關(guān)于X物業(yè)公司成本控制的探討

李箐箐 山西興業(yè)投資控股集團(tuán)有限公司

背景：

根據(jù)原《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》規(guī)定：一級(jí)資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)可以承接各種物業(yè)管理項(xiàng)目，二級(jí)資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)可以承接30萬平方米以下的住宅項(xiàng)目和8萬平方米以下的非住宅項(xiàng)目的物業(yè)管理業(yè)務(wù)，三級(jí)資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)可以承接20萬平方米以下住宅項(xiàng)目和5萬平方米以下的非住宅項(xiàng)目的物業(yè)管理業(yè)務(wù)。

2016年，經(jīng)研究論證，國務(wù)院決定正式取消包括物業(yè)管理師在內(nèi)的67項(xiàng)職業(yè)資格許可和認(rèn)定事項(xiàng)。2017年1月21日，國務(wù)院發(fā)布2017年7號(hào)文件，《國務(wù)院關(guān)于第三批取消中央指定地方實(shí)施行政許可事項(xiàng)的決定》，文件附第12項(xiàng)提到“取消物業(yè)服務(wù)企業(yè)二級(jí)及以下資質(zhì)認(rèn)定”；2017年9月6日的國務(wù)院常務(wù)會(huì)上取消物業(yè)服務(wù)企業(yè)一級(jí)資質(zhì)核定。

自此，物業(yè)行業(yè)進(jìn)入了競爭準(zhǔn)入門檻降低、競爭日益激勵(lì)的新時(shí)期。

面對(duì)取消物業(yè)行業(yè)資質(zhì)的新市場環(huán)境，曾經(jīng)擁有一級(jí)資質(zhì)的X物業(yè)公司，不得不面對(duì)重新分割物業(yè)市場蛋糕的新局面。如果想在新形勢下繼續(xù)生存發(fā)展，至少需要做好兩個(gè)方面：一、繼續(xù)提升物業(yè)服務(wù)品質(zhì)，提高原有的品牌形象；二、加強(qiáng)內(nèi)部管理，提高企業(yè)的經(jīng)營效率，提高企業(yè)的盈利水平。那么，在現(xiàn)有市場份額不變的情況下，這兩個(gè)方面最終的落腳點(diǎn)都將體現(xiàn)在公司的成本控制環(huán)節(jié)。因此，本文將該物業(yè)公司的成本控制作為主要的研究對(duì)象，并對(duì)其進(jìn)行分析與闡述。

一、成本及成本控制

（一）成本的含義

1.廣義理解

從廣義的角度講，成本就是企業(yè)為取得經(jīng)營收入所需耗費(fèi)的全部資源：（1）直接成本，包括生產(chǎn)產(chǎn)品或提供勞務(wù)時(shí)直接發(fā)生的材料費(fèi)、人工費(fèi)及其他費(fèi)用等；（2）制造費(fèi)用，包括車間管理發(fā)生的所有費(fèi)用；（3）期間費(fèi)用，包括銷售部門和管理部門以及研發(fā)部門發(fā)生的所有費(fèi)用，還包括利息支出、匯兌損失、相關(guān)手續(xù)費(fèi)在內(nèi)的財(cái)務(wù)費(fèi)用等。

2.狹義理解

從狹義的角度理解，成本主要是指會(huì)計(jì)核算中的直接成本與制造費(fèi)用，不包括期間費(fèi)用。

（二）成本控制

本文中所指的“成本”為廣義成本，因此成本控制是指通過采取一些有效措施，對(duì)企業(yè)經(jīng)營所發(fā)生的一切費(fèi)用進(jìn)行科學(xué)預(yù)測、監(jiān)督、分析、干預(yù)及評(píng)價(jià)等一系列活動(dòng)，使得企業(yè)在經(jīng)營規(guī)模一定的前提下，資源能夠合理配置，有效降低成本，提高企業(yè)利潤和競爭優(yōu)勢，從而達(dá)到企業(yè)經(jīng)營成果最大化。

（三）成本控制方式

成本控制不僅僅是降低成本，還包括要綜合考慮企業(yè)實(shí)際經(jīng)營情況，合理配置企業(yè)現(xiàn)有資源，通過對(duì)企業(yè)發(fā)生成本的各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行分析，判斷各環(huán)節(jié)成本合理性，找出增加企業(yè)價(jià)值或降低成本的途徑，最終目的是為了提高企業(yè)的盈利能力和行業(yè)綜合競爭力。

二、X物業(yè)公司成本控制目前存在的問題

該物業(yè)公司以居民住宅物業(yè)服務(wù)為主業(yè)，之外還承攬工業(yè)企業(yè)車間、寫字樓、醫(yī)院等多種行業(yè)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目。無論是住宅還是商業(yè)項(xiàng)目，其主要成本包括：人工費(fèi)（包括管理層、基層員工工資及福利費(fèi)以及臨時(shí)勞務(wù)用工費(fèi)用）、公共設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行與維護(hù)費(fèi)、小區(qū)綠化養(yǎng)護(hù)（主要用于服務(wù)范圍內(nèi)公共綠地的養(yǎng)護(hù)與補(bǔ)植補(bǔ)種等費(fèi)用）、管理費(fèi)用、固定資產(chǎn)折舊及業(yè)主同意的其他費(fèi)等。

從目前該公司的經(jīng)營管理現(xiàn)狀來看，成本控制方面存在以下問題：

（一）人工成本所占比例較高

該公司人工成本，占企業(yè)總成本的70%左右，而行業(yè)內(nèi)平均勞務(wù)費(fèi)占比一般為62%，高于行業(yè)8個(gè)百分點(diǎn)。由于物業(yè)行業(yè)屬于勞動(dòng)密集型企業(yè)，人工成本是企業(yè)的主要成本。但由于人工成本的剛性特點(diǎn)以及市場價(jià)格因素，單純靠降低工資標(biāo)準(zhǔn)來縮減成本是不現(xiàn)實(shí)的，需要考慮其他渠道與方式來降低成本。

（二）員工素質(zhì)普遍低下且流動(dòng)頻繁

由于物業(yè)服務(wù)行業(yè)基本以保潔服務(wù)為主，行業(yè)入職門檻較低，對(duì)相關(guān)服務(wù)人員的學(xué)歷、技能要求不高（甚至沒有要求），員工普遍學(xué)歷低，無技能，并且員工的穩(wěn)定性較差。因此，該物業(yè)公司一直處于“人員不斷流失與不斷招聘”的困境中，公司每年都需要投入大量的精力、物力來應(yīng)對(duì)頻繁的人員變動(dòng)。另外，為了保證各物業(yè)項(xiàng)目的服務(wù)品質(zhì)，對(duì)新招聘員工都會(huì)進(jìn)行必要的崗前與在崗培訓(xùn)，而頻繁的員工流動(dòng)必然會(huì)在一定程度上增加公司對(duì)新員工培訓(xùn)成本，從而影響了企業(yè)效益。

（三）成本控制方式粗放，不夠精細(xì)

由于該物業(yè)公司住宅物業(yè)項(xiàng)目所管理的住宅小區(qū)新舊程度不同，既有最近10年修建的新小區(qū)，也有幾十年前修建的老舊小區(qū)。在實(shí)際工作中，該公司按照區(qū)域劃分管理部門，因此，每個(gè)管理部門所轄區(qū)域既有新小區(qū)，也有舊小區(qū)。由于小區(qū)建設(shè)年代不同，管理難度也不同，并且收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)差距也較大（從一平米幾毛到幾元不等），因此各小區(qū)實(shí)際收入成本利潤差別也較大。而從目前的成本核算情況來看，卻只能核算到管理部門，無法進(jìn)一步細(xì)化到各小區(qū)，無法真正了解各小區(qū)真實(shí)的經(jīng)營情況，因此也就無法有針對(duì)性地對(duì)各小區(qū)采取行之有效的成本管理控制措施。

（四）成本控制參與部門少

現(xiàn)該企業(yè)的成本管理工作主要由財(cái)務(wù)部門來負(fù)責(zé)，而有效的成本管理應(yīng)該是一個(gè)系統(tǒng)性工作，應(yīng)由涉及成本費(fèi)用的所有部門都參與其中。如果只有財(cái)務(wù)部門進(jìn)行成本管理，而業(yè)務(wù)部門少參與或不參與，容易使成本管理片面、形式化；在管理過程中也不容易及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題并及時(shí)解決問題。

（五）維修資金使用困難，導(dǎo)致維修成本提高

目前，該物業(yè)公司管理范圍內(nèi)老舊小區(qū)達(dá)50%左右，基礎(chǔ)公共設(shè)施存在不同程度老化現(xiàn)象。按照相關(guān)法律法規(guī)，必須達(dá)到“雙2/3”標(biāo)準(zhǔn)的才可以使用“住宅專項(xiàng)維修資金”，即專有部分占建筑總面積的2/3以上，同意業(yè)主人數(shù)占總?cè)藬?shù)的2/3以上。但按照目前實(shí)際情況來看，維修資金在實(shí)際使用時(shí)往往不能及時(shí)到位，所以物業(yè)公司只能進(jìn)行一些應(yīng)急維修，并不能從根本上解決或根治問題，進(jìn)而也引起業(yè)主對(duì)物業(yè)公司的不滿與投訴。而應(yīng)急維修所需要的資金往往由物業(yè)公司先行墊支，由此也會(huì)增加物業(yè)公司的經(jīng)營成本。

三、解決方案

（一）實(shí)行小區(qū)項(xiàng)目承包制

按照小區(qū)進(jìn)行承包考核，實(shí)行成本費(fèi)用“一攬子”包干（即與項(xiàng)目有關(guān)的所有費(fèi)用，包括人工、材料等一切所需花費(fèi)的全部費(fèi)用），節(jié)約歸己超支自行負(fù)擔(dān)。具體業(yè)務(wù)操作：通過測算，初步了解項(xiàng)目的成本及利潤情況，然后確定公司對(duì)各項(xiàng)目預(yù)期達(dá)到的利潤，通過“既定收入總額減去公司必要利潤”來確定各小區(qū)項(xiàng)目包干費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)。但需要在項(xiàng)目服務(wù)過程中，對(duì)其成本費(fèi)用發(fā)生情況進(jìn)行監(jiān)督、控制與考核，并于年度終了，對(duì)各項(xiàng)目進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)與績效考評(píng)。

（二）將業(yè)主評(píng)價(jià)納入考核指標(biāo)

加強(qiáng)成本控制力度，并不是一味地降低成本，而是在合理降低成本的同時(shí)還要考慮相關(guān)業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。例如，為了節(jié)約人工成本而減少小區(qū)保潔人員數(shù)量，除工作量增加外也變向降低了工資標(biāo)準(zhǔn)，可能會(huì)影響保潔服務(wù)質(zhì)量。因此，為了防止小區(qū)項(xiàng)目承包制因?yàn)闇p少成本支出而降低物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)將客戶評(píng)價(jià)納入小區(qū)項(xiàng)目承包制考評(píng)體系，并對(duì)其權(quán)重及考核內(nèi)容進(jìn)行合理的設(shè)定。

（三）機(jī)械代替人工

在可以實(shí)行機(jī)械清掃的區(qū)域，通過清掃車來代替人工保潔，這樣不僅可以減少人員用工成本，也可以大大降低人員流動(dòng)帶給公司的用工風(fēng)險(xiǎn)。

（四）構(gòu)建全員參與的成本控制體系

為了保證成本控制體系的合理性，可以由財(cái)務(wù)部門牽頭構(gòu)建，但必須由各個(gè)部門共同參與。首先，需要樹立全員參與的思想，提高全員的參與意識(shí)；其次，對(duì)不同崗位職責(zé)的員工進(jìn)行有針對(duì)性地相關(guān)培訓(xùn)，保證公司各個(gè)部門間的成本控制溝通通暢與協(xié)調(diào)；再次，全面分析公司業(yè)務(wù)特點(diǎn)及經(jīng)營情況，制定合理的成本控制目標(biāo)；最后，對(duì)成本控制結(jié)果與目標(biāo)進(jìn)行對(duì)比，分析差異原因，并找出進(jìn)一步優(yōu)化的措施。

（五）制定和完善維修基金的法律制度

相關(guān)部門應(yīng)進(jìn)一步制定和完善維修基金的法律制度，優(yōu)化使用流程，提高使用透明度，加強(qiáng)基金使用監(jiān)管，同時(shí)還需要加大相關(guān)政策的宣傳力度，使業(yè)主了解更多基金使用權(quán)益，真正切實(shí)做到業(yè)主的錢為業(yè)主服務(wù)。

四、結(jié)語

時(shí)代的進(jìn)步與經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，必然會(huì)使一些傳統(tǒng)行業(yè)或行業(yè)中的傳統(tǒng)行為受到?jīng)_擊。而企業(yè)要想在不斷更迭的經(jīng)濟(jì)環(huán)境中持續(xù)發(fā)展，不光要具有危機(jī)意識(shí)，更要具有戰(zhàn)略眼光，必須緊跟時(shí)代發(fā)展的步伐，不斷加強(qiáng)和完善自身，才不至處于被淘汰的境地。