CBD 人行交通系統(tǒng)的土地經(jīng)濟學分析

林 洋

［上海市政工程設計研究總院（集團）有限公司，上海市200092］

0 引 言

隨著城市經(jīng)濟持續(xù)、快速、健康發(fā)展，城市中出現(xiàn)了CBD（central business district）。CBD 具有如下特征：城市的功能核心，城市的經(jīng)濟、科技、文化、商業(yè)等高度集中區(qū)域；交通便利，人流、車流、物流量大；白天人口密度最高，晝夜間人口數(shù)量變化最大；位于城市的黃金地帶，土地價格高；高樓林立，土地開發(fā)強度大、單位土地產(chǎn)出高。CBD 是引領一個城市、一個區(qū)域，甚至一個國家城市經(jīng)濟發(fā)展的核心區(qū)域，世界范圍內(nèi)各大城市都非常注重CBD 的規(guī)劃建設。

人行交通是指人以徒步方式出行的交通模式。近年來在城市交通領域中倡導“人性化設施”“無車城市”等規(guī)劃設計理念，人行交通也受到越來越多的關注。城市基礎設施設計中人行交通正受到前所未有的重視并得以更為周全的考慮。

CBD 交通特性具有人流車流量大、交通混合程度高、出行者時效要求高及交通轉(zhuǎn)換節(jié)點多等特點，而其土地特性具有土地開發(fā)強度高、土地價格高、土地供應受嚴格限制等特點。需求與供給矛盾下，CBD 人行交通系統(tǒng)開始得以應用。人行交通系統(tǒng)有別于傳統(tǒng)的人行道、步行街和天橋，其結(jié)構(gòu)形式靈活多樣，可采用高架橋、地下通道等多種結(jié)構(gòu)形式，充分利用土地的空間權和地下權；交通流線靈活，可設置于道路紅線內(nèi)，也利用地塊敷設，甚至穿過樓宇；特定區(qū)域范圍形成網(wǎng)絡，四通八達，充分發(fā)揮其系統(tǒng)功效。國內(nèi)外CBD 人行交通系統(tǒng)應用的典型案例有：20世紀60年代，美國明尼阿波利斯市為提升CBD 的吸引力，建設天橋步行系統(tǒng)網(wǎng)絡（見圖1、圖2）；20世紀80年代末期，中國香港中環(huán)建設高架步行系統(tǒng)；2008年上海市小陸家嘴建設高架步行系統(tǒng)。近年來學術界和工程界對人行交通系統(tǒng)進行了不同視角和層面的研究，主要包括人行交通流特征、人行交通系統(tǒng)規(guī)劃設計理念與方法、人行交通系統(tǒng)與地面建筑物的影響關系等方面，這些研究有助于明確人行交通系統(tǒng)在CBD 中的功能和作用，推進人行交通系統(tǒng)在CBD 的應用與發(fā)展。主要的研究立足點限于建筑學、城市規(guī)劃、交通等領域的理念與技術，從土地經(jīng)濟學視野的研究相對較少。針對CBD 人行交通系統(tǒng)應用中的有關土地經(jīng)濟學的問題，利用城市土地經(jīng)濟學、物權法等原理進行分析研究，有助于在投資決策層面助推CBD 人行交通系統(tǒng)的應用，使其為城市經(jīng)濟建設與發(fā)展發(fā)揮效益。

圖1 美國明尼阿波利斯市CBD 人行交通網(wǎng)絡

圖2 美國明尼阿波利斯市CBD 人行交通連廊

1 城市級差地租理論分析

馬克思主義政治經(jīng)濟學提出了級差地租的概念，認為級差地租是由經(jīng)營較優(yōu)良的土地而獲得的歸土地所有者的那一部分超額利潤[1]。第三產(chǎn)業(yè)為主導的現(xiàn)代社會，城市土地雖不用于種植，土地肥沃程度不發(fā)揮效應，也存在級差地租。城市級差地租產(chǎn)生的根本原因是土地空間區(qū)位的存在，空間區(qū)位包含地理位置因素、交通設施因素、公共服務設施因素、聚集效益因素及周邊環(huán)境因素等，其中交通設施因素是相當重要的因素。CBD 作為城市商務用地中的核心部分，商務機構(gòu)運作是利用土地及建筑物提供服務并獲取利潤，也可將CBD 產(chǎn)生原因解釋為城市級差地租的驅(qū)動。定性分析，CBD 固有區(qū)位所產(chǎn)生的城市級差地租相當于馬克思主義政治經(jīng)濟學定義的級差地租第一形態(tài)，這是有土地固有位置所決定的；而CBD 人行交通系統(tǒng)的建設改善交通出行條件、聚集商業(yè)商務息息相關的人流，提高了CBD 的競爭力和生產(chǎn)率，繼而產(chǎn)生超額利潤，這部分級差地租相當于馬克思主義政治經(jīng)濟學定義的級差地租第二形態(tài)，這是由對土地連續(xù)追加投資所形成的。因此CBD 人行交通系統(tǒng)的投資建設使城市土地產(chǎn)生城市級差地租第二形態(tài)，市場充分競爭條件下，這部分超額利潤讓渡給土地所有者，在國內(nèi)土地所有權制度下，受益者將是政府。

2 對商務機構(gòu)競價地租函數(shù)的影響分析

美國土地經(jīng)濟學者阿朗索提出競價地租論，解釋各個產(chǎn)業(yè)在城市內(nèi)的空間布局規(guī)律。CBD 內(nèi)商務機構(gòu)主要為金融、保險、航運、咨詢等現(xiàn)代服務產(chǎn)業(yè)，通常這類行業(yè)的經(jīng)營運作具有兩大特點：需要最及時的獲取信息、依賴于人與人之間的面對面接觸。經(jīng)典的商務機構(gòu)競價地租函數(shù)基本假定如下：

（1）商務機構(gòu)設立于固定地點。

（2）商務機構(gòu)每單服務需要一次出行。

（3）服務價格由市場決定并且固定。

（4）市場競爭條件下，達到均衡狀態(tài)，商務機構(gòu)的經(jīng)濟利潤為零。

（5）要素替代，土地價格上升時，用非土地投入替代土地投入。

根據(jù)上述假設，企業(yè)的選址是和距離市中心遠近直接相關的，企業(yè)預算約束函數(shù)為

式中：A 為機構(gòu)利潤；I 為總收入；C 為非土地投入成本；L 為土地投入成本；T 為交通成本。

總收入函數(shù)：

式中：P 為咨詢價格；Q 為咨詢量。

交通成本函數(shù)：

式中：t 為單位交通成本；d 為到市中心距離。

土地成本函數(shù)：

式中：R 為土地租金；S 為商務機構(gòu)面積。

市場完全競爭情況下，商務機構(gòu)經(jīng)濟利潤為零，即利潤函數(shù)約束條件為

商務機構(gòu)競價地租函數(shù)為

進一步假定距離d 為確定值的情況下，分別對咨詢量Q 和單位交通成本t 求偏導：

假定商務機構(gòu)運作不虧損，每單咨詢費用應覆蓋該單交通成本，即P－td＞0。因此業(yè)務量的增加會提高競價地租。同時，－Qd 為負值，因此單位交通成本的降低也會提高競價地租。

CBD 人行交通系統(tǒng)的使用對商務機構(gòu)咨詢量和單位交通成本存在一定影響：

（1）出行時間約束條件。商務機構(gòu)對咨詢業(yè)務的最大出行時間設有一個上限值，出行時間超過上限值的業(yè)務被認為是不經(jīng)濟的，不予以接受。出行時間約束條件下，交通系統(tǒng)可達性提高使得商務機構(gòu)的服務半徑增大，從而提高其潛在咨詢量。

（2）營業(yè)時間約束條件。設定商務機構(gòu)的最長營業(yè)時間受到工日制的限制，交通系統(tǒng)可達性提高將減小每單業(yè)務的出行時間，從而允許商務機構(gòu)在既定的營業(yè)時間內(nèi)承攬更多業(yè)務。

（3）人行交通系統(tǒng)的應用將降低單位交通出行成本。

基于上述分析，CBD 人行交通系統(tǒng)的應用將改善交通條件，提高交通可達性，具有增加商務機構(gòu)業(yè)務量、降低單位交通出行成本的雙重效應，最終提高競價地租函數(shù)，修正的競價地租曲線如圖3 所示。

同時，經(jīng)典的商務機構(gòu)競價地租理論考慮了要素替代情況，用非土地投入（資本和勞力）替代昂貴的土地費用。商務機構(gòu)使用較小的場地面積S，以獲取較大的競價地租R，這是商務機構(gòu)自身所采取的一種競爭手段。CBD 人行交通系統(tǒng)建設也可被視作一種廣義的要素替代，其作用也是使CBD 商務機構(gòu)獲取較大的競價地租R。

圖3 商務機構(gòu)競價地租曲線

3 對土地估價影響分析

直觀分析人行交通系統(tǒng)的建設運營顯然有利于提供更為方便、快捷的交通出行條件，加強了CBD的綜合競爭力，對提高房價（租）、地價（租）有積極的作用。城市土地價格的評估方法主要有成本估價法、收益還原法、市場比較法和特征定價法等。采用前三種方法難以計量交通設施的興建對土地價格的影響，因此可以采用特征定價法估計交通條件改善對土地價格的影響。假設在城市范圍內(nèi)具有完善統(tǒng)一的土地市場、市場信息流通，消費者可以自由選擇自己所偏好商品并支付不同的價格，設定消費者獲得效用是土地特征束Z 和復合商品Y 的函數(shù)，消費者有固定的收入M。在房地產(chǎn)市場出清的條件下，土地的周邊環(huán)境、結(jié)構(gòu)特征和鄰近特征構(gòu)成的土地特征束決定的土地價格函數(shù)[2]為：

式中：P 為土地價格函數(shù)；Z 為土地特征束；i 為代表住宅特征要素。

假設消費者選擇了具有特征束Z 的住宅，其效用函數(shù)為：

其中消費者效用最大化的約束條件為：

對選擇的不同特征束求最大化一階條件：

式（12）給出了土地特征束的邊際價格，表示在其他特征未變時，該特征改變導致土地價格的變化量。可以定義人行交通設施為特征束，理論上通過構(gòu)建效用函數(shù)和特征函數(shù)求取特征的邊際價格。該邊際價格即為消費者愿意為CBD 人行交通設施所支付的價格，這一價格是人行交通系統(tǒng)對土地價格產(chǎn)生的影響部分。

4 物權法對CD B 人行交通系統(tǒng)用地權屬的規(guī)定

根據(jù)物權法規(guī)定，用益物權包括土地承包經(jīng)營權、建設用地使用權、宅基地使用權、地役權及海域使用權。其中建設用地使用權是指建設用地使用權人對國家所有的土地享有占有、使用、收益及利用該土地建造建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設施的權利，根據(jù)取得方式不同分為出讓建設用地使用權和劃撥建設用地使用權，根據(jù)使用目的不同分為經(jīng)營性建設用地使用權和公益性建設用地使用權。CBD 土地使用權人獲得的主要是以出讓方式取得的、以經(jīng)營性為目的的建設用地使用權。土地使用權人對土地享有使用、處分、收益等權利。在經(jīng)濟和技術尚不發(fā)達時，人們還無法對地上地下的空間進行有效利用，此時地上地下的空間是附屬于地表之所有權的。經(jīng)濟和科技的發(fā)展使得地上地下空間的開發(fā)利用成為可能。CBD 人行交通系統(tǒng)的建筑形式主要為高架或地道，以充分利用土地的地上地下空間、避免人流車流的交織。因此CBD 人行交通系統(tǒng)的建設面臨空間建設用地使用權的設定。我國物權法在建設用地使用權部分規(guī)定了空間建設用地使用權，其設立要素如下：

（1）設立空間建設用地使用權的主體是土地所有權人，而非已取得地表建設用地使用權的用益物權人。

（2）設立空間建設用地使用權不得損害其他用益物權人的利益。

從上述第一要素分析，CBD 人行交通系統(tǒng)建設所需的空間由空間建設用地使用權確立，設立主體是土地所有權人———國家，而非地表建設用地使用權人——房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，這確立了CBD 人行交通系統(tǒng)建設的法律保障，國家享有在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得的建設用地上空建設CBD 人行交通系統(tǒng)的權利。從第二要素分析，空間建設用地使用權不得損害其他用益物權人的利益，CBD 人行交通系統(tǒng)建設需要在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得的建設用地內(nèi)設置立柱等結(jié)構(gòu)物、高架結(jié)構(gòu)物會對底層建筑的采光景觀造成不利影響，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的用益物權造成影響。針對這一問題，物權法規(guī)定了地役權，地役權是指地役權人按照合同約定利用他人的不動產(chǎn)，以提高自己不動產(chǎn)效益的權利，其要素如下：

（1）地役權按照合同設立。

（2）地役權是利用他人的不動產(chǎn)權利。

（3）地役權是為了提高自己不動產(chǎn)的效益。

地役權以合同形式設立。CBD 人行交通系統(tǒng)建設需利用房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的不動產(chǎn)——地表土地或建筑物來提高自己的效益——為獲取快捷的交通組織流線穿越他人取得的土地上空、在他人取得的土地地表設置高架結(jié)構(gòu)物立柱等。CBD 人行交通系統(tǒng)建設主體可以與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設定合同，在合同中明確供役地位置面積、役用目的和方式、役用期限、是否支付對價及解決爭議的辦法等。CBD 人行交通系統(tǒng)建設的地役權問題也得到法律的保障。

5 對利益相關群體的影響分析

傳統(tǒng)的城市建設項目僅僅從建設方的單一利益出發(fā)，缺乏對利益相關群體影響的考慮。和諧的城市規(guī)劃設計除了符合建設方的意圖外，還應當兼顧利益相關群體的權益。CBD 人行交通系統(tǒng)的利益相關方包括政府、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、商務機構(gòu)、CBD 就業(yè)者、普通市民等。CBD 人行交通系統(tǒng)的建設將對上述利益相關方的利益產(chǎn)生不同影響，詳細分析見表1。

表1 利益相關群體影響分析

表1 分析表明，CBD 人行交通系統(tǒng)的建設對利益相關群體會產(chǎn)生不同影響，總體上看，產(chǎn)生的正效益多于負效益，認為CBD 人行交通系統(tǒng)建設是符合多方利益的。

6 結(jié) 語

CBD 人行交通系統(tǒng)在美國和中國香港應用已經(jīng)有幾十年歷史，近年來也成為國內(nèi)業(yè)界關注熱點。決策者、規(guī)劃師、工程師均普遍認為人行交通系統(tǒng)是改善CBD 出行條件、提高CBD 競爭力的有效基礎設施。本文對CBD 人行交通系統(tǒng)對土地經(jīng)濟的影響進行了分析，主要從級差地租、競價地租和土地估價的角度加以理論分析，認為在中國現(xiàn)行的土地產(chǎn)權制度下，CBD 人行交通系統(tǒng)的建設應用對CBD 土地價格影響產(chǎn)生有利因素，CBD 人行交通系統(tǒng)的投資建設使城市土地產(chǎn)生城市級差地租第二形態(tài)，CBD 人行交通系統(tǒng)建設也可被視作一種廣義的要素替代，其作用也使CBD 商務機構(gòu)獲取較大的競價地租。因此CBD 人行交通系統(tǒng)是一種新型的、適合我國土地產(chǎn)權制度的交通系統(tǒng)，它的應用有利于更好地提升CBD 土地價值。