中國大城市保障房住區的“適老性”及其空間優化研究*
——以武漢市為例

趙 捷 李志剛 ZHAO Jie, LI Zhigang

0 引言

進入21世紀，我國老齡化趨勢明顯，老齡人口占比逐年遞增。根據全國第六次人口普查數據，我國65歲及以上人口占比已超過8.87%。至2019年，我國65歲及以上人口占比達12.6%，已逼近“老齡社會”的老齡人占比（14%）。《中國人口老齡化發展趨勢預測研究報告》認為，我國2020年老齡化水平將達到17.7%，進入加速老齡化階段。

然而，我國城市建成環境建設規范中專門針對老年人的硬性規范、軟性關懷均比較缺乏，老齡化人群的空間需求與城市養老環境供給之間的矛盾愈發凸顯[1]。住區是老齡化人群活動頻率最高、解決各項生活需求最多的空間單元[2]，其老齡化友好程度直接影響該問題的解決[3]。同時，由于我國機構化養老模式尚待完善，加上傳統觀念牽制及部分老年人經濟實力有限，居家養老成為較普遍的養老方式[4]。因此，提升住區的“適老性”，為老齡人群提供更為安全、舒適、合理、適宜的住區空間，成為重要的研究主題[5-6]。

其中，大城市保障房住區的適老性問題更是亟待解決的難題。這些大型保障房住區多具有“建設年代早，選址偏遠，低收入群體集聚，老齡化程度高”的特點，其建成年代多集中于1980年代，選址多位于城市近郊區，長期面臨居住建筑老化、室內無障礙設計不佳、公共服務設施尤其是社區級醫療衛生設施缺乏、綠化及公共活動空間缺失、連續性步行環境較差、生活出行不便、居住區內適老性服務極度欠缺等問題。聚居其中的老齡化人群遷移可能性較低，在住區及周邊短距離范圍內的活動頻率顯著高于住區外，部分住區空巢老人問題明顯，住區內適老性空間匱乏，老齡化群體對居住環境的訴求長期無法得到滿足。這些都導致老齡化群體幸福感偏低、舒適感缺失、生活狀態消極低迷等問題。

為此，本文以武漢為例，在深入考察大型保障房住區老齡化人群需求的基礎上，從硬環境、軟指標等方面入手，揭示住區居住空間的“適老性”現狀及問題，為優化大型保障房住區“適老性”居住環境提供途徑及方法，以此服務于我國城市的老年友好社區建設。本文首先對適老性居住空間的內涵和特征進行探討。在此基礎上結合國內外已有相關研究及其發展趨勢，建立適老性居住空間的評價指標體系。文章將對案例地武漢的典型保障房住區及其適老性予以實證和評價。最后，得出大城市保障房住區空間的優化對策與結論。

1 適老性居住空間的內涵及特征

1.1 適老性居住空間的概念及內涵

世界衛生組織（WHO）在2007年發布的《全球老年友好型城市：指南》（Global Agefriendly Cities: A Guide）中定義了“老年友好城市”，強調此類城市應具備多樣化、全覆蓋的適老性居住空間[7]，并對老年友好城市的評價指標進行了詳細劃分，尤其關注室外空間與建筑空間指標[8-10]。其中，無障礙人行通道設計，公共交通、軌道交通全覆蓋，社區公園老齡化設施完善，多層級醫療衛生服務設施構建等高頻指標要素是建設老年友好城市的關鍵。

西方國家的老齡化進程較快，養老模式的社會化程度較高[11-12]。1960年代，美國嘗試構建適老性住宅+配套社區的“可自理老人”社區養老模式[13-14]和“持續性照料退休社區”（CCRC，Continuing Care Retirement Communities） 等 養 老 模 式[15]。1970年 代中期，日本在CCRC的基礎上，在社區內部積極引入年輕勞動力[16]，促進不同年齡段群體之間的交互式服務，以提升多代共生下的社區活力[17]723。1990年代，德國從護理理念、建筑設計理念和環境理念3個層面提出社區養老的“比勒費爾德”模式[18]，注重既有社區的改造完善[19]，為老年人居住社區提供系統化服務[20]和適宜性環境[21]。同一時期，美國退休者聯盟（AARP: American Association of Retired Persons）、全國地區老年人聯盟（N4A:National Association of Area Agencies on Aging）、家庭照顧政策研究中心（CHCPR:Center for Home Care Policy and Research）等機構都針對城市老齡化人群的需求展開過大量研究，形成了老年人需求和城市環境的互動評估導則。導則涵蓋公共交通覆蓋率、機動車駕停便利度、公共步行空間塑造；住宅、購物和休閑小空間補改；公共服務設施和管理服務完善等內容及要素。其中，致力于適老性社區建設的CHCPR提出的主要評估框架包括：老年人基本生理需求、老年人身心健康及幸福感、老年人的獨立生活環境、老年人的社會活動及公眾參與。2006年，澳大利亞地方政府聯 盟（ALGA: Australian Local Government Association）發布了適老性城市環境建設的規劃導則，主要強調老齡人的步行環境塑造和出行方式的多樣，以及增加適老性住宅供給量，增強適老性住宅質量等。同時，英國的“終生社區”和法國的“健康老化”理念越來越深入人心，重點關注適老性社區中的社區服務及服務可達性[22]。在此基礎上，學者們對老齡人生理、心理的變化進行了系統研究[23-24]，圍繞社區居住環境設施、建筑平面布局和社區養老服務等各方面制定適老性標準，并在實踐中予以修正，形成諸多“適老性”空間評價體系和空間改善模式[25]。其中，具有代表性的案例包括新加坡樂齡農莊、芬蘭波蒂拉老年人與殘疾人之家[26]、西班牙豐希羅拉老人住房[27]等。但是，大部分社區養老改造或提升集中在住宅建筑的無障礙設計、養老設施的短距離可達和養老服務運營等方面[28-29]，對社區居住空間環境的整體適老性規劃及設計涉及較少[30]。同時，西方國家的養老模式往往與資本運作、商業機構掛鉤，其養老模式和環境改造受到較多限制[17]724，[31]。

我國的適老性住區研究起步較晚。2016年住建部發布新的國家標準《老年人居住建筑設計規范GB50340-2016》，對老年人居住建筑及住區環境的各項設施進行了原則性規定，各省市在此基礎上衍生出一系列養老設施專項規劃。近年來，我國學者們從城鄉規劃學、社會學、心理學等領域對住區適老性空間開展了大量研究[32-33]。例如，有學者從環境行為學入手[34]，聚焦既有老舊小區的公共空間適老性改造，強調室內外建筑空間的精細化建設可以有效提升住區空間環境的適老性[35]618。也有學者構建了住區居住空間的適老性評價體系[36-37]，涵蓋社區配套設施、社區公共環境、社區養老型住宅、社區養老服務、管理運營等一級指標分項，探討了社區老年活動滿意度、社區醫療機構方便程度、生活服務機構滿足需要的程度和道路交通安全滿意度等多方面問題，并采用了基于調研的指標相關性系數法和數據直接映射法互為補充[38-39]。目前國內多數已有研究主要聚焦于正常家庭或商品房住區中的老年群體[35]608，對低收入、邊緣化老齡人口的關注仍顯不足。現有實證研究包括，戰越[40]對哈爾濱棚戶區的適老性空間改造進行調查，從生理需求、心理需求和精神需求3個方面構建了需求層次下的老年人活動空間供給，朱小雷等[41]對深圳經適房的室內平面布局開展實證研究，詳細設計適宜經適房的老齡化戶型，吳曉萍[42]認為大規模郊區化的養老社區建設并不能解決老齡人口的養老問題等。總體上，已有文獻對武漢等中部城市的深入研究偏少，對早期在大城市近郊區建設的大型保障房住區的關注不夠，亟待對此類雙重邊緣化（老齡化、低收入群體聚居）空間予以更多關注[43]。因此，本文將聚焦大型保障房住區居住空間的“適老性”問題，探索其空間的優化對策及關鍵。

1.2 優化大規模保障房住區適老性的意義及重點

隨著2008年國務院出臺加大保障性住房建設力度的政策，我國已經全面進入保障性住房建設“加速跑”階段。保障房建設初期解決了城市內大部分低收入居民的居住問題，但隨著社會階層分化和空間分異的加劇，已建成的保障房住區的空間問題正逐步凸顯[44-45]，尤其是部分低收入群體的老齡化問題嚴重，生活習慣與需求的改變，以及住區建成環境已無法滿足其需求。例如，“居家養老”模式需要較為完備的社區保障體系，包括滿足老年人健身的活動場地、方便老年人看病并能提供日常醫療護理的社區醫療機構、提供臨時照顧服務的托老所，以及提供日常餐飲和家政服務等。此外，大范圍、高標準的保障房住區空間重建不切實際[46]。因此，大規模保障性住房居住空間的適老性優化意義顯得尤為重要。第一，解決老齡化居民的居家養老需求。因大型保障房住區老齡化人群的流動性低，難以自主改變住區環境或提升住區養老品質，政府或規劃、設計的直接干預對實現適老性具有重大意義。第二，探索“微改造”理念下的適老性改造。實現精細化的空間改造與提升，有層次、有步驟地提升居住空間適老性水平，滿足弱勢群體的空間需求。這已經成為保障房住區治理的重要組成部分。

就關注要點而言，其改造重點主要包括以下幾個方面：第一，滿足弱勢老齡人群的“最優先需求”。弱勢老齡化人群的生活需求不盡相同，居住空間供給及設施配置無法做到“面面俱到”，因而必須“重點突出”，在不同層面滿足弱勢老齡人群的“最優先需求”。第二，探索大型保障房住區居家養老模式創新。部分大型保障房區位條件有限，但租金低廉，住區環境簡單，物業管理自治，鄰里交往相對緊密，可積極嘗試引入“代際互助”的養老模式，將其融入社區治理，探索養老新模式，并以此改善養老環境。

2 保障房住區的適老性評價指標體系

2.1 評價指標體系與指標選取

基于大規模保障房住區的建設特點（偏遠）和居民特性（流動性差），一級評價指標以住區空間環境及配套設施為主，兼顧養老型住宅的建筑和養老管理與服務。各一級指標被劃分為多個模塊，表征老齡群體的多重需求。為實現分層次、分階段、緊扣重點的適老性改造策略，將空間環境、配套設施和住宅建筑等硬環境分為安全模塊、健康模塊、舒適模塊、可達模塊和便利模塊等方面，將養老服務分為治理模塊和配套模塊。在明確一級指標的基礎上，綜合國內外已有評價指標、法規及文獻資料，進一步確定二級指標[47]。

具體而言：

（1）住區空間環境：包括住區內外的道路交通體系、公共活動空間、景觀環境、內部及周邊商業設施、醫療衛生設施、生活服務設施、文化休閑體育設施、教育設施、養老福利設施等方面。

（2）住區養老建筑：包括住宅套內空間適老性設計、建筑熱舒適性、通風采光、日照隔音、住宅公共空間無障礙設計、住宅傷害防控設計及設備配置等方面。

（3）住區養老服務：包括社區業主自治的老年服務、社區中心管理和社區志愿者服務，以及街道及社區老年服務機構、醫療服務機構和物業管理機構等方面的管理與服務水平。

在此基礎上，確定三級指標，對住區適老性的規劃設計和管理服務等具體方面進行全面覆蓋（見圖1）。

2.2 評價方法

圍繞住區適老性問題展開調研，具體涵蓋3方面問題: 首先是個體特征，如年齡、性別、婚姻狀況、收入、健康狀況、養老模式等；其次是老齡化群體對當前居住環境的主觀評價。調研采用10分制評分標準，1分為“環境極差”和“根本不需要”，10分為“環境極佳”和“最為需要”。調研對象主要針對大型保障房住區內60歲以上的居民展開。在獲得問卷調查回復后，整理無效調研問卷，通過SPSS 對調研數據進行統計分析，包括描述性分析（中心勢測量）、相關系數分析和非參數檢驗。采用相關系數分析明確住區養老與各一級指標模塊間是否相關，相關度如何；并進行非參數檢驗，通過Kolmogorov-Smirnov檢驗評估分數是否遵循正態分布，以確定被調查者的住房環境評分是否因年齡和性別等變量而存在差異。

3 武漢市典型保障房住區適老性居住空間評價

3.1 典型住區的選取

武漢市于1994年開始興建保障房，通過分析住區空間分布的“隔離系數”，可見其發展經歷了微隔離（1994—2006年）、加速隔離（2006—2010年）和緩速融合（2010年至今）3個階段。近期新開展的保障房住區選址和建設進行了一定程度的調整，降低了大規模邊緣化集聚的問題。近10年的武漢市保障性住房建設可進一步分為兩個階段。第一階段（2010—2015年），武漢市保障性住房建設以小規模分散化模式為主，單個項目建設規模超過1 000套的保障性住房比例低于34%，超過2 000套的比例低于15%。第二階段（2015年至今），超過1 000套的比例下降至25%，超過2 000套的比例低于10%。其中，2010—2015年，武漢市保障性住房一環線內建設占比約為8.34%，一環線至三環線內占比為57.93%，三環線沿線及三環線外保障房建設占比為33.73%。2015年后，由于大部分保障性住房為棚戶區改造，一環至三環線間的保障房建設占比大幅增加至73.29%，三環外新建保障性住房占比減至22.91%。由此可見，近年來武漢市保障性住房區位分布以二環線沿線及二環線三環線內為主，主要建設區域以洪山區、江岸區、硚口區為主（見圖2）。

圖1 大型保障房住區居住空間適老性評價指標Fig.1 The "elderly friendly" evaluation index for large scale affordable housing estates

圖2 2010—2019年武漢市保障性住房空間分布（單位：套）Fig.2 The spatial distribution of affordable housing in Wuhan from 2010 to 2019（units）

通過“社區網格人口普查數據”可初步估算各住區的老齡化人口規模。相對而言，經濟適用房和動遷安置房中的老齡化人群占比較高。因此，本文選取建成于近10年，位于武漢市三環沿線或三環以外，建成套數超過2 000套，老齡化人口比例超過15%，住區內外環境明顯具備近郊大規模保障性住房特點的典型社區“青菱城市花園”和“七星天興花園”為研究對象（見圖3），對居住其內的老齡化人群展開問卷調研、訪談，以及實地調查。

3.2 適老性評價

圖3 青菱城市花園及七星天興花園區位圖Fig.3 Location of two large scale affordable housing estates, Qingling City Garden and Qixing Tianxing Garden

本次調研共發放問卷300份，其中有效問卷268份。經統計可知，本次調研老年人口樣本中60—65歲的老齡人口占比最高，達57%，80歲及以上的老齡人口占比最低，為4%；收入低于1 000元/月的老齡人口占比約為40%，1 000—2 000元/月的占比約為53%；獨居老齡人口占比為34%，與配偶同居老齡人口占比為47%，與子女共同居住老齡人口占比為19%。其中，70歲以上老年人由于健康狀況不佳，非必要性出門意愿降低，更希望能與子女共同生活。樣本中需要長期服藥的慢性病（如高血壓、冠心病、糖尿病等）老齡人口占比為86.8%，47.4%的老年人的行動需借助外力幫助（如輪椅、拐杖或攙扶）；因急病入院治療小于等于1次/年的老齡人口占比為73.1%，2—3次/年的老齡人口占比為25.7%（見圖4）。

表1 大規模保障房住區“適老”環境需求與一級指標相關系數Tab.1 The correlation coefficient between the environmental demand of large scale affordable housing estates and the first-class index

圖4 老齡人口樣本結構分析圖Fig.4 Analysis of the sample aging population structure

統計大規模保障房住區適老性評價指標體系中的相關數據，建立數據庫并采用SPSS軟件進行相關分析（見表1）。結果顯示，各項一級指標與住區環境“適老”需求的相關性均為顯著；住區空間環境中的健康模塊和可達模塊，以及住區養老建筑中的安全模塊對住區環境“適老”的總體影響最大，需求度最高；養老服務中的兩大模塊則對住區“適老”環境的影響較小。

在二級準則層指標中，與住區環境“適老”需求相關系數最高的要素為：無障礙設計、住區醫療服務及設施、衛生服務設施可達性、交通及消防安全、醫療服務機構、室內無障礙設計、生活服務設施可達性、設施安全等（見表2）。

由主觀評價得到的三級指標準則層要素評分可知：住區空間環境方面，樣本認為住區附近醫療設施缺失嚴重，可達性較差；出行不便，無障礙人行道路缺乏，人車分流道路系統不健全，步行范圍內公共交通站點設置有限，私家車占道嚴重，住區出入口較少，部分人行出入口為閉鎖狀態，導致生活便利性大幅降低；住區內集聚場所較少且與車行道相接，大部分集聚場所淹沒在建筑陰影中，日照時間不足，社交舒適度低；相較于住區外的零售商店和食品店，老齡人對住區內部的小賣部和小餐館使用頻率更高，但選擇多樣性較差，部分生活設施缺乏。養老住宅方面，一方面部分低層住宅沒有安裝電梯，導致上下樓不便，樓道內照明不足，且有住戶在樓道內堆放雜物，增加了上下樓梯的危險；另一方面，養老住宅內部分浴室的淋浴空間狹小（＜4 m2），對行動遲緩、身體狀況不佳的老年人而言危險系數極高。軟性環境方面，住區醫療機構和志愿者服務的缺失是老年人最不滿意的因素。

與西方學者的研究發現不同，武漢市大型保障房住區內的老年人群體并不認為所在住區安全有很大問題；樣本對住區空氣質量、白天的交通噪音和街道噪音的意見也不大，部分老年人甚至認為這些聲音豐富生活。同時，樣本均表現出較強的社交意愿，認為住區缺乏高質量的戶外或室內社交場所。

在硬性環境方面，連貫的無障礙人行通道、人車分行道路系統和衛生服務設施可達性的改善需求最為突出，而休憩及社交場所的可達性則緊隨其后。樣本群體大都希望進一步加強住區周邊或住區內藥店、美容美發和餐館等生活設施配置；在建筑方面，老年人最希望改善的是樓道照明，加設電梯和輪椅專用無障礙通道，其次是加大浴室面積并改變布置方式。在軟性環境方面，樣本希望增加醫療服務機構、老年服務型機構。

對以上結果進行小結：

（1）樣本對住區空間環境的滿意度較低，但對住宅自身的適老性要求不高；

（2）身體狀況較好、行動能力較強的獨居/伴居老年人對社交需求較高，住戶間互相熟識，出戶活動頻率較高。戶外社交活動（聊天、下棋、曬太陽等）加強了彼此關照、彼此交流的機會，凸顯社交對老齡人健康的促進作用。

表2 大型保障房住區適老性居住空間二級準則層指標權重系數Tab.2 Index weight coefficient of the second level criterion layer for the elderly-friendly living space of large affordable housing estates

（3）樣本對住區內人車混行的道路系統的改善需求較大，超過對住區周邊醫療衛生服務設施的改善需求，凸顯出行安全和出行環境適宜性的重要性。

（4）相比大型醫療機構，樣本對基礎醫療服務（如藥店和社區衛生服務）的獲取更為關注。

4 結論與結語

大型保障房住區的“適老性”優化將是一個系統、復雜、長期、循序漸進的過程。通過本文分析可知，大型保障房住區的老齡人口對住區內居住空間環境的適老性滿意度最低，其中安全模塊中的道路及交通安全，可達模塊中的各項生活服務設施，尤其是醫療衛生設施的健全和舒適模塊中的社交及休憩場所舒適度改善是老齡人群較為顯著和優先的訴求。在社區微改造的大背景下，居住空間的適老性優化需要在明確老齡人群首要需求的基礎上，不斷總結經驗、逐步推進，并以此服務住區的規劃創新和優化改造。因此，本文的研究結論包括：

（1） 明確住區類型，精準提升與治理住區空間環境

大型保障房住區中，目前老齡化程度較為嚴重的主要是經濟適用房和還建安置房。這兩類住區老年人的身體狀況、經濟實力、養老需求、生活方式、社交頻率均與其他類型住區有所不同，對所處居住空間的適老環境要求也不一樣。因此，應避免“一刀切”式的住區適老性居住環境提升，對住區進行詳細分類，深入挖掘各類住區不同老年人的生理、心理差異，從而精準推進住區空間環境的適老化改造。

（2） 緊扣需求模塊，實現重點突破

通過住區適老性評價指標體系的模塊化分析，能在明確大型保障房住區老齡人口核心需求要素（如出行安全、醫療服務可達和社交舒適度等）的基礎上，系統權衡如何逐步提升住區的適老性居住空間，避免改造完善過程中的空間碎片化和零散化，在住區適老性居住空間的優化過程中實現緊扣需求、因勢利導、逐一突破的目標，打造資金投入高效、品質提升過硬、使用頻率較高的老齡人群生活空間。

（3） 硬性環境提升為主，軟性環境優化為輔

隨著各地對養老住區、養老設施和老年建筑等相關設計標準的重視，城市中老年人的生活環境和質量正在不斷提高。其中，大型保障房住區的適老性優化仍應以硬性環境提升為主，注重經濟性、實用性和有效性，力爭實現“性價比”最高的微改造；在優化住區軟性環境如社區服務、志愿者服務、養老設施管理及運營等方面，可借鑒國外養老模式中的經驗，實現部分服務內容社會化、志愿者化，吸引年輕人群入駐，通過社會資本提升老年人的居住軟性環境。

總體而言，大型保障性住房適老性居住空間的優化應建立在系統分類、量化分析、需求具象、實操強化的基礎上，明確弱勢老年群體生活環境優化的工作要點、建設途徑和改造方式，最終實現老有所居、老有所養、老有所為、老有所樂的人居環境。