房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)全程成本管控探索

張妍 成都天投地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司

一、引言

房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)全程成本管控工作相對(duì)來(lái)說(shuō)較為復(fù)雜，需要相關(guān)人員從企業(yè)的整體角度考慮，而不能僅僅從財(cái)務(wù)部門的角度考慮，從而保證成本管控工作的順利進(jìn)行。當(dāng)前房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)全程成本管控工作存在著很多的問(wèn)題，因此，相關(guān)管理人員應(yīng)該對(duì)此引起重視，制定針對(duì)性措施，從而提高成本管控工作的水平。

二、房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)全程成本管控中的問(wèn)題

（一）前期規(guī)劃設(shè)計(jì)階段成本管控問(wèn)題

前期規(guī)劃設(shè)計(jì)階段中的成本管控存在著較多的問(wèn)題，需要相關(guān)人員對(duì)其逐項(xiàng)解決。在沒(méi)有完成拆遷工作之前，企業(yè)所承擔(dān)的拆遷成本的精確度較低，因此只能進(jìn)行初步的預(yù)算。企業(yè)所承擔(dān)的拆遷成本相當(dāng)于取得土地所支付的對(duì)價(jià)，所以會(huì)增加企業(yè)的成本，會(huì)使得成本管控工作變的更加復(fù)雜。一些房地產(chǎn)企業(yè)并沒(méi)有對(duì)開(kāi)發(fā)的土地進(jìn)行合理的規(guī)劃，也沒(méi)有對(duì)土地所面臨的情況進(jìn)行細(xì)致的分析，土地獲得具有一定的盲目性，從而使得房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)全程的成本增加。企業(yè)的相關(guān)設(shè)計(jì)部門承擔(dān)項(xiàng)目設(shè)計(jì)的全部工作，其它職能部門一般不參與該項(xiàng)工作，所以如果調(diào)整設(shè)計(jì)方案，其他部門的工作同樣需要做出改變，會(huì)造成資源的浪費(fèi)，從而增加成本。

（二）項(xiàng)目建設(shè)與竣工階段的成本管控問(wèn)題

在工程的建設(shè)階段，設(shè)計(jì)方案可能會(huì)隨著施工情況而進(jìn)行一定的更改，從而會(huì)增加成本。再加上設(shè)計(jì)方案的調(diào)整主要是施工之后發(fā)生的，沒(méi)有進(jìn)行造價(jià)上的確認(rèn)，這會(huì)增加施工現(xiàn)場(chǎng)的管理難度，并且會(huì)給業(yè)主產(chǎn)生一些不好的影響，非常不利于對(duì)全程成本的管控工作。另外，施工的材料采購(gòu)價(jià)格也會(huì)對(duì)工程的成本產(chǎn)生影響，如果進(jìn)行材料采購(gòu)工作中，沒(méi)有對(duì)市場(chǎng)材料的價(jià)格充分的掌握，那么就會(huì)增加采購(gòu)成本，從而增加項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的全程成本。工程的工期也會(huì)對(duì)項(xiàng)目成本產(chǎn)生影響，如果相關(guān)工程沒(méi)有在規(guī)定時(shí)間內(nèi)完成，那么就會(huì)使得銷售的時(shí)間延長(zhǎng)，從而影響企業(yè)的資金正常運(yùn)轉(zhuǎn)，嚴(yán)重的可能會(huì)造成企業(yè)的資金鏈斷開(kāi)[1]。在項(xiàng)目的竣工階段，財(cái)務(wù)歸集的成本與項(xiàng)目的實(shí)際成本相脫節(jié)，從而增加企業(yè)的稅負(fù)，使得項(xiàng)目全程的成本管控工作更加復(fù)雜。再加上企業(yè)對(duì)工程的結(jié)算缺乏一定的科學(xué)性，從而無(wú)法保證竣工結(jié)算的真實(shí)準(zhǔn)確性，也會(huì)對(duì)成本管控工作產(chǎn)生影響。

（三）資金成本管控問(wèn)題

大多房地產(chǎn)企業(yè)融資的資金規(guī)模較大，并且需要較長(zhǎng)的周期，我國(guó)對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的融資有著較為嚴(yán)格的規(guī)定。在這種情況下，大多房地產(chǎn)獲取資金的方式較為有限，一些規(guī)模較小的房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)通過(guò)一種高利率的方式從民間或者信托機(jī)構(gòu)獲取資金，這樣會(huì)使得企業(yè)面臨較大的成本，同時(shí)也面臨著較大的風(fēng)險(xiǎn)，非常不利于企業(yè)的成本管控工作。因此，相關(guān)企業(yè)應(yīng)該對(duì)這些問(wèn)題重視起來(lái)，尤其是對(duì)于規(guī)模較小的企業(yè)，在拓寬資金獲取渠道的同時(shí)，應(yīng)該采取相應(yīng)的措施降低資金風(fēng)險(xiǎn)，從而有效加強(qiáng)資金成本管控工作。

（四）缺乏系統(tǒng)性的成本管控制度

房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)全程成本涉及的范圍較廣，相對(duì)來(lái)說(shuō)是一個(gè)較為復(fù)雜的工作。一些企業(yè)僅僅從財(cái)務(wù)的角度出發(fā)對(duì)開(kāi)發(fā)成本進(jìn)行控制，這不利于對(duì)全程成本的管控工作，無(wú)法制定出針對(duì)性的措施。相關(guān)企業(yè)缺乏較為系統(tǒng)的成本管控制度，如果由工程造價(jià)人員來(lái)承擔(dān)成本管控的責(zé)任，同樣會(huì)因?yàn)槠鋵?duì)專業(yè)知識(shí)的不了解而無(wú)法發(fā)揮出預(yù)期的成本管控的效果[2]。另外，相關(guān)財(cái)務(wù)、成本等部門沒(méi)有進(jìn)行合理的分配，從而使得項(xiàng)目成本的歸集工作無(wú)法正常進(jìn)行。成本管控工作需要企業(yè)的全體員工以及各個(gè)部門相互配合，然而企業(yè)沒(méi)有建立合理的成本管控制度，沒(méi)有樹(shù)立相應(yīng)的成本管控意識(shí)，使得項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的全程成本管控的難度增加，對(duì)企業(yè)的發(fā)展較為不利。因此，相關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)該加強(qiáng)全員的成本控制意識(shí)，并建立相應(yīng)的激勵(lì)機(jī)制，從而保證企業(yè)內(nèi)部控制制度的和諧性。

三、房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)全程成本管控措施

（一）前期規(guī)劃設(shè)計(jì)階段成本管控措施

相關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該在獲取土地的使用權(quán)之前，對(duì)土地的可行性進(jìn)行充分的研究，避免盲目進(jìn)行土地購(gòu)買，將購(gòu)買土地的成本與同區(qū)周邊的土地水平相比較，從而降低企業(yè)的成本。對(duì)于即將開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，應(yīng)該對(duì)其進(jìn)行合理的測(cè)算，對(duì)于項(xiàng)目的容積率、樓層現(xiàn)高等都要考慮，充分考慮企業(yè)的目標(biāo)利潤(rùn)，計(jì)算出企業(yè)所能接收的最高成本。相關(guān)企業(yè)還應(yīng)該結(jié)合企業(yè)內(nèi)部的各個(gè)部門，建立聯(lián)合辦公的制度，綜合考慮設(shè)計(jì)方案，充分分析項(xiàng)目的可行性。同時(shí)，相關(guān)部門還應(yīng)當(dāng)對(duì)設(shè)計(jì)圖紙加強(qiáng)審核力度，保證設(shè)計(jì)圖紙以及設(shè)計(jì)方案的合理性。在各部門的審核下，對(duì)設(shè)計(jì)方案以及圖紙不斷優(yōu)化，保證設(shè)計(jì)方案能夠滿足項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的實(shí)際需求，從而對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)全程成本管控工作做出一定的貢獻(xiàn)。

（二）項(xiàng)目建設(shè)與竣工階段的成本管控措施

項(xiàng)目的建設(shè)與竣工階段存在較多的問(wèn)題，因此，企業(yè)需要采取合適的措施加強(qiáng)對(duì)該階段成本的管控。首先，應(yīng)該對(duì)設(shè)計(jì)變更進(jìn)行審核，盡可能的減少現(xiàn)場(chǎng)的簽證，相關(guān)管理人員可以制定動(dòng)態(tài)的成本分析表，并加強(qiáng)與各個(gè)部門的溝通，對(duì)成本的變動(dòng)情況進(jìn)行分析，并對(duì)未來(lái)的成本變動(dòng)情況進(jìn)行預(yù)測(cè)，從而加強(qiáng)成本的管控工作。其次，應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)采購(gòu)材料的管理力度，企業(yè)內(nèi)部應(yīng)該建立能夠突出市場(chǎng)價(jià)格的信息庫(kù)，從而保證材料采購(gòu)的透明度，有效降低項(xiàng)目開(kāi)發(fā)采購(gòu)的成本。在工程的竣工階段，保證成本結(jié)算的真實(shí)性，充分的應(yīng)用內(nèi)部的成本控制制度，針對(duì)施工中所存在的問(wèn)題，加強(qiáng)審核力度，避免出現(xiàn)項(xiàng)目虛增成本，有效降低企業(yè)的成本，為相關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)造更高的經(jīng)濟(jì)效益。

（三）資金成本管控措施

相關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該做好自身的融資工作，保證資金鏈的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，避免出現(xiàn)資金鏈斷裂的現(xiàn)象。企業(yè)應(yīng)該對(duì)自身的融資規(guī)模嚴(yán)格控制，在確保工程質(zhì)量合格的前提下，嚴(yán)格把控工程進(jìn)度，保證工程在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)完成，從而確保不會(huì)延誤項(xiàng)目的銷售工作，加速資金的回籠[3]。相關(guān)的管理人員需要根據(jù)施工的順序進(jìn)行資金支付，保證資金支付的合理性，避免出現(xiàn)資金和資源的浪費(fèi)現(xiàn)象，從而加強(qiáng)企業(yè)對(duì)資金的利用。另外，相關(guān)企業(yè)還需要加強(qiáng)對(duì)應(yīng)收款項(xiàng)的催收力度，保證企業(yè)資金的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，從而加強(qiáng)對(duì)成本的管控力度。對(duì)于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)全程，特別是規(guī)模較小的房地產(chǎn)企業(yè)，應(yīng)該致力于降低自身的資金融資風(fēng)險(xiǎn)，避免對(duì)企業(yè)的正常發(fā)展產(chǎn)生影響，對(duì)于其中存在的風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)該及時(shí)采取相應(yīng)的措施對(duì)其進(jìn)行預(yù)防與解決，從而為企業(yè)創(chuàng)造更高的經(jīng)濟(jì)效益。

（四）建立系統(tǒng)性的成本管控制度

房地產(chǎn)企業(yè)在即將開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目應(yīng)該進(jìn)行充分的研究，對(duì)成本支出的流程不斷進(jìn)行優(yōu)化，從而建立系統(tǒng)性的成本管控制度。這個(gè)制度應(yīng)該由企業(yè)的財(cái)務(wù)部、成本部、工程部等共同組織起來(lái)，對(duì)財(cái)務(wù)科目相配套的成本核算科目進(jìn)行配套，從而避免在項(xiàng)目結(jié)算時(shí)出現(xiàn)混亂。企業(yè)的項(xiàng)目會(huì)計(jì)工作還應(yīng)該做好與合同相關(guān)的一系列工作，比如說(shuō)對(duì)合同的單位、簽訂日期、造價(jià)總額等進(jìn)行確認(rèn)，保證合同的科學(xué)性。另外，實(shí)時(shí)掌握工程的付款條件、進(jìn)度等。相關(guān)企業(yè)還應(yīng)該加強(qiáng)企業(yè)員工的全程成本管控意識(shí)，從企業(yè)的角度出發(fā)，對(duì)前期規(guī)劃設(shè)計(jì)成本、資金成本等進(jìn)行考慮，從而加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)成本的管控。相關(guān)管理者應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)目標(biāo)成本的審核力度，加強(qiáng)對(duì)目標(biāo)成本的執(zhí)行情況的監(jiān)督力度。通過(guò)建立系統(tǒng)性的成本管控制度，能夠有效的提升企業(yè)的成本管控水平，從而降低企業(yè)的成本，有效的促進(jìn)企業(yè)的發(fā)展。

四、結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)全程成本管控工作對(duì)于相關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)有重要的意義。在進(jìn)行全程成本管控工作時(shí)，由于該項(xiàng)工作較為復(fù)雜，所涉及的專業(yè)理論較多，因此，需要加大對(duì)該崗位人員的培養(yǎng)力度，提升員工的綜合水平。對(duì)于成本管控工作中所面臨的問(wèn)題，相關(guān)企業(yè)還應(yīng)該結(jié)合自身的實(shí)際發(fā)展?fàn)顩r，通過(guò)制定科學(xué)的措施來(lái)解決問(wèn)題，加強(qiáng)成本管控水平。