“營改增”對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅負及利潤的影響分析

王道柱 濟寧經(jīng)濟開發(fā)區(qū)管理委員會

一、引言

房地產(chǎn)企業(yè)目前依然擁有較為理想的發(fā)展前景，但是，稅務(wù)負擔(dān)也始終是影響房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展水平的主要原因。因此，在營改增實施的背景下，對營改增帶來的主要影響進行總結(jié)分析，是很多企業(yè)關(guān)注的重點。

一、營改增對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅負及利潤的主要影響

（一）營改增對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資產(chǎn)負債表的影響

資產(chǎn)負債表是影響房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅負及利潤的重要因素。在營改增政策實施的過程中，房地產(chǎn)企業(yè)的增值稅稅率將會調(diào)整至11%，企業(yè)的資產(chǎn)負債表將會在這一過程中進行內(nèi)容的調(diào)整，傳統(tǒng)的營業(yè)稅在得到削減的情況下，相關(guān)的進項稅額將不會被納入成本之中，因此，在營改增推進的過程中，營業(yè)稅的總體投入量將在很大程度上提高，資產(chǎn)負債表也需要在這一過程中進行相應(yīng)的變更。在營改增推進的過程中，房地產(chǎn)企業(yè)會使用增值稅專用發(fā)票進行資產(chǎn)負債表的構(gòu)建，在這種情況下，資產(chǎn)負債表的作用將可以發(fā)生深層次的改變。

（二）營改增對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)成本的影響

在房地產(chǎn)企業(yè)實施營改增的過程中，企業(yè)的原材料購買成本以及品種都將受到影響。房地產(chǎn)企業(yè)的原材料采購管理工作具備一定的復(fù)雜性，只有保證水泥和鋼筋等基礎(chǔ)性原料得到合理有效的控制，才可以為房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)化發(fā)展提供完整的支持。在營改增推進的過程中，房地產(chǎn)企業(yè)需要進行增值稅發(fā)票的創(chuàng)新處置，以此實現(xiàn)對資源購置成本的合理化控制，為采購工作的精準控制提供必要支持。要加強對資源進購價值的關(guān)注，結(jié)合資產(chǎn)的采購價值和具體用途，進行房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的創(chuàng)新發(fā)展策略設(shè)計，使采購性質(zhì)的工作能夠具備更高的便利性。

（三）營改增對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要稅負的影響

在營改增實施的過程中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在建設(shè)性工作工期將出現(xiàn)很大程度的改變，尤其在項目建設(shè)工期延長的情況下，稅負的重量將會在短時間之內(nèi)快速提高。在營改增的推進速度逐步加快的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)原有的設(shè)備及原材料采購狀況將發(fā)生改變，房地產(chǎn)企業(yè)必須使用增值稅發(fā)票管理方案創(chuàng)新的方式進行稅負的控制，才能更好的實現(xiàn)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅負的合理控制。由此可見，房地產(chǎn)企業(yè)一定要通過調(diào)整傳統(tǒng)發(fā)票應(yīng)用方式實現(xiàn)與營改增政策的結(jié)合適應(yīng)，以此實現(xiàn)對納稅成本的合理有效控制。營改增的實施會在一定程度上產(chǎn)生房地產(chǎn)企業(yè)稅收總額的波動，在這種狀態(tài)下，稅負的控制策略將無法實現(xiàn)創(chuàng)新處理，尤其在進項稅的抵扣優(yōu)勢得到顯現(xiàn)的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)將提升對流轉(zhuǎn)稅的重視。

二、營改增背景下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅負及利潤的優(yōu)化控制策略

（一）提升房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)負債表設(shè)計合理性

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一定要強化對資產(chǎn)負債表構(gòu)建情況的關(guān)注，尤其要對營改增政策實施過程中，增值稅稅率的變化情況加以總結(jié)，按照更符合房地產(chǎn)企業(yè)稅負管控需求的方式進行營改增政策的推進，使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以按照營改增之后的新型政策特點進行稅務(wù)控制策略的設(shè)計，為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)更加有效的實現(xiàn)對增值稅稅收管控需求提供幫助。在房地產(chǎn)企業(yè)進行資產(chǎn)負債表的管控方案建設(shè)過程中，務(wù)必對增值稅的構(gòu)成情況進行細化分析總結(jié)，并對營改增之后的稅率變化情況進行控制分析，為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成熟有效的私營資產(chǎn)負債表的創(chuàng)新設(shè)計需要提供完整的支持，以此實現(xiàn)對營改增政策價值的充分開發(fā)。房地產(chǎn)企業(yè)的負債表務(wù)必對進項稅額的變化情況進行細化研究，尤其要在進行成本計算的過程中，全面的結(jié)合營改增政策的特征進行房地產(chǎn)企業(yè)的負債狀況總結(jié)，為資產(chǎn)負債表應(yīng)用性價值的有效開發(fā)提供更加充足的保障。要嘗試應(yīng)用增值稅專用發(fā)票進行資產(chǎn)負債表的管控，以此保證資產(chǎn)負債表的應(yīng)用可以在優(yōu)化房地產(chǎn)稅負及利潤方面發(fā)揮更大的作用。

（二）提高營改增背景下對房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)成本的控制質(zhì)量

房地產(chǎn)企業(yè)一定要對營改增的多方面影響進行深入的考察，尤其要對房地產(chǎn)企業(yè)的原材料品種構(gòu)成情況予以研究，使成本支出的主要構(gòu)成情況能夠得到更大程度的明確，為房地產(chǎn)企業(yè)更高水平的實現(xiàn)建設(shè)成本管控提供幫助。房地產(chǎn)企業(yè)還需要對現(xiàn)有的稅負成本構(gòu)成情況進行總結(jié)分析，尤其要對建設(shè)性成本的主要構(gòu)成情況進行研究，使建設(shè)成本的管控措施可以更加精準的適應(yīng)房地產(chǎn)企業(yè)基礎(chǔ)性建設(shè)工程的處理需要，為建設(shè)成本的合理有效控制提供更加有利的支持。房地產(chǎn)企業(yè)一定要強化對主體原料構(gòu)成情況的重視，尤其要對鋼筋混凝土在成本構(gòu)成方面的占比情況進行精準分析，為房地產(chǎn)企業(yè)更加成熟的提升成本管控水平提供幫助。房地產(chǎn)企業(yè)的建設(shè)成本控制措施一定要強化對原材料用途的關(guān)注，尤其要對私營性質(zhì)的商戶狀態(tài)進行合理分析，結(jié)合當(dāng)前正處在快速發(fā)展過程中的五金店鋪情況，制定營改增策略的具體運行方案，使更多與房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)性需求相關(guān)的策略可以積累更加豐富的實踐經(jīng)驗，為房地產(chǎn)建設(shè)成本的高質(zhì)量控制提供更加完整的支持。房地產(chǎn)建設(shè)企業(yè)一定要對稅收的征管方式進行創(chuàng)新處理，尤其要對定額征收的作用予以明確，以此實現(xiàn)對稅款繳納方案的創(chuàng)新構(gòu)建，并使房地產(chǎn)企業(yè)可以在應(yīng)納稅額得到合理控制的情況下，更加成熟的實現(xiàn)對稅負成本的靈活管控。

（三）提升房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營改增背景下稅負控制方案完整性

在制定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要稅負控制方案過程中，一定要加強對進項稅抵扣情況的關(guān)注，結(jié)合營改增推進過程中，流轉(zhuǎn)稅的轉(zhuǎn)變特點進行房地產(chǎn)企業(yè)稅負構(gòu)成情況的分析，以此保證營改增政策的各方面價值可以得到合理有效的識別。房地產(chǎn)企業(yè)需要強化對營改增實施細則的關(guān)注，并結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)工作的實際情況，對房地產(chǎn)項目的建設(shè)工期加以分析，使稅負的變化情況能夠得到充分的明確，并為營改增各方面影響力的識別及控制提供完整的支持。房地產(chǎn)企業(yè)一定要對房地產(chǎn)項目開發(fā)工期的特征加以分析，尤其要對原材料購買等成本的持續(xù)時間進行完整的控制分析，使增值稅專用發(fā)票在應(yīng)用的過程中，可以充分適應(yīng)營改增政策的具體情況進行處理，使稅負的控制工作可以得到更加合理的處置。一定要加強對房地產(chǎn)企業(yè)稅費抵扣情況的關(guān)注，尤其要對進項稅抵扣的各方面影響予以研究，使房地產(chǎn)企業(yè)所承受的稅負控制方案可以得到合理精準的控制，并保證相關(guān)稅負的控制工作可以在營改增政策的各方面影響得到明確的情況下實現(xiàn)優(yōu)化處置。房地產(chǎn)企業(yè)一定要對流轉(zhuǎn)稅種的構(gòu)成情況進行合理研究，從營業(yè)稅和增值稅兩項主要因素出發(fā)，制定稅負管理的具體方案。房地長企業(yè)要將技術(shù)依據(jù)作為主要因素予以對待，尤其要對稅款抵扣制度的各方面關(guān)聯(lián)因素進行完整的分析，使企業(yè)可以在經(jīng)驗積累的過程中，實現(xiàn)對稅款征收環(huán)節(jié)的有效創(chuàng)新，并保證稅負控制方案可以借此實現(xiàn)創(chuàng)新改良。

三、結(jié)論

營改增的實施很大程度上改變了國內(nèi)企業(yè)的稅收工作管理體系，在國內(nèi)現(xiàn)有的企業(yè)群體之中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)占有重要地位。對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅負及利潤因素進行總結(jié)研究，有助于房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)化發(fā)展。因此，對營改增對房地產(chǎn)企業(yè)帶來的影響進行總結(jié)研究，并制定提升房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅負及理論控制方案，對提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的綜合發(fā)展質(zhì)量，具有重要積極意義。