房地產收并購中或有負債風險分析及對策

李海峰

摘 要：隨著中國房地產的發展，除了在土地一級市場通過招拍掛的方式競拍外，股收收購、資產收購、聯合開發等收并購方式來獲取項目的占比也日益提高。本文就收并購過程的或有負債風險進行了分析，以及如何甄別，并指出了相應的防范措施。

關鍵詞：收并購;房地產企業;或有負債

近年來，國家對房地產行業的宏觀調控逐漸加深，行業競爭加劇，集中度進一步提高，規模小、管理差的房地產企業生存經營舉步維艱。另外在產業結構調整、新舊動能轉換等大形勢下，國企主輔分離，多數地方國企聚焦主業，逐步退出房地產行業。對房地產行業帶來較大的沖擊，疊加不斷出臺的調控政策，問題項目、不良資產大量浮出水面，以上因素導致房地產行業并購重組的機會在不斷增加。收并購過程中面臨法律、財務等方面不確定因素眾多，對收并購過程中的風險進行剖析與探討并進行有效防范，顯得十分重要。

一、通過收并購方式獲得項目的特點

（一）交易對手多元化

通過土地一級市場競拍獲取政府出讓土地的使用權從而獲得項目的，交易對手就是目標地塊所在地的地方政府土地管理部門，即國土資源管理局;而通過收并購方式獲得的項目，項目形式各式各樣，將要面對的交易對手形形色色。

（二）交易方式多元化

通過土地一級市場獲取的項目，交易方式一般是先到“土地交易中心”繳納競拍保證金，通過競拍成功后與地方政府土地管理部門簽訂土地出讓合同，再根據合同約定在一定期限內繳清土地出讓款，從而獲的土地開發權。而通過收并購的方式獲取的項目，在收購款項的支付方式及支付節奏方面，可以根據出讓方的訴求，協商不同的支付方式及時限。

（三）交易結構多元化

通過土地一級市場獲取項目，基本是地方政府土地管理部門一次性出讓目標地塊的土地使用權。而通過收并購的方式獲取項目的開發權，原項目公司可能股東眾多，交易結構顯得復雜，一般在交易之初要設計好交易結構。

（四）交易資金來源多元化

在土地一級市場上競拍土地使用權，所需資金多數是企業自有資金。而通過收并購的方式，用于收并購的資源渠道相對較多。

二、收并購項目目標公司或有負債分析

根據相關法律規定，股權變更屬于股權結構的重組，是股東的投資或交易舉措，項目公司的債權、債務關系不受股權變更的影響。因此，收并購項目公司股權后，新股東負有承擔項目公司的債務義務。同時因房地產行業資金占用量比較大，地域性特征比較強，問題項目一般開發周期都比較長，負債率相對較高，不確定因素比較多，要完成房地產項目公司成功的收并購，對目標公司或有負債的清晰準確判斷，尤其重要。

（一）或有負債的概念、特點

通俗地說，或有負債是指在經營過程中的一種潛在債務，因其最終結果當期難以確定損失金額，一般在資產負債表中無法得到明確反映。或有負債具有隱蔽性、不確定性、危害性的特點。

（二）房地產行業收并購目標公司或有負債的存在方式

房地產開發企業收并購的目標公司或有負債通常包括四類：一是目標項目公司的擔保之債;二是目標項目公司合同之債;三是目標項目公司重大未決訴訟、行政處罰;四是目標項目公司的與稅收相關的或有負債。

三、對目標公司或有負債的甄別通用方法

（一）法律盡職調查

（1）確認目標項目公司的法人資格及組織架構。通過調查工商檔案，了解項目公司的成立時間、股東名稱、股權比例及出資額，查詢有無股權質押凍結，有無受到相關的行政處罰，公司歷史變更、司法案件涉訟等。

（2）核實目標項目公司的土地資產。到目標公司項目地塊所在地政府的不動產登記中心調取項目地塊的土地檔案及土地抵押、查封情況，同時關注規劃條件是否符合受讓方預期的目的，是否存在未決爭議，是否有因開竣工延期導致的土地未開工而產生的被收回問題。

（3）查詢涉訴情況。通過“全國企業信用信息公示系統”，“中國裁判文書網”，“全國法院被執行人信息查詢系統”等網站查詢項目公司訴訟與仲裁情況，對訴訟、仲裁案件結果存在的風險進行評估。

（4）查詢員工登記表、了解目標項目公司勞動用工、勞動合同的簽署、工資薪酬發放及社保繳納情況。

（二）財務盡職調查

1、財務基礎資料審查

通常查閱目標項目公司近三年的財務情況，關注企業財務核算規范性，會計資料的完整性;通過資產與負債數據反映情況，核實凈資產及利潤的真實性;查閱重大合同、公司章程、股東會決議、董事會材料;抽查會計憑證及賬簿，從而對債權、債務進行確認，重點科目如：主要往來款項的賬齡結構，復核其經濟合同，合同與實際支付金額進行驗證，從而發現是否存在或有負債;關注控股股東、實際控制人或關聯方占用資金的相關情況。

2、財務盡職調查需要關注的內容

（1）現金流

盡職調查時應特別關注經營凈現金流，通過結合相應的財務比率來測算經營凈現金流，尋找能滿足項目公司經營活動的資金來源，同時估算投資籌資活動的凈現金流，充分評估項目公司現金流中可能存在的異常現象。

（2）勾稽關系

要善于尋找會計賬簿和財務報表中的關系，分別從平衡、對應、和差、積商、補充等方面進行勾稽關系的梳理，通過報表內部之間、報表與報表之間、不同時期的報表之間、主附表之間來核對項目數據，挖掘出數據背后的商業秘密，從而充分評判風劍的危害。

3、票據的合規性

項目公司的原股東或實際控制人為提高目標項目的估值，往往人為加大成本，但很多票據并非為項目公司的實際支出，在項目成本列支上也不符合財務制度的規定，在未來項目土地增值稅清算時存在被剔除的可能，從而造成未來稅負沉重，如土地溢價、高額借款利息等支出。

（三）業務盡職調查

房地產收并購的目標公司，一般或多或少的有過前期的開發建設，所以在收并購過程中，通常有存貨及在建工程，這部分屬于資產評估的范圍，需要專業技術人員對上述資產進行核實，以免出現收并購交易完成后，要達到估值后續還需進行維修完善而發生費用支出的風險。

四、對收并購中或有負債的控制與防范

（一）詳細了解交易對手

通過與交易對手進行談判與溝通，充分了解對方轉讓股權的動機和目的。同時深入了解交易對手的背景及當前的經營狀況。因為與一個好的交易對手合作，不但能降低交易成本，而且還能較好地規避交易后的風險。

（二）收并購的關鍵流程不可或缺

盡管各個公司管理模式、流程有所不同，但在收并購過程中，關鍵的流程不可或缺，諸如法律、財務、業務盡職調查、資產評估等環節。對于需要從社會上聘請中介機構來完成的盡調工作，盡量聘請規模大、信用好、誠信度高的中介機構。

（三）約定增加違約成本的法律條款

在交易中設置定金和違約金條款，在交易對手違約的情況下，可以要求執行相應罰則，比如定金條款控制在交易價的20%內，違約金控制在實際損失的130%內，從而增加根本違約下的代價。

（四）調整支付進度和擔保方式

在目標公司的收并購股權款支付中，可采取分期付款等方式，盡量分期或延后支付，或者分層次推進交易進度，從而減少股權款的支付節奏。另外也可以由受讓方認可的規模大、信用好的公司為原股東在目標公司交易前的或有負債提供擔保。

五、結束語

綜上所述，收并購過程中面臨法律、財務等方面不確定因素眾多，收并購目標公司的或有負債是影響收并購交易行為是否成功的重要因素之一。做好對目標公司或有負債的清晰準確判斷及有效防范措施，是收并購工作中極其關鍵的環節，需要從業人員的高度重視、審慎對待，為收并購工作奠定堅實的基礎。

目標項目公司因地域不同、股東不同、存續時間不同，前期開發建設進展不同而形形色色，在實際的收并購工作中，除了常規的程序不可或缺外，還要根據具體項目情況，開展一些針對性強的盡調工作。

參考文獻：

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