房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算的思考

于曉莉 山東天陸新會計師事務(wù)所有限公司

房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的清算與項目成本的控制以及項目收益的實現(xiàn)有關(guān)，這在日益激烈的市場環(huán)境下，為企業(yè)建立競爭優(yōu)勢中所起到的作用至關(guān)重要。因此房地產(chǎn)企業(yè)對清算時間、清算方式要進行科學(xué)合理選擇，合同控稅是企業(yè)降低稅收成本的直接而有效的方法。企業(yè)賬務(wù)、稅務(wù)處理和發(fā)票開具與合同不匹配是導(dǎo)致企業(yè)稅收風(fēng)險的主要原因之一。作為企業(yè)的財務(wù)部門在進行賬務(wù)處理時，一定要查看合同，根據(jù)合同付款、根據(jù)合同要求對方開具并提交發(fā)票，根據(jù)合同進行賬務(wù)處理，否則企業(yè)容易存在涉稅風(fēng)險。發(fā)票流程的管理要進行完善，然后再人員方面要加強其專業(yè)性的配置，以此來為企業(yè)的合理合法地控制稅費創(chuàng)造條件。

一、房地產(chǎn)企業(yè)增值稅的征收方式

現(xiàn)在中國的房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)模式，按規(guī)定是可以采取預(yù)售形式，在取得預(yù)售許可證后，可以在未完工的情況下進行預(yù)售，取得部分預(yù)收款。對于這種類型的預(yù)收款，現(xiàn)行的稅收政策是“先預(yù)征，再清算”，按規(guī)定的預(yù)征率預(yù)征土地增值稅，然后等所開發(fā)的項目達到土地增值稅清算條件后，再對企業(yè)所開發(fā)的項目進行土地增值稅清算，確定應(yīng)該繳納的土地增值稅稅額，向稅務(wù)主管部門去申報辦理，土地增值稅的清算手續(xù)，多退少補，最終補繳完成所開發(fā)項目應(yīng)繳納的土地增值稅稅款。

二、房地產(chǎn)企業(yè)增值稅清算現(xiàn)狀

房地產(chǎn)企業(yè)在土地增值稅清算過程中主要存在兩個方面的問題，一是存在收入不規(guī)范問題，二是成本不規(guī)范問題。

收入不規(guī)范主要體現(xiàn)在納稅籌劃流程不完善，導(dǎo)致收入金額不準確，缺乏規(guī)范的收入票據(jù)，影響最終清算的準確性。

成本不規(guī)范問題主要體現(xiàn)在合同不規(guī)范、發(fā)票不規(guī)范、賬務(wù)處理與合同或發(fā)票不匹配，可扣除項中各二級分類歸集不規(guī)范，虛構(gòu)工程項目，把其他費用納入開發(fā)成本中，導(dǎo)致最終清算時缺乏準確依據(jù)。房地產(chǎn)企業(yè)沒有把成本管控貫穿在整個開發(fā)過程中，從而導(dǎo)致在土增清算環(huán)節(jié)產(chǎn)生損失，并產(chǎn)生稅收風(fēng)險。房地產(chǎn)企業(yè)中專業(yè)人員未能全面分析當前企業(yè)在稅收政策下的土地增值稅納稅籌劃目標及內(nèi)容變化，缺乏對各項目稅收情況的深入了解，從而使房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅清算流程存在漏洞，帶給房地產(chǎn)企業(yè)較大損失。如果清算人員不能及時發(fā)現(xiàn)和處理開發(fā)項目存在的土地增值稅稅收問題，則會容易導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生稅務(wù)預(yù)警，受到稅務(wù)機關(guān)的調(diào)查，影響企業(yè)聲譽[2]。

三、房地產(chǎn)企業(yè)增值稅清算的技巧

（一）全面把控稅收優(yōu)化政策

我們國家使用的是累進計算方式，來對土地增值稅的稅率進行計算，稅率的選擇是根據(jù)不同納稅義務(wù)人的增值率來定。我國的稅法以及土地增值稅相關(guān)的優(yōu)惠政策，對于免稅的具體情形進行了明確的規(guī)定，用普通住宅20%的增值稅來劃分免稅情況，對于超出20%的增值率不能進行免稅。根據(jù)上面的優(yōu)惠政策，企業(yè)可以利用不同稅收籌劃手段，對土地增值稅稅收額度的差別開展稅收籌劃。在增值率臨界點左右，可以通過如制定合理的房價，如調(diào)整不同的材料等方式調(diào)整成本，通過測算把增值稅控制在目標范圍內(nèi)，充分利用稅收優(yōu)惠政策，理清涉及的各種前提條件，對不同籌劃手段下的增值額進行計算對比。

（二）科學(xué)選取清算的時點

現(xiàn)階段我國土地增值稅采用的是預(yù)征的形式，統(tǒng)一確定預(yù)征率，房地產(chǎn)企業(yè)取得房屋預(yù)售條件后，將按照固定的預(yù)征率繳納相應(yīng)資金的土地增值稅，到后期項目如果達到了增值稅清算的條件，我們在遵照相關(guān)規(guī)定對其進行清算。從不同地區(qū)土地增值稅預(yù)征率制度的實施來看，各地區(qū)之間有著不一樣的差異，通常，當我們土地增值稅預(yù)征時，只要發(fā)現(xiàn)應(yīng)繳稅款額度，已經(jīng)遠遠超出清算時的稅款額度，我們必須馬上對其進行清算。另外進行土增清算時的可扣除成本要求是既要有發(fā)票，還要付款，所以清算前必須督促相關(guān)部門催要項目相關(guān)的發(fā)票，及時清理工程款。

（三）充分研究土地增值稅的征稅范疇

企業(yè)在進行地產(chǎn)項目開發(fā)之前，務(wù)必要對國家稅法進行深入研究，對土地增值稅的征稅范圍進行必要的科學(xué)統(tǒng)籌，通過選擇合伙人來減輕稅收負擔。根據(jù)土地增值稅的有關(guān)規(guī)定，對房地產(chǎn)企業(yè)自建房屋免征土地增值稅。房屋建成后出售時，就得按照稅率來繳納相應(yīng)的土地增值稅，房地產(chǎn)企業(yè)可以根據(jù)這個情況來對稅收做出科學(xué)合理的規(guī)劃。稅收可以通過代代建房的形式減少，房地產(chǎn)企業(yè)代建房屋時，將一定的代建費作為人工成本。房屋建設(shè)完成后，如無產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，企業(yè)無須繳納土地增值稅。因此，房地產(chǎn)企業(yè)可以在考慮最終住房使用者的基礎(chǔ)上有選擇地進行開發(fā)，以減少土地增值稅的征稅目的。

（四）合同控稅、票據(jù)控稅方式

合同控稅、票據(jù)控稅是企業(yè)降低稅收成本的直接而有效的方法。土地增值稅中最容易產(chǎn)生稅收風(fēng)險的地方就是企業(yè)賬務(wù)、稅務(wù)處理和發(fā)票開具與合同不匹配。作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一定要在項目的整個開發(fā)過程中貫穿合同、票據(jù)的管理，財務(wù)部門在進行賬務(wù)處理時，一定要仔細核對合同，根據(jù)合同付款、根據(jù)合同要求對方開具并提交發(fā)票，根據(jù)合同進行賬務(wù)處理，否則企業(yè)的賬務(wù)中容易存在涉稅風(fēng)險。

四、結(jié)束語

房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的清算是一項技術(shù)性很強、相對復(fù)雜的工作，土增稅稅負的高低直接影響開發(fā)項目的效益，因此財務(wù)工作中，如何籌劃和管控才能有效地提高房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算的工作質(zhì)量，已逐漸成為財務(wù)人員學(xué)習(xí)和關(guān)注的關(guān)鍵問題之一。合理進行稅務(wù)籌劃，在政策允許的范圍內(nèi)追求利益最大化是每個財務(wù)人員的努力方向。財務(wù)人員在不同的階段進行測算，如項目開工前企業(yè)相關(guān)人員按項目情況估算收入成本進行土增測算；項目執(zhí)行過程中，按項目進展情況對測算方案進行調(diào)整或重新設(shè)計方案；項目竣備前進行預(yù)清算階段等方式，為項目的執(zhí)行提供指導(dǎo)，為領(lǐng)導(dǎo)的決策提供依據(jù)。