土地資源在城鄉(xiāng)規(guī)劃中的合理利用

裴小涵

(山東農(nóng)業(yè)大學，山東 泰安 271017)

0 引言

我國城市化快速發(fā)展，土地資源日益緊張，很多郊區(qū)和鄉(xiāng)村土地逐漸納入現(xiàn)代城市區(qū)域，城鄉(xiāng)之間的劃分逐漸變得模糊，這在一定程度上影響了土地資源的合理分配，對我國生態(tài)自然環(huán)境也產(chǎn)生了極大的影響。想要有效解決城鄉(xiāng)規(guī)劃中土地資源浪費問題，要在原有工作基礎上對土地資源進行合理規(guī)劃，結合一定的科學方法，將城市規(guī)劃區(qū)域中的土地資源進行有效分配，明確城鄉(xiāng)區(qū)域劃分，實現(xiàn)土地最大化利用。

城鄉(xiāng)規(guī)劃是我國近些年的發(fā)展重心之一，主要特指一定時間內將城鄉(xiāng)經(jīng)濟、社會發(fā)展、土地資源利用、空間分配等各項因素進行科學合理地搭配和部署，同時結合一定的安排方法和管理措施有效解決城鄉(xiāng)問題。但是，在實際發(fā)展過程中，城鄉(xiāng)土地資源規(guī)劃一直存在著一些分配問題，很多土地資源無法實現(xiàn)合理利用，導致出現(xiàn)一系列土地資源問題，這在一定程度上反映出城鄉(xiāng)規(guī)劃工作中的不足。城市土地資源稀缺，土地資源利用受到影響。應針對城鄉(xiāng)規(guī)劃中土地利用存在的問題進行分析，制訂土地科學分配利用對策，加強舊城區(qū)改造和新城區(qū)建設，以市場為導向做好土地征收工作，發(fā)揮城鄉(xiāng)規(guī)劃的重要作用，統(tǒng)籌規(guī)劃和管理城鎮(zhèn)各項資源，推動經(jīng)濟發(fā)展。

1 土地資源及主要類型

土地資源指人類目前已經(jīng)使用或是在未來可被利用的一切土地，包括自然范疇內的一切自然屬性，經(jīng)濟也屬于土地的社會屬性，如人類的勞動對象和生產(chǎn)資料等都可納入土地資源范疇，如農(nóng)、林、牧業(yè)等土地。土地資源利用具有一定的時空性，根據(jù)不同地區(qū)和歷史情況，內容有所不同，如大面積沼澤會存在漬水問題，不適用于農(nóng)業(yè)利用，無法納入農(nóng)業(yè)土地資源中。將過去的非農(nóng)業(yè)土地資源置于現(xiàn)代社會，可依靠現(xiàn)代高新治理手段，將其轉化為農(nóng)業(yè)土地資源。

依據(jù)土地資源地形和利用情況可分為不同類型：按照地形劃分，可分為山地、丘陵、平原、高原、盆地等，這表現(xiàn)出土地自身的自然基礎，能更好地展示地形特點。其中山地由于地形特殊，更適合發(fā)展林牧業(yè)，而平原和盆地則更適合農(nóng)耕作業(yè)。

依據(jù)土地利用情況可分為以下幾種：一是可利用的林地、草地和耕地。二是適合開發(fā)利用的土地，即荒地、沼澤灘涂水域等。三是暫時難以利用的土地，主要有高寒山地、沙漠和戈壁等。根據(jù)土地開發(fā)利用程度，對土地進行社會經(jīng)濟效益分析，可有效對土地資源生產(chǎn)潛力、數(shù)量、質量等進行研究。

從土地資源利用組合情況來看，我國東南部和西北部地區(qū)差異明顯，東南部地區(qū)主要以耕地、林業(yè)及各類淡水湖泊為主，土地墾殖指數(shù)很高。西北部地區(qū)土地大多是牧業(yè)用地，多用于種植草地來喂養(yǎng)家畜，其草地大多屬于半干旱和干旱類型，墾殖指數(shù)較低，改造難度極高。

2 城鄉(xiāng)規(guī)劃

城鄉(xiāng)規(guī)劃中的土地利用方式主要有兩種，即農(nóng)村土地征用和招拍掛土地轉讓。一是最主要的征用方式，它是農(nóng)村土地向城市土地轉化的合理方式，通過一定渠道和方法，將農(nóng)村土地合理轉化為城市建設用地，一般需要整合城市化、工業(yè)化、現(xiàn)代化三方面，才能將其轉化為現(xiàn)代城市用地，這也是我國經(jīng)濟發(fā)展的主要趨勢和方向，以農(nóng)村土地作為城市用地補充，可避免因過度發(fā)展而出現(xiàn)土地需求急劇增長情況。二是依靠招拍掛形式轉讓土地，這種情況需要政府相關部門許可，將這類土地以拍賣、掛牌、招標等方式進行城市內部建設開發(fā)和利用，政府多以拍賣形式將土地出售給房地產(chǎn)開發(fā)商，再以招標方式對其進行開發(fā)和建設，擴大土地利用率。

3 城鄉(xiāng)規(guī)劃中土地利用存在的問題

從我國城鄉(xiāng)規(guī)劃實際情況來看，主要存在以下幾個問題，即土地本身征用問題、土地規(guī)劃不協(xié)調、土地招標拍賣虛高等。土地價值和征用價值兩者之間存在差異，這會進一步加大兩者反差，使得土地不規(guī)范，加劇土地征用引發(fā)的一系列矛盾問題。土地規(guī)劃不協(xié)調，是因為其在城鄉(xiāng)規(guī)劃中是以國民經(jīng)濟和社會發(fā)展為前提，可能無法顧及每個人的利益。土地招標拍賣虛高，土地招標拍賣面向私人企業(yè)，競拍價格較高，很多房地產(chǎn)商為追求更高的經(jīng)濟效益，在得到土地開發(fā)權之后，對土地進行多種設施開發(fā)，導致房屋價格虛高。

4 土地合理利用對策

4.1 完善土地合理利用制度

應規(guī)范現(xiàn)有土地征用法規(guī)，給予被征用者合理的經(jīng)濟補償，避免出現(xiàn)征用糾紛。要對招拍掛制度加強管控，以科學合理規(guī)劃為主要方向，對各方面進行協(xié)調，發(fā)揮城鄉(xiāng)規(guī)劃的重要作用。

4.2 開展良好的協(xié)調管理

為提高城鄉(xiāng)規(guī)劃科學性、合理性，可借助法律、法規(guī)、規(guī)章制度來完善和落實土地規(guī)范應用。城鄉(xiāng)規(guī)劃管理過程中，相關部門要統(tǒng)籌規(guī)劃和管理城鎮(zhèn)各項資源，這樣既可以提高土地資源利用率，還可以提升人們生活水平，推動經(jīng)濟發(fā)展。

4.3 注重統(tǒng)一規(guī)劃管理

要想提高土地資源利用率，應注重統(tǒng)一規(guī)劃管理，做好以下幾方面工作：以市場為導向進行土地征收，通過市場監(jiān)督來提高土地資源管理效率。土地資源征收后，要對農(nóng)民進行轉移指導，使他們積極轉向其他產(chǎn)業(yè)，以滿足人們生活和生產(chǎn)需求。

4.4 土地與城鄉(xiāng)規(guī)劃相結合

土地規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃屬于完全不同的兩部分，應綜合考慮兩者的差異性，采取措施使其相互促進，和諧共存。同時要對城鄉(xiāng)規(guī)劃中的建設用地給予控制和管理，盡量為農(nóng)村耕地留有一定空間。城鄉(xiāng)規(guī)劃過程中，對于舊城區(qū)的改造和新城區(qū)的建設，要制定一套系統(tǒng)、完善的建設計劃，提高土地資源利用效率。

5 總結

城鄉(xiāng)規(guī)劃中，土地資源利用存在著很多問題。為提升城鄉(xiāng)規(guī)劃土地資源利用率，促進城鄉(xiāng)規(guī)劃發(fā)展，使土地資源得到科學合理的分配，要根據(jù)實際規(guī)劃情況，采取有針對性的利用對策，完善土地合理利用制度，對土地進行社會經(jīng)濟效益分析，開展良好的協(xié)調管理，注重統(tǒng)一規(guī)劃管理，切實解決城鄉(xiāng)規(guī)劃中存在的現(xiàn)實問題，實現(xiàn)城鄉(xiāng)的和諧發(fā)展。