發達國家處理不良資產的經驗，進行不良資產充足，從而實現對不良資產的深層處理。還可以利用集中處理的方式，對商業銀行不良資產進行處理，通過政府部門組織單獨機構，對這些不良資產進行統一處理，實現資產重組，從而使得房地產貸款資產得到保證，提升了安全性，降低了商業銀行房地產貸款的風險。

三、結束語

綜上所述，房地產項目開發中銀行貸款是融資的主要渠道，項目越大貸款金額越高。商業銀行要認清市場發展，加強管理，保障金融市場秩序。作為高風險行業，房地產項目開發中，商業銀行要響應國家或地方宏觀調控政策，進一步完善并提高內部風控能力，加強信貸風險管理水平，推動房地產行業健康穩定發展，確保房地產開發貸款風險可控。