選址20條，每一條都是真金白銀買的教訓

張桓

選址，是開線下門店時最難做的商業決策之一，說位置決定了這個門店60%的成敗一點也不為過。

作為“看過”幾萬個點位，開過“幾千個”點位的人，對于選址，有太多血和淚的教訓與心得供大家學習和參考。

1.車流不代表人流，有的地方是車來車往，但人就是沒法“停留”，也就沒法形成人流，尤其CBD主干道等，都是大坑。

2.商圈覆蓋和門前流量也是兩回事，門口半米之內經過的人流才算真正的人流。

3.門頭過窄，非常縱深的店鋪“不值錢”也不好用，寧可門頭寬縱深淺。

4.如果一個店經常被轉手，沒有任何品牌能撐過半年，建議你也不要碰，我們的生意模型也就中等偏上，絕非最好的項目，不可高估自己的品牌。

5.線下租金的本質在于有“穩定的自然流量”，所以當有人告訴你還需要做營銷或推廣，以解決人流不足的問題時，那么你的這個位置就選錯了，再便宜的租金如果沒有自然人流都是“浪費”。

6.單木不成林，別總想干壟斷生意，同一街道如果沒有競爭對手，代表沒有“需求”。比如開包子鋪最好的策略是在很多包子鋪或早餐店的隔壁再開一家，給用戶更多的選擇。

7.比附策略，如果你是做快餐的，不妨在麥當勞、肯德基隔壁開，如果你是賣小吃零食的，可以在周黑鴨、絕味鴨脖旁邊開，這樣可以節省掉你很多盲目找鋪的時間成本。

8.開社區店，不一定人流量越大越好，如果是做社區服務比如美容SPA，反正都是以熟客為主，不如在一個安靜的角落或二三樓，租金不僅便宜，而且用戶更喜歡。

9.寧可高租金進旺的位置，甚至給一定的轉讓費，也不要貪便宜盲目進入一個新的場，任何場至少需要半年甚至一年才可旺場，而你第一批進入只能是炮灰。

10.租金高或轉讓費高不怕，只要位置好，有足夠的人流，能算過賬來就行，最怕租金年遞增太高比如8%，可能 5年租金就翻倍了，這樣的遞增，你的生意剛做起來，可能立即就沒錢賺了，純屬給房東打工。

11.好位置需要等，但重在儲備，提前就打好招呼，一旦自己看中的鋪空出來就立即去談，不要為了開店而開店，開店是為了賺錢，不是為了所謂的規模和資本。

12.一個朋友開了5家店，前4家都很賺錢，第5家一個疏忽虧了，而且把前4家店賺的錢都虧了進去，所以，選址再嚴格都值得，寧可錯過，不可犯錯。

13.打破開店的思維局限，可口可樂在全國那么多餐廳或便利店有自己的飲料柜，本質上也是“點位”占領，且開店成本更低。

14.未來，線下是越來越重要的流量入口，最近大家看的社區團購百團大戰亦是搶占流量入口而已，你有一個可贏利的點位，就意味著有了一個根據地；目前社區團購我最看好的依然是興盛優選，因為他們在線下有“根據地”，否則僅僅靠團長流量是不穩定的。

15.現在開店，與其說你是經營烤串或包子，不如說是經營用戶，你只是通過包子這樣的一個載體，鏈接了用戶，取得了用戶信任，這才是最大的品牌資產，而非交易金額，所以看看你的店里有無50%的老顧客以及群里是否活躍，就知道你的店會走上坡路還是下坡路了。

16.租金和人工，是未來任何開店模型中，都想砍掉的兩座大山，所以無人零售肯定會興起，只是品類契合及時間問題。

17.店，不是越大越好，相反小店是未來的趨勢，小店更加靈活，因為如果在同樣的位置人流一樣，面積小就意味著固定成本低，贏利的可能性就更大，人流不會因為你面積大就增多的。

18.如果你做的是目的性消費的生意，能讓用戶主動開車來消費，那么就盡量偏一點，比如迪卡儂，這樣也容易降低成本。

19.好位置并不代表好生意，位置合適比人流大更重要，比如你做老人生意，就應該在可以跳廣場舞的地方即可，沒必要非要去商業街去爭得頭破血流。

20.人流動線很重要，哪怕是兩個挨著的鋪，可能一個鋪不在人流動線上生意就會差很遠。

以上20條，未必系統，但每一條都是幾十萬或幾百萬真金白銀換回來的教訓。

選址，是個實踐性很強的綜合學科，知易行難，我反正告訴我自己，“十英尺”的前300個位置，我都必須到現場才行，寧可慢、錯過，也堅決不犯錯。