陜西省西安市征地區(qū)片綜合地價(jià)的測(cè)算與驗(yàn)證研究

（陜西華地勘察設(shè)計(jì)咨詢有限公司，陜西 西安 710018）

制訂和更新征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是依法合理做好征地補(bǔ)償安置工作，維護(hù)被征地農(nóng)民的切身利益，確保被征地農(nóng)民原有生活不降低，長(zhǎng)遠(yuǎn)生計(jì)有保障的基礎(chǔ)性工作。征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的更新制訂，是破解保障建設(shè)項(xiàng)目用地與保護(hù)群眾土地合法權(quán)益、逐步提高農(nóng)民土地增值收益分配比例等問題的重點(diǎn)和難點(diǎn)。應(yīng)積極探索，建立科學(xué)、合理的征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，為規(guī)范征地行為和保障農(nóng)民公平享受土地增值收益提供支撐。研究小組僅以西安市城區(qū)征地區(qū)片綜合地價(jià)更新制訂為例，進(jìn)一步探索研究合理制訂征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的方法。

1 征地區(qū)片劃分

西安市新城區(qū)、碑林區(qū)目前已無耕地，無需更新，所以研究區(qū)為西安市的蓮湖區(qū)、雁塔區(qū)、未央?yún)^(qū)、灞橋區(qū)。

1.1 征地區(qū)片劃分方法選取

征地區(qū)片劃分原則是在不打破行政村權(quán)屬界線的基礎(chǔ)上，根據(jù)地形地物、農(nóng)用地質(zhì)量和土地利用狀況等因素，采取適當(dāng)歸并的方式調(diào)整得到的，具體方法有綜合判定法[1]、農(nóng)用地級(jí)別調(diào)整法和多因素綜合評(píng)價(jià)法。

上一輪的西安市城區(qū)征地區(qū)片劃分（2010年公布執(zhí)行）是以行政區(qū)為單位，主要以道路、河流等明顯線狀地物及開發(fā)區(qū)范圍等作為區(qū)片界線的。考慮到與上一輪成果的有效銜接以及社會(huì)大眾的接受程度，研究小組通過多因素綜合評(píng)價(jià)法初步劃定、綜合判定法適當(dāng)調(diào)整，得到新的區(qū)片劃分結(jié)果。

1.2 征地區(qū)片劃分

1.2.1 區(qū)片調(diào)整劃分

研究小組以西安市行政區(qū)為單位，選擇土地區(qū)位、人均耕地量、土地稀缺性、當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平、城鎮(zhèn)居民最低生活保障水平等5個(gè)主要因素，建立評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，確定各評(píng)價(jià)因素權(quán)重，計(jì)算得出各評(píng)價(jià)因素的綜合分值。西安市征地區(qū)片劃分評(píng)價(jià)因素權(quán)重表，見表1。

基本單元綜合分值等于該單元各因素所賦分值加權(quán)之和，計(jì)算公式[2]為：

式（1）中，Wi為第i個(gè)基本單元綜合分值，Mj為第j個(gè)因素的賦值，Nj為第j個(gè)因素的權(quán)重，n為基本單元個(gè)數(shù)。

研究小組通過計(jì)算，得到西安市城區(qū)各征地基本單元綜合分值分布區(qū)間（見圖1）為52.3～109.5，區(qū)片總體可分為4個(gè)級(jí)別，越靠近西安市地理中心分值越高，區(qū)片級(jí)別也越高。

劃分本輪西安市城區(qū)征地區(qū)片時(shí)，確定區(qū)片補(bǔ)償水平后要進(jìn)行整體平衡：既要體現(xiàn)不同地區(qū)土地條件的差異性，又要便于不同區(qū)域征地區(qū)片綜合地價(jià)的相互協(xié)調(diào)。因此，研究小組認(rèn)為，劃分的征地區(qū)片數(shù)量不宜過多。研究小組綜合分析了西安各區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀和規(guī)劃布局，結(jié)合行政管轄范圍、以往征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)差異等，對(duì)原有區(qū)片進(jìn)行適當(dāng)合并、拆分和范圍調(diào)整，將上一輪的28個(gè)征地區(qū)片（蓮湖區(qū)3個(gè)，雁塔區(qū)12個(gè)，灞橋區(qū)5個(gè)，未央?yún)^(qū)8個(gè)）初步調(diào)整劃分為本輪的20個(gè)征地區(qū)片（蓮湖區(qū)2個(gè)，雁塔區(qū)5個(gè)，灞橋區(qū)6個(gè)，未央?yún)^(qū)7個(gè)）。

西安市灞橋區(qū)征地區(qū)片由上一輪的5個(gè)區(qū)片初步增加為6個(gè)，分別為港務(wù)區(qū)片、灞橋片、紡織城片、洪慶片、狄寨片和紅旗片。其中，港務(wù)區(qū)片范圍調(diào)整為新筑街道和新合街道行政轄區(qū)范圍；浐灞片界線與灞橋街道行政界線保持一致；原狄寨片的紅旗街道灣子村以北的所有區(qū)域（含灣子村）劃入紡織城片，并與行政區(qū)劃調(diào)整后的原雁塔區(qū)咸寧路以北的區(qū)域共同組成新的紡織城片；原狄寨片的紅旗街道灣子村以南的區(qū)域劃為紅旗片，狄寨片僅包含狄寨街道行政轄區(qū)范圍及席王街道繞城高速以東區(qū)域。

表1 西安市征地區(qū)片劃分評(píng)價(jià)因素權(quán)重表

圖1 西安市城區(qū)各征地基本單元綜合分值圖

研究小組經(jīng)與西安市各區(qū)、開發(fā)區(qū)的自然資源主管部門及街道辦事處的征地拆遷人員多次討論后，結(jié)合各方建議，對(duì)灞橋區(qū)的區(qū)片劃分進(jìn)行了適當(dāng)調(diào)整。洪慶片涉及秦嶺保護(hù)區(qū)，應(yīng)當(dāng)充分落實(shí)秦嶺生態(tài)保護(hù)政策，將洪慶片涉及的秦嶺保護(hù)區(qū)范圍單獨(dú)劃分為洪慶東片；席王街道繞城高速以東區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平高于狄寨街道，將兩者劃入一個(gè)征地區(qū)片不符合區(qū)片劃分一致性原則，因此將席王街道繞城高速以東區(qū)域并入新的洪慶片，較為符合區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展實(shí)際情況。

研究小組結(jié)合區(qū)域經(jīng)濟(jì)、生態(tài)條件等因素，綜合各方建議，形成最終征地區(qū)片的劃分結(jié)果，即西安市城區(qū)征地區(qū)片共21個(gè)。其中蓮湖區(qū)2個(gè)，雁塔區(qū)5個(gè)，未央?yún)^(qū)7個(gè)，灞橋區(qū)7個(gè)。

1.2.2 西安市城區(qū)征地區(qū)片劃分結(jié)果合理性分析

結(jié)合近年來西安市城區(qū)的區(qū)域社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況、城市規(guī)劃布局、土地供求關(guān)系、征地補(bǔ)償經(jīng)驗(yàn)、行政管轄變動(dòng)等因素，研究小組認(rèn)為分析原區(qū)片劃定中存在的問題：（1）相鄰且區(qū)片較小，因區(qū)位條件的改變的需要進(jìn)行合并；（2）區(qū)片較大，因城市外拓，需要重劃或增加區(qū)片；（3）需要對(duì)因區(qū)位條件的改變，相鄰且區(qū)片征地補(bǔ)償價(jià)格相差較大，存在問題的區(qū)片進(jìn)行調(diào)整。

本輪西安市城區(qū)征地區(qū)片調(diào)整主要是在上一輪區(qū)片劃分的基礎(chǔ)上，結(jié)合存在的問題，對(duì)原有區(qū)片的范圍和數(shù)量進(jìn)行適當(dāng)歸并、拆分和調(diào)整，通過多因素綜合評(píng)價(jià)法初步劃定、綜合判定法適當(dāng)調(diào)整，得到新的征地區(qū)片劃分結(jié)果。這既體現(xiàn)了不同地區(qū)土地條件的差異性，又確保了區(qū)片補(bǔ)償水平的整體平衡，能夠與上一輪成果進(jìn)行有效銜接的同時(shí)也使得區(qū)片劃分更合理，符合西安市城區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀和規(guī)劃。

2 征地區(qū)片綜合地價(jià)測(cè)算

2.1 測(cè)算方法選取

征地區(qū)片綜合地價(jià)測(cè)算的基本方法主要有農(nóng)地價(jià)格因素修正法、征地案例比較法和年產(chǎn)值倍數(shù)法等，應(yīng)選擇2種以上方法進(jìn)行測(cè)算，并根據(jù)測(cè)算結(jié)果綜合確定征地區(qū)片綜合地價(jià)。研究小組考慮到西安市城區(qū)既沒有完成農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)測(cè)算工作，且基于農(nóng)業(yè)用途的農(nóng)用地流轉(zhuǎn)案例較少，認(rèn)為農(nóng)用地價(jià)格因素修正法的基礎(chǔ)條件并不成熟。而西安市城區(qū)征地較多，能夠較容易獲取各區(qū)片內(nèi)的征地案例信息，且以實(shí)際案例為基礎(chǔ)數(shù)據(jù)測(cè)算的結(jié)果更加符合區(qū)域?qū)嶋H情況；同時(shí)，計(jì)算產(chǎn)值所需的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)可以通過實(shí)地調(diào)查、統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)或修正獲得，能夠滿足測(cè)算的要求。綜上所述，研究小組認(rèn)為，西安市城區(qū)征地區(qū)片綜合地價(jià)更新制訂采用的測(cè)算方法為征地案例比較法[3]和年產(chǎn)值倍數(shù)法，征地區(qū)片綜合地價(jià)可通過這2種方法的測(cè)算結(jié)果綜合確定。

2.2 征地區(qū)片綜合地價(jià)的確定

征地區(qū)片綜合地價(jià)根據(jù)2種方法的測(cè)算結(jié)果綜合確定，即對(duì)征地案例比較法和年產(chǎn)值倍數(shù)法的測(cè)算結(jié)果分別賦予權(quán)重，并取加權(quán)平均數(shù)，基本公式如下：

式（2）中，Pi為第i個(gè)區(qū)片的征地區(qū)片綜合地價(jià)；P1為征地案例比較法測(cè)算結(jié)果；P2為年產(chǎn)值倍數(shù)法測(cè)算結(jié)果；m為征地案例比較法測(cè)算結(jié)果權(quán)重；n為年產(chǎn)值倍數(shù)法測(cè)算結(jié)果權(quán)重。

賦予權(quán)重時(shí)，若2種方法測(cè)算結(jié)果相差幅度不超過20%，各賦權(quán)重0.5；若相差幅度為20%～30%，則賦予更符合實(shí)際征地補(bǔ)償水平的結(jié)果0.6，另一種取0.4進(jìn)行加權(quán)平均；若相差幅度為30%～40%，就賦予更符合實(shí)際征地補(bǔ)償水平的結(jié)果0.7，另一種取0.3進(jìn)行加權(quán)平均；若相差幅度大于40%，則取符合區(qū)域?qū)嶋H補(bǔ)償水平的測(cè)算結(jié)果作為最終征地區(qū)片綜合地價(jià)結(jié)果，通過對(duì)比分析，2種測(cè)算結(jié)果差幅度均在40%以內(nèi)。西安市城區(qū)征地區(qū)片綜合地價(jià)測(cè)算結(jié)果見表2。

3 征地區(qū)片綜合地價(jià)平衡與驗(yàn)證

研究小組在匯總平衡西安市城區(qū)征地區(qū)片綜合地價(jià)的過程中，通過對(duì)區(qū)縣內(nèi)部、相鄰區(qū)縣之間以及各開發(fā)區(qū)之間征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，基于適當(dāng)從高的原則，提出調(diào)整平衡意見；同時(shí)遵循歷史繼承規(guī)律，考慮與過去征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的銜接，兼顧經(jīng)濟(jì)發(fā)展、空間規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)布局等，確保全市征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)在空間上和時(shí)間上能夠穩(wěn)定平衡。

3.1 平衡方法

3.1.1 定性分析與定量分析相結(jié)合

研究小組主要結(jié)合西安市城區(qū)征地區(qū)片綜合地價(jià)更新制訂范圍，綜合考慮城鄉(xiāng)規(guī)劃、經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、產(chǎn)業(yè)布局、行政管轄、征地經(jīng)驗(yàn)等因素，以土地區(qū)位、產(chǎn)值、人均耕地?cái)?shù)量、土地供求關(guān)系、當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平的變化指數(shù)、土地征收狀況、失地人口數(shù)量、人口年齡結(jié)構(gòu)和補(bǔ)償安置情況等為依據(jù)，通過定性分析及定量分析，更新征地區(qū)片綜合地價(jià)。

3.1.2 理論分析與實(shí)際調(diào)查相結(jié)合

通過對(duì)各區(qū)及開發(fā)區(qū)的主導(dǎo)農(nóng)作物、經(jīng)濟(jì)作物前三年種植面積、產(chǎn)值、收益和征地案例的區(qū)片位置、交通狀況、城市規(guī)劃、土地使用限制、區(qū)域農(nóng)業(yè)發(fā)展程度、土地類型、人均耕地、補(bǔ)償水平等進(jìn)行調(diào)研，并將實(shí)際調(diào)查數(shù)據(jù)、統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)與征地補(bǔ)償相關(guān)理論和現(xiàn)行征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)相結(jié)合，進(jìn)行綜合分析研究，利用實(shí)際調(diào)查數(shù)據(jù)的分析結(jié)果驗(yàn)證理論的正確性。

3.1.3 橫向?qū)Ρ扰c縱向?qū)Ρ认嘟Y(jié)合

西安市城區(qū)范圍各行政區(qū)及開發(fā)區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平存在差異，征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)也不相同，將橫向?qū)Ρ扰c縱向?qū)Ρ认嘟Y(jié)合，分析西安市各區(qū)之間、相鄰區(qū)片間、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相近地區(qū)間的征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)變化情況。同時(shí)對(duì)調(diào)整后的征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)水平和現(xiàn)行征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的漲幅情況進(jìn)行對(duì)比，綜合判斷征地區(qū)片綜合地價(jià)測(cè)算的合理性，使全市各征地區(qū)片間的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)達(dá)到相對(duì)平衡，確保新舊征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)有序銜接、平穩(wěn)過渡。

表2 西安市城區(qū)征地區(qū)片綜合地價(jià)表 單位：元/畝

3.2 平衡與驗(yàn)證

通過分析本輪征地補(bǔ)償測(cè)算結(jié)果，西安市城區(qū)征地補(bǔ)償水平整體分布呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：由市中心向外輻射、價(jià)格依次遞減，各區(qū)之間為西南高、東北低，由高到低依次是蓮湖區(qū)、雁塔區(qū)、未央?yún)^(qū)、灞橋區(qū)。各區(qū)征地區(qū)片綜合地價(jià)對(duì)比情況見圖2。

研究小組結(jié)合西安市城區(qū)征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的分布特點(diǎn)，通過對(duì)比驗(yàn)證各區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展實(shí)際、農(nóng)民現(xiàn)有生活水平、城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)等，綜合考慮經(jīng)濟(jì)發(fā)展和時(shí)空協(xié)調(diào)平衡，對(duì)各區(qū)征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，確保市級(jí)行政區(qū)域內(nèi)征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)相互銜接，保障被征地農(nóng)民原有生活水平不因征地而降低，并體現(xiàn)長(zhǎng)遠(yuǎn)生計(jì)[4]和未來發(fā)展的需要。

3.2.1 各區(qū)內(nèi)部的平衡與驗(yàn)證

（1）與上一輪征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)對(duì)比。隨著城鎮(zhèn)化的推進(jìn)，西安市原公布的征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)已無法滿足被征地農(nóng)民補(bǔ)償安置的需要，也不能適應(yīng)快速發(fā)展的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)。因此，研究小組提高了本輪的征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)（見圖3），在此基礎(chǔ)上，對(duì)比上一輪的征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，本輪西安市各區(qū)的征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)均有一定漲幅，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)漲幅的絕對(duì)值＞9 000元/畝，基本與西安市各行政區(qū)現(xiàn)有征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)相銜接。

從圖3可以看出，西安市雁塔區(qū)除了浐灞南片新舊征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)漲幅47.77%外，其余區(qū)片漲幅均達(dá)80%以上。各區(qū)片漲幅較高，主要是由于對(duì)本輪區(qū)片進(jìn)行歸并和調(diào)整時(shí)，雁塔區(qū)征地區(qū)片由2010年的12個(gè)減少至5個(gè)，而比較對(duì)象是各區(qū)片2010年面積加權(quán)平均值，從而導(dǎo)致各區(qū)片出現(xiàn)漲幅較高的情形。西安市各區(qū)片的征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)提升幅度較大，與雁塔區(qū)近幾年的實(shí)際征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較為符合；蓮湖區(qū)的漲幅較高是由于其經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快，征地案例實(shí)際補(bǔ)償水平較高，但新標(biāo)準(zhǔn)基本符合該區(qū)域的實(shí)際情況；未央?yún)^(qū)三橋街道片、方新村片和灞橋區(qū)洪慶東片漲幅相對(duì)較低，主要是基于各區(qū)內(nèi)相鄰區(qū)片價(jià)格的平穩(wěn)銜接和過渡，漲幅不宜過大。

圖2 西安市城區(qū)征地區(qū)片綜合地價(jià)對(duì)比圖

綜上所述，本輪西安市各區(qū)片征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)與上一輪對(duì)比均有不同幅度的提高，既維護(hù)了被征地農(nóng)民的切身利益，同時(shí)避免了征地成本上漲過快和被征地農(nóng)民心理失衡，做到了兩輪成果的有效銜接。

（2）與現(xiàn)有補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)對(duì)比。征地案例價(jià)格是現(xiàn)行征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的實(shí)際應(yīng)用成果，最符合實(shí)際情況，制訂征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)與現(xiàn)行征地標(biāo)準(zhǔn)銜接并適度提高，即征地區(qū)片綜合地價(jià)應(yīng)高于征地案例價(jià)格。另外，由于西安市工業(yè)基準(zhǔn)地價(jià)是以成本法測(cè)算而得，研究小組選取西安市各區(qū)片的最低工業(yè)基準(zhǔn)地價(jià)與征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行比較，因征地成本只是基準(zhǔn)地價(jià)的構(gòu)成要素之一，所以，征地區(qū)片綜合地價(jià)應(yīng)低于基準(zhǔn)地價(jià)。

綜上所述，工業(yè)基準(zhǔn)地價(jià)、征地案例價(jià)格、征地區(qū)片綜合地價(jià)3種形式的價(jià)格順序應(yīng)為：工業(yè)基準(zhǔn)地價(jià)>征地區(qū)片綜合地價(jià)>征地案例價(jià)格。西安市各區(qū)現(xiàn)有補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)情況如圖4所示。

通過圖4可以看出，除灞橋區(qū)紅旗片外，西安市各區(qū)片3種形式的價(jià)格均在現(xiàn)行征地補(bǔ)償水平的基礎(chǔ)上有一定幅度的提高，符合工業(yè)基準(zhǔn)地價(jià)>征地區(qū)片綜合地價(jià)>征地案例價(jià)格的經(jīng)濟(jì)規(guī)律。紅旗片征地區(qū)片綜合地價(jià)低于征地案例價(jià)格，主要是由于該區(qū)片的征地案例少，測(cè)算時(shí)選用的征地案例基本選取自同一街道的相鄰區(qū)片。案例所處區(qū)位、規(guī)劃條件等均優(yōu)于紅旗片，實(shí)際征地補(bǔ)償水平也高于該區(qū)片，因此通過修正后測(cè)算的紅旗片征地區(qū)片綜合地價(jià)雖然低于選取案例的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，但仍與該區(qū)片的實(shí)際補(bǔ)償水平和經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相適應(yīng)。

3.2.2 各區(qū)之間的平衡與驗(yàn)證

（1）與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平比較。地均GDP可以較直觀地反映土地的使用率，它比人均GDP更能反映區(qū)域的發(fā)展程度和經(jīng)濟(jì)集中程度，地均GDP越高，表明區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平越高。西安市各區(qū)地均GDP與征地區(qū)片綜合地價(jià)平均標(biāo)準(zhǔn)見表3。

從表3可以看出，西安市城區(qū)地均GDP最高的蓮湖區(qū)征地區(qū)片綜合地價(jià)的平均標(biāo)準(zhǔn)也最高，地均GDP最低的灞橋區(qū)征地區(qū)片綜合地價(jià)平均標(biāo)準(zhǔn)同樣最低，雁塔區(qū)和未央?yún)^(qū)的征地區(qū)片綜合地價(jià)平均標(biāo)準(zhǔn)價(jià)與地均GDP排名一致，表明本輪征地區(qū)片綜合地價(jià)更新制訂的結(jié)果與西安市各區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相協(xié)調(diào)，區(qū)片綜合地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)定合理。

圖4 西安市各區(qū)現(xiàn)有補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)對(duì)比圖

表3 西安市城區(qū)地均GDP與征地區(qū)片綜合地價(jià)平均標(biāo)準(zhǔn)情況表

（2）與農(nóng)村居民現(xiàn)有生活水平比較。農(nóng)村居民現(xiàn)有生活水平可根據(jù)其現(xiàn)有收入水平來判定，主要以農(nóng)村居民經(jīng)營(yíng)性收入中的第一產(chǎn)業(yè)的凈收入作為現(xiàn)有生活水平的衡量指標(biāo)。

研究小組根據(jù)西安市各區(qū)征地補(bǔ)償平均標(biāo)準(zhǔn)和土地還原率，使用折現(xiàn)公式計(jì)算得出年均土地補(bǔ)償金。西安市灞橋區(qū)2016年統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，該區(qū)農(nóng)村居民人均年第一產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)性凈收入為231.9元，而本輪征地區(qū)片綜合地價(jià)折算得出的人均年土地補(bǔ)償金為1 822.43元，高于人均年第一產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)性凈收入；蓮湖區(qū)、雁塔區(qū)和未央?yún)^(qū)已無農(nóng)村人口，僅有少量農(nóng)用地，農(nóng)村居民主要收入來源已從來自土地的經(jīng)營(yíng)性收入逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)樨?cái)產(chǎn)性收入和其他經(jīng)營(yíng)性收入。因此，本輪征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)符合維護(hù)被征地農(nóng)民合法權(quán)益的原則，保障失地農(nóng)民現(xiàn)有生活水平不會(huì)因征收土地而降低。

3.2.3 西安市開發(fā)區(qū)與各區(qū)之間的平衡與驗(yàn)證

隨著西安市“多軸線多中心多組團(tuán)”空間格局的逐步形成，開發(fā)區(qū)建設(shè)引領(lǐng)城市新貌，數(shù)量和范圍不斷增加。西安市城區(qū)涉及多個(gè)開發(fā)區(qū)，其中也不乏1個(gè)開發(fā)區(qū)涉及多個(gè)行政區(qū)的情況，如浐灞生態(tài)區(qū)涉及雁塔區(qū)、灞橋區(qū)和未央?yún)^(qū)。

從本輪城區(qū)征地區(qū)片綜合地價(jià)可以看出，西安市開發(fā)區(qū)內(nèi)各區(qū)片間標(biāo)準(zhǔn)差異較大，但考慮到征地補(bǔ)償工作主要在各行政區(qū)開展，征地攀比矛盾多在同一行政區(qū)內(nèi)相鄰區(qū)片之間產(chǎn)生。因此，在開發(fā)區(qū)與各行政區(qū)之間平衡時(shí)，主要以行政區(qū)內(nèi)部平衡為主。例如，浐灞生態(tài)區(qū)范圍內(nèi)涉及的未央?yún)^(qū)東方紅廣大門片（126 737元/畝）、灞橋區(qū)的灞橋片（82 993元/畝）補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)差異較大，但與同一未央?yún)^(qū)行政區(qū)內(nèi)相鄰的張家堡片（138 489元/畝）、灞橋區(qū)行政區(qū)內(nèi)相鄰的洪慶片（74 797元/畝）差異均控制在相近水平，充分考慮了以往土地征收過程中同一行政區(qū)內(nèi)相鄰區(qū)片之間易引發(fā)征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)攀比的問題，確保開發(fā)區(qū)與所在行政區(qū)各區(qū)片的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)能夠平穩(wěn)銜接，促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)平衡發(fā)展。

4 存在問題與建議

本輪征地區(qū)片綜合地價(jià)測(cè)算選取的年產(chǎn)值倍數(shù)法，計(jì)算產(chǎn)值所需的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)主要是通過分區(qū)域?qū)嵉卣{(diào)查、統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)或修正獲取，雖然能夠滿足本輪測(cè)算需求，但對(duì)于農(nóng)用地較少且不宜種植農(nóng)作物的區(qū)域，該方法不適應(yīng)，具有一定的局限性。因此，研究小組對(duì)于此類同樣缺少農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)數(shù)據(jù)，無法使用農(nóng)地價(jià)格因素修正法測(cè)算征地區(qū)片綜合地價(jià)的，可嘗試使用農(nóng)用地收益價(jià)格修正法來調(diào)整，即首先將農(nóng)用地的年收益，按照一定的還原率還原到基準(zhǔn)點(diǎn)，得到農(nóng)用地的收益價(jià)格，再結(jié)合被征地農(nóng)民的安置需要，綜合土地區(qū)位、土地供求關(guān)系、人口以及經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展水平等因素對(duì)收益價(jià)格進(jìn)行修正，測(cè)算出區(qū)片綜合地價(jià)的方法。

隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，城區(qū)農(nóng)村居民的收入方式日趨多元化。因此，在平衡驗(yàn)證過程中，如果僅選取農(nóng)村居民經(jīng)營(yíng)性收入中的第一產(chǎn)業(yè)凈收入值作為農(nóng)民現(xiàn)有生活水平衡量指標(biāo)可能與實(shí)際收入有較大偏差。考慮到第一產(chǎn)業(yè)凈收入值能夠較好地體現(xiàn)土地的產(chǎn)值收益，研究小組通過對(duì)比土地產(chǎn)值收益與土地征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，以說明土地征收對(duì)農(nóng)村居民現(xiàn)有生活水平的影響。研究小組認(rèn)為，要保證被征地農(nóng)民現(xiàn)有生活水平不降低，保障被征地農(nóng)民的長(zhǎng)遠(yuǎn)生計(jì)，還應(yīng)從土地原用途、土地產(chǎn)值、土地區(qū)位、土地供求關(guān)系及經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展水平等多方面來進(jìn)行綜合驗(yàn)證。

5 結(jié) 語

研究小組僅使用本輪征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)更新制訂時(shí)掌握的數(shù)據(jù)資料，嘗試研究探討陜西省西安市征地區(qū)片綜合地價(jià)的更新制訂及平衡方法，為制訂更加科學(xué)、合理的征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)提供參考，從而保障被征地農(nóng)民合法權(quán)益，確保新舊征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)平穩(wěn)過渡，維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定。