“新加坡住房模式”長啥樣？

高榮偉

“7·15”樓市調控政策發布一個半月后，深圳樓市格局面臨巨變，其住房要學習“新加坡模式”，未來的深圳，60%市民將會居住在由政府提供的租賃或出售的住房中。為此，深圳提出了大規模的建房計劃，讓市民從“住有所居”邁上“住有宜居”。

作為中國改革開放的前沿城市，深圳的一舉一動都令人關注，其房價和改革舉措更是如此。業界認為，深圳房地產市場走向有風向標意義，此舉或將代表著一線城市未來住房的走向。深圳住房要學習“新加坡模式”，學什么？眾所周知，新加坡的住房自有率向來令人羨慕，長期被人津津樂道。那么，“新加坡模式”是什么？它的住房特點又是什么？

組屋+公積金制度

建國伊始，新加坡普通居民的居住條件十分惡劣，平均每一戶居民不足一間居室。據官方統計，當時200萬人口中有40%的家庭住在貧民窟或棚戶區，能夠住上像樣住宅的人口只占居民總數的9%。李光耀認為，新加坡住房問題必須由政府統籌解決，采取符合國情的政策措施，以“保證所有的公民都有房子住”。與之相適應，新加坡制定了一系列由政府提供居民住房的土地和房產政策。

1960年，新加坡政府頒布《建屋發展法》，設立建屋發展局（Housing and Development Board，簡稱建屋局、HDB），開始大規模興建低標準、小戶型公共房屋，這些住房被稱為“組屋”。所謂“組屋”，即新加坡的公共住房，是一種新加坡式的保障性住房，當地人稱作HDB（Housing & Development Board）。新加坡組屋大部分為二房式，多提供給中下階層及貧窮家庭居住。1964年，政府鼓勵人們以分期付款方式購買組屋，并推行與之配套的多種措施，由此建立起與西方發達國家以公共租賃或房租補貼為主截然不同的一種住房保障制度。

新加坡的組屋，并非每一個人都可以購買，而是為需要的人建造的。為此，新加坡政府設置了多重門檻：購買組屋者必須是夫妻，而且只能由新加坡公民購買，或者夫妻雙方中一方是公民、另一方是永久居民的夫婦購買;如果是單身，則要等到35歲時才能購買，單身者如果是永久居民，也可以購買組屋，但是必須購買市場上的組屋——其價錢略高一點。另外，如果購買者是非新加坡人，則只能買公寓樓，即商品房，其價錢當然貴多了。

新加坡的住房政策尤其受年輕人的歡迎。政府規定，凡是新加坡的合法居民，結婚后都可以十分低廉的價格購買一套房產，政府負責基本裝修，提供基本家具，年輕夫妻可以直接入住。這一制度設計一方面鼓勵了國民結婚，另一方面，可以防止大量的單身者消耗政府房屋資源。對于購買者而言，如果是第一次購買，還可以申請到3萬新幣的政府津貼，如果購買的組屋靠近父母，還可以申請到更高津貼。

新加坡除了組屋制度為世人津津樂道外，還有一項制度同樣為人稱道，這就是中央公積金制度。新加坡中央公積金制度是一種獨具特色的社會保障制度。作為一種社會福利制度，即所謂“退休基金社會主義”制度，實際上是一種強制性的長期儲蓄，其資金一部分來自于雇員，一部分來自于雇主。建屋發展局將根據購房者收入情況發放貸款，確保購房者每月還款額比例不會超過其收入的四成，房屋的分期付款最長期限可為30年。政府通過這一制度有效地調控消費基金，解決職工購買住房和退休后的養老問題。

政府規定，組屋房價以公積金中的住房部分能“買得起”為標準設定價格，目標是“一個人參加工作5年后，結婚時能首次使用中央公積金購買政府組屋”。“購買新組屋的家庭月薪必須低于新幣12000元”，對于購買二手租屋則沒有月薪的限制。“購房時居民可用公積金來支付10%的首付款，余款可以用公積金慢慢供，政府還會補貼每一個家庭30000新幣，加上銀行貸款利率僅為2.5%，所以一般的工薪階層僅用公積金就能還得上貸款。”被稱為“新加坡規劃之父”，時任新加坡建屋發展局局長的劉太格告訴媒體。

目前，中央公積金已經由開始的單一住房養老保障發展到了包括退休保障、醫療保障和家庭保障在內的綜合保障體系，其覆蓋范圍也從公共和私人部門內的雇員擴大到自雇者。

“居者有其屋”

從其55年發展歷程來看，新加坡是“居者有其屋”的成功踐行者。其獨立伊始，就確立了“居者有其屋”的國策，旨在“為所有新加坡人提供策劃周詳的組屋”。

上個世紀70至80年代，在大規模構建組屋的同時，隨著收入水平的提高和全球化的發展，新加坡面向高收入居民和外國人的私人住房需求不斷增長。1990年后，政府開始對私人住房市場給予政策支持，促進其逐步發展。新加坡建屋發展局對組屋的建設不以成本為考量，事實上，多年來建屋發展局幾乎一直都在做虧本生意。數據表明，2006～2007財年，政府建屋發展局虧損了7.4億新元，建屋發展局的赤字由政府資金填補，而從政府開始撥款計算至今，累計的政府補助金總額已達160多億新元。

居者有其屋，一向是東方國家老百姓最基本的生活理想。根據建屋發展局數據，截至2016年底，新加坡住房自有率高達90.2%，位居全球第二位，遙遙領先于其他發達城市。目前，新加坡已形成以組屋和共管公寓為主的保障房市場和以中高檔公寓、別墅為主的私人住宅構成的住房體系。這個僅有500多萬人口的城市，近80%的人口居住在由政府興建的組屋里，約20%的人選擇私人住宅，形成了以公共住房為主，私人住宅為輔，包括“廉租房—組屋—執行共管公寓”和“公寓—有地私宅”并行的二元市場結構。

新加坡住房模式是政府解決住房問題的典范。由政府投資修建的組屋雖然是廉價屋，但是配套設施齊全，比如運動設施，小公園，多層停車場，超市，商場，巴士轉換站等。如果是大的社區，則建有輕軌方便居民出行。和居民小區相比，這些屋區是敞開的，沒有圍墻，沒有門衛，開放式的環境讓所有外來的車輛都可以從中穿駛而過。就外觀看去，這些組屋布局合理、美觀大方，顏色雅致、排列整齊，最新建設的組屋社區甚至采納了時尚的雙層公寓元素。

有人說，新加坡的組屋之所以如此成功，和政府“保姆”式的貼心服務是分不開的。比如政府定期7至8年重新粉刷組屋，并制定屋區更新計劃，包括修補混凝土剝落、更換污水管、增設電梯等，這些更新、維護的費用幾乎全部由政府埋單。在1989年之后展開的大型翻新工程，為老舊組屋區注入了新鮮活力，使它們能夠同新建組屋區相媲美。20年前的公共組屋電梯隔一層才能停，現在都重新進行了翻修，使電梯可在每層樓停留，以方便上了年紀的居民出入。組屋往往配有劃了車位的露天停車場，樓與樓的空地上，還會設置游泳池、兒童游樂場所等公共配套設施。這些公用設施價格低廉，例如大部分游泳池收費僅為一次1新幣（約合人民幣5元）。

“寸土寸金的彈丸之地新加坡，竟然沒有一個房奴，這不能不說是一個奇跡。”有媒體如是評論。也有人說，作為花園城市的新加坡一直以來都是世人理想的定居地，而新加坡的組屋可以說是新加坡居民最大的福利。

嚴控售價，嚴格監管

新加坡組屋制度成功的背后離不開政府主導，在政策上優先保障中低收入群體的購房需求。組屋由政府興建，價格由政府統一規定，房價收入比保持在3～5倍，因此，新加坡房價收入比始終維持在合理水平。

新加坡組屋價格相對低廉。據當地媒體報道，新加坡一手組屋價格多在1～3萬元人民幣之間。組屋價格之所以如此之低，原因有二：一是新加坡地少人多，接近90%的土地掌握在政府手中。這些土地以低價轉讓用于大規模建設組屋，從而保障了組屋的廉價優勢;二是新加坡政府本身不依賴于土地財政，收入來自于稅收，杜絕了“高地價—高房價”的惡性循環;三是組屋供應相對充足，不存在人為制造的短缺。

組屋的申購、配售、轉售制度有嚴格的規定，嚴防投機炒作：①申請組屋以家庭為單位，資質要求嚴格。申請組屋必須要提交真實合法的材料，對于弄虛作假騙購騙租者，當事人將面臨高達5000新元的罰款或6個月的監禁，或者兩者兼施。喜歡選購四房式和五房式組屋者，政府規定固定家庭月收入不得高于8000新元，否則不得購買。②配售環節由建屋發展局公平執行。新加坡政府對組屋的購買人資格、再上市及管理等問題都有明確的規定，不給投機者留下可乘之機。③新加坡政府嚴控組屋轉售。購買組屋后一定年限內不得整房出租，僅允許房主與租戶合住。新加坡組屋有嚴格的退出機制，嚴懲弄虛作假。一個家庭只能擁有一套組屋。每個家庭一生只有兩次購買新組屋的機會（一次服務基本自住，一次改善），如果要再購買新房子，舊組屋必須退出來，以防有人投機占有，抑制組屋市場投機行為。

政府規定，該類房產要求5年內不允許出售，即使5年之后流入市場交易，還需當地政府部門審核批準，只能賣給有購買組屋資質的購房者，并需要支付高昂的政府稅費。組屋不允許用于任何商業行為，任何違反規定的行為將受到嚴厲處罰。此外，購買了組屋而不自己居住的，將面臨高額罰款甚至坐牢。這些規定基本上杜絕了炒房的可能性。

新加坡運用靈活的申購方式、完善的公積金體系和嚴格的制度規則，支撐起了其他國家難以復制的全國性福利住房制度。從組屋幾十年發展歷程來看，土地管理局、建屋發展局、市區重建局、中央公積金局等房地產市場監管機構相互協作，實現了從土地征用、規劃、開發或舊改到配售、服務、購房貸款的全流程覆蓋，它們互相獨立運營，同時相互牽制，確保政府對房地產市場的控制力。

歷經長達半個世紀的努力，新加坡保障性住房體系日臻完善，“居者有其屋”計劃獲得了巨大成功，堪稱“新加坡模式”。