探討新收入準(zhǔn)則對房地產(chǎn)企業(yè)的影響

張二燦 北京騰航房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

收入是會計要素之一，對于會計計量等方面有重要的作用，也是衡量一個房地產(chǎn)企業(yè)綜合競爭力的重要指標(biāo)。與經(jīng)濟(jì)全球化發(fā)展相同的是，企業(yè)會計標(biāo)準(zhǔn)的制定，也要實現(xiàn)國際化的發(fā)展，新收入準(zhǔn)則的發(fā)布就是實現(xiàn)了這一發(fā)展的舉措，新收入準(zhǔn)則的落實對各種行業(yè)的發(fā)展都將產(chǎn)生很大的影響，對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，業(yè)務(wù)開發(fā)十分復(fù)雜，而且房地產(chǎn)銷售周期長、金額較高，所以房地產(chǎn)企業(yè)是受新收入準(zhǔn)則沖擊最大和最直接的，接下來我們就一起討論一下新收入準(zhǔn)則對房地產(chǎn)企業(yè)的直接沖擊，提出對應(yīng)的解決策略，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)更好更快的發(fā)展。

一、新收入準(zhǔn)則的主要變化

（一）收入確認(rèn)模型的變化

原來的收入準(zhǔn)則內(nèi)容規(guī)定，收入類型的分類分為了提供勞務(wù)及建造合同收入與銷售商品收入，這兩種收入類型應(yīng)用的確認(rèn)方法，收入確認(rèn)模式和應(yīng)用的準(zhǔn)則都是有很大的區(qū)別，而新收入準(zhǔn)則把前面提到的提供勞務(wù)及建造合同收入與銷售商品收入進(jìn)行了合并，并且重新創(chuàng)立了五步法收入確認(rèn)模型，對于收入確認(rèn)的具體方法進(jìn)行了全面的細(xì)化[1]。

（二）收入確認(rèn)時點的變化

新的收入準(zhǔn)則實施之前收入確認(rèn)時點規(guī)定為風(fēng)險報酬轉(zhuǎn)移，新頒布的收入準(zhǔn)則對收入確認(rèn)時點作出了重新調(diào)整，將控制權(quán)轉(zhuǎn)移作為收入確認(rèn)時點，促使企業(yè)更好的判斷收入確認(rèn)時點，這樣的確認(rèn)對于房地產(chǎn)企業(yè)來說也會更加客觀[2]。

（三）合同成本處理的變化

新的收入準(zhǔn)則提出了合同取得成本和合同履約成本新概念，這在原來的收入準(zhǔn)則當(dāng)中是沒有的，這兩個新概念的提出使得攤銷期限超過一年的合同，由此取得的成本，可以資本化處理，像是銷售傭金可以進(jìn)行資本化處理，并且還能與收入確認(rèn)一樣實施攤銷。

二、新收入準(zhǔn)則對房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)影響

（一）會計核算的影響

房地產(chǎn)企業(yè)銷售可以分為兩種銷售形式，現(xiàn)房銷售和期房銷售，房地產(chǎn)企業(yè)不同的銷售形式會計核算方法也是存在較大差異，現(xiàn)房銷售和普通商品銷售流程一樣，房地產(chǎn)企業(yè)和客戶簽訂購房合同，受到客戶的購房款項之后，企業(yè)將房產(chǎn)交付給客戶，這個銷售的過程，屬于在購房款項和房產(chǎn)交付的這一時點確認(rèn)收入，期房銷售就不同了，客戶實現(xiàn)交付一部分房款，另一部分房款按照合同約定定期支付，新收入準(zhǔn)則下，將期房銷售歸納為時段履約義務(wù)，房地產(chǎn)企業(yè)不用按照期房銷售交房時間點確認(rèn)收入，而是按照期房房款履行的進(jìn)度確認(rèn)收入[3]。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)報表的影響

對于企業(yè)的財務(wù)處理來說，新收入準(zhǔn)則對于財務(wù)處理的收入確認(rèn)時點、合同成本處理等都有一定影響變化，這就使得對財務(wù)報表也產(chǎn)生了一定的影響，財務(wù)報表也發(fā)生了很大的變化，其中的資產(chǎn)負(fù)債表和利潤表項目受到新收入準(zhǔn)則的影響，在一些項目上發(fā)生了較大的變化[4]。

對資產(chǎn)負(fù)債表的影響，合同負(fù)債和合同資產(chǎn)是新收入準(zhǔn)則新增加的兩個項目，與應(yīng)收賬款項目不同的是合同資產(chǎn)的權(quán)利的實現(xiàn)依附的因素比較多，其他因素的順利實現(xiàn)而取得，像是房地產(chǎn)企業(yè)來說，合同剩余部分的順利履行，才會把合同資產(chǎn)收收回，合同負(fù)債也是同樣的處理，企業(yè)在履行義務(wù)之前就收到款項，應(yīng)該將其計入合同負(fù)債，像是房地產(chǎn)企業(yè)房產(chǎn)預(yù)定收到的款項，就應(yīng)該計入房地產(chǎn)企業(yè)合同負(fù)債項目。

新收入準(zhǔn)則對利潤表的影響，利潤表項目同樣也發(fā)生了比較大的變化，在原來的收入準(zhǔn)則實施的期間內(nèi)，房地產(chǎn)企業(yè)一般把期房銷售取得的款項計入預(yù)收賬款科目，就是表明房地產(chǎn)企業(yè)雖然收到了款項，但是是客戶的預(yù)付款，不能夠直接計入收入，也不可以直接記錄作為為企業(yè)的利潤。可是在實施新收入準(zhǔn)則之后，所有的房地產(chǎn)企業(yè)在于客戶簽訂合同的時候，可以根據(jù)合同履行的進(jìn)度，將房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)履行的義務(wù)就可以確認(rèn)為收入了，就會使企業(yè)在短時間內(nèi)。也有利潤的增加。

三、結(jié)語

綜上所述，房地產(chǎn)銷售周期長、金額比較高，新的收入準(zhǔn)則的落實可以說對于房地產(chǎn)企業(yè)的影響很大。收入確認(rèn)時點的變化，收入確認(rèn)模型的變化和合同成本處理的變化是新的收入準(zhǔn)則的最重要的內(nèi)容的更新，這些變化會直接影響會計核算和房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)報表。這也會促使房地產(chǎn)企業(yè)對于財務(wù)管理作出新的調(diào)整，迅速適應(yīng)新收入準(zhǔn)則。