房地產信托投資基金運作模式選擇與風險

洪源淵 陜西省土地工程建設集團有限責任公司銅川分公司

一、前言

通過橫向對比全球房價，可以發現我國部分地區房價價格偏高，房價過高不利于民眾安居樂業，因此政府不斷需求合適的解決方案，希望可以通過抑制房價解決房地產行業內部存在的各種問題。雖然通過政府頒布的各項調控政策，我國房價正在穩步回落，但仍然有很多低收入人群無法承擔這筆高昂的購房款，還在為住房問題而煩惱。在這樣的背景下，推進房地產信托投資基金，強化運作過程中風險控制，實現利用信托投資基金推進房地產行業的發展。

二、房地產信托投資基金運作必要性及風險分析

（一）必要性分析

近些年央行多次加息并上調存款準金率，直接打擊國內各商業銀行的貸款業務，影響到各大行業的貸款，尤其是房地產行業貸款受到嚴格約束。銀行不斷提高貸款門檻，這意味著銀行方面房地產的信貸規模會減少，加上不斷更新行業政策與減少行業融資貸款渠道背景下，直接影響到房地產行業的發展。

要想改善這一情況，房地產行業必然要選擇與運用信托投資基金模式，與傳統銀行貸款相比，雖然房地產信托投資資金成本相對較高，但也會獲得更高的收益。同時，高收益必然伴隨高風險，需要高度重視信托投資基金運作模式的選擇選擇，強化風險控制工作，提高信托投資基金運行的安全性。

（二）基金運作風險

通常情況下，房地產信托投資資金面臨的風險，基金運作過程中這一風險與宏觀經濟、政策法規、法律等存在相關聯系，可以從不同視角進行分析。

1.行業角度分析。房地產信托投資資金從設計、發行到后續運營，任何一個環節都會受到宏觀政策、法律法規等因素影響，能否順利償還本息的現金流要考慮整體情況及市場供需。

2.融資角度分析。房地產項目需要大量資金的支持，如果項目建設受到市場風險影響，或出現經營不良的情況，最常見的問題就是資金鏈斷裂，無法準時償還本息，甚至會誘發其他風險。也就是受到融資方的實力等因素影響。

3.風險控制角度。房地產信托投資資金不夠完善，會對項目后續運營產生影響，同時管理人員的專業水平、委托人的代理關系等都會影響到項目正常運行，造成風險問題的出現。

三、房地產業發展現狀及面臨的問題分析

（一）地產行業正在不斷完善

目前為止，雖然我國房地產企業發展過程中問題不斷，但各級政府和企業對此也在進行積極改進和調控，通過一些列有效舉措，針對房價進行控制。所以，就目前發展而言，我國房地產企業整體前景較為良好。同時，我國政府也根據當前房地產行業發展態勢頒布了相關調控措施，試圖通過有效的引導，對房地產市場發展進行規范，促進房地產行業發展合理化。

另外，雖然貨幣貶值不斷，但是廣大民眾可以通過購置房產的形式對其進行有效抵制，在保障自身資產價值的基礎上，促進我國經濟發展的穩定性以及有效性。最后，針對房地產行業發展進行整頓和完善，也為裝修、家電企業的發展提供保障。

（二）房產價格逐漸趨于合理

關于房產經濟泡沫化發展對于我國國民經濟發展的危害，各級政府和企業已經深有體會。因此，政府部門專門頒布一系列舉措用于房地產價格調控，通過各種手段，盡可能將房地產價格控制在一個合理的、民眾可接受的范圍內。調查顯示，大多數一線城市房價隨著政府調控都開始出現一定程度的回落，房價開始趨于平穩，說明政府的引導在關鍵時刻還是具有一定作用的。

同時，隨著市場泡沫化現象減少，我國房價逐漸趨于平穩狀態，不會出現劇烈浮動，這也為房地產行業穩定發展提供前提。為避免炒房現象發生，政府專門增設房地產二次交易稅，在高額稅費面前，為避免被套牢，炒房團也不得不放棄這一投機取巧的高回報操作。

（三）國家加強房地產的調控

隨著房產經濟的持續發展，我國商品房數量不斷增加。雖然目前為止，我國商品房市場發展尚未達到飽和狀態，但是真正的剛需人群卻在不斷減少，空房率、爛尾樓不斷增加。為保證行地產行業穩定發展，國家對此一定要引起重視，通過相關手段，加強對房地產相關行業的科學調控。

首先，國家需要根據當前房地產行業實際發展，通過各項調控措施，盡可能減少爛尾樓和空房率。其次，加強對低收入人群的關注，通過有效引導和幫助，盡可能提高低收入人群生活質量，如此不僅能加快我國社會主義經濟建設，同時為低收入人群提供一份保障，使他們在走向富裕的同時，也能為我國房地產經濟的發展出一份力。最后，從國家所出臺的各種政策法規中可以發現，在經濟發展過程中，對于民生的關注度不斷提高。可見，我國政府已經在經濟發展和民生問題中做出正確選擇。

四、房地產信托投資基金運作模式分析

（一）組織形式

房地產信托投資基金組織形式主要有兩種：公司型與契約型，兩者最大的不同就是成立法律依據存在差別。前者依托《公司法》成立，本身類似于股份有限公司，資產屬于投資者，由投資者選擇董事會，董事會接著選擇基金管理公司。這一模式下投資者擁有發言與表決基金運作過程中各大事項的權利；后者則是根據《國家信托法》建立的投資基金，這一形式下需要基金管理公司、托管人及投資方三方簽訂信托契約，這一模式下投資者本身不具備管理基金的權利。兩者相比較的話，公司型組織形式有著較大的投資者權利，可以更為有效的保障投資人的權益。

但結合我國行業實際情況，需要選擇契約型基金。主要考慮到以下原因：

我國缺少純粹的投資基金方面的法律，而房地產信托投資基金有著較高的法律要求。當前我國基金投資集中在證券行業，缺少公司型基金。因此，實際中在房地產行業應用缺少成熟環境，實際運用時甚少受到法律約束；同時，我國房地產行業內部管理能力有限，無法滿足公司型基金的要求，存在信息不對稱的問題，造成實際運行時經理人會進行逆向選擇，直接損害投資者的利益。因此，實際中公司型基金會帶來更大的風險問題。

（二）交易方式

房地產信托投資基金交易方式根據基金收益憑證買賣方式及能否贖回分成兩種：開放型交易與封閉型方式。這里的封閉型并不是完全封閉，這是與開放型相對來說的，即：提前確定基金的資本總額及發行數量，發行后規定時間內保持資本總額與發行數量不變；開放型交易方式則與之相反，可以隨時更改變動資本總額與發行數量。國外主要采取開放型交易方式，但我國房地產行業要根據實際情況選擇封閉型，主要考慮到我國資本市場與管理水平不夠成熟。

這是以為受到多方面因素，我國房地產信托投資基金管理人才不足，管理水平不夠完善，管理人需要了解房地產行業、金融行業等內容。加上我國房地產信托投資基金發展面臨著諸多問題，需要選擇封閉型交易方式；我國證券市場并不成熟，造成投資對象流動性不足，投資人贖回時存在問題。封閉型基金則可以隨時贖回，能提高資金的使用效率。因此，實際中其經營效果會顯著高于開放式交易方式。

五、房地產信托投資基金運行時風險控制措施

（一）完善準入機制

市場經濟環境下金融行業占據著重要地位，隨著市場經濟發展速度加快，金融行業要想實現長遠發展，需要對市場融資體系與準入機制進行完善，根據金融市場的實際情況，制定科學合理的制度以滿足金融經濟發展需求，減少投資的盲目性，最大程度降低金融風險損害，實現提高企業經濟效益的目的。通過搭建金融市場準入機制，提高企業進入金融市場的門檻，允許經濟實力雄厚及抵御風險能力強的企業進入市場，通過這種方式保障投資主體的安全性，減少市場風險。

制定準入原則時，嚴格審查各類金融機構與企業的經營活動，從源頭著手保證金融市場的規范性。金融經濟效益風險防范的主要措施就是提高風險防范意識，金融市場內經常出現過渡擔保的情況，不僅會影響到企業抵御風險的能力，還影響到企業內部資金安全。一旦出現資金鏈斷裂的情況，會威脅到企業資金安全，加上需要承擔的互保責任，直接影響到擔保鏈上的其他企業，直接阻礙社會經濟增長。因此，相關部門人員需要提高金融風險意識，進一步保證企業資金的安全。

（二）健全風險監控體系

完善的風險監控體系是規避風險的重要措施，對此，企業需要做好以下幾個方面的工作：第一，根據融資的需要和風險監管的要求，通過構建動態的監管體系，調動企業發展的動力，提升企業對融資工作的認識，從而有效規避融資風險。第二，優化信用評價體系。根據互聯網金融企業的基本情況，結合地區的經濟發展情況，制定規范的體系標準，從而有效評估企業資金的償還能力，健全風險監控體系。

政府部門根據容易導致互聯網金融風險的因素，進行相應的管理，對于存在違規行為的企業需要加強培訓指導，從而提升企業經營的規范性。政府部門作為企業的強大后盾，需要為國際融資保駕護航，加大資金的投入力度，并在相關的基礎上出臺相應的扶持政策，規避此類風險，尤其是對于互聯網金融企業而言，需要進一步加大扶持力度。對信貸監督管理流程進行完善。針對當前平臺借貸過程中存在的隱患和風險，需要通過對信貸操作流程的完善來設置合理的組織和結構，從貸款受理日開始再到最終的貸款發放，一定要嚴格按照操作流程開展，對信貸風險進行嚴加防范。

（三）做好網絡安全防護，有效防范行業風險

防火墻是計算機網絡安全的基礎，也是其重要的防御體系，它主要分為軟件系統和設備兩大部分。為了確保計算機使用過程中網絡安全性，提升其防御能力。相關技術人員一定要確保在計算機系統中防火墻放置位置的合適性，保證防火墻能夠第一時間針對進出網絡的數據包的安全性進行檢測，同時借助網絡安全策略，對發現的非法訪問行為進行及時阻止和處理，避免因為用戶網絡信息庫遭到非法訪問和入侵而導致信息和資料丟失或泄露，全面提升計算機網絡的安全性。

計算機網絡硬件的維護工作，需要充分考慮設備的成本問題，這就需要相關的工作人員及時對硬件設備進行養護，從而延長計算機硬件的使用壽命，擴大綜合效益。在計算機不使用的情況下，需要及時關閉電源，并做好計算機硬件的防潮防水工作，在雷雨天氣應該避免使用計算機，這樣可以減少計算機網絡運行的風險，提升安全性與穩定性。對于計算機網絡系統的應用而言，需要適當添加加密技術和防病毒技術，一方面能夠避免不法分子的入侵，另一方面也能確保用戶的隱私安全。

（四）道德層面的風險控制

當前我國房地產信托投資基金運作模式不成熟，缺少完善的約束與激勵受托人的制度，欠缺限制受托人一方的力度，容易產生道德層面的風險。實際中出現基金管理人私自占有投資基金，并將投資基金的利潤轉移到基金管理公司，直接影響到投資者的效益等。要想規避道德風險，需要強化銀監會等部門的監督管理，嚴格按照法律法規管理。

另外，還需要做好產品架構設計，設計時結合商業銀行等機構意見，監督信托計劃，提高約束受托人的約束力。

六、結語

綜上所述，房地產信托投資基金經過數年發展，憑借自身優勢在房地產行業中得到廣泛應用。通過合理運用信托投資基金模式，既能豐富房地產行業的融資渠道，又能拓寬收益獲取渠道。我國房地產信托投資資金運用時，需要考慮自身實際情況，結合融資情況選擇合適的運作模式，實現推進基金長遠發展的目的。同時，房地產信托投資基金實際運行時，需要強化風險控制，降低風險事件發生的可能，推進房地產行業可持續健康發展。