鄭州市老舊住宅區宜居性改造評價研究

文/河南工業貿易職業學院 李 愫

0 引言

2019年中央經濟工作會議明確要求，深化住房保障工作，做好城鎮老舊小區的升級改造。2019年《鄭州市老舊小區綜合改造工程實施方案》（鄭政文〔2019〕165號）指出，老舊小區改造要達到道路平整、綠化提質、路燈明亮、線路規整等具體目標。加強老舊小區的宜居性，不僅能促進房地產市場的穩定發展，還能進一步提升居民的生活質量，立足現實、因地制宜，符合“十四五”規劃的總體思路。本文通過回顧鄭州市老舊住宅區歷史發展及群體結構特征，從安全性、便利性、舒適性、環保性4個角度出發，構建科學合理的老舊住宅區改造效果評價體系，為鄭州市及周邊地區老舊住宅區改造宜居性評價提供支持。

1 鄭州市居住區發展歷史和特征

1）改革開放前 1949年，鄭州市常住人口約16.4萬，人均住宅面積2.15m2。居民住宅簡陋，街道狹窄，多為棚戶房，安全系數較低，舒適度較差。自1950年開始，單位自建房得到政府大力支持，鄭州市約14.2萬人搬入新居[1]。住房問題雖然得到初步解決，但城市規劃和建筑設計仍處于萌芽階段，街道和居民區建設雜亂無章，住宅面積小，設計不合理，外部環境臟亂，綠化較少。

2）改革開放至20世紀90年代 住宅數量稀缺，為解決住房難問題，鄭州市住宅建設進入高速發展的快車道，人均居住面積從1949年的2.15m2增長至20世紀90年代初期的7.50m2。此時，建筑以多層樓為主、平房為輔，商業建筑悄然興起。受時代背景影響，缺乏住宅區舒適性與美觀性的考慮，造成后期住宅區存在雨污不分流、門面亂搭亂建、停車位與活動場所缺乏等問題。

3）21世紀 房地產開發商如雨后春筍般涌現，現代小區建設成為該時期的標志，居住區周邊配備商場、超市、醫院、學校及娛樂休閑場所等，以人為本的設計理念得到應用。高品質居住區伴隨高房價，生活壓力與經濟成本使普通工薪階層無法通過購買新住宅來改善居住條件。

2 鄭州市老舊住宅區群體特征

實地調研鄭州市金水區、二七區等老舊住宅區，向周邊居民發放調查問卷250份，回收問卷241份，其中有效問卷227份，有效回收率94.2%。

老舊住宅區宜居性改造的第一個重要指標是保障老年人生活的便利性。從調研情況看，鄭州市老舊住宅區內居民年齡結構以45～65歲為主，其中60歲及以上居民人數占總人數的23%，依據聯合國人口老齡化的劃分標準，鄭州市已進入人口老齡化發展階段（見表1）。

表1 老舊住宅區人口年齡分布

從鄭州市老舊住宅區人口戶籍分布得知，63%的居民屬于鄭州本地戶籍，外來人口比例為37%，說明老舊住宅區雖然建設時間較早，但大多位于鄭州市中心城區，周邊配套設施完善，生活便捷（見表2）。

表2 老舊住宅區人口戶籍分布

從老舊住宅區居民文化程度分布上看，初中及以下學歷占59%，大專學歷占18%，本科及以上學歷占23%。文化程度以初中及以下學歷為主，說明老舊住宅區多為學區房，學生及家長人數較多（見表3）。

表3 老舊住宅區文化程度分布

根據實地調研，超過85%的居民支持老舊住宅區居住環境改造。通過進一步分析得出，居民對增設機動車停車位和充電樁、加裝電梯、雨污水改造、增加外墻保溫4項需求的呼聲最高（見表4）。

表4 老舊住宅區居住環境改造需求分布

3 老舊住宅區宜居性評價指標

自2019年鄭州市啟動1833個老舊住宅區改造以來，截至2020年底，鄭州市共完成1374個老舊住宅區改造，完工率達74.9%。根據調查收集的資料，違章建筑拆除、電纜合理改動、建筑節能改造、雨污水改造、路面和綠地改造等是本次老舊住宅區改造重點，此外還增加了社區黨群服務中心用房、安防設施等。從老舊住宅區入戶調查問卷統計結果看，77.1%的被調查者對住宅區宜居性改造工作表示“滿意”或“比較滿意”，18.6%的被調查者對此工作表示“不滿意”，4.3%的居民不愿評價。其中不滿意的主要原因是：項目改造不徹底、個別施工質量差、改造項目少、施工期間擾民等。

由于調查問卷在設計過程易受設計者主觀影響，不同年齡層的被調查者在自由作答時易出現漏答、錯答等情況，故為有效反映居民對老舊住宅區宜居性改造的滿意度，本文從分層模型角度出發，探索建立更切實有效的分析模型。

由于老舊住宅區宜居性評價體系是較為繁瑣的系統，對環境、管理、需求、習慣等方面要求不同，而分層模型是定性和定量相結合，具有層次化的分析方法，其主要目的是從同一層次的多種選項中選出1個最優、最合理的選項。以往研究顯示，層次分析法常被用于解決多目標決策問題，因其可通過構建比較矩陣函數將復雜模糊的問題進行量化計算[2]。結合鄭州市住宅區改造的實際情況，以安全性（C1）、便利性（C2）、舒適性（C3）、環保性（C4）4個指標為原則建立宜居性評價指標集合。然后將定性指標逐項細化定量化，通過開展住宅區改造滿意度調查問卷的方式，讓受訪者對同一層次的問題進行兩兩對比，構建比較矩陣，然后根據選項的被選比重確立各元素的相對權重（Wi），每項指標的滿意度分別賦值為：C=（1，2，3，4，5）=（滿意，較滿意，一般，不滿意，很不滿意），最后計算整個體系的合成權重。根據安居客、房天下等房屋機構發布的數據顯示，2020年鄭州市區住宅二手房交易均價為1.1萬/m2，假設4項評價指標賦值均為5分，則其宜居性系數為4.54。老舊住宅區改造后宜居性系數越大，說明宜居性越好。

1）安全性 安全性是指為居民創造安全的生活空間，是老舊住宅區改造中最重要的部分。居民只有擁有安全的居住空間，其生活才能有秩序地進行，后文提到的便利性、舒適性和環保性才有探究的意義[3]。在老舊住宅安全性改造考量中，防火、防震和防盜尤為關鍵。改造過程應充分考慮建筑物間距，在發生火災時能迅速阻隔火勢蔓延，預留充足的居民逃離和消防車通行空間；在規劃中應考慮安全疏散區域，如室外公園、活動空間，一旦發生地震，方便居民撤離的同時，滿足臨時住所搭建的需求。

2）便利性 便利性是衡量居住區設置是否科學合理的重要指標。針對老舊住宅區地理位置、居住群體年齡和現狀特點，改造過程需充分考慮其差異性和普遍性，保證居民生活與交通通勤的便利性，以及特殊人群使用需求的便利性[4-5]。

3）舒適性 舒適性與環境設計關系密切。住宅區域劃分是否恰當，公共綠地是否充足，樓房間距是否合理都關系到采光、通風、隱私及噪聲等細節性問題，設計不合理將影響住戶的視野及情緒，居住舒適度和宜居性也隨之降低[6-7]。

4）環保性 環保性體現在老舊住宅區規劃設計、施工改建、運行使用、維修管理等方面，每個階段都盡可能尊重與愛護自然[8]。在選取和使用材料過程中，將對自然環境的污染降到最低，實現與自然和諧共處。在內部改造過程中，減少材料與資源的過度使用，實現節能減排，同時充分利用太陽能、風能等新能源。

4 結語

老舊住宅區改造符合城市發展需求。本文梳理鄭州市老舊住宅區發展歷史，分析老舊住宅區群體結構特征，從宜居性改造方向出發，通過構建老舊住宅區宜居性評價研究和分析體系，為鄭州市老舊住宅區改造提供理論支撐。