房地產(chǎn)信托投資基金運(yùn)作模式選擇與風(fēng)險(xiǎn)

洪源淵 陜西省土地工程建設(shè)集團(tuán)有限責(zé)任公司銅川分公司

一、前言

通過橫向?qū)Ρ热蚍績(jī)r(jià)，可以發(fā)現(xiàn)我國(guó)部分地區(qū)房?jī)r(jià)價(jià)格偏高，房?jī)r(jià)過高不利于民眾安居樂業(yè)，因此政府不斷需求合適的解決方案，希望可以通過抑制房?jī)r(jià)解決房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部存在的各種問題。雖然通過政府頒布的各項(xiàng)調(diào)控政策，我國(guó)房?jī)r(jià)正在穩(wěn)步回落，但仍然有很多低收入人群無法承擔(dān)這筆高昂的購(gòu)房款，還在為住房問題而煩惱。在這樣的背景下，推進(jìn)房地產(chǎn)信托投資基金，強(qiáng)化運(yùn)作過程中風(fēng)險(xiǎn)控制，實(shí)現(xiàn)利用信托投資基金推進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。

二、房地產(chǎn)信托投資基金運(yùn)作必要性及風(fēng)險(xiǎn)分析

（一）必要性分析

近些年央行多次加息并上調(diào)存款準(zhǔn)金率，直接打擊國(guó)內(nèi)各商業(yè)銀行的貸款業(yè)務(wù)，影響到各大行業(yè)的貸款，尤其是房地產(chǎn)行業(yè)貸款受到嚴(yán)格約束。銀行不斷提高貸款門檻，這意味著銀行方面房地產(chǎn)的信貸規(guī)模會(huì)減少，加上不斷更新行業(yè)政策與減少行業(yè)融資貸款渠道背景下，直接影響到房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。

要想改善這一情況，房地產(chǎn)行業(yè)必然要選擇與運(yùn)用信托投資基金模式，與傳統(tǒng)銀行貸款相比，雖然房地產(chǎn)信托投資資金成本相對(duì)較高，但也會(huì)獲得更高的收益。同時(shí)，高收益必然伴隨高風(fēng)險(xiǎn)，需要高度重視信托投資基金運(yùn)作模式的選擇選擇，強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)控制工作，提高信托投資基金運(yùn)行的安全性。

（二）基金運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)

通常情況下，房地產(chǎn)信托投資資金面臨的風(fēng)險(xiǎn)，基金運(yùn)作過程中這一風(fēng)險(xiǎn)與宏觀經(jīng)濟(jì)、政策法規(guī)、法律等存在相關(guān)聯(lián)系，可以從不同視角進(jìn)行分析。

1.行業(yè)角度分析。房地產(chǎn)信托投資資金從設(shè)計(jì)、發(fā)行到后續(xù)運(yùn)營(yíng)，任何一個(gè)環(huán)節(jié)都會(huì)受到宏觀政策、法律法規(guī)等因素影響，能否順利償還本息的現(xiàn)金流要考慮整體情況及市場(chǎng)供需。

2.融資角度分析。房地產(chǎn)項(xiàng)目需要大量資金的支持，如果項(xiàng)目建設(shè)受到市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)影響，或出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)不良的情況，最常見的問題就是資金鏈斷裂，無法準(zhǔn)時(shí)償還本息，甚至?xí)T發(fā)其他風(fēng)險(xiǎn)。也就是受到融資方的實(shí)力等因素影響。

3.風(fēng)險(xiǎn)控制角度。房地產(chǎn)信托投資資金不夠完善，會(huì)對(duì)項(xiàng)目后續(xù)運(yùn)營(yíng)產(chǎn)生影響，同時(shí)管理人員的專業(yè)水平、委托人的代理關(guān)系等都會(huì)影響到項(xiàng)目正常運(yùn)行，造成風(fēng)險(xiǎn)問題的出現(xiàn)。

三、房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及面臨的問題分析

（一）地產(chǎn)行業(yè)正在不斷完善

目前為止，雖然我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展過程中問題不斷，但各級(jí)政府和企業(yè)對(duì)此也在進(jìn)行積極改進(jìn)和調(diào)控，通過一些列有效舉措，針對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行控制。所以，就目前發(fā)展而言，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)整體前景較為良好。同時(shí)，我國(guó)政府也根據(jù)當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展態(tài)勢(shì)頒布了相關(guān)調(diào)控措施，試圖通過有效的引導(dǎo)，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展進(jìn)行規(guī)范，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展合理化。

另外，雖然貨幣貶值不斷，但是廣大民眾可以通過購(gòu)置房產(chǎn)的形式對(duì)其進(jìn)行有效抵制，在保障自身資產(chǎn)價(jià)值的基礎(chǔ)上，促進(jìn)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的穩(wěn)定性以及有效性。最后，針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展進(jìn)行整頓和完善，也為裝修、家電企業(yè)的發(fā)展提供保障。

（二）房產(chǎn)價(jià)格逐漸趨于合理

關(guān)于房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫化發(fā)展對(duì)于我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的危害，各級(jí)政府和企業(yè)已經(jīng)深有體會(huì)。因此，政府部門專門頒布一系列舉措用于房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控，通過各種手段，盡可能將房地產(chǎn)價(jià)格控制在一個(gè)合理的、民眾可接受的范圍內(nèi)。調(diào)查顯示，大多數(shù)一線城市房?jī)r(jià)隨著政府調(diào)控都開始出現(xiàn)一定程度的回落，房?jī)r(jià)開始趨于平穩(wěn)，說明政府的引導(dǎo)在關(guān)鍵時(shí)刻還是具有一定作用的。

同時(shí)，隨著市場(chǎng)泡沫化現(xiàn)象減少，我國(guó)房?jī)r(jià)逐漸趨于平穩(wěn)狀態(tài)，不會(huì)出現(xiàn)劇烈浮動(dòng)，這也為房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定發(fā)展提供前提。為避免炒房現(xiàn)象發(fā)生，政府專門增設(shè)房地產(chǎn)二次交易稅，在高額稅費(fèi)面前，為避免被套牢，炒房團(tuán)也不得不放棄這一投機(jī)取巧的高回報(bào)操作。

（三）國(guó)家加強(qiáng)房地產(chǎn)的調(diào)控

隨著房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，我國(guó)商品房數(shù)量不斷增加。雖然目前為止，我國(guó)商品房市場(chǎng)發(fā)展尚未達(dá)到飽和狀態(tài)，但是真正的剛需人群卻在不斷減少，空房率、爛尾樓不斷增加。為保證行地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定發(fā)展，國(guó)家對(duì)此一定要引起重視，通過相關(guān)手段，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)的科學(xué)調(diào)控。

首先，國(guó)家需要根據(jù)當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)際發(fā)展，通過各項(xiàng)調(diào)控措施，盡可能減少爛尾樓和空房率。其次，加強(qiáng)對(duì)低收入人群的關(guān)注，通過有效引導(dǎo)和幫助，盡可能提高低收入人群生活質(zhì)量，如此不僅能加快我國(guó)社會(huì)主義經(jīng)濟(jì)建設(shè)，同時(shí)為低收入人群提供一份保障，使他們?cè)谧呦蚋辉５耐瑫r(shí)，也能為我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展出一份力。最后，從國(guó)家所出臺(tái)的各種政策法規(guī)中可以發(fā)現(xiàn)，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中，對(duì)于民生的關(guān)注度不斷提高。可見，我國(guó)政府已經(jīng)在經(jīng)濟(jì)發(fā)展和民生問題中做出正確選擇。

四、房地產(chǎn)信托投資基金運(yùn)作模式分析

（一）組織形式

房地產(chǎn)信托投資基金組織形式主要有兩種：公司型與契約型，兩者最大的不同就是成立法律依據(jù)存在差別。前者依托《公司法》成立，本身類似于股份有限公司，資產(chǎn)屬于投資者，由投資者選擇董事會(huì)，董事會(huì)接著選擇基金管理公司。這一模式下投資者擁有發(fā)言與表決基金運(yùn)作過程中各大事項(xiàng)的權(quán)利；后者則是根據(jù)《國(guó)家信托法》建立的投資基金，這一形式下需要基金管理公司、托管人及投資方三方簽訂信托契約，這一模式下投資者本身不具備管理基金的權(quán)利。兩者相比較的話，公司型組織形式有著較大的投資者權(quán)利，可以更為有效的保障投資人的權(quán)益。

但結(jié)合我國(guó)行業(yè)實(shí)際情況，需要選擇契約型基金。主要考慮到以下原因：

我國(guó)缺少純粹的投資基金方面的法律，而房地產(chǎn)信托投資基金有著較高的法律要求。當(dāng)前我國(guó)基金投資集中在證券行業(yè)，缺少公司型基金。因此，實(shí)際中在房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)用缺少成熟環(huán)境，實(shí)際運(yùn)用時(shí)甚少受到法律約束；同時(shí)，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部管理能力有限，無法滿足公司型基金的要求，存在信息不對(duì)稱的問題，造成實(shí)際運(yùn)行時(shí)經(jīng)理人會(huì)進(jìn)行逆向選擇，直接損害投資者的利益。因此，實(shí)際中公司型基金會(huì)帶來更大的風(fēng)險(xiǎn)問題。

（二）交易方式

房地產(chǎn)信托投資基金交易方式根據(jù)基金收益憑證買賣方式及能否贖回分成兩種：開放型交易與封閉型方式。這里的封閉型并不是完全封閉，這是與開放型相對(duì)來說的，即：提前確定基金的資本總額及發(fā)行數(shù)量，發(fā)行后規(guī)定時(shí)間內(nèi)保持資本總額與發(fā)行數(shù)量不變；開放型交易方式則與之相反，可以隨時(shí)更改變動(dòng)資本總額與發(fā)行數(shù)量。國(guó)外主要采取開放型交易方式，但我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)要根據(jù)實(shí)際情況選擇封閉型，主要考慮到我國(guó)資本市場(chǎng)與管理水平不夠成熟。

這是以為受到多方面因素，我國(guó)房地產(chǎn)信托投資基金管理人才不足，管理水平不夠完善，管理人需要了解房地產(chǎn)行業(yè)、金融行業(yè)等內(nèi)容。加上我國(guó)房地產(chǎn)信托投資基金發(fā)展面臨著諸多問題，需要選擇封閉型交易方式；我國(guó)證券市場(chǎng)并不成熟，造成投資對(duì)象流動(dòng)性不足，投資人贖回時(shí)存在問題。封閉型基金則可以隨時(shí)贖回，能提高資金的使用效率。因此，實(shí)際中其經(jīng)營(yíng)效果會(huì)顯著高于開放式交易方式。

五、房地產(chǎn)信托投資基金運(yùn)行時(shí)風(fēng)險(xiǎn)控制措施

（一）完善準(zhǔn)入機(jī)制

市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境下金融行業(yè)占據(jù)著重要地位，隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度加快，金融行業(yè)要想實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，需要對(duì)市場(chǎng)融資體系與準(zhǔn)入機(jī)制進(jìn)行完善，根據(jù)金融市場(chǎng)的實(shí)際情況，制定科學(xué)合理的制度以滿足金融經(jīng)濟(jì)發(fā)展需求，減少投資的盲目性，最大程度降低金融風(fēng)險(xiǎn)損害，實(shí)現(xiàn)提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的目的。通過搭建金融市場(chǎng)準(zhǔn)入機(jī)制，提高企業(yè)進(jìn)入金融市場(chǎng)的門檻，允許經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚及抵御風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)的企業(yè)進(jìn)入市場(chǎng)，通過這種方式保障投資主體的安全性，減少市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

制定準(zhǔn)入原則時(shí)，嚴(yán)格審查各類金融機(jī)構(gòu)與企業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，從源頭著手保證金融市場(chǎng)的規(guī)范性。金融經(jīng)濟(jì)效益風(fēng)險(xiǎn)防范的主要措施就是提高風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)，金融市場(chǎng)內(nèi)經(jīng)常出現(xiàn)過渡擔(dān)保的情況，不僅會(huì)影響到企業(yè)抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力，還影響到企業(yè)內(nèi)部資金安全。一旦出現(xiàn)資金鏈斷裂的情況，會(huì)威脅到企業(yè)資金安全，加上需要承擔(dān)的互保責(zé)任，直接影響到擔(dān)保鏈上的其他企業(yè)，直接阻礙社會(huì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。因此，相關(guān)部門人員需要提高金融風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，進(jìn)一步保證企業(yè)資金的安全。

（二）健全風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控體系

完善的風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控體系是規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的重要措施，對(duì)此，企業(yè)需要做好以下幾個(gè)方面的工作：第一，根據(jù)融資的需要和風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)管的要求，通過構(gòu)建動(dòng)態(tài)的監(jiān)管體系，調(diào)動(dòng)企業(yè)發(fā)展的動(dòng)力，提升企業(yè)對(duì)融資工作的認(rèn)識(shí)，從而有效規(guī)避融資風(fēng)險(xiǎn)。第二，優(yōu)化信用評(píng)價(jià)體系。根據(jù)互聯(lián)網(wǎng)金融企業(yè)的基本情況，結(jié)合地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況，制定規(guī)范的體系標(biāo)準(zhǔn)，從而有效評(píng)估企業(yè)資金的償還能力，健全風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控體系。

政府部門根據(jù)容易導(dǎo)致互聯(lián)網(wǎng)金融風(fēng)險(xiǎn)的因素，進(jìn)行相應(yīng)的管理，對(duì)于存在違規(guī)行為的企業(yè)需要加強(qiáng)培訓(xùn)指導(dǎo)，從而提升企業(yè)經(jīng)營(yíng)的規(guī)范性。政府部門作為企業(yè)的強(qiáng)大后盾，需要為國(guó)際融資保駕護(hù)航，加大資金的投入力度，并在相關(guān)的基礎(chǔ)上出臺(tái)相應(yīng)的扶持政策，規(guī)避此類風(fēng)險(xiǎn)，尤其是對(duì)于互聯(lián)網(wǎng)金融企業(yè)而言，需要進(jìn)一步加大扶持力度。對(duì)信貸監(jiān)督管理流程進(jìn)行完善。針對(duì)當(dāng)前平臺(tái)借貸過程中存在的隱患和風(fēng)險(xiǎn)，需要通過對(duì)信貸操作流程的完善來設(shè)置合理的組織和結(jié)構(gòu)，從貸款受理日開始再到最終的貸款發(fā)放，一定要嚴(yán)格按照操作流程開展，對(duì)信貸風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行嚴(yán)加防范。

（三）做好網(wǎng)絡(luò)安全防護(hù)，有效防范行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)

防火墻是計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)安全的基礎(chǔ)，也是其重要的防御體系，它主要分為軟件系統(tǒng)和設(shè)備兩大部分。為了確保計(jì)算機(jī)使用過程中網(wǎng)絡(luò)安全性，提升其防御能力。相關(guān)技術(shù)人員一定要確保在計(jì)算機(jī)系統(tǒng)中防火墻放置位置的合適性，保證防火墻能夠第一時(shí)間針對(duì)進(jìn)出網(wǎng)絡(luò)的數(shù)據(jù)包的安全性進(jìn)行檢測(cè)，同時(shí)借助網(wǎng)絡(luò)安全策略，對(duì)發(fā)現(xiàn)的非法訪問行為進(jìn)行及時(shí)阻止和處理，避免因?yàn)橛脩艟W(wǎng)絡(luò)信息庫(kù)遭到非法訪問和入侵而導(dǎo)致信息和資料丟失或泄露，全面提升計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)的安全性。

計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)硬件的維護(hù)工作，需要充分考慮設(shè)備的成本問題，這就需要相關(guān)的工作人員及時(shí)對(duì)硬件設(shè)備進(jìn)行養(yǎng)護(hù)，從而延長(zhǎng)計(jì)算機(jī)硬件的使用壽命，擴(kuò)大綜合效益。在計(jì)算機(jī)不使用的情況下，需要及時(shí)關(guān)閉電源，并做好計(jì)算機(jī)硬件的防潮防水工作，在雷雨天氣應(yīng)該避免使用計(jì)算機(jī)，這樣可以減少計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)運(yùn)行的風(fēng)險(xiǎn)，提升安全性與穩(wěn)定性。對(duì)于計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)的應(yīng)用而言，需要適當(dāng)添加加密技術(shù)和防病毒技術(shù)，一方面能夠避免不法分子的入侵，另一方面也能確保用戶的隱私安全。

（四）道德層面的風(fēng)險(xiǎn)控制

當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)信托投資基金運(yùn)作模式不成熟，缺少完善的約束與激勵(lì)受托人的制度，欠缺限制受托人一方的力度，容易產(chǎn)生道德層面的風(fēng)險(xiǎn)。實(shí)際中出現(xiàn)基金管理人私自占有投資基金，并將投資基金的利潤(rùn)轉(zhuǎn)移到基金管理公司，直接影響到投資者的效益等。要想規(guī)避道德風(fēng)險(xiǎn)，需要強(qiáng)化銀監(jiān)會(huì)等部門的監(jiān)督管理，嚴(yán)格按照法律法規(guī)管理。

另外，還需要做好產(chǎn)品架構(gòu)設(shè)計(jì)，設(shè)計(jì)時(shí)結(jié)合商業(yè)銀行等機(jī)構(gòu)意見，監(jiān)督信托計(jì)劃，提高約束受托人的約束力。

六、結(jié)語

綜上所述，房地產(chǎn)信托投資基金經(jīng)過數(shù)年發(fā)展，憑借自身優(yōu)勢(shì)在房地產(chǎn)行業(yè)中得到廣泛應(yīng)用。通過合理運(yùn)用信托投資基金模式，既能豐富房地產(chǎn)行業(yè)的融資渠道，又能拓寬收益獲取渠道。我國(guó)房地產(chǎn)信托投資資金運(yùn)用時(shí)，需要考慮自身實(shí)際情況，結(jié)合融資情況選擇合適的運(yùn)作模式，實(shí)現(xiàn)推進(jìn)基金長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的目的。同時(shí)，房地產(chǎn)信托投資基金實(shí)際運(yùn)行時(shí)，需要強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)控制，降低風(fēng)險(xiǎn)事件發(fā)生的可能，推進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)可持續(xù)健康發(fā)展。