建設工程設計成本優化管理的措施及對工程造價的影響

任 娟

(明發集團南京房地產開發有限公司 南京 210000)

設計優化是房地產企業創造價值、控制成本、增加利潤率的首要工作。在當前的市場環境下，越來越多的房地產企業、政府基建部門都認識到設計優化給項目創造的價值和利潤。

1 成本優化的方式方法

從“成本節約”角度：結構優化不如建筑優化，建筑優化不如組織體系優化；

從“實施難易”角度：結構優化易于建筑優化，建筑優化易于組織體系優化；

從“生命周期”角度：結構優化、建筑優化屬于建筑設計及建造階段，組織優化屬于建筑全生命周期階段。

優化的主體從“摳鋼筋、摳混凝土”逐步過渡到優化建筑、機電等專業領域，從而反向推動組織管理的優化[1]。

2 優化組織介入

2.1 介入模式

在房地產企業中有80%以上的房企是請第三方優化公司介入，選擇這種模式主要有以下幾點原因：

(1)專業的人做專業的事：優化公司有更多的項目優化經驗，積累了豐富的實踐經驗和教訓，這種厚重的技術積累及落地性對項目來說是巨大的隱形財富；

(2)對施工圖設計方的激勵： 第三方優化公司與施工圖設計單位并不是對立面，而是和諧統一的整體，當越來越多的優化單位取得了豐碩的業績，從另一方面也激勵了施工圖設計單位的服務意識，使其在后期的設計服務中更加關注設計成果對成本變化的影響[2]。

2.2 第三方設計優化單位介入時間

第三方設計優化單位介入時間一般分為兩種：

一種是全過程結構設計優化介入，聘請第三方設計優化單位從概念方案階段開始直至正式施工圖出圖結束的全設計過程優化模式。這種管理模式的優點是優化工作徹底、全面；缺點是難以量化界定優化公司的實際勞動成果。

另一種是施工圖通過審圖后的結果優化介入，即聘請第三方結構設計單位從施工圖紙通過審圖開始直至重新按照優化意見落實并完成施工圖紙審圖工作結束的優化模式。這種管理模式的優點是能夠方便量化界定優化公司勞動成果，缺點是優化周期短，局部細節問題易忽視，管理難度相對大。

很多項目引入了優化公司介入設計成本優化，介入時間點為總圖方案批復后，施工圖啟動前。每個設計子項分為如下三步管理動作：

事前管理：結構限額指標控制、審圖要點把控、方案經濟性分析、與各部門及單位進行充分技術交底(優化公司、設計院、審圖單位、抗震辦等)；

事中管理：針對設計院提供的中間成果校核與優化溝通交流；

事后管理：根據審核要點及優化原則進行精細化校對，把控施工圖質量。

南京市某項目涉及的優化管理項目詳見表1。

表1 南京市某項目涉及的優化管理

通過網格化管理全面實現優化目標，最終南京市某項目優化成果如表2所示。

表2 南京市某項目優化成果

在協調管理過程中，總結出四個動作在管理過程中尤為重要：

(1)個人實力：核心專業技術人員必須具備強大的技術實力，有過合作且取得顯著的優化成績。

(2)各方協作：協調第三方優化單位及時與設計院進行技術交流，按網格化管理表格的控制模式，每一設計階段均有詳細的技術指標及管理動作。

(3)成果落地：技術討論、階段性成果文件整理并及時得到各方確認，必須做到有據可查。在江蘇某項目優化過程中，優化公司一共整理近25個文件，均為各階段優化意見以及落實情況，這使得設計分工十分明確、成果歸屬清晰以及極大的方便了后期結算管理工作的展開。

(4)優化推進：按項目定位推進優化單位介入，讓成本部及其他相關部門看到優化的成績。例如某項目優化設計費用為50萬，前期進行設計費用規劃時加上優化費用后已超過本項目預期的封頂單價(封頂價約為85元/m2)，成本部門會同設計部門及優化設計單位進行磋商，結論為本項目可優化的建安費用不少于500萬，成本部門立刻申請提高設計封頂單價，計入優化設計費，這是典型的“以小博大”、“以少勝多”的案例。

3 工程設計對建筑工程造價的影響

(1)某些建筑工程由于缺乏前期的科學設計，則會造成工程建筑消耗較多的施工建設造價。例如在裝修設計中，衛生間、陽臺等墻面磚科研可以采取非全瓷磚，也就是陶瓷透水磚，陶瓷透水磚不但相比全瓷磚成本較低，生產成本僅需60～70元/m2，且在透水磚的生產方面，經研究發現，以廢陶瓷等工業廢渣為原料，經二次布料成形，高溫燒制而成的陶瓷透水磚，具有高保水性、抗壓、耐磨、防滑、抗風化等的特點。

(2)工程施工進度主要決定于工程規劃方式，作為施工單位應當嚴格遵循現有的工程設計圖來完成各個部位的建造施工。工程結構如果缺乏科學的規劃，則會導致工程建造時間的延長，不利于控制工程進度。在設計建筑物的整體構造時，相關人員如果未能做到科學安排房屋建筑物墻體、建筑物的門窗以及建筑地面的各個部位結構，則會造成額外的工程造價消耗，產生較大的工程造價現象。工程各個結構部位都會涉及相應的工程施工投資，因而體現了優化工程各個部位設計的重要作用。

4 結語

建筑工程成本優化是龐大且復雜的系統性工作，不僅需要設計人員扎實的基本功，熟悉掌握各種規范及標準，更需要運用科學合理的管理手段來使這柄“利刃”發揮出最大的功效，使之貫穿整個建筑生命周期來體現出更經濟更合理的設計效果，這是每個地產管理人應該追求的目標。