房地產開發項目經濟評價的特點

韓蕾 山東眾合土地房地產評估有限公司

房地產項目作為我國的一項重要建設項目類型，對我國社會經濟發展以及有關建設事業的進步等，都有著十分重要的作用和影響。值得注意的是，當前我國針對建設項目經濟評價有關問題所頒布的文件規定中，并未進行房地產項目及其經濟評價相關的規定，再加上房地產開發項目本身的特殊性，使得當前相關行業領域對房地產開發項目經濟評價的有關問題研究和關注較多。

一、房地產開發與工程經濟的關系

房地產開發與工程經濟之間存在十分緊密的關系，一方面，房地產開發在城市規劃中占據著十分重要的地位，開發質量好壞也直接影響到城市整體面貌和進步發展，同時在房地產開發以后也緊接著房地產生產、流通、消費等一系列活動，做好工程經濟分析可以確保房地產開發科學合理，針對存在的問題也能提前發現和優化解決；另一方面與其他產業開發相比較，房地產開發耗費時間更長，投入資金也更多，高風險、高利潤特征十分明顯，做好工程經濟分析工作，可以為房地產開發奠定良好基礎，并研究出更加科學合理開發方案和創造更多經濟效益，相應風險也會急劇降低，進而推動房地產開發活動更加科學規范展開。

二、房地產開發項目的經濟評價方法

結合房地產開發項目經濟評價開展的具體情況，對其評價指標根據是否進行資金時間價值考慮，可劃成為靜態與動態兩種評價指標類型。其中，在具體評價實施中，對動態指標的設計，針對時間因素對資金的影響，在設計中進行了分析和考慮，比如，動態指標中的項目財務凈現值、財務內部收益率等；而靜態指標在具體評價實施中，進行指標設計中未針對時間因素對資金的影響進行設計分析和考慮，因此，其項目評價中，與項目建設資金相關的指標因素主要為靜態投資回收期。根據上述對房地產開發項目的經濟評價指標劃分，在具體評價與分析中，能夠通過不同類型的指標選擇，根據評價指標不同，采用靜態與動態兩種不同評價方法進行項目評價實施。其中，在進行房地產開發項目的經濟評價中，采用靜態指標進行項目評價實施，是通過對項目規劃的限制指標應用，比如，建筑密度以及容積率等，來進行預開發地塊在開發建設中的最大建筑面積、可租售面積比例等內容計算，然后在調查研究基礎上，對項目規劃與設計的方案進行確定，并通過市場調查開展，進行開發建設項目的銷售策略以及租售價格擬定和設計，從而實現項目開發與建設的土地價格、開發成本等估算，最終根據各項目資金計算結果，對項目開發與建設的預期利潤率和靜態投資回收期進行計算確定，完成對項目開發與建設的經濟評價。需要注意的是，上述評價方法在項目開發建設評價中應用，不需要進行項目開發與建設的現金流時間值分析，并且其計算方法較為簡便、速度較快，但也存在著一定的評價準確性不足問題，在開發周期較短與資金來源相對單一、投資數額較小的房地產開發項目經濟評價中應用，適用性表現較為突出。房地產開發項目的經濟評價實施中，采用動態評價方法進行評價和分析的具體過程包含：進行項目現金流量表編制；對項目開發與建設的凈現值以及內部收益率進行計算；對項目開發與建設的動態投資回收期等評價指標進行計算和明確。這種房地產開發項目經濟評價方法能夠對項目的現金流變動進行如實反映，從而實現準確的評價結果獲取，但是，由于其評價分析中需要對項目開發的相關成本費用進行精確估算，并且在估算指標的影響因素較多、估算難度較大的情況下，對后期決策的影響就比較突出，同時也會導致項目開發與建設的經濟評價風險增加。

三、房地產開發項目經濟管理的對策

（一）前期市場準確定位

房地產開發過程中，要對前期市場進行準確定位，實踐中除了要深入實際對房地產開發項目具體地理位置、周邊環境、基礎設施等情況進行全面、細致了解以外，還需要對開發項目具體內容進行深入分析，并充分考慮房地產開發是為了滿足哪一類消費群體，針對與該開發項目相類似的其他項目也要進行考察和比較，特別是在項目開發需要投入成本上面，需要在明確市場定位以后對實際開發進行詳細分析。只有這樣才能夠確保開發項目符合目標消費人群實際需求，并且不會脫離實際市場定位，在房地產開發需投資成本方面也能根據其他類似項目，制定具體的開發目標與要求，進而達到從根本上控制房地產開發過程工程經濟成本目的。

（二）工程設計階段成本控制

在明確房地產開發市場和需求定位以后，就要組織開展工程設計工作，并對工程成本進行嚴格控制。考慮到工程設計階段就是為房地產實際開發做前期準備工作，操作中除了要通過圖紙詳細表達出房地產開發者實際項目設想及要求以外，還要對各方面問題進行考慮、分析和修正，以防止后續開發實施出現諸多問題，并對房地產開發質量和成本造成巨大影響。因此，加強和做好設計階段的工程經濟分析工作，就可以在設計階段對房地產開發涉及到的內容進行統籌分析，并對各板塊需要耗費資金進行規劃設計，針對出現的資金超額情況也能及時進行優化，使房地產投資成本嚴格控制在規定范圍以內，房地產開發過程失控情況也能避免發生，并為后續項目實施奠定良好基礎。

（三）實施階段加強管控

工程實施是房地產開發中最為重要的階段，在這過程中需要對開發項目開展進度進行嚴格控制，以防止因為施工變更、工期把控不嚴等情況，對資金正常運轉產生不利影響。而做好房地產開發實施階段工程經濟分析，就可以對房地產開發項目內容進行提前了解，并對各個項目實施內容、要求、成本等進行準確把握，實際操作中也能夠對整個項目進行統籌規劃，確保施工進度的同時，對可能影響項目成本的材料、人工等因素加強管控，并通過選擇物美價廉材料、加強施工人員工藝技術指導等措施運用，對工程成本進行合理控制。

四、結束語

總之，對房地產開發項目經濟評價的思考和實踐研究，有利于促進房地產開發項目經濟評價實踐中采用合理的方法進行評價和分析，從而確保對房地產開發項目經濟評價的科學性與合理性，具有十分積極的作用和意義。