房地產企業稅收籌劃風險的防控措施研究

孫娜 中鐵文化旅游投資集團有限公司

目前，隨著我國房地產市場的深入健康發展，國家和地方對行業各項管理制度越來越健全。房地產企業在不斷發展過程中提升企業利潤、增強企業的競爭能力是其管理的核心。稅收籌劃就是在滿足我國稅收政策和相關管理制度的前提下，以提高企業利潤為目的的稅收謀劃手段，它本身就是房地產企業核心經營和管理的重要組成部分。

一、房地產企業稅收籌劃的風險分析

企業稅收籌劃風險指的是企業在開展稅收籌劃時，由于企業管理者和稅收籌劃人員對相關法律、政策、執行、外部環境等各種不確定因素把握不準確，考慮不全面，從而很容易導致稅收籌劃的預期結果和現實情況不一致，從而使的企業利益直接受到了損失。總的來看，房地產企業開展稅收籌劃過程中可能存在的風險主要有以下五點：

（一）法律風險

由于我國房地產的稅收管理起步比較晚，企業的稅收籌劃方案還不成熟，房地產企業管理者對其相關稅法的認識和理解與稅務部門的執法態度方面往往存在一定的差異性，這就容易導致企業稅收籌劃方案制定和實施的可行性得不到稅務部門的重視和認可，從而房地產企業出現打法律擦邊球尋找漏洞的情況等現象，嚴重者甚至可能演變成了漏稅或者偷稅，形成一顆極其危險的“定時炸彈”。

（二）稅收政策風險

一方面由于我國社會主義市場經濟在不斷發展過程中，規章制度與國家有關稅收規范相關聯的比較多，而相關法律政策性規定比較少，導致有關稅收法律和政策沒有真正實現有效公開；另一方面由于房地產企業涉及的稅種較多,國家的稅收政策更新每年都層出不窮,但是房地產企業的財務人員對新出臺的稅收政策信息及時收集的力度還不夠，便會出現國家的稅收政策已經進行了調整，但是房地產企業對相關稅收政策和知識并未及時更新,導致企業掌握的稅收相關信息滯后或不符的情況；由于上述兩方面的稅收政策信息不對稱的原因，導致企業稅收籌劃實施方案與國家稅收政策之間很容易產生分歧，最終房地產企業很難實現對稅收籌劃的有效落實從而由此產生風險。

（三）行業風險

房地產行業較其他行業之間具有突出的行業特性，在運營周期、時間和資金等方面都有自身的特殊性。因此在房地產稅收籌劃方面需要按行業屬性進行有效的規范和風險識別，并且選擇合理的稅收方案，從而實現合理避稅的目的，達到降低稅收籌劃風險發生的概率。

（四）經營風險

一方面房地產行業本身作為一個資金密集型行業，其中絕大部分資金都是通過舉債借入獲得，債務資本的資本額越大，稅收籌劃的空間越大，獲取可能的稅收籌劃利益的空間和機會也越大，但由此籌劃帶來的財務風險也就會相應的增大。另一方面房地產稅收籌劃涉及面廣，涉及到的稅種繁多，加上房地產企業的經營活動也是時刻都在變化的。這兩方面的原因都促使房地產企業在開展稅收籌劃時必須對企業的預期經濟活動情況有著充分和深入研究與正確判斷，才能有效降低房地產稅收籌劃的風險。

（五）執行風險

房地產企業進行稅收籌劃的主要目的是為了合理避稅，提升企業利潤、增強企業的競爭能力。近年來,國家也在根據經濟運行的實際情況,不斷地出臺了政策管控的新措施，稅務機關在稅務征管方面也有較大的自由裁量權,對企業而言不確定因素逐年上升,企業原先制定的稅收籌劃在實際執行過程中存在一定的難度和風險。

二、房地產企業稅收籌劃風險產生原因分析

根據目前房地產企業稅收籌劃的實際狀況，結合上述五個方面的風險，稅收籌劃風險的產生原因主要有以下五個方面：

（一）稅收籌劃機制不健全

目前很多企業的稅收籌劃工作主責都是落在公司財務部門，公司各個不同的部門的工作推進重點并不一樣，且公司頂層設計時也沒有充分將稅收籌劃工作納入很重要的范疇，缺乏強制性的評價體系和標準，往往是財務人員根據自己的認知和經驗做出來僅基于財務管理的策劃,從而導致編制出來的稅收籌劃方案實際指導操作性不強，涵蓋面不夠全面，在企業發展過程中達不到系統性指導稅收工作的作用。

（二）稅收籌劃人員風險意識較弱

在現實工作中，由于稅收籌劃人員對知識面掌握不夠全面、信息收集不及時、對法律條文理解不充分等原因，使得稅收籌劃人員的風險意識較弱，對稅務風險沒有充分的認知，從而導致稅收籌劃時沒有有效規避“雷區”，導致風險的產生。

（三）稅收籌劃缺乏動態調整

稅收籌劃在實施執行過程中往往受各種因素的直接影響和一定條件的間接制約，籌劃者應根據實際情況的變化對稅收籌劃方案進行一定的動態調整。但事實情況卻是,很多房地產企業并沒有深刻認清到這一點，他們覺得只要稅收的籌劃工作做好來就萬事大吉了，無視或不夠重視社會發展和市場經濟的變動，忽略了國家最新推出的相關法律和政策，沒有及時準確根據房地產市場和企業發展的實際情況進行動態調整，從而導致風險的產生。

（四）對稅法、稅收政策理解不準確

企業管理者和稅收籌劃者沒有將法律和稅收政策的先后關系梳理清楚，從而導致很多的稅收籌劃都是基于會計方法的稅收籌劃，忽視了法律才是稅收的根本屬性這一根本特性，基于會計方法的稅收籌劃僅僅只是改變了計量的方法和標準，并未達到“治本”的效果。

（五）稅收籌劃時對稅種特定條件考慮不充分

我國現行有諸多稅種，每一特定稅種對納稅義務的履行都規定了特定的條件。房地產企業在進行稅收籌劃時,往往不能真正做到對每一項稅種的納稅義務履行條件都能夠結合企業自身的實際情況進行充分考慮，這就容易出現在企業管理者還不知情的情況下某一特定稅種就已經需要按照稅收法律的程序履行相關納稅義務了，此時再來進行調整相關的稅收籌劃時，已經無力回天，從而直接導致稅收籌劃的執行難度加大和稅收風險加劇。

三、房地產企業稅收籌劃風險的防控措施

鑒于上述房地產企業稅收籌劃風險產生的主要原因分析，房地產企業在研究和制定具體的稅收籌劃方案時，要全面地考慮稅收籌劃過程中面臨的各種問題和風險，并根據各種稅收籌劃風險產生的主要原因，分別從完善稅收籌劃制度體系、提高風險意識、強化財稅人員專業素養、稅收籌劃方案動態調整等各方面最大限度地采取措施進行防控。通過探索分析房地產企業稅收籌劃的實際案例,我們認為有以下幾項最重要的防控措施可規避或降低房地產企業稅收籌劃中面臨的風險：

（一）完善企業頂層設計體系、健全稅收籌劃評價機制

房地產企業應該將稅收籌劃工作作為管理體系中一項重要的經營管理工作，企業要把稅收籌劃的時間范疇、空間范疇、評價標準、動態調整等要素納入企業管理的重要范疇。房地產企業完善了企業的頂層設計體系、建立健全了稅收籌劃評價機制后,制定出來的稅收籌劃方案才能夠成為指導企業整體稅收工作的專業性、綱領性的方案,現實工作中才更具有實際操作性。

（二）建立有效的會計核算制度、檢驗稅收籌劃的準確性

企業應該建立健全并不斷完善自身的會計核算制度。企業的會計核算資料是稅收籌劃開展的重要參考依據，也是稅務執法工作的重要參考資料。企業只有建立有效的會計核算制度，才能對房地產企業稅收籌劃實施的合理性進行準確的檢測，從而為稅收籌劃工作的順利開展和動態的糾偏調整提供指導和建議。

（三）準確把握稅收政策、注重稅收籌劃的動態性

首先房地產企業管理者要進一步建立行之有效的稅收政策信息收集渠道，稅收籌劃人員應隨時關注稅收政策的最新變化，并及時分析此次稅收政策的變化帶給本企業利弊和影響；其次是房地產企業管理者和稅收籌劃人員應該準確把握稅法相關政策，密切注視稅法的變動，根據政策變化時時更新稅收籌劃計劃或方案，以此實現稅收籌劃與稅法、政策的同步匹配和動態更新調整。

（四）增強風險意識、采取專業化團隊進行稅收籌劃

稅收籌劃團隊應具備規避企業稅務風險的前瞻性能力和對政策變化的高度敏感性。房地產企業在制定和實施納稅籌劃時，稅收籌劃團隊既要高度關注與企業經營相關的法律和稅收優惠政策，又要進一步增強企業的納稅風險意識。稅收籌劃人員既要合理充分利用稅收差別和優惠條件為企業納稅增效，還要能夠合理利用稅收法規的缺陷和征管漏洞防范和降低風險發生。為此,房地產企業應該更加努力去打造一支專業性、綜合性、創新型的稅收籌劃團隊，為確保企業安全健康發展保駕護航。

（五）加強外部監督、合理借助稅務中介機構

鑒于房地產企業稅收的專業性、復雜性、政策時效性強等特點，房地產開發企業往往由于缺乏成熟的、專業的、綜合性的稅收籌劃團隊,很難將各種不利因素考慮周全，此時可以一定程度上借助于專業的稅務服務中介機構，讓其擔任企業籌劃風險的外部監督者，在降低企業稅負的同時還能及時發現企業的籌劃風險。

（六）加強溝通協調、及時處理稅務執法檢查出現的風險

房地產企業對內需要建立完善有效的溝通和培訓機制，以有效促進企業各部門和稅收籌劃者的有效溝通，及時交換有效信息,確保企業的稅收籌劃協作配合工作暢通無阻；同時企業要將納稅風險防范與控制等知識作為培訓教材納入日常培訓，以增強全員的風險防范意識。房地產企業對外要進一步加強與當地稅務機關的溝通，在稅務執法過程中,各級稅務機關對企業擁有較大的自由裁量權，房地產企業需要充分掌握稅務執法征管機構的具體政策要求，在此基礎上開展合理的稅收籌劃工作,才能有效規避稅收籌劃成果轉化的潛在風險。

四、結語

在當前國家經濟高速發展的過程中，稅務相關法律和政策日益健全，房地產行業作為國家經濟的重要組成部分，本身就屬于稅務風險較高的行業之一。作為房地產開發企業,一定要正確運用稅收籌劃這把“雙刃劍”,既要創造企業價值又要正視稅收籌劃風險。房地產企業需要不斷完善企業頂層設計體系,健全稅收籌劃評價機制,有效建立會計核算制度, 稅收籌劃者需要準確把握稅收政策,動態調整稅收籌劃方案, 持續增強風險防控意識,不斷加強內外部的溝通協調,稅收籌劃才能既保證企業經濟利益最大化又較好的規避風險，從而實現企業又好又快的發展目標。